Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2954/2013 ~ М-2720/2013 от 20.08.2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ                                                    

    27 сентября 2013 г.          г. Самара

    Железнодорожный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Емельяновой Е.Н.

с участием старшего помощника прокурора Железнодорожного района г.о. Самара

Семистенновой И.В.

при секретаре Комогоровой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2954/13

по иску ФИО2 к ФИО3 и третьему лицу: Отделу УФМС России по Самарской области в Железнодорожном районе г. Самары о признании утратившим права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении без предоставления другого жилого помещения;

по встречным исковым требованиям ФИО3 к ФИО2 и третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применить последствия недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к ответчику ФИО3 на том основании, что истец является собственником <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АЖ №. Согласно условиям Договора купли-продажи (п. 3) стоимость квартиры составляет 990 000 руб., денежные средства получены ответчиком до подписания указанного Договора.

Согласно п. 6 указанного Договора ответчик на момент заключения договора купли-продажи зарегистрирован в продаваемой квартире, данное лицо не сохраняет права пользования указанной квартирой.

В настоящее время ответчик освободил жилое помещение, но не снялся с регистрационного учета, что является препятствием к осуществлению истцом законных прав собственника, регистрация ответчика по указанному адресу нарушает права истца на владение, пользование, распоряжение жилым помещением.

Истец просит суд признать ФИО4 утратившей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>; обязать Отдел УФМС России по Самарской области в Железнодорожном районе г. Самары снять ответчицу ФИО4 с регистрационного учета по спорному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ истцом уточнены исковые требования в той части, что, поскольку ответчица ФИО4 до настоящего времени не освободила спорное жилое помещение и не снялась с регистрационного учета, что является препятствием для осуществления истцом законных прав собственника, истец полагает, что с момента перехода к нему права собственности на квартиру, все права у лиц, пользовавшихся спорным жилым помещением, прекращены, и они подлежат выселению и снятию с регистрационного учета на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.

В соответствии с уточнёнными исковыми требованиями истец просит суд признать ФИО4 утратившей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>; обязать Отдел УФМС России по Самарской области в Железнодорожном районе г. Самары снять ответчицу ФИО4 с регистрационного учета по спорному адресу; выселить ФИО4 из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

ФИО4 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО2 о признании сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной на том основании, что сделка купли-продажи является ничтожной в силу её притворности ст. 170 ГК РФ, согласно условиям договора купли-продажи цена установлена в 990 000 руб., передача недвижимого имущества не проводилась, акта приема-передачи составлено не было, истец не уплатил предусмотренную договором купли-продажи цену. Истица по встречным исковым требованиям ФИО4 считает, основываясь на заключении ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, что спорная квартира продана по заниженной цене, на невыгодных для истицы условиях. Кроме того, ФИО4 считает, что продажа квартиры по цене, указанной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, прикрывает договор займа той части имущества, которая не покрывается соответствующей платой, то есть этот договор является притворной сделкой, в связи с этим названная притворная сделка ничтожна в силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ.

ФИО4 считает настоящие правоотношения как обеспечительные меры договора займа, фактически сделка купли-продажи совершена с целью прикрыть настоящий вид договорных отношений. После совершения сделки ФИО2 перечисляет сумму займа 788 890 руб. ФИО3 под залог квартиры. За весь период не было составлено ни одной расписки по данному поводу, ФИО2 перечислял денежные средства по своему усмотрению частями. Первый платеж был произведен ДД.ММ.ГГГГ на сберегательную книжку ФИО3

ФИО4 указывает, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 совершила действия по переходу права, но по фактическим обстоятельствам дела не передала покупателю в собственность квартиру, начав расплачиваться спустя месяц со дня подписания договора купли-продажи. Покупатель никогда не вел речь об изъятии жилого помещения из пользования ФИО3, гарантировал своими намерениями не выставлять квартиру на продажу, ФИО4 до настоящего времени проживает в спорном жилом помещении, оплачивает коммунальные услуги.

По мнению ФИО3, из Договора о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ, составленному между сторонами, четко прослеживается история прикрытия сделки купли-продажи, где оговорена сумма задатка в 912 000 руб., а ежемесячный платеж процентов и основного долга составляет 48 000 руб. не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Истица по встречным исковым требованиям ФИО4 указывает, что ни в день сделки, ни после регистрации перехода права, ФИО2 не оплатил настоящую стоимость имущества, которая согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО <данные изъяты> на момент возникновения правоотношений составляла 2 617 828,95 руб. ФИО2 заведомо занизил цену объекта недвижимости до 2 000 000 руб., создав, тем самым, крайне невыгодные, кабальные условия прикрытой сделки, более того, ФИО4 лишена права изменить стоимость квартиры в будущем.

ФИО4 в обоснование встречных исковых требований ссылается на предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, который подтверждает истинные намерения сторон, таким образом, квартира как предмет залога остается в собственности залогодержателя, пока сумма займа не будет возвращена с процентами.

