Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4972/2013 ~ М-4283/2013 от 06.08.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 октября 2013 года                                 г.о.Самара

Октябрьский районный г.Самары в составе:

председательствующего судьи                 Якушевой Е.В.,

при секретаре судебного заседания             Кутеповой З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4972/13 по иску ТСЖ «Ива» к ЕИП, Самарской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане, 3 лицо Управление Росреестра по Самарской области, о признании договора долевого участия ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Ива» обратилось в суд с иском к ЕИП, Самарской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане о признании договора долевого участия ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что в рамках рассмотрения дела о банкротстве СРООИВА №... ЕИП обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании за ней права собственности на нежилые помещения подвала, расположенные в многоквартирном жилом доме – объекте незавершенного строительства по адресу: адрес, производство по делу было прекращено определением от дата. В обосновании своего заявления ЕИП указала, что дата она заключила договор №... о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по адрес с СРООИВА, по условиям которого после завершения строительства приобретает право собственности на нежилые помещения подвала площадью *** кв.м. По акту приема-передачи от дата застройщик передал ЕИП нежилые помещения площадью *** в.м. ТСЖ «Ива» полагает указанную сделку ничтожной, противоречащей ст. 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ. Спорные помещения представляют собой подвал жилого многоквартирного дома, во всех кроме двух помещений, находятся инженерные коммуникации и оборудование, предназначенное для обслуживания жилых помещений в многоквартирном доме, что позволяет отнести их к категории технического подвала, указанной в ст.36 ЖК РФ. В рамках рассмотрения заявления ЕИП в арбитражном суде Самарской области была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза, по заключению эксперта ООО «***» №... отдата спорное нежилое помещение *** кв.м. является техническим помещением, в помещении находятся оборудование и инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома. До настоящего времени застройщик не предоставил товариществу проектную документацию жилого дома, подтверждающую, что помещения изначально проектировались и строились как помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Полагая, что общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона независимо от его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, истец считает, что заключая договор долевого участия от дата СРООИВА распорядилось общим имуществом, принадлежащим в силу закона на праве общей долевой собственности владельцам помещений в многоквартирном доме, что не соответствует требованиям действующего законодательства. Кроме того, в материалах дела имеются сведения о том, что денежные средства вносились по договору ЗАА и МВВ, что свидетельствует о том, что ЕИП обязанности по оплате, вытекающих из договора №... от дата не исполнены. Полагают, что у ЕИП отсутствует право на приобретение в собственность недвижимого имущества. В настоящее время ТСЖ не имеет доступа в подвальное помещение, что создает дополнительные препятствия в осуществлении функций товарищества по управлению домом. Просил признать договор №... о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по адрес от дата, заключенного между ЕИП и Самарской региональной организацией Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане ничтожной сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании представитель истца по доверенности МВА иск поддержал по указанным в нем основаниям, пояснил, что узнали о наличии прав ЕИП только в дата при рассмотрении дела о банкротстве застройщика в Арбитражном суде, где ТСЖ было привлечено к участию в деле. Была проведена строительно-техническая судебная экспертиза и выявлены признаки технических помещений, поскольку в каждом испрашиваемом ЕИП помещении имеются инженерные коммуникации, сети необходимые для обслуживания более одного помещения. Указал, что ЕИП в ТСЖ не вступила, доступ в подвальные помещения имеется. Техническая документация от застройщика не передавалась. С исками к застройщику не обращались, действия и решения органов технической инвентаризации не обжаловались. Полагал, что нарушается право истца, поскольку ЕИП может признать и зарегистрировать свое право, что нарушит интересы собственников помещений дома.

