Решение по делу № 2-1300/2021 от 11.03.2021

К делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Геленджик                                                                              26 апреля 2021 года

        Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи – Тарасенко И.А.,

при секретаре судебного заседания – Артеменко Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципальное образование город-курорт Геленджик к Комаровой С.В. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и внесении изменений в ЕГРП в части аннулирования регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципальное образование город-курорт Геленджик в лице представителя по доверенности Сомовой Ю.Ю. обратилась в суд с иском к Комаровой С.В. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 680 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, имеющего вид разрешенного использования – «для размещения объектов индивидуального жилищного строительства», №; признании отсутствующим права аренды Комаровой С.В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 680 кв.м.

В обоснование своих требований указала, что на основании выписки из протокола от 09.10.2019г. № проведения аукциона комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, Комарова С.В. была признана победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 680 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, имеющего вид разрешенного использования – «для размещения объектов индивидуального жилищного строительства», сроком на 20 лет.

Истцом был подготовлен и направлен в адрес ответчика проект договора аренды №. Указанный договор был подписан представителем Комаровой С.В. с указанием на несогласие с пунктами 1.4, 1.5, 2.1 в части. При этом надлежащим образом оформленный протокол разногласий в адрес ответчика не поступил.

В связи с этим, истец письмом от 02.12.2019г. № разъяснил ответчику недопустимость внесения правок в условия договора и противоречие соответствующих действий законодательству, а также повторно был направлен проект договора аренды вышеуказанного земельного участка.

Однако, 04.03.2020г. истцу стало известно, что указанный выше договор был подписан ответчиком и зарегистрирован в установленном законом порядке, с поправками, внесенными последним, без согласования с органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик.

Исходя из копии договора аренды №, представленной Геленджикским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по запросу истца, указанный договор содержит в себе правки, собственноручно внесенные ответчиком, в части несогласия с пунктами 1.4 и 1.5.

В свою очередь, подача Комаровой С.В. в регистрирующий орган договора ненадлежащего содержания противоречит действующему законодательству.

Более того, дата договора указана ответчиком 02.12.2019г., в то время как в разделе «Реквизиты и подписи сторон» представителем ответчика указана дата 25.02.2020г. В свою очередь, названные даны не могут быть различными.

Пунктом 2.2 договора № также установлено, что арендная плата за первый год, за вычетом внесенного задатка в размере 194 868 рублей, должна поступить от арендатора в течении десяти дней с даты заключения договора. В настоящее время указанное обстоятельство ответчиком не исполнено.

Более того, в оспариваемом договоре аренды отсутствует печать администрации муниципальное образование город-курорт Геленджик, в связи с чем, договор вообще не мог быть зарегистрирован. Ввиду данных обстоятельств администрация муниципальное образование обратилась в суд.

Указанные обстоятельства нарушают права и законные интересы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, в связи с чем, обратились в суд.

Представитель Администрации муниципальное образование город-курорт Геленджик в судебное заседание не явился, в адрес суда направил ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие и удовлетворить требования по указанным в иске основаниям.

Ответчик и ее представитель в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате и времени судебного заседания, причин неявки суду не сообщили. Ранее представили в суд отзыв, в котором просили в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Геленджикский отдел в судебное заседание не явился, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, а также направлен отзыв на исковое заявление, в котором указывают, что в разрешении дела по существу полагаются на усмотрение суда.

Суд, исследовав материалы дела, представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании выписки из протокола от 09.10.2019г. № проведения аукциона комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, Комарова С.В. была признана победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 680 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, имеющего вид разрешенного использования – «для размещения объектов индивидуального жилищного строительства», сроком на 20 лет.

Администрацией был подготовлен и направлен в адрес ответчика проект договора аренды упомянутого выше земельного участка №. Указанный договор был подписан представителем Комаровой С.В. с указанием на несогласие с пунктами 1.4, 1.5. При этом надлежащим образом оформленный протокол разногласий в адрес ответчика не поступал.

В этой связи, письмом Управления имущественных отношений Администрации от 02.12.2019г. № ответчику было разъяснено на недопустимость внесения правок в условия договора и на противоречие соответствующих действий законодательству, а также повторно был направлен проект договора аренды названного земельного участка.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ Администрации стало известно, что указанный выше договор был подписан ответчиком и зарегистрирован в установленном законом порядке, с поправками, внесенными последним, без согласования с органом местного самоуправления.

