Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-88/2015 от 24.02.2015

Дело №2-88/2015

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

07 апреля 2015 года      посёлок Пряжа

Пряжинский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Прохорова А.Ю.,

с участием представителя истца – Администрации Пряжинского национального муниципального района Гомза В.О.,

ответчика Каткова М.О.,

при секретаре Арефьевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Пряжинского национального муниципального района к Каткову М. О. о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

    Иск предъявлен по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Пряжинского национального муниципального района (далее также – Администрация) и Катковым М.О. на основании протокола о результатах торгов был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. Передача земельного участка ответчику подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Карелия ДД.ММ.ГГГГ. Предложенный ответчиком и определенный по результатам торгов годовой размер арендной платы за земельный участок составляет <данные изъяты> рублей. Перед участием в торгах ответчиком был перечислен задаток в размере <данные изъяты> рублей, сумма которого была включена в сумму годовой арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была внесена в счет оплаты аренды денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей. Более ответчиком арендная плата не вносилась. Таким образом, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не уплатил арендную плату в сумме <данные изъяты> рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не уплатил арендную плату в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей годовой арендной платы/365 дней в году*176 дней). На основании изложенных в исковом заявлении обстоятельств, основывая свои требования положениями статей 15, 395, пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452, пункта 1 статьи 614, статей 309, 310 ГК РФ, с учетом увеличения исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты> истец просит суд расторгнуть договор аренды, взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>, пени в размере <данные изъяты>, проценты ха пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> согласно произведенному истцом расчету <данные изъяты>

    С исковыми требованиями ответчик в представленном в суд отзыве <данные изъяты> не согласился. Указывает, что выиграл аукцион на право аренды земельного участка с кадастровым номером №. При этом в аукционе принимали участие представители дружественных истцу компаний, умышленно завышая цены. Стоимость данного участка – <данные изъяты> рублей, соседний равноценный участок был продан истцом в собственность за <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было получено разрешение на строительство и сразу была выплачена арендная плата за три месяца – <данные изъяты> рублей. 2,5 месяца велось строительство жилого дома, были получены документы – свидетельство о государственной регистрации, строительно-техническое заключение, подтверждающее, что дом является жилым и капитальным, технический паспорт. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к истцу с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В предоставлении участка было отказано, по тем мотивам, что дом не является капитальным строением. Новый глава Администрации пояснил ответчику, что не может предоставить ему земельный участок и будет бороться протии него в суде. Администрация Пряжинского национального муниципального района подала против истца иск, судебные разбирательства продолжались длительное время и были Катковым М.О. проиграны, несмотря на большое количество законных требований и доказательств капитальности строительства. Администрация всячески затягивала судебные разбирательства и начисляла арендную плату, что было ей выгодно. После судебных разбирательств ответчик пришел к главе Администрации с просьбой осуществить право на выкуп земельного участка. Глава Администрации предложил выплатить сумму, за которую был оценен земельный участок (<данные изъяты> рублей) в дополнение к уже заплаченным <данные изъяты> рублям и <данные изъяты> рублям арендной платы. Ответчик готов выкупить спорный земельный участок по рыночной стоимости или по той, по которой Администрация продавала соседние земельные участки <данные изъяты> рублей, но <данные изъяты> рублей годовой аренды являются чрезмерной суммой. Администрация, затянув истца в судебные тяжбы, вынуждает платить за фактическое неиспользование земли, а также умышленно увеличивает сумму арендной платы. Просит помочь ему воспользоваться правом преимущественного выкупа земельного участка с даты обращения в Администрацию.

    Третье лицо по делу – Управление Росреестра по Республике Карелия в отзыве на исковое заявление позиции относительно обоснованности исковых требований не высказало, полагая, что вступившее в законную силу решение суда о расторжении договора аренды может служить основанием для прекращения записи об аренде. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) зарегистрирован договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между сторонами. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП было зарегистрировано право собственности Каткова М.О. на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. на основании упомянутого договора аренды и кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. На основании решения Пряжинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ право собственности Каткова М.О. на жилой дом было прекращено. В последующем Катков М.О. обращался с заявлением о государственной регистрации права на жилой дом, в чем ему было отказано.

В судебном заседании представитель истца Гомза В.О. поддержал исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик Катков М.О. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, полагая действия Администрации неправомерными, а предъявляемую к взысканию сумму – чрезмерно завышенной.

Третье лицо – Управление Росреестра по Республике Карелия, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, представителя в суд не направило, просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

    Суд, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Пряжинского национального муниципального района и Катковым М.О. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства <данные изъяты> Указанный договор был заключен по результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, победителем которого являлся ответчик Катков М.О. <данные изъяты>. Годовая арендная плата, определенная на основании результатов аукциона, составляет <данные изъяты> рублей, срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключение случаев установленных законом.

В силу положений статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ допускает возможность досрочного расторжения договора по решению суда в случаях, предусмотренных договором.

На основании положений пункта 3.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды, в том числе, при невнесении арендной платы в соответствии с п. 2.1.,2.2., 2.4. договора.