В судебном заседании представитель ответчика ЕИП по доверенности ЕДВ возражал против удовлетворения иска, поддержал письменный отзыв, указал, что интересы ТСЖ не затрагиваются, право на обращение в суд от имени всех собственников помещений у истца нет, поскольку отсутствует протокол общего собрания собственников. Кроме того, истцу было известно о заключении договора в отношении части помещений подвала с дата. Полагал, что истцом пропущен срок исковой давности, в связи с чем просил по данному основанию в иске отказать. Также указал, что право собственности на общее имущество может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу, интерес ТСЖ может быть обусловлен только необходимостью обеспечения эксплуатации общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, но для этого законом установлены иные способы защиты интересов. Дом по адрес был поставлен на государственный технический учет по материалам технической инвентаризации. По материалам технической инвентаризации этаж, в котором расположены спорные помещения является подвальным, а не техническим этажом. С учетом Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от дата №..., Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ №... от дата к общему имуществу дома в данном случае может быть отнесено только техническое помещение, технический этаж. Из техпаспорта дома видно, что лишь три помещения подвала являются помещениями технического назначения, которые не являлись предметом оспариваемого договора, за исключением помещения №..., которое по акту приема-передачи от дата не передавалось ЕИП в связи с уточнением технических характеристик дома, что согласуется с п.4.7 договора. Спорные помещения изначально были спроектированы для самостоятельного использования и не являются помещениями, предназначенными исключительно для обслуживания многоквартирного дома, сам по себе факт нахождения инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу собственников помещений не наделяет данные помещения статусом общего имущества. Согласно проекту ООО «***» к общим помещениям изначально были отнесены только помещения водомерного и теплового узла, имеется заключение ООО «***» №..., которое подтверждает возможность использования помещений подвала в качестве самостоятельных. Представленное истцом заключение изготовлено в рамках иного дела, не относится к настоящему делу. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане по доверенности ГИА возражал против удовлетворения иска, поддержал пояснения представителя ЕИП, пояснил, что истец в дата узнал о заключении сделки по отчуждению помещений подвалов, что видно из переписки застройщика с ТСЖ. Истцом пропущен срок давности предъявления иска. А также имеется технический паспорт на здание, в котором спорные помещения не указаны в качестве общего имущества, мест общего пользования. Указал, что ЕИП оплату по договору произвела полностью, претензий к ней не имеется, ТСЖ не вправе заявлять об этом, т.к. стороной по делу не является. Разрешение на строительство выдавалось в дата до принятия закона о долевом участии, в связи с чем договор не был зарегистрирован. Полагал, что заключенный договор, с учетом технической инвентаризации дома, соответствует требованиям закона, не нарушает прав ТСЖ. Просил в удовлетворении иска отказать.

    Свидетель РПА в судебном заседании пояснил, что в период дата работал в ТСЖ «Ива» председателем, предыдущим председателем был РВВ. он знал, что подвальные помещения проданы частному лицу, об этом знали также члены правления, но подвал использовался ТСЖ, препятствий не было. В настоящее время управляющий ТСЖ также имеет ключи от подвала. На общем собрании членов ТСЖ вопрос о направлении иска в суд не обсуждался.

Выслушав участвующих лиц, свидетеля, изучив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.11,12 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст.2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что в соответствии с Постановлением Главы г.о. Самара №... от дата Самарской региональной организации Общероссийская общественная организация инвалидов войны в Афганистане предоставлен земельный участок в аренду и разрешено строительство жилого дома с подземным гаражом на земельном участке, расположенном по адресу: адрес. Инспекцией городского архитектурно- строительного контроля Департамента строительства и архитектуры администрации г.Самара Самарской региональной организации Общероссийская общественная организация инвалидов войны в Афганистане выдано разрешение №... от дата на выполнение строительно-монтажных работ №.... Распоряжением Администрации Октябрьского района г. Самара от дата №... завершенному строительством жилому дому с подземным гаражом по адрес присвоен адрес: адрес. Разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома адрес не имеется, в связи с чем данный жилой дом является объектом незавершенного строительства в силу ст.55 ГрК РФ. В указанном доме создано в дата ТСЖ «Ива».

