Решение по делу № 2-1942/2013 ~ М-1703/2013 от 10.06.2013

Дело № 2-1942

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Макаровой Е.В.

при секретаре Басалаевой О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Белово Кемеровской области

10 сентября 2013 года

гражданское дело по исковому заявлению ФИО8 к ФИО4, ФИО2 о регистрации права собственности,

установил:

ФИО8 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о регистрации права собственности.

Свои требования истец мотивирует тем, что между ним и ответчиками ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор купли-продажи, по условиям которого продавец – (ФИО1­надьевна, ФИО2) продал, а он – покупатель купил жи­лую квартиру по адресу: <адрес>

Цена договора – 51000 рублей, которые были уплачены покупателем продавцу при подписании договора купли-продажи, что подтверждается отдельной распиской.

Несмотря на то, что договор купли-продажи заключён между сторонами ДД.ММ.ГГГГ года, однако ответчики на неоднократные предложения с его стороны зарегистрировать переход право собственности по договору не реа­гируют.

В силу п.1 ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 настоящего Кодекса и Законом о ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации правособственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из содержания ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи продавец передаёт в собственность покупателя недвижимое имущество. Покупатель обязан уплатить обусловленную договором цену.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём состав­ления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации пе­рехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в под­лежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федера­ции №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной прак­тике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности идругих вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижи­мого имущества уклоняется от совершения действий по государственной ре­гистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации пе­рехода права собственности (п.3 ст.551 Гражданского кодекса Россий­ской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по пе­редаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданско­го кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено за­коном или договором, обязательство продавца передать недвижимость поку­пателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не ис­полнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ указанный договор одновремен­но является актом приёма-передачи имущества.

Однако ответчики фактически указанное имущество не передали, т.к. не освободили его и продолжают им пользоваться.

В связи с неправомерным уклонением ответчиков от исполнения обязательств по данному договору, государственная регистрация перехода прав собственности может быть осуществлена на спорное имущество только в су­дебном порядке, а равно только в судебном порядке, в связи с уклонением ответчиков от фактической передачи имущества, возможно обязать передать спорное имущество ему – истцу в натуре.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договор купли-продажи заключён в требуемой форме, не расторгнут, а продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, то покупатель вправе в силу ст.ст.165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности.

Просит осуществить государственную регистрацию перехода права соб­ственности к нему, ФИО8, в отношении жилой квартиры по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заклю­чённого между ним, с одной стороны, и ФИО4, ФИО3­чем, с другой стороны.

Обязать ФИО4, ФИО2 передать ему жилую квартиру по адресу: <адрес>.

Определением Беловского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ года ходатайство истца ФИО8 об обеспечении иска удовлетворено.

Приняты меры по обеспечению иска ФИО8 к ФИО4, ФИО2 о регистрации права собственности.

Наложен арест на квартиру общей площадью 78,9 кв.м, с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>.

Иск ФИО8 относится к делам исключительной подсудности и подлежит рассмотрению по месту нахождения недвижимого имущества, расположенного по <адрес>.

Истец ФИО8 в судебное заседание не явился, конверт с повесткой возвращён с пометкой «Истёк срок хранения».

В судебном заседании представитель истца ФИО8 ФИО6, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просит их удовлетворить, дело рассмотреть по существу в отсутствие истца и ответчиков.

Пояснил, что оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ в суд представить не может, поскольку у истца ФИО8 есть только её копия, которую ему передали ответчики.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте которого извещена надлежащим образом, о чём свидетельствует уведомление о вручении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, конверт с повесткой возвращён с пометкой «Истёк срок хранения».

Согласно сведениям Управления Федеральной миграционной службы России по Кемеровской области в г.Белово и Беловском районе ФИО2, ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ рождения зарегистрирован по <адрес> <адрес>

В силу статьи 35 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.

В соответствии со статьёй 10 ГК Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признаёт причины их неявки неуважительными.

Учитывая, что в состязательном процессе лицо, участвующее в деле, вправе выбирать как активный, так и пассивный способ защиты своих интересов, граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.

Истец ФИО8 и ответчики ФИО1, ФИО2 неоднократно извещались судом о времени и месте судебных заседаний, однако ни в одно из них не явились.