Исходя из копии договора аренды №, договор содержит в себе правки, внесенные ответчиком в одностороннем порядке, в части несогласия с пунктами 1.4 (земельный участок считается переданным арендатору с момента подписания договора, без каких-либо иных документов по его передаче) и пункта 1.5 (фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям (далее – Гражданский кодекс), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса определяет, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Из материалов настоящего дела не усматривается ни одно из перечисленных в названных выше нормах оснований для признания оспариваемого договора № недействительным (ничтожным), в связи с чем, суд находит исковые требования в соответствующей части не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 этого же Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В части 1 статьи 422 Гражданского кодекса закреплено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Аукционная документация, в силу действующего законодательства Российской Федерации, заранее размещается организатором аукциона на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, в том числе, проект договора аренды.

Ссылка Администрации на письмо Федеральной антимонопольной службы России от ДД.ММ.ГГГГ № «О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «О защите конкуренции» в данном случае неприменима, поскольку часть 2 статьи 17.1 названного закона гласит, что установленный в части 1 статьи 17.1 порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется, в том числе, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом, извещение о проведении открытых торгов по своей правовой сути является публичной офертой (часть 2 статьи 437 Гражданского кодекса), а прямо выраженное письменное заявление лиц о своем намерении принять участие в торгах или их фактические действия, соответствующие форме и содержанию торгов, в том числе внесение задатка – акцептом (статья 438 Гражданского кодекса) вышеназванной оферты.

Внесенной в качестве задатка суммой обеспечивается исполнение организатором торгов и их победителем обязанности по подписанию протокола о результатах торгов. Если предметом торгов было только право на заключение договора, подписание такого договора является обязанностью сторон, срок подписания устанавливается с момента завершения торгов и оформления протокола.

Заключение договора на торгах и правовые последствия определения победителя торгов, исключают возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий договора.

Верховный Суд Российской Федерации, в определении от ДД.ММ.ГГГГ по делу № указал, что действия по подаче заявки выражают волю субъекта оборота и направлены на возникновение у него гражданских прав.

Таким образом, ответчик, подавая заявку на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и внеся задаток на участие в данном аукционе, согласился со всеми условиями договора, проект которого был заранее размещен организатором аукциона на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.

Суд также учитывает, что в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, исключая пункты 1.4 и 1.5 из условий договора №, ответчик злоупотребляет правом, поскольку данные пункты напрямую порождают обязанность последнего по внесению арендной платы.

Исходя из содержания оспариваемого договора, предмет договора – земельный участок с кадастровым номером № не был передан ответчику, соответственно такой договор не может исполняться его сторонами.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных судом в решении, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Не смотря на предусмотренную законом возможность разрешить возникший гражданско-правовой конфликт предусмотренным законом способом, арендатор с подобными исковыми требованиями к арендодателю не обращался, ограничившись исключением названных выше пунктов в одностороннем порядке.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о злоупотреблении правом со стороны Комаровой С.В.

Заявленное истцом требование о признании отсутствующим права аренды ответчика на указанный земельный участок, направлен на восстановление тех обязательственных отношений, которые существовали между ним и ответчиком до государственной регистрации договора №, то есть является иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения ответчиком обязательств по договору аренды.

При таких обстоятельствах иск о признании права аренды земельного участка отсутствующим является надлежащим способом защиты нарушенного права и подлежит удовлетворению.

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные издержки в виде государственной пошлины размере 6000 рублей (пп.3 п.1 ст.333.19 НК РФ), от уплаты которой при подаче иска орган местного самоуправления освобожден.

Руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик удовлетворить в части.

Признать отсутствующим право аренды Комаровой С.В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 680 кв.м., расположенного по адресу<адрес> имеющего вид разрешенного использования «для размещения объектов индивидуального жилищного строительства».

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды Комаровой С.В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 680 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> имеющего вид разрешенного использования «для размещения объектов индивидуального жилищного строительства».

Взыскать с Комаровой С.В. в доход бюджета муниципального образования город-курорт Геленджик государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

В остальной части иска, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

    Решение в окончательной форме изготовлено 26.04.2021г.