Указанные обстоятельства были признаны сторонами и в силу ст.68 ГПК РФ стороны освобождаются от необходимости их дальнейшего доказывания.

Согласно Уставу ТСЖ «Ива», утвержденному общим собранием дата протокол №...,ТСЖ является некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адрес для совестного управления комплексом недвижимого имущества в указанном доме, обеспечении эксплуатации этого комплекса. (п.1.1, 2.1). ТСЖ «Ива» зарегистрировано в установленном законом порядке дата (л.д.31-36)

дата между Самарской региональной организации Общероссийская общественная организация инвалидов войны в Афганистане и ЕИП заключен договор долевого участи №... предметом которого является долевое участив в финансировании строительства жилого дома по адрес в доле, нежилые помещения подвала, общей площадью *** кв.м. с учетом черновой отделки. (л.д.5-6). дата между сторонами подписан акт приема передачи нежилых помещений подвала по указанному адресу площадью *** кв.м. (л.д.8) Факт заключения договора, полной его оплаты сторонами договора в судебном заседании не оспаривался.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на вышеуказанные нежилые помещения ЕИП не зарегистрировано.

Истец – ТСЖ «Ива» заявляет о ничтожности указанного договора долевого участия, ссылаясь на его противоречие закону, указывает на наличие препятствий в осуществлении функций товарищества, отсутствие доступа в подвальные помещения.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как видно из пояснений представителя ЕИП и свидетеля РПА доступ в подвальное помещение сотрудники ТСЖ «Ива» имеют, препятствий им не чинится, доказательств обратного в нарушение ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

Доводы о нарушении законодательства при заключении оспариваемого договора также не подтверждены доказательствами.

В соответствии со ст. ст. 289, 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе … подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

Однако, в многоквартирном доме помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, могут быть и иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права на спорный объект не зарегистрированы, дом не сдан в эксплуатацию, является объектом незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что изначально жилой дом проектировался и был построен как объект, состоящий из квартир и нежилых помещений, в т.ч. расположенных в подвале.

Многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, поставлен на государственный технический учет, что подтверждается материалами инвентарного дела, обозревавшимися в судебном заседании.

Согласно данным технической инвентаризации указанного жилого дома, этаж, в котором расположено спорное помещение, является подвальным этажом, а не техническим этажом.

Суду представлены технические паспорта в отношении спорных нежилых помещений по состоянию на дата Из имеющейся в материалах инвентарного дела экспликации нежилых помещений подвала к техпаспорту на дата видно, что первоначально указаны помещения площадью *** кв.м., и водомерный узел пом№..., тепловой узел пом№..., техническое помещение пом.№... Из технического паспорта по состоянию на дата также видно, что в подвале имеются нежилые помещения площадью *** кв.м. и помещения водомерного узла, теплового узла, техническое помещение соответственно площадью *** кв.м., *** кв.м., *** кв.м. Из технического паспорта от дата отношении нежилого помещения №... в подвале дома по адресу: адрес, площадью *** кв.м., из которого следует, что пом.№... площадью *** кв.м. является местом общего пользования. В отношении иных помещений их назначение в качестве технических не указано.

При этом, из акта приема-передачи нежилых помещений ЕИП видно, что ей передано помещение *** кв.м., т.е. за исключением технических помещений.

Ссылка истца на проведенную судебную экспертизу и заключение эксперта ООО «***» №... отдата является необоснованной, поскольку данное заключение было получено в рамках иного дела, решение арбитражного суда по данному делу не было вынесено и в силу ст.61 ГПК РФ сторона не освобождается от доказывания обстоятельств, указанных в данном заключение. Представленная в материалы дела ксерокопия заключения судебного эксперта, оцененная судом по правилам ст.67 ГПК РФ не может быть принята в качестве доказательства по делу.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств отнесения спорного имущества к общему имуществу в многоквартирном доме, предназначенному для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Кроме того, доказательств наличия препятствий в использовании помещений подвала со стороны ответчиков суду также не представлено.

