Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-357/2015 ~ М-309/2015 от 04.06.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

« 29 » июля 2015 года

г.Нефтегорск.

Судья Нефтегорского районного суда Самарской области Лопутнев В.В., при секретаре Заиграевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Микушиной Л.Л. к администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области об изменении договора аренды в части размера арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

Истица обратилась с данным иском указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и администрацией м.р.Нефтегорский были заключены договора аренды № на земельный участок площадью 262 кв.м. и № на земельный участок площадью 265 кв.м., адресный ориентир <адрес>, под монтаж и установку торговых павильонов сроком на 5 лет. Размер ежемесячной арендной платы за пользование ими составляет <сумма> и <сумма> соответственно, которая в период действия договора пересматривалась по инициативе арендодателя в сторону ее увеличения. Считает, что размер арендной платы за земельные участки следует исчислять на основании Постановления Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 года и Постановления Президиума ВАС № 15837/11 от 17.04.2011 года в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому размер арендной платы по указанным договорам был установлен с нарушением принципа экономической обоснованности, без учета низкой доходности земельных участков, используемых для размещения объекта социального назначения – детского кафе. Неоднократные обращения к арендодателю по вопросу уменьшения размера арендной платы оказались безрезультатными. Подход органа местного самоуправления по завышению арендной платы представляет собой злоупотребление правом, что является недопустимым. В связи с несогласием со стоимостью арендной платы, определенной договорами, обратилась к оценщику, которым произведен расчет величины арендной платы, согласно которому она составляет для первого участка <сумма> в год, а для второго участка <сумма> в год. При заключении договоров аренды не располагала сведениями об указанной стоимости и учитывая отказ ответчика от изменения условий договора в этой части, просила изменить п.2.1 договоров аренды о размере арендной платы, установив ее в соответствии с отчетом об оценке.

По данным искам возбуждены гражданские дела № 2-357/2015 и № 2-358/2015, которые определением суда от 5.06.2015 года объединены в одно производство.

В судебном заседании истица и ее представитель требования поддержали по указанным основаниям. Пояснили, что земельные участки были предоставлены с ошибками по вине администрации. Оценены 2 участка, хотя они объединены и используются под единым объектом, который является социально значимым. Договора аренды вынудили заключить, указанные в них условия не оспаривала.

Представитель ответчика с иском не согласился указав на то, что расчет размера арендной платы производился в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Самарской области № 308 от 6.08.2008 года, т.к. спорные земельные участки относятся к участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, в связи с чем должна устанавливаться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Истица при заключении договора согласилась с его ценой и порядком ее определения. Нормами действующего законодательства не предусмотрена возможность установления размера арендной платы на основании отчета об оценке арендной платы на объект недвижимого имущества без проведения аукциона, только в случае заключения договора аренды земельного участка по результатам проведения торгов. При несогласии с кадастровой стоимостью земельного участка, на которой основывается расчет размера арендной платы, истица не лишена права обратиться в суд с требованием об установлении ее равной рыночной стоимости. Принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой он отнесен, и его разрешенного использования, был учтен при принятии решения Собрания представителей м.р.Нефтегорский № 122 от 14.11.2011 года об установлении коэффициентов для определения размера арендной платы. Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 года, применяются только в отношении земельных участков, находящихся в собственности РФ, и не распространяется на правоотношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов РФ и муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Пояснил, что земельные участки предоставлялись истице без проведения аукциона.

Выяснив мнение сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст.607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

На основании ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст.27 п.4 ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст.420 ч.1 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу ст.421 ч.4 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Согласно ст.422 ч.1 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела ДД.ММ.ГГГГ между администрацией м.р.Нефтегорский и Микушиной Л.Л. были заключены договора аренды земельных участков: № на участок площадью 262 кв.м., имеющий кадастровый номер № и адресный ориентир <адрес>, и № на участок площадью 265 кв.м., имеющий кадастровый номер № и адресный ориентир <адрес>, под монтаж и установку торговых павильонов сроком на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. Актами приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается принятие арендатором в пользование данных земельных участков. Договора подписаны сторонами и зарегистрированы в Управлении Росреестра по Самарской области. Договорами предусмотрена ежемесячная арендная плата в сумме <сумма> и <сумма> соответственно, которая вносится арендатором до 10-го числа следующего месяца. Расчет арендной платы (приложение № 2) является неотъемлемой частью договоров, которыми предусмотрена возможность пересмотра ее арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органов исполнительной власти, с письменным извещением арендатора (л.д. 81-85, 176-180).

На основании ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а при расторжении договора прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Сообщениями администрации м.р.Нефтегорский от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истице было отказано в уменьшении арендной платы по договорам со ссылкой на то, что расчет арендной платы за арендуемые ей земельные участки производился в соответствии с постановлением Правительства Самарской области № 308 от 6.08.2008 года с применением коэффициентов, утвержденных решением Собрания представителей м.р.Нефтегорский № 122 от 14.11.2011 года (л.д. 88, 91). Согласно отчетам об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года, составленным <данные изъяты>, рыночная стоимость права аренды (величина арендной платы) определена как <сумма> в год за земельный участок с кадастровым номером № и <сумма> в год за земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 10-80, 104-175).

В соответствии с п.3 ст.39.7 ЗК РФ, а также в силу действовавших до 1.03.2015 года положений п.3 ст.65 ЗК РФ и п.10 ст.3 Закона РФ «О введении в действие ЗК РФ» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, в силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство РФ уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 года Правила определения размера арендной платы, на которые ссылается истица как основание определения размера арендной платы в отношении спорных земельных участков, в частности 2% от кадастровой стоимости, подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности РФ и не распространяются на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Тем самым учитывая, что арендуемые истицей земельные участки предоставлены ей не на основании торгов и относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, что по существу не оспаривается, в данном случае действующим является нормативно-правовой акт, принятый на уровне субъекта РФ, которым является постановление Правительства Самарской области № 308 от 6.08.2008 года, утвердившее Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, которым и руководствовалась администрация м.р.Нефтегорский при установлении размера арендной платы по заключенным с истицей договорам аренды. Сведений об отмене данного постановления или признании его противоречащим закону, что давало бы право руководствоваться иным нормативно-правовым актом, не имеется.

Поскольку законом предусмотрено, что для указанной категории земельных участков установление размера арендной платы отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта РФ, его определение на основании отчета оценщика невозможно, в связи с чем заявленные истицей требования не могут быть признаны обоснованными. Иных оснований для изменения условий заключенных договоров аренды либо требований об их расторжении ей не заявляется. Ссылка на понуждение к заключению договоров на таких невыгодных условиях является несостоятельной, поскольку не представлено доказательств того, что эти условия ее не устраивали и ей предпринимались меры для их изменения (ст.443 ГК РФ).

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Микушиной Л.Л. об изменении договоров аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления размера арендной платы в соответствии с отчетами об оценке права аренды (величины арендной платы) на объект недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтегорский районный суд.

Судья                                                  В.В.Лопутнев