Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2096/2019 ~ М-1349/2019 от 01.03.2019

<***> Дело № 2-2096/2019

УИД № 66RS0003-01-2019-001352-05

Мотивированное решение изготовлено 23 апреля 2019 года Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 18 апреля 2019 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Исаковой К. В., при секретаре Игуменщевой В. С.,

при участии представителя ответчика Гасниковой Ю. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Минкиной Н.П. о взыскании суммы долга по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Минкиной Н. П. о взыскании суммы долга по договору аренды.

В обоснование исковых требований указано, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО Фирма «Поинт и Ко» заключен договор аренды земельного участка от *** ***, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: ***, общая площадь участка <***> кадастровый ***. Земельный участок предоставлен под строительство административно-общественного центра с паркингом (пункт 2.1.1. договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение *** к договору аренды).

Договор аренды заключен на определенный срок – с *** по *** (пункт 6.1 договора), в связи с чем, договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРН (регистрационная запись от *** ***).

При этом в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок. Таким образом, договор в настоящее время является действующим.

Согласно сведениям ЕГРН Минкина Н. П. является собственником нежилого помещения площадью <***> с кадастровым номером *** (регистрационная запись *** от ***).

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от *** *** с ответчиком не заключалось, однако, в силу действующего законодательства ответчик приобрела право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен и в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку правообладателем земельного участка является застройщик, объект недвижимости возведен (вновь построен) застройщиком, то приобретение Минкиной Н. П. объекта недвижимости подтверждает наличие цепочки правопреемства, и, следовательно, в силу закона к ответчику перешло право аренды вместе с договорной неустойкой.

За период с *** по *** у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 127507 руб. 66 коп., задолженность по оплате неустойки за период с *** по *** в размере 29453руб. 21 коп.

В досудебном порядке истцом была направлена претензия с требований о погашении имеющейся задолженности, однако, требование ответчиком исполнено не было.

На основании изложенного, Администрация г. Екатеринбурга просит суд взыскать с Минкиной Н. П. задолженность по арендной плате в размере 127 507 рублей 66 копеек, неустойку в размере 29453 рубля 21 копейку.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и в срок о времени и месте судебного заседания, представлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Администрации города Екатеринбурга.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения извещена надлежащим образом, доверила защиту своих интересов представителю.

Представитель истца Гасникова Ю. В., действующая на основании доверенности от ***, возражала против удовлетворения исковых требований, просила в иске отказать, поддержала доводы представленных письменных возражений. В случае удовлетворения заявленных исковых требований заявила ходатайство о применении срока исковой давности. Указала на незаконность требований о взыскании неустойки, поскольку претензия в адрес ответчика не поступала, так как, в нарушение требований была направлена не по адресу регистрации ответчика, а по адресу нахождения объекта недвижимого имущества.

Третье лицо ООО "Поинт и К" в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не известны, ходатайства об отложении судебного заседания не поступали.

При таких обстоятельствах, суд определил рассмотреть дело при данной явке в соответствии с ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО Фирма «Поинт и Ко» заключен договор аренды земельного участка от *** ***, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: ***, общая площадь участка <***>., кадастровый ***. Земельный участок предоставлен под строительство административно-общественного центра с паркингом (пункт 2.1.1. договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение *** к договору аренды).

Договор аренды заключен на определенный срок – с *** по *** (пункт 6.1 договора), в связи с чем, договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРН (регистрационная запись от *** ***).

При этом в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок. Таким образом, договор в настоящее время является действующим.

Согласно сведениям ЕГРН Минкина Н. П. является собственником нежилого помещения площадью <***>. с кадастровым номером *** (регистрационная запись *** от ***). При этом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от *** *** с ответчиком не заключалось.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение закреплено в п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в пункте 14 разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Следовательно, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (нежилое помещение) – *** Минкина Н. П. приобрела право пользования земельным участком, занятым приобретенным ей объектом и необходимым для его использования на праве аренды. К Минкиной Н. П. перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по договору аренды с учетом редакции дополнительного соглашения. В том числе, к ответчику перешла обязанность осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии с п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Поскольку дополнительное соглашение с ответчиком не заключалась, к правоотношениям подлежат применению положения договора аренды земельного участка от *** ***.

В соответствии с п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «города Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).

Согласно п. 2.2.4 договора арендная плата по договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец заявляет к взысканию арендную плату за период с марта 2014 по декабрь 2018 года в размере 127507 руб. 66 коп.

Оценивая заявленное ответчиком требование о применении срока исковой давности за период с марта 2014 года по январь 2016 года, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности устанавливается ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации в три года.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Истцом заявлена к взысканию задолженность по арендной плате за период с марта 2014 года по декабрь 2018 года, при этом исковое заявление подано в суд ***, таким образом, за пределами срока исковой давности находится период взыскания с марта 2014 года по январь 2016 года. Таким образом, суд соглашается с мнением представителя ответчика и приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендных платежей за период с марта 2014 года по декабрь 2018 года.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность по арендным платежам за период с февраля 2016 года по февраль 2019 года, размер которой составляет 64511 руб. 05 коп.

Оценивая требование истца о взыскании с ответчика неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 1998 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от ***) в силу положений ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием взыскания пеней за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства является наличие вины должника.

При этом истец не представил суду доказательств о направлении в адрес ответчика расчета арендной платы, то есть соблюдения положения п. 2.2.2 договора аренды. Более того, требование об оплате задолженности от *** *** направлено в адрес ответчика по адресу местонахождения объекта недвижимого имущества, а не по адресу регистрации, в то время как исходя из положений п. п. 1, 2 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации претензия, адресованная гражданину, должна быть направлена по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

Таким образом, суд приходит к выводу о недобросовестности поведения истца, а значит, об отсутствии оснований для взыскания неустойки, в связи с чем, исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из суммы удовлетворенных имущественных требований истца, в размере 2135 рублей 33 копейки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 152, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования администрации города Екатеринбурга к Минкиной Н.П. о взыскании суммы долга по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с Минкиной Н.П. в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с *** по *** в размере 64 511 рублей 05 копеек.

Взыскать с Минкиной Н.П. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2135 рублей 33 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья <***> К. В. Исакова

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>