Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2738/2020 ~ М-2094/2020 от 20.03.2020

Дело №2- 2738/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 августа 2020 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Витухиной О.В., при секретаре Изрец К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кутузовой Анны Владимировны к Куклевой Елене Алексеевне о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке. Предметом договора являлось приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора стороны согласовали дату подписания основного договора ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> час. в МФЦ.

Ранее истцу в ПАО Банк ВТБ был одобрен ипотечный кредит, однако, как указывает истец, согласование объекта недвижимости с банком вызвало затруднения в виде не предоставления стороной ответчика документации по регистрации перепланировки квартиры. На неоднократные просьбы предоставить указанную документацию ответчик заверяла, что документы будут предоставлены позднее. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами велась смс-переписка по предоставлению документов о перепланировке для предоставления в банк, ответчик обещала предоставить документы в момент подписания договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик встретились в МФЦ для регистрации сделки купли-продажи, однако, в связи с тем, что документы о законности перепланировки так и не были предоставлены, сделка не состоялась. Истец полагает, что имеет место быть односторонни отказ ответчика от исполнения им обязанностей по заключению договора купли-продажи. Истец в этот же день вручила ответчику претензию с предложением предоставить необходимую документацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ и продлить срок заключения договора купли-продажи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ. Ответа получено не было, квартира продана иному покупателю.

По условиям предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель выплачивает продавцу задаток в размере <данные изъяты> руб. (п.5), указанная сумма передана ответчику, что подтверждается распиской. Пунктом 5.2 договора установлено, что если за неисполнение договора ответственен продавец, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка; срок возврата два дня.

С учетом изложенных обстоятельств, истец просит взыскать с ответчика двойную сумму задатка в размере 400000 руб., проценты в соответствии с п.1 ст. 395 ГК РФ в размере 2049,18 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 7220 руб.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО «Эксперт» (ДД.ММ.ГГГГ).

В судебном заседании истец не присутствовала, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. Ее представитель Беляев В.В., действующий по доверенности, исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Ответчик в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. Ее представитель Пискун А. В., действующий по доверенности, иск не признал, поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве, указал, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку сделка не состоялась не по вине ответчика; квартира истцом осматривалась до заключения предварительного договора, каких-либо претензий по перепланировке жилого помещения со стороны истца не предъявлялось, о необходимости предоставления документов по перепланировке было заявлено за день до подписания основного договора; доводы истца о наличии препятствий в получении кредита из-за перепланировки квартиры не состоятельны.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, извещалось надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителей сторон, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Бремя доказывания недобросовестности и неразумности действий субъекта гражданских правоотношений лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке. По условиям данного договора стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, согласовав дату подписания основного договора ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> час. в МФЦ.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Куклева Е.А. получила от Кутузовой А.В. задаток в сумме <данные изъяты> руб.

Перед заключением предварительного договора купли-продажи квартира была осмотрена покупателем.

Из пояснений сторон следует, что в продаваемой квартире произведена перепланировка, которая не зарегистрирована в установленном законом порядке.

Предварительный договор содержит описание продаваемого объекта недвижимости, в том числе с указанием правоустанавливающего документа, наличия ограничения права и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу Банка «ВТБ 24» с ориентировочным размером остатка задолженности по денежному обязательству – <данные изъяты> руб. (кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ).

Квартира была оценена сторонами в <данные изъяты> руб. Покупатель обязуется уплатить указанную сумму в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю и ипотеки квартиры в пользу выбранной покупателем банковской организации, указанной в п.4 настоящего договора. Покупатель приобретает квартиру с использованием собственных и заемных средств, предоставляемых покупателю банковской организацией на основании кредитного договора.

В соответствии с п.5 договора покупатель в счет причитающихся с него платежей выплачивает продавцу задаток в сумме 200000 руб. в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственен покупатель, в том числе в случае незаключения основного договора по причине отказа выбранной покупателем банковской организации в заключении с ним кредитного договора, задаток остается у продавца (п.5.1, 5.2 договора). Если за неисполнение договора ответственен продавец, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в течение двух дней с момента истечения срока, установленного п.6 настоящего договора (п.5.3 договора). Оставшаяся часть продажной цены квартиры в сумме <данные изъяты> руб. подлежит уплате покупателем продавцу не позднее момента, указанного в пункте 3 настоящего договора, безналичным платежом на банковский счет продавца (п.6 договора).

В соответствии с п.7 указанного договора продавец обязуется полностью исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, за счет суммы внесенного ему покупателем задатка, а также предпринять все необходимые и достаточные действия для погашения указанной в п. 2.3 настоящего договора регистрационной записи о погашении ипотеки. После исполнения продавцом своих обязательств стороны обязуются подать необходимый пакет документов в выбранную покупателем банковскую организацию для принятия ею решения о возможности заключения кредитного договора с покупателем (п.8).

Стороны также согласовали срок заключения основного договора и передачу его на регистрацию для перехода прав собственности на квартиру к покупателю не позднее ДД.ММ.ГГГГ; указанный срок подлежит продлению до ДД.ММ.ГГГГ, либо по соглашению сторон на более длительный срок, в случае, если по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ покупателем будет заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры и срок совершения основной сделки по условиям такого договора будет после ДД.ММ.ГГГГ (п.9,10)..

В дальнейшем сторонами было заключено Соглашение о дополнении вышеуказанного договора о том, что в случае, если в срок до ДД.ММ.ГГГГ покупателем не будет заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ему квартиры, то продавец вправе осуществлять поиск иных покупателей квартиры.

Из материалов реестрового дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ (ПАО) направил в Росреестр закладную и заявление о том, что обеспеченное ипотекой обязательство (кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ) исполнено в полном объеме.

Таким образом, продавцом Куклевой Е.А. исполнено обязательство по предварительному договору об осуществлении необходимых и достаточных действий для погашения указанной в п. 2.3 договора регистрационной записи о погашении ипотеки на продаваемую квартиру.

Из пояснений свидетеля ФИО7 (сотрудник Банка ВТБ (ПАО) следует, что истец обращалась в банк за одобрением ипотечного кредита, кредит был одобрен ДД.ММ.ГГГГ, о чем истец была уведомлена по телефону. По просьбе истца ДД.ММ.ГГГГ было выдано письменное уведомление об одобрении кредита. Также свидетель пояснила, что после одобрения кредита истец должна была предоставить стандартный пакет документов (правоустанавливающий документ, предшествующий договор купли-продажи, справку о зарегистрированных лицах, согласие супруга, отчет об оценке), соответствующий список необходимых документов направлялся клиенту на электронную почту также в начале декабря 2019 года. В декабре 2019 года и в начале января 2020 года сотрудник банка звонил клиенту, напоминал о необходимости предоставления документов, однако, документы предоставлены не были, при этом о наличии каких-либо проблем с покупателем, с документами, в том числе из-за перепланировки, Кутузова А.В. не озвучивала. Также свидетель пояснила, что наличие перепланировки в квартире не является препятствием к заключению кредитного договора.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в смс-сообщении (за день до заключения основного договора купли-продажи) истец просила ответчика направить техническую документацию на квартиру с внесением изменений в связи с произведенной перепланировкой. Иных доказательств, в том числе письменных претензий от истца в адрес ответчика, за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, истребования документов о государственной регистрации изменений в техническую документацию, в связи с проведенной в квартире перепланировкой, суду не представлено.

Свидетель ФИО8 пояснил, что он составлял предварительный договор по купле-продаже квартиры, претензий у покупателей по квартире не было, они квартиру смотрели 2-3 раза до подписания договора, перепланировку видели; истец говорила о намерении продажи своей квартиры. Со стороны покупателя было требование о снятии обременения с продаваемой квартиры, продавец после получения от покупателя задатка это требование выполнила; документы по перепланировке покупатели не спрашивали.

Свидетель ФИО9 пояснила, что занималась продажей квартиры истца, на момент их знакомства предварительный договор купли-продажи между истцом и ответчиком уже был подписан. Впоследствии в декабре месяце она обнаружила объявление о продаже спорной квартиры, это обстоятельство ее насторожило; она осматривала эту квартиру как потенциальный покупатель, в квартире была осуществлена перепланировка, владельцы сообщили, что узаконят перепланировку. Когда все собрались в МФЦ для заключения основного договора, продавец показала план перепланировки, но это не является согласованием, истец просила предоставить подтверждение регистрации перепланировки и продлить срок заключения основного договора купли-продажи.

Между тем, новое размещение объявления о продаже спорной квартиры в декабре 2019 года, о котором указывает данный свидетель, не противоречит условиям Соглашения о дополнении договора, заключенного сторонами и не свидетельствует о нарушении продавцом условий предварительного договора купли-продажи, о наличии обязательства у продавца до заключения основного договора купли-продажи по предоставлению Кутузовой А.В. документов о регистрации произведенной в квартире перепланировки.

Перед заключением основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Куклевой Е.А. были предоставлены истцу документы о перепланировке квартиры, согласованные с главным архитектором города ДД.ММ.ГГГГ, однако истец отказалась от заключения договора, вручив Куклевой Е.А. письменную претензию о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ Кутузовой А.В. не была предоставлена техническая документация по квартире, содержащая полную и достоверную информацию о фактическом состоянии квартиры, в том числе, изменения по перепланировке квартиры, в связи с чем, покупатель предлагает продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ представить полную и достоверную информацию по объекту недвижимости (о регистрации перепланировки квартиры) и продлить срок для заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако условиями предварительного договора купли-продажи данное обязательство на продавца (ответчика по делу) возложено не было; отсутствие регистрации по перепланировке не являлось препятствием к заключению основного договора купли-продажи, к оформлению истцом кредитного договора в Банке ВТБ (ПАО), что следует из пояснений работника банка, допрошенного судом в качестве свидетеля.

ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была продана Куклевой Е.А. иному лицу за <данные изъяты> руб., включая стоимость всех внутренних неотделимых улучшений в виде ремонта, перепланировочного решения, а так же встроенной мебели (п.3.3. договора купли-продажи), что подтверждается письменными материалами дела. Из п.4 акта приема-передачи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что покупатели приняли от продавца все необходимые и достаточные документы, подтверждающие факт законной перепланировки, помещение осмотрено покупателем, претензий к состоянию квартиры не имеют.

В соответствии с п.п. 1. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Согласно ст. ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполненных работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Положениями ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Таким образом, оценивая совокупность представленных сторонами доказательств, учитывая установленные фактические обстоятельства дела, суд считает, что оснований для взыскания с ответчика в пользу истца двойного задатка, процентов и судебных расходов не имеется, поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ стороной истца не представлено доказательств наличия вины ответчика в незаключении между сторонами основного договора купли-продажи квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Кутузовой Анны Владимировны к Куклевой Елене Алексеевне о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде, с подачей жалобы через Петрозаводский городской суд.

Судья Витухина О.В.

Мотивированное решение

изготовлено 02 сентября 2020 года.