копия
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
15 апреля 2019 года г.Губкинский ЯНАО
Губкинский районный суд Ямало – Ненецкого автономного округа в составе:председательствующего судьи Лапицкой И.В.,
при секретаре судебного заседания Ушаковой И.Г.,
с участием: представителей истца Оленичевой И.И., действующей на основании доверенности № от 5 октября 2018 года, и Кусенко В.В., действующей на основании доверенности № от 5 октября 2018 года,
представителя ответчика Павлова О.П. – Савчук И.И., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-111/2019 по иску Администрации г.Губкинского к Павлову О.П., Павловой Т.А., несовершеннолетним ФИО3 и ФИО4, Никифоровой М.ВЫ. и Кузьмину В.Ю. об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности ответчиков на жилое помещение, признании за Администрацией г.Губкинского права собственности на жилое помещение, признании утратившими право пользования жилым помещением,
У С Т А Н О В И Л :
Администрация г.Губкинского обратилась в суд с иском к Павлову О.П. об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, путем выкупа с выплатой ответчику денежных средств в размере 1 352 285 рублей, прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение, признании за Администрацией г.Губкинского права собственности на жилое помещение после выплаты выкупной цены. В обоснование иска указано, что ответчик является собственником вышеуказанной комнаты. В соответствии с заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ дом <адрес>, в котором расположена квартира ответчика, признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с чем постановлением Администрации г.Губкинский № 850 от 17 апреля 2018 года было принято решение об изъятии для муниципальных нужд вышеуказанного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В адрес ответчика был направлен проект соглашения о возмещении за жилое помещение, который был получен им лично 25 апреля 2018 года. Согласно заключению Бюро оценки «Регион-89» от 17 апреля 2018 года № 53/2363 рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 1 352 285 рублей. В установленный законом 3-х месячный срок стороны не достигли соглашения об изъятии жилого помещения.
В ходе рассмотрения дела представитель истца Оленичева И.И., действующая на основании доверенности (т.1 л.д. 60), в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличила размер исковых требований, просила признать Павлова О.П., Павлову Т.А., несовершеннолетних ФИО3 и ФИО4, Никифорову М.В. и Кузьмина В.Ю. утратившими право пользования данной комнатой с момента регистрации права собственности на неё за МО г.Губкинский (т.1 л.д. 160).
В судебном заседаниипредставители истца Оленичева И.И.и Кусенко В.В., действующая на основании доверенности (т.1л.д. 185), настаивали на удовлетворении увеличенных исковых требований в полном объеме, возражали против включения в выкупную стоимость убытков, которые ответчик не понес, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Оленичева И.И. уточнила, что в заявлении об увеличении размера исковых требований неверно указано имя ответчика Никифоровой М.В., она не «Мария», а «Марина».
Представитель ответчика Павлова О.П. – Савчук И.И., действующая на основании доверенности (т.1 л.д. 65), в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований в части изъятия жилого помещения у ответчика и признании его утратившим право пользования жилым помещением, вместе с тем возражала против выкупной стоимости, указанной в иске, по основаниям, указанным в письменном возражении на иск, просиланазначить выкупную стоимость жилого помещения на основании отчета ИП Лисенковой О.Г. в размере 2229 008 рублей и взыскать убытки в размере 140000 рублей (т. 1 л.д. 84-86).
Ответчики Павлов О.П., Павлова Т.А., Никифорова М.В. и Кузьмин В.Ю. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом (т.2 л.д. 55, 57-58), Павлов О.П. со слов своего представителя просил рассмотреть данное дело без его участия, остальные сведений о причине неявки не представили, о рассмотрении данного дела в их отсутствие не просили, в связи с чем суд на основании ч.4 и 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть данное дело без их участия.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.
Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ).
В силу ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменениемместа проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует также учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Как было установлено в судебном заседании, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 25,1 кв.м, принадлежит на праве собственности ответчику Павлову О.П., что подтверждено выпиской из Единого государственногореестра недвижимости от 8 сентября 2017 годаи свидетельством о государственной регистрации права и свидетельством о государственной регистрации права от 30 декабря 2013 года (т.1 л.д. 16, 18).
Заключением межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д. 11-15).
На основании данного заключения постановлением Администрации МО г. Губкинский № 2005 от 27 октября 2017 года жилой дом <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л. д. 9).
Требование о сносе жилого помещения в срок до 1 апреля 2018 года за счет собственных средств направлено собственникам жилых помещений, в том числе и Павлову О.П., который 29 января 2018 года ознакомился с ним, но отказался его получать, что подтверждается соответствующим актом (т.1 л.д. 20, 21).
Письмом от 13 апреля 2018 года Павлов О.П. сообщил в Администрацию г.Губкинского об отказе от сноса дома за счет собственных средств (т.1 л.д. 23).
В связи с фактическим отказом собственников помещений от сноса аварийного многоквартирного дома Администрацией г.Губкинского издано постановление № от 17 апреля 2018 года об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен аварийный многоквартирный дом, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и Павлову О.П., путем предоставления собственникам возмещения на указанное жилое помещение (т.1 л.д. 24).
20 апреля 2018 года Администрацией в адрес Павлова О.П. направлено уведомление о принятом решении об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования г.Губкинский земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, а также проект соглашения о выкупе, которые были им получены 25 апреля 2018 года (т.1 л.д. 51-54).
Таким образом, условия о выкупе жилого помещения и изъятии земельного участка для муниципальных нужд доведены истцом до сведения собственника жилого помещения.
В ответ на указанное уведомление Павлов О.П