О том, что в производстве Беловского городского суда <адрес> находится гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО4, ФИО2 о регистрации права собственности, сторонам известно, в материалах дела имеются ходатайства от ответчиков, а также ответчиками поданы частные жалобы на определения суда от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ

По мнению суда, дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся в судебное заседание сторон, поскольку их отсутствие в судебном заседании не отразится на полноте исследованных обстоятельств и не повлечёт нарушение прав и охраняемых законом интересов сторон.

Суд предпринял все возможные меры об извещении сторон о времени и месте судебного заседания, в том числе и публично через сайт суда.

Суд признаёт причины неявки сторон не уважительными, расценивая их действия как злоупотребление правом.

Представитель 3-го лица ОАО «МДМ Банк» ФИО7, действующая по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании пояснила, что считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «МДМ Банк» (прежнее наименование ОАО «УРСА Банк») и ФИО4, ФИО2 ФИО2 был заключён кредитный договор № данный кредит был предоставлен для целевого использования, а именно: приобретения в общую совместную собственность ФИО1, ФИО2 квартиры, находящейся по адресу: <адрес> Обеспечением исполнения обязательств по данному кредитному договору является ипотека в силу закона.

В настоящее время кредитные обязательства ФИО1, ФИО2 перед ОАО «МДМ Банк» по кредитному договору № не исполнены. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем были возбуждены исполнительные производства в отношении ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО «МДМ Банк» на основании решения Беловского городского суда по делу №№ согласно которому с ФИО1, ФИО2 солидарно взыскана сумма в размере 2173010,63 рублей и обращено взыскание на квартиру, находящуюся по адресу<адрес>

Статья 37 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ (ред. от 07.05.2013г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.166 ГК РФ ничтожная сделка является таковой независимо от признания её ничтожной судом.

Согласно ст.346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В связи с тем, что ОАО «МДМ Банк», являясь залогодержателем, не давал согласия на продажу квартиры, находящейся по адресу: <адрес> договор купли-продажи спорной квартиры, заключённый между истцом и ответчиками, является ничтожной сделкой, так как противоречит вышеприведённым нормам закона.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Из изложенного выше следует, что договор, заключённый между сторонами нельзя признать сделкой, совершённой в соответствии с требованиями законодательства, ввиду отсутствия согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества.

Данное обстоятельство является препятствием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку противоречит ст.37 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», кроме того, предоставление согласия залогодержателя является необходимым документом для осуществления государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество в соответствии с положением п.29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённых Приказом Минюста РФ от 01.07.2002г. №184.

Просит отказать ФИО8 в удовлетворении исковых требований к ФИО1, ФИО2 в полном объёме.

Суд, выслушав представителей истца, 3-го лица, исследовав материалы дела, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с ч.2 ст.218 Гражданского кодексаРоссийской Федерации договор купли-продажи является основанием приобретения права собственности.

В соответствии с ч.2 ст.223 Гражданского кодексаРоссийской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.ч.1, 3 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.549, ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ч.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с положениями ч.3 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи жилого помещения возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, ещё и передачу юридическую – совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя.

Согласно ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что решением Беловского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ОАО «МДМ Банк» к ФИО4, ФИО2 о взыскании задолженности, изменённым определением Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ года, обращено взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> определён способ реализации – публичные торги, начальная продажная цена, с которой начинаются торги, в размере 3100000 рублей.

Интересы ответчиковпри рассмотрении указанного дела представлял ФИО6

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ МОСП по <адрес> и <адрес> сообщает, что исполнительные производства за № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО2, № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО1 о взыскании 2173010,63 руб. в пользу ОАО «МДМ Банк», а также № от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по <адрес>, <адрес> находятся на исполнении.

Как следует из представленного истцом ФИО8 договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО2 и ФИО1 продали, а ФИО8 купил в собственность жилую квартиру, состоящую из 4-х комнат, общей площадью 78,9 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес> за 51000 рублей.

Настоящий договор является одновременно передаточным актом в соответствие со ст.556 ГК РФ.

Договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на предмет договора у покупателя наступает с момента регистрации права собственности в регистрирующем органе.

Из п.5 данного договора следует, что на момент заключения настоящего договора в указанной квартире зарегистрированы ФИО2, ФИО1

Согласно сведениям Управления Федеральной миграционной службы России по Кемеровской области в г.Белово и Беловском районе ФИО4, ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ рождения с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована по адресу: <адрес>, <адрес>.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 и ФИО1 получили от ФИО8 денежную сумму в размере 51000 рублей в счёт уплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за приобретение квартиры <адрес>

Истцом ФИО8 представлена копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ

Как пояснил представитель истца, оригинал выписки в суд представить не может, поскольку у истца ФИО8 есть только её копия, которую ему передали ответчики.

Из указанной выписки следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО2 и ФИО1, ограничение (обременение) права не зарегистрировано.

По запросу суда Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> была предоставлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № из которой следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО2 и ФИО1, ограничение (обременение) права – ипотека, срок на который установлено ограничение (обременение) права: с ДД.ММ.ГГГГ на 144 месяца, считая с даты фактического предоставления кредита. Лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение права) – ОАО «УРСА Банк», основание государственной регистрации – договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств Банка от ДД.ММ.ГГГГ года.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация обременения – запрета Управлению Росреестра сделок с имуществом, на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении указанного объекта недвижимости.

Также по сообщению Беловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ № в книге учёта выданной информации за № от № зарегистрирован запрос на выдачу копии правоустанавливающего документа от ФИО5.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № с датой ДД.ММ.ГГГГ не выдавалась.

Представленная истцом ФИО8 в качестве доказательства выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от ДД.ММ.ГГГГ противоречит другим документам.

В силу статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Согласно части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Таким образом, законом предусмотрена государственная регистрация купли-продажи жилых помещений и именно с этим условием связан момент заключения договора купли-продажи жилого помещения. Последствием отсутствия регистрации сделки в соответствии с вышеуказанной специальной нормой статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации является вывод о незаключении договора купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела не следует, что истцу Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области было отказано в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект по указанной сделке, документальных доказательств, которые бы свидетельствовали об отказе регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект либо уклонении от таких действий, в деле не имеется.

В силу положений статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из материалов дела не следует, что ОАО «МДМ Банк» направил в регистрирующий орган уведомление о согласии на продажу (переход права собственности) на спорное жилое помещение.

Дача согласия на отчуждение залогового имущества является правом залогодержателя и не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления третьих лиц, в связи с чем, залогодержателю законом предоставлено право на определение судьбы залога.

Судом установлено, что письменного согласия залогодержателя на отчуждение спорной квартиры залогодателями получено не было.

Таким образом, указанная сделка купли-продажи не соответствует приведённым требованиям закона.

Кроме того, п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определёнными условиями, составило документ без указания этих условий.

Помимо этого, в соответствии с абз.2 п.4 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определённые действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Следовательно, наличие в отношении спорного имущества таких обременений как запрет регистрирующему органу совершать регистрацию перехода права, также является обстоятельством, не позволяющим производить регистрацию перехода права по представленной истцом сделке купли-продажи.

В доказательство того, что истец обращался к ответчикам с требованием произвести регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, истцом представлены уведомления, однако, суд считает, что доводы истца об уклонении ответчиков от регистрации договора купли-продажи не обоснованы, поскольку стороны не обращались в Управление Росреестра по Кемеровской области для проведения регистрации. Доказательств обратному, суду не представлено.

При заключении сделки между истцом и ответчиками не было получено согласия ОАО «МДМ Банк» на её совершение в установленном порядке. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость возможна только в случае если переход данного права состоялся в соответствии с требованиями закона, но в данном случае при заключении договора было нарушено существенное условие о получении согласия залогодержателя на её совершение.

Сделка, совершённая между сторонами, является ничтожной.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для регистрации перехода права собственности на жилую квартиру, состоящую из 4-х комнат, общей площадью 78,9 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес> от ФИО2, ФИО1 к ФИО8 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.196-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО8 к ФИО4, ФИО2 о регистрации права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.В. Макарова