ФИО4 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ переоформила квартиру на ФИО2 из-за сложного материального положения матери, понимая кабальность условий, занижения стоимости квартиры, так как им обоим грозила физическая расправа со стороны должников отчима. ФИО2 только спустя год заявляет настоящие требования, передача имущества по сделке купли-продажи не была осуществлена, основные требования по сделке не были соблюдены и исполнены.

На основании изложенного ФИО4 просит суд признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО2 вернуть ФИО3 недвижимое имущество, полученное по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – <адрес>.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, просил суд удовлетворить уточнённые исковые требования; встречные исковые требования ФИО3 не признал по основаниям, перечисленным в уточнённом исковом заявлении, пояснил, что те обстоятельства, на которые ссылается ФИО4, не предусмотрены договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик ФИО4 и её представитель, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 в судебном заседании уточненные исковые требования истца не признали, возражали против их удовлетворения, отрицали обстоятельства, изложенные в уточнённом исковом заявлении, просили суд в иске ФИО2 отказать; встречные исковые требования поддержали, настаивали на удовлетворении встречных исковых требований, подтвердили обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении.

Представители третьих лиц – Отдела УФМС России по Самарской области в Железнодорожном районе г. Самары и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили, о слушании дела извещались надлежащим образом и своевременно, письменные возражения либо отзыв на исковые и встречные исковые требования не представили и не ходатайствовали о рассмотрении настоящего гражданского дела в отсутствие своих представителей.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ вправе рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей сторон, ответчицы ФИО3, заслушав показания свидетелей, изучив материалы дела, заслушав заключение помощника прокурора ФИО5, полагавшей необходимым удовлетворение уточнённых исковых требований в части выселения ФИО3 из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, суд считает уточнённые исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме; встречные исковые требования ФИО3 – не подлежащими удовлетворению.

Истец ФИО2 является собственником <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АЖ № (л.д. 7).

Согласно условиям Договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3) стоимость квартиры составляет 990 000 руб., денежные средства покупатель передал до подписания настоящего Договора продавцу, т.е. ФИО3 (л.д. 7).

Согласно п. 6 указанного Договора ответчик на момент заключения договора купли-продажи зарегистрирован в продаваемой квартире, данное лицо не сохраняет права пользования указанной квартирой.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ за №, право собственности на <адрес> в г. Самаре ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО2 (л.д. 34).

Согласно сообщению Отдела адресно-справочной работы ОУФМС России по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> (л.д. 29).

Прекращение права собственности влечет за собой прекращение правомочий собственника по владению, распоряжению и пользованию имуществом.

Установлено, что право собственности истца ФИО2 на спорную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, с момента возникновения у истца права собственности на спорную квартиру ответчик ФИО4 утратила право пользования данной квартирой.

Статьей 35 ЖК РФ предусмотрено выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением: «1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда».

Ответчик ФИО4 добровольно освободить спорное жилое помещение отказывается.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В связи с тем, что ответчик ФИО4 утратила право собственности жилым помещением, она подлежит снятию с регистрационного учета.

Согласно ст. 7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № и п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в частности в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

Судом достоверно установлено, что ответчик ФИО4 пользуется жилым помещением, ей не принадлежащим, чем нарушены права истца ФИО2, предусмотренные п. 2 ст. 35 Конституции РФ, устанавливающей право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Ответчик ФИО4, не являясь собственником спорной квартиры, сохраняет в ней регистрацию, тем самым, злоупотребляет своим правом, что недопустимо в силу п. 1 ч. 1 ст. 10 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах уточнённые исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объёме.

Согласно ч. 1 ст. 9 ГК РФ «Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права».

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.

Исходя из ст. 454 ГК РФ договор купли-продажи влечет переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю, т.е. для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора купли-продажи.

Согласно статье 421 ГК РФ «1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. …

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. …

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) …».

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

Учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами, следовательно, ФИО4 и ФИО2 достигли соглашение по всем существенным условиям договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что последующие действия ФИО3 свидетельствовали о том, что она считала, что обязательства по договору купле-продаже квартиры исполнены сторонами в полном объёме, а именно: ФИО4 присутствовала в органе Регистрационной службе при государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, спорная квартира в Регистрационной службе в присутствии ФИО3 была поставлена на регистрационный учет уже новым собственником ФИО2

Согласно п. 10 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ «Настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до государственной регистрации настоящего договора» (л.д. 8).

Согласно п. 8 вышеуказанного Договора «Текст договора сторонами прочитан. Содержание договора сторонам понятно и соответствует намерениям».

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом в целом».

Таким образом, утверждение ответчика ФИО3 об ином юридическом смысле договора, отличном от того, что в нём зафиксировано, суд считает необоснованным и несостоятельным.