Согласно пунктов 2.2. и 2.4. договора аренды, арендатором в качестве задатка перечислено <данные изъяты> рублей. Арендатор обязан перечислить <данные изъяты> рублей. Арендная плата за последующие годы вносится арендатором однократно до 15 ноября ежегодно на счет арендодателя.

В судебном заседании установлено, что Катковым М.О. обязанности по внесению арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнялись ненадлежащим образом. Помимо задатка для участия в аукционе в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ Катковым М.О. произведена оплата по договору аренды в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> Более никаких платежей в целях внесения арендной платы Катковым М.О. не производилось.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. Истец представил доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в форме направления в адрес ответчика претензии (л.д. 15, 16). На данную претензию в установленные сроки ответчик не ответил, мер по погашению задолженности не предпринял.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что неисполнение обязательств по договору и длительность неисполнения соответствующих обязательств следует признать существенным нарушением арендатором Катковым М.О. условий договора и, вследствие этого, основанием для его расторжения.

При этом не могут быть приняты во внимание доводы Каткова М.О. о чрезмерно завышенном размере арендной платы. Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Катков М.О. добровольно принял участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка, предложил размер арендной платы, который посчитал приемлемым для себя, следовательно, он должен принять на себя все последствия такого добровольно взятого на себя обязательства. Действия иных участников торгов по повышению арендной платы не препятствовали Каткову М.О. своевременно отказаться от дальнейшего участия в торгах при достижении такой цены годовой арендной платы, которая была бы обременительной для него. Также не может быть принята во внимание ссылка на неправомерность действий Администрации по отказу в предоставлении Каткову М.О. спорного земельного участка в порядке, определенном статьей 36 ЗК РФ. Изложенные обстоятельства являлись предметом судебного разбирательства при рассмотрении Пряжинским районным судом гражданского дела №. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного Суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> была подтверждена законность такого отказа Администрации, а потому указанные обстоятельства не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего гражданского дела (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Также суд считает необходимым удовлетворить исковые требования Администрации в части взыскания арендной платы, поскольку, согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Определяя момент, с которого у Каткова М.О. возникла обязанность по внесению арендной платы, су учитывает, что договор аренды был заключен ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день земельный участок был передан ответчику <данные изъяты> зарегистрирован договор был ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 05 июля 2001 года №154-О государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Исходя из изложенной правовой позиции обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента передачи имущества арендатору.

При таких обстоятельствах с Каткова М.О. в пользу Администрации подлежит взысканию арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей годовой арендной платы – <данные изъяты> рублей задатка – <данные изъяты> рублей внесенных платежей); за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> (<данные изъяты> рублей годовой арендной платы / 365 дней в году * 176 дней просрочки).

Оценивая обоснованность исковых требований в части взыскания пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из учетной ставки банковского процента возможно только в случае отсутствия в законе или договоре иного размера процентов.

В этой связи в удовлетворении исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ суд считает необходимым отказать, поскольку договором между сторонами определен иной размер процентов.

    Пунктом 7.2. договора стороны предусмотрели пени в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Исходя из расчета, произведенного истцом, размер таких процентов составляет <данные изъяты>. Расчет судом проверен и признан правильным.

Согласно статье 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Как следует из правовой позиции, высказанной в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21 декабря 2000 года №263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Принимая во внимание высокий процент неустойки, отсутствие прямых убытков Администрации, суд считает необходимым применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию неустойку. В абзаце втором пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №14 от 08 октября 1998 года «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» указано, что при решении вопроса о снижении ставки рефинансирования применительно к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суду необходимо учитывать изменения размера ставки в период просрочки, а также иные обстоятельства, влияющие на размер процентных ставок. В числе таких обстоятельств могут быть, к примеру, длительность периода просрочки; субъектный состав обязательства.

Определяя размер подлежащей взысканию неустойки суд, опираясь на правовую позицию, изложенную в пункте 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, считает необходимым руководствоваться учетной ставкой Банка России, действовавшей в спорный период в размере 8,25%. Размер подлежащей взысканию неустойки составляет, таким образом, <данные изъяты> ((<данные изъяты> рублей годовой арендной платы – <данные изъяты> рублей платежей) *8,25% * 541 день).

При этом суд соглашается с расчетом процентов, произведенных истцом, не находя установленных федеральным законом оснований выйти за пределы исковых требований (часть 3 статьи 196 ГПК РФ).

Таким образом, взысканию с Каткова М.О. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>, пени в размере <данные изъяты>.

Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Согласно пункту 3 части 1 статьи 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины, подлежащей к взысканию с ответчика, составляет <данные изъяты> рублей и, согласно статье 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, указанная сумма подлежит взысканию в доход муниципального района.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды, заключенный между Администрацией Пряжинского национального муниципального района и Катковым М. О. ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства.

    Взыскать с Каткова М. О. в пользу Администрации Пряжинского национального муниципального района задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>, пени в размере <данные изъяты>.

    Взыскать с Каткова М. О. в доход бюджета Пряжинского национального муниципального района государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

    В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.    

    Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Пряжинский районный суд Республики Карелия в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Ю. Прохоров

Мотивированное решение в соответствии со ст. 199 ГПК РФ составлено 13 апреля 2015 года, последний день для подачи апелляционной жалобы – 13 мая 2015 года