Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-17092/2018 от 18.04.2018

Судья – Кобзев А.В. дело № 33-17092/18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 мая 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Комбаровой И.В.,

судей Губаревой С.А., Пшеничниковой С.В.

при секретаре Дмитриевой Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Мордухович Г.Е. на решение Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от 17 января 2018 года по делу по иску < Ф.И.О. >1 к < Ф.И.О. >2 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости.

Заслушав доклад судьи Пшеничниковой С.В. об обстоятельствах дела, содержание решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Чернышев В.Н. обратился в суд с иском к Мордухович Г.Е. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости.

Представитель истца в судебном заседании, уточнив заявленные исковые требования указал, что 22.08.2015 между Чернышевым В.Н. и Мордухович Г.Е. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: объект незавершенного строительства площадью <...>.кв. и земельный участок <...> м.кв,, расположенные по адресу: <...>. Цена договора составила <...>. Государственная регистрация договора купли-продажи объектов недвижимости произведена 01.09.2015. Истец указывает, что в процессе эксплуатации объекта незавершенного строительства были выявлен ряд недостатков, которые проявились в течение года владения объектом незавершенного строительства, а именно: трещины на фундаменте и на стенах объекта недвижимости; в стенах объекта недвижимости вместо кирпича был засыпан строительный мусор.

В связи с изложенными недостатками, с целью расторжения оспариваемого договора истец обращался к ответчику с письменной претензией от 26.09.2016 и с повторной претензией от 10.10.2016. Однако в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть указанный договор, о чем дан ответ.

На данный момент дом продолжает приходить в негодное состояние -трещины фундамента увеличиваются, появились протечки в крыше, проявились трещины на несущих стенах. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии гарантий того, что после ремонтных работ недостатки не проявятся снова.

Истец просил расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от 22.08.2015, взыскать с Мордухович Г.Е. в пользу < Ф.И.О. >1 уплаченные по договору купли-продажи объектов недвижимости от 22.08.2015 денежные средства в размере 1650000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 282 193 руб. 73 коп.; затраты, понесенные истцом за предоставление ему юридической помощи в размере 65 000 руб.; затраты, понесенные истцом по оплате экспертизы в размере 30 000 руб.; затраты по оплате госпошлины в размере 17 215 руб., а так же возместить расходы, понесенные в связи с обращением в суд в размере 65 000 руб. за оказание юридической помощи.

Обжалуемым решением Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края 17 января 2018 года исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор купли-продажи от 22.08.2015, заключенный между < Ф.И.О. >1 и < Ф.И.О. >2, объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>. Суд взыскал с < Ф.И.О. >2 в пользу < Ф.И.О. >6 денежные средства: уплаченные по договору купли-продажи от 22.08.2015 в размере 1650000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 282193.73 руб. 73 коп., затраты, произведенные истцом на предоставление ему юридической помощи в размере 65000 руб.; затраты понесенные истцом по оплате экспертизы в размере 30000 руб.; затраты понесенные истцом по оплате госпошлины в размере 17215 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчик подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Указывает на неправомерность вывода суда и неправильное применение норм материального права. Полагает, что вывод суда о наличии оснований для удовлетворения требований иска и расторжения договора необоснован.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав стороны и их представителей, поддержавших свои позиции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, считает решение суда подлежащим отмене на основании следующего.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела были допущены нарушения такого характера.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны: по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ закреплено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Из анализа вышеприведённых норм гражданского права следует, что законодатель относит неустранимые недостатки к категории существенных недостатков, а их обнаружение покупателем после заключения договора купли-продажи, влечет за собой право потребителя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В судебном заседании установлено, что 22.08.2015 между Чернышевым В.Н. и Мордухович Г.Е. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: объект незавершенного строительства площадью 143,3 м.кв., кадастровый (или условный номер) 23:23-36/002/2008-099 и земельный участок <...> кв.м., кадастровый (или условный номер) <...>, расположенные по адресу: <...> Цена договора составила <...> руб. Расчет по договору был произведен истцом в полном объеме согласно условиям договора: <...> руб. в день заключения договора, оставшиеся <...> руб. в срок до 01 мая 2016 года.