Согласно п. 3. вышеуказанного Договора «По соглашению сторон указанная квартира продана за 990 000 руб., которые покупатель передал до подписания настоящего договора продавцу», что позволяет суду сделать вывод, что денежные средства были выплачены ФИО2 ФИО3 до подписания договора купли-продажи путем передачи наличных денег.

В ходе судебного разбирательства представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО7 пояснил, что стоимость квартиры в 990 000 руб. в п. 3 указана для оплаты налога в меньшем размере, в действительности квартира была продана за 2 000 000 руб., о чем имеется расписка (л.д. 103) о получении ФИО3 от ФИО2 2 000 000 руб. за проданную квартиру по Договору от ДД.ММ.ГГГГ В ходе судебного разбирательства ФИО9 не отрицала написание данной расписки, но отрицала получение 2 000 000 руб. от ФИО10

Утверждение ФИО3 в той части, что денежные средства за продажу квартиры ей перечисляются на лицевой счет, и до настоящего времени вся сумма не перечислена, суд считает несостоятельным, поскольку представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО7 отрицал перечисленные денежных средств на счет ФИО3 со стороны ФИО2, поскольку ФИО2 рассчитался с ФИО3 по расписке.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспариваемые договора купли-продажи как разновидности гражданско-правовых сделок, могут быть признаны решением суда недействительными по основаниям, предусмотренным в соответствии с положениями ст. ст. 166-181 ГК РФ.

Истец по встречным исковым требованиям ФИО4, обосновывая встречные исковые требования, ссылается на притворность сделки по купле-продаже квартиры, недействительность которой должна оспариваться и обосновываться в соответствии с нормами ст. 170 ГК РФ – это следует из утверждения стороны истца ФИО3 по встречным исковым требованиям о том, что данная сделка была притворная, поскольку стороны договорились о том, что спорная квартира фактически так и останется во владении ФИО3, а ФИО2 не будет претендовать на спорную квартиру, а впоследствии мать ФИО3 выкупит у ФИО2 спорную квартиру, что подтверждается предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ

Однако суд считает, что ссылка ФИО3 на предварительный договор купли-продажи (л.д. 76) является не состоятельным, поскольку данный Договор составлен от ДД.ММ.ГГГГ, когда ФИО2 собственником спорной квартиры еще не являлся, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 170 ч. 2ГК РФ «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила».

Притворная сделка совершается лишь для вида, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки, при этом совершаемая сделка прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно.

Между тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что действия истца по встречным исковым требованиям при регистрации договора купли-продажи квартиры были направлены на личное участие в совершении сделки, непосредственном подписании ею договора, подаче заявления в о регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе – указанные действия истца по встречным исковым требованиям свидетельствуют о том, что истица понимала существо сделки и её правовую природу, что позволяет суду сделать вывод о волеизъявлении истицы на отчуждении квартиры.

Истица ссылается на кабальность условий договора купли-продажи из-за сложного материального положения матери, из-за угроз физической расправы со стороны знакомых её отчима, которые требовали денежные средства с её матери за долги отчима, между тем, каких-либо доказательств в соответствии со ст. 56 ч. 1 ГПК РФ суду не представлено.

Суд критически расценивает показания свидетеля ФИО12, поскольку она является матерью ответчицы, заинтересована в благоприятном исходе дела для своей дочери, кроме того, доводы данного свидетеля о её тяжелом материальном положении на момент заключения дочерью договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ опровергаются её действиями по заключению с ФИО2 предварительного договора о купли-продажи данной квартиры.

Свидетель ФИО11 показал, что вместе с ФИО12, у которой производил ремонт в квартире, занимался поиском фирмы-микрокредитования, как говорила ему ФИО12, она подписала не те документы, свидетель был готов ей оказать финансовую помощь. Про ФИО2 ему неизвестно.

Анализируя показания свидетеля ФИО11, суд приходит к выводу, что свидетелю ФИО11 было известно о том, что ФИО12 подписала не те документы, между тем, истица по встречным исковые требованиям оспаривает договор купли продажи, подписанный между нею и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, а не с ФИО12

Учитывая вышеизложенное суд считает, что показания допрошенных свидетелей не могут быть положены в основу решения суда об отказе в иске ФИО2 и удовлетворении встречных исковых требований ФИО3

Утверждение ФИО3 в той части, что другого жилого помещения у неё не имеется, опровергается сообщением из ФФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198, 320 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженку <адрес>, признать утратившей права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженку <адрес>, снять с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженку <адрес>, выселить из <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

    Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 и третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применении последствий недействительности сделки, обязав ФИО2 вернуть ФИО3 <адрес> - оставить без удовлетворения.

Данное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Самарский областной суд через суд Железнодорожного района г. Самара.

Решение изготовлено в окончательной форме 01 октября 2013 г.

Председательствующий (подпись) Е.Н. Емельянова