Ссылка истца на ЖК РФ не основательна, поскольку дом не введен в эксплуатацию, является объектом незавершенного строительства, участники строительства обладают правами на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартир и нежилых помещений, право собственности на спорные помещения ЕИП не признала и не зарегистрировала, из проведенной технической инвентаризации дома видно, что переданные ЕИП помещения не относятся к техническим помещениям, в связи с чем ст.36 ЖК РФ в данном случае не может быть применима.

Кроме того, из содержания ст. ст. 36, 38, 135, 137, 138 ЖК РФ следует, что ТСЖ не обладает правом собственности на общее имущество, а лишь наделено полномочиями по его эксплуатации и управлению им.

Истцом не доказана необходимость в постоянном использовании данного нежилого помещения для нужд владельцев других помещений в этом доме.

Истец указал, что техническая документация от застройщика не передавалась, с данными технической инвентаризации не согласен, поскольку спорные помещения относятся к общему имуществу, однако с иском к застройщику о понуждении передать техническую документацию, проекты, о признании действительной проектной документации, в которой неверно определен состав общего имущества не обращался, действия и решения органов технической инвентаризации не обжаловались.

Суд также принимает во внимание, что ТСЖ «Ива» обратилось в суд на основании решения правления ТСЖ «Ива» от дата, а не общего собрания собственников помещений.

При таких обстоятельствах суд полагает, что защита прав истца, собственников помещений в многоквартирном доме может быть осуществлена иным способом.

Оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности суд приходит к выводу, что оснований для признания ничтожной сделки купли-продажи нежилого помещения, заключенной дата между ЕИП и Самарской региональной организацией Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане нет.

Ответчиком также заявлено о пропуске срока исковой давности истцом на обращение в суд с иском о признании сделки ничтожной.

Согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

В ранее действующей редакции было предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как следует из материалов дела, исковое заявление в суд подано дата, оспариваемый договор заключен дата, его исполнение началось с дата дом фактически и по акту приема-передачи дата был передан застройщиком на обслуживание ТСЖ "Ива". (л.д.74)

Из представленной переписки между Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и ТСЖ «Ива» за дата, показаний свидетеля РПА видно, что истцу было известно о заключении договора долевого участия в отношении части помещений подвала в дата.

Так, СРООИВА письмом №... от дата в ТСЖ "Ива" был предоставлен Реестр дольщиков, включающий подвал, нежилые помещения первого этажа, и др. Согласно письму СРООИВА №... от дата в адрес ТСЖ "Ива" была направлена схема подвальных помещений с указанием собственности каждого помещения, а именно помещения водомерного узла (№...), теплового пункта (№...) находятся на правах общей собственности, помещения 1№... находятся в частной собственности. ТСЖ «Ива» письмом №... от дата просило СРООИВА произвести переподключение подвальных помещений, находящихся на правах частной собственности, на существующий ввод для нежилых помещений. Также имеется обращение ТСЖ №... от дата о необходимости предусмотреть в проектной документации помещения кладовых, на что получен ответ №... от дата с разъяснением о том, что документами на проектирование и строительство кладовая не предусматривалась.

При таких обстоятельствах суд считает возможным применить пропуск срока исковой давности и отказать в удовлетворении иска.

Требование о применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежит в связи с отказом в удовлетворении основного требования о признании договора ничтожной сделкой, а кроме того истцом не указано какие последствия повлекла оспариваемая сделка.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Ива» к ЕИП, Самарской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане, 3 лицо Управление Росреестра по Самарской области, о признании договора долевого участия ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки– отказать.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня изготовления судом мотивированного решения.

    Мотивированная часть решения изготовлена 11 октября 2013 года.

Судья                 подпись                    Е.В.Якушева

Решение не вступило в законную силу

Копия верна

Судья

Секретарь