Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-844/2021 ~ М-891/2021 от 31.08.2021

Дело № 2-844/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Курчатов Курской области             12 октября 2021 года

Курчатовский городской суд Курской области в составе председательствующего судьи Халиной М.Л.,

с участием представителя истца по доверенности Чупахина В.И.,

представителя ответчика Воронкиной З.В. по доверенности Яковлева А.Ю.,

при секретаре Башкиревой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Курчатова Курской области к Воронкиной Зое Васильевне об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

    Комитет по управлению имуществом г. Курчатова Курской области обратился в суд с исковым заявлением к Воронкиной З.В. об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, мотивируя свои требования тем, что между истцом и Воронкиной З.В. на основнии постановления администрации г. Курчатова Курской области от 27.03.2017 г. №351 «О предоставлении в аренду земельного участка» был заключен договор аренды земельного участка №5 от 27.03.2017 г. сроком действия с 17.03.2017 г. по 16.03.2020 г. Ответчику был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 718 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования для размещения супермаркетов, торговых комплексов, торговых домов, магазинов. Для строительства объекта капитального строительства администрацией г. Курчатова ответчику было выдано разрешение на строительство от 12.05.2017 г. По окончании договора строительство объекта завершено не было, степень готовности составила 7%. Срок действия договора истек 16.03.2020 г., однако, строительство объекта не завершено. На основании изложенного, просит изъять путем продажи с публичных торгов у Воронкиной З.В. объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 7%, расположенный по адресу: <адрес>.

Представитель истца Чупахин В.И. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Также пояснил, что с момента окончания срока аренды, арендную плату

Представитель ответчика Воронкиной З.В. по доверенности Яковлев А.Ю. в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме, пояснив, что действительно Воронкиной З.В. был предоставлен в аренду земельный участок по ул. Энергетиков г. Курчатова, однако, осуществить строительство объекта и завершить его не представилось возможным ввиду отсутствия материальной возможности.

Ответчик Воронкина З.В. в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В настоящее время предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.

Пункт 5 ст. 39.17 Земельного Кодекса РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В силу подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27 марта 2017 года между Комитетом по управлению имуществом г. Курчатова в лице председателя комитета и Воронкиной З.В. был заключен договор аренды земельного участка №5, в соответствии с которым Воронкина З.В. по акту приема-передачи приняла в пользование на условиях аренды на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 2718 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для размещения супермаркетов, торговых комплексов, торговых домов, магазинов. Срок действия договора с 17.03.2017 г. по 16.03.2020 г. (л.д. 23-27).

Дополнительным соглашением от 29.03.2017 г. №1/5 к договору №5 аренды земельного участка от 27.03.2017 г. внесены изменения в пункт 1.1. Раздела 1 «Предмет договора» и изложен данный пункт в следующей редакции:

«Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий: кадастровый номер №, площадью 2718 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах, обозначенных в выписке из ЕГРН от 17.03.2017 г. с видом разрешенного использования: для размещения супермаркетов, торговых комплексов, торговых домов, магазинов. Земельный участок с кадастровым номером № образован из двух земельных участков с кадастровым номером № площадью 1110 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 1610 кв.м. Указанные земельные участки ранее были предоставлены Воронкиной З.В. на праве аренды на основании договоров от 08.11.2011 г., от 10.11.2011 г., от 29.05.2012 г., от 08.04.2013 г.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункта 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительств, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства».

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае срок аренды был установлен по 16.03.2020 г.

Согласно условиям договора, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. При прекращении Договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи. В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за две недели (п. 6.1.-6.4. Договора).

Как следует из пояснений сторон, Воронкина З.В. с момента окончания действия договора аренды каких-либо работ по строительству объекта, являющегося предметом договора, не ведет.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером № является государственной собственностью. Таким образом, Комитет является надлежащим истцом по иску о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов по правилам статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Пунктом 6 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Установлено, что на момент заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и по настоящее время на земельном участке находился объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 1130,6 кв.м., степень готовности 7%, право собственности на который зарегистрировано 14.12.2016 г. за Воронкиной З.В. Срок действия договора аренды земельного участка № от 27.03.2017 года - до 16.03.2020 года и данный срок в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации является пресекательным в силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что строительство объекта недвижимости в соответствии с целевым назначением договора аренды не осуществляется, находится на начальной стадии. Доказательств ввода в эксплуатацию данного объекта недвижимости стороной ответчика суду не представлено.

Таким образом, исходя из установленных обстоятельств по делу и представленных доказательств, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Воронкиной З.В. реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено. Фактически на месте объекта имеется объект незавершенного строительства степенью готовности 7%, а договор аренды земельного участка от 27.03.2017 г. на момент обращения Комитета с настоящим иском прекращен, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ, а требования Комитета об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абз.2 п. 1 ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с п. 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подп. «з» п. 7 Правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено Правилами № 1299.

В силу предписаний ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

Учитывая изложенную норму права, суд, считает необходимым пояснить, что поскольку Комитет не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства Комитет может выступать только инициатором (заказчиком) такой оценки.

Следовательно, начальная продажная цена может быть определена истцом, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

С учетом этого, суд не усматривает оснований для установления стоимости имущества в настоящем судебном акте.

При таких обстоятельствах имеются правовые основания для изъятия у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № в порядке, установленном статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ч. 1 ст. 6 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Настоящее решение принято в пользу истца, поэтому с ответчика в доход бюджета Курчатовского района Курской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Курчатова Курской области к Воронкиной Зое Васильевне об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства удовлетворить.

Изъять у Воронкиной Зои Васильевны объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 1130,6 кв.м., со степенью готовности объекта 7 %, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Воронкиной Зои Васильевны в доход бюджета Курчатовского района Курской области государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Курчатовский городской суд Курской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 19 октября 2021 года

Судья Халина М.Л.