01.09.2015 произведена государственная регистрация договора купли-продажи объектов недвижимости, и выдано свидетельство на право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации.

Удовлетворяя исковые требования, с учетом выводов экспертиз, проведенных по делу, суд пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком Мордухович Г.Е. договора купли-продажи, что повлекло для Чернышева В.Н. такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Факт существенного нарушения договора купли-продажи от 22.08.2015 со стороны Мордухович Г.Е. в силу ст. 450 является основанием для расторжения договора купли-продажи, заключенного между Чернышовым В.Н. и Мордухович Г.Е.

Данный вывод суда является неверным и противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Согласно выводам экспертного заключения № 01/17/37 от 01.02.2017
причинами возникновения трещин на фундаменте, цоколе и стенах
объекта недвижимости (жилого дома) по адресу <...>является несоблюдение строительных норм и правил при возведении
строения, а также неравномерная усадка фундамента.

Объект недвижимости не соответствует специальным нормам и требованиям, которые предъявляются для объектов малоэтажного строительства и индивидуального жилищного строительства. Жилой дом возведен с отступлением от имеющегося проекта строительства и не соответствует разработанному проекту строительства. Экспертами установлено, что в строительных конструкциях и фундаменте имеются недостатки.

Таким образом, по мнению экспертов, выявленные недостатки не являются существенными, т.к. могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

По делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Легал Сервис».

Как следует из экспертного заключения № 11/17/15 от 11.12.2017 спорный объект недвижимости (жилой дом) не соответствует специальным нормам и требованиям, которые предъявляются для объектов малоэтажного строительства и индивидуального жилого строительства. Сравнив фактические параметры жилого дома с параметрами, предусмотренными проектом, эксперты делают вывод о том, что жилой дом возведен с отступлением от имеющегося проекта строительства. Изменения, внесенные в проект вручную, не оформлены соответствующим образом. В проекте имеется пометка о том, что он выполнен в соответствии с действующими строительными нормами и правилами. Экспертами установлено, что жилой дом возведен с отклонениями от требований строительных норм и правил. Т.е. возведенный жилой дом не соответствует разработанному проекту индивидуального жилого дома. Экспертами установлено, что в строительных конструкциях имеются недостатки, которые возникли в результате несоблюдения строительных норм и правил при возведении жилого дома. По мнению экспертов, выявленные недостатки в конструкциях фундаментов не являются существенными, т.к. могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Таким образом, дефекты в конструкциях фундаментов являются значительными, но в то же время устранимыми. Выявленные недостатки в конструкциях стен являются не существенными, но в то же время неустранимыми. Выявленные дефекты в конструкциях стен эксперты относят к малозначительным дефектам, но в то же время неустранимым.

Таким образом, выявленные экспертами при исследовании недостатки в конструкциях стен являются не существенными, но в то же время неустранимыми. Выявленные дефекты в конструкции стен, эксперты относят к малозначительным дефектам, т.к. они существенно не влияют на использование жилого дома по назначению и его долговечность. При условии восстановления несущей способности фундаментов, несущая способность стен, также будет восстановлена.

Давая оценку представленным в материалах дела заключениям эксперта № 01/17/37 от 01.02.2017 г. и №11/17/15 от 11.12.2017, судебная коллегия приходит к выводу о том, что объект недвижимости по адресу: <...>, имеет определенные недостатки, но они не являются существенными, не оказывают значительного влияния на эксплуатацию объекта недвижимости и могут быть устранены без несоразмерных затрат времени и денежных средств.

С учетом изложенного, требования истца о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества удовлетворению не подлежат. Оснований для применения положений ст. 450 ГК РФ к сделке купли-продажи недвижимого имущества, заключенной 22.08.2015 между Чернышовым В.Н. и Мордухович Г.Е., не усматривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления, суд апелляционной инстанции вправе отменить, или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании изложенного, учитывая нормы права, регулирующие спорные правоотношения, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении исковых требований < Ф.И.О. >1 к < Ф.И.О. >2 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 17 ░░░░░░ 2018 ░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ < ░.░.░. >1 ░ < ░.░.░. >2 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░