Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1400/2019 ~ М-1175/2019 от 22.07.2019

№ 2-1400/2019

26RS0012-01-2019-002193-42

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 октября 2019 года              город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Емельянова В.А.

при секретаре судебного заседания Гороховой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оганянц И.Р. к Казарян Р.А. о признании договора купли-продажи заключенным и о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Оганянц И.Р. обратился в суд с иском к Казарян Р.А. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признании права собственности недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, добавив исковым требованием о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части признания права собственности недвижимого имущество, прекращено, в связи с отказом представителя истца Аванесова А.И. от исковых требований в указанной части.

В судебном заседании, представитель истца Оганянц И.Р., выступающий на основании надлежащем образом оформленной доверенности Аванесов А.И. исковые требования в оставшейся части поддержал. Он пояснил, что Оганянц И.Р., согласно договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ответчика Казарян Р.А., следующее недвижимое имущество: Мастерская, литер «Л», назначение - нежилое здание, расположено по адресу: <адрес>, общая площадь - 196,70 кв. м., этажность - 1, кадастровый №/Л,К,0,Н, инвентарный №. Проходная, литер «М», назначение - нежилое здание, расположен по адресу: <адрес>, этажность -1, общей площадью 4,70 кв.м., кадастровый №/М.

Указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке под складские помещения, находящемуся по адресу: <адрес>, общей площадью 670,1 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов.

На территории земельного участка располагалось ООО «Валентина», которое было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ ОГРН №, по адресу <адрес>.

ООО «Валентина» прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией на основании Определения Арбитражного суда <адрес> о завершении конкурсного производства от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Оганянц И.Р. и Казарян Р.А. был подписан договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

Мастерская, назначение нежилое, Литер Т, этажность: 2, условный №:Т:20000,    общей площадью – 32,4 кв.м, принадлежащее «Продавцу» на праве собственности;

Мастерская, назначение нежилое, Литер Ц, этажность: 2, условный №:Ц:20000, общей площадью -135.1 кв.м, принадлежащее «Продавцу» на праве собственности.

Навес, назначение нежилое, Литер X, этажность: 1, условный №:Х:20000,     общей площадью - 83.9 кв. м, принадлежащее «Продавцу» на праве собственности. Административное здание, назначение нежилое, Литер Ф, этажность: 1, условный №, общей площадью - 95.1 кв.м, принадлежащее «Продавцу» на праве собственности.

Мастерская, назначение нежилое, Литер У, этажность: 1, условный №:У:20000,    общей площадью -188.9 кв. м, принадлежащее «Продавцу» на праве собственности.

Недвижимое имущество, расположено на земельном участке, общей площадью - 670.1 кв. м, с кадастровым номером 26:30:0201010006, земли населенных пунктов - под складские помещения.

Отчуждаемое недвижимое имущество, оценено и продано за - 485 000 (четыреста восемьдесят пять тысяч) рублей, из них: Мастерская - 40 000 (сорок тысяч) рублей; Мастерская - 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей; Навес - 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей; Административное здание - 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей; Мастерская - 40 000 (сорок тысяч) рублей.

После подписания договора купли-продажи, оплаты недвижимого имущества Казарян Р.А. стал уклоняться от оформления сделки в Регистрационной палате.

До настоящего времени местонахождение Казарян Р.А. неизвестно. Его родственники не знают, где он может находиться.

Земельный участок, на котором расположены все вышеуказанные нежилые помещения, находится у Оганянц И.Р. в аренде с ДД.ММ.ГГГГ.

Все коммунальные платежи и налоги Оганянц И.Р. уплачены.

Государственная регистрация права собственности на нежилые помещения может быть проведена только при признании права собственности в судебном порядке.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Оганянц И.Р. и ответчиком Казарян Р.А. отвечает всем требования закона, все существующие условия договора сторонами оговорены и исполнены.

В связи с тем, что продавец уклоняется от регистрации, договор купли-продажи не может пройти государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.

На основании вышеизложенного, установлено, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является действительной сделкой, иной возможности получить надлежащие документы, не представляется возможным и потому Оганянц И.Р. вынужден обратиться в суд.

Право собственности на указанное недвижимое имущество не было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК в предусмотренном законом порядке и не зарегистрировано до настоящего времени, поскольку ответчик Казарян Р.А. уклоняется от регистрации перехода права, препятствует своими действиями подачи документов в регистрирующий орган. На неоднократные просьбы Оганянц И.Р. не реагирует.

Иным способом зарегистрировать, право на указанное недвижимое имущество не представляется возможным.

Просит суд:

Признать заключенным договор купли-продажи следующего недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>, Ессентуки, <адрес>:

Мастерская,    назначение    нежилое,    Литер    Т,    этажность:    2, условный №:Т:20000, общей площадью - 32.4 кв. м.

Мастерская, назначение нежилое, Литер Ц, этажность: 2, условный №:Ц:20000, общей площадью -135.1 кв. м.

Навес, назначение нежилое, Литер Х, этажность: 1, условный №:Х:20000, общей площадью - 83.9 кв. м.

Административное здание, назначение нежилое, Литер Ф, этажность: 1, условный №:Ф:20000, общей площадью - 95.1 кв. м.

Мастерская,    назначение    нежилое, Литер У, этажность:    1, условный №:У:20000, общей площадью -188.9 кв. м. от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Оганянц И.Р. и Казарян Р.А.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Оганянц И.Р. и Казарян Р.А. на недвижимое имущество недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>:

Мастерская,    назначение    нежилое,    Литер    Т,    этажность:    2, условный №:Т:20000, общей площадью - 32.4 кв. м.

Мастерская, назначение нежилое, Литер Ц, этажность: 2, условный №:Ц:20000, общей площадью -135.1 кв. м.

Навес, назначение нежилое, Литер X, этажность:    1, условный №:Х:20000, общей площадью - 83.9 кв. м.

Административное здание, назначение нежилое, Литер Ф, этажность: 1, условный №:Ф:20000, общей площадью - 95.1 кв. м.

Мастерская,    назначение    нежилое, Литер У, этажность: 1, условный №:У:20000, общей площадью -188.9 кв. м. от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Оганянц И.Р. и Казарян Р.А..

Истец Оганянц И.Р. в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен о рассмотрении дела. Представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд, с учетом мнения представителя истца Аванесова А.И., считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Оганянц И.Р.

Ответчик Казарян Р.А., в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен о рассмотрении дела, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. Суд, с согласия представителя истца Аванесова А.И., считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Казарян Р.А. в порядке заочного производства.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, надлежащем образом извещен о рассмотрении дела, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. Суд, с учетом мнения представителя истца Аванесова А.И., считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, заключение эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В судебном заседании установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Оганянц И.Р. и Казарян Р.А. был заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

Мастерская, назначение нежилое, Литер Т, этажность: 2, условный №:Т:20000,    общей площадью – 32,4 кв.м, принадлежащее «Продавцу» на праве собственности;

Мастерская, назначение нежилое, Литер Ц, этажность: 2, условный №:Ц:20000, общей площадью -135.1 кв.м, принадлежащее «Продавцу» на праве собственности;

Навес, назначение нежилое, Литер X, этажность: 1, условный №:Х:20000,     общей площадью - 83.9 кв. м, принадлежащее «Продавцу» на праве собственности. Административное здание, назначение нежилое, Литер Ф, этажность: 1, условный №, общей площадью - 95.1 кв.м, принадлежащее «Продавцу» на праве собственности;

Мастерская, назначение нежилое, Литер У, этажность: 1, условный №:У:20000,    общей площадью -188.9 кв. м, принадлежащее «Продавцу» на праве собственности (п. 2 договора купли-продажи).

Недвижимое имущество, расположено на земельном участке, общей площадью - 670.1 кв. м, с кадастровым номером №, земли населенных пунктов - под складские помещения (п. 3 договора купли-продажи).

Отчуждаемое недвижимое имущество, оценено и продано за - 485 000 (четыреста восемьдесят пять тысяч) рублей, из них: Мастерская - 40 000 (сорок тысяч) рублей; Мастерская - 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей; Навес - 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей; Административное здание - 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей; Мастерская - 40 000 (сорок тысяч) рублей (п. 4 договора купли-продажи).

Из текста искового заявления следует, что после подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оплаты недвижимого имущества Казарян Р.А. стал уклоняться от оформления сделки в Регистрационной палате. До настоящего времени местонахождение Казарян Р.А. неизвестно. Его родственники не знают, где он может находиться. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В соответствии с п. 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, «Сторонам» известно содержание ст. 556 ГК РФ, однако в связи с тем, что передача указанного в п. 2 настоящего договора недвижимого имущества «Продавцом» и принятие его «Покупателем» фактически уже осуществлены, «Стороны» пришли к соглашению передаточный акт не составлять и считать договор документом, подтверждающим факт передачи указанного в п. 2 недвижимого имущества. У сторон друг к другу каких-либо претензий нет, в том числе по качеству переданного имущества.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 61 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Несмотря на то, что договор был заключен, Казарян Р.А. от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость уклоняется.

По правилам ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку приведенная норма закона носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования Оганянц И.Р. к Казарян Р.А. о признании договора купли-продажи заключенным и о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, обоснованными, и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ответчиком Казарян Р.А. до настоящего времени договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорен, не признан недействительным по основаниям, указанным в ГК РФ, не расторгнут. В настоящем гражданском деле встречного иска также не заявлено.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статьям 17 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом, государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░, <░░░░░>:

░░░░░░░░░░,    ░░░░░░░░░░    ░░░░░░░,    ░░░░░    ░,    ░░░░░░░░░:    2, ░░░░░░░░ №:░:20000, ░░░░░ ░░░░░░░░ - 32.4 ░░. ░.

░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░, ░░░░░░░░░: 2, ░░░░░░░░ №:░:20000, ░░░░░ ░░░░░░░░ -135.1 ░░. ░.

░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ X, ░░░░░░░░░:    1, ░░░░░░░░ №:░:20000, ░░░░░ ░░░░░░░░ - 83.9 ░░. ░.

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░, ░░░░░░░░░: 1, ░░░░░░░░ №:░:20000, ░░░░░ ░░░░░░░░ - 95.1 ░░. ░.

░░░░░░░░░░,    ░░░░░░░░░░    ░░░░░░░, ░░░░░ ░, ░░░░░░░░░:    1, ░░░░░░░░ №:░:20000, ░░░░░ ░░░░░░░░ -188.9 ░░. ░. ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░, <░░░░░>:

░░░░░░░░░░,    ░░░░░░░░░░    ░░░░░░░,    ░░░░░    ░,    ░░░░░░░░░:    2, ░░░░░░░░ №:░:20000, ░░░░░ ░░░░░░░░ - 32.4 ░░. ░.

░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░, ░░░░░░░░░: 2, ░░░░░░░░ №:░:20000, ░░░░░ ░░░░░░░░ -135.1 ░░. ░.

░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ X, ░░░░░░░░░:    1, ░░░░░░░░ №:░:20000, ░░░░░ ░░░░░░░░ - 83.9 ░░. ░.

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░, ░░░░░░░░░: 1, ░░░░░░░░ №:░:20000, ░░░░░ ░░░░░░░░ - 95.1 ░░. ░.

░░░░░░░░░░,    ░░░░░░░░░░    ░░░░░░░, ░░░░░ ░, ░░░░░░░░░: 1, ░░░░░░░░ №:░:20000, ░░░░░ ░░░░░░░░ -188.9 ░░. ░. ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░..

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░) ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░ ░░░░ ░ ░ ░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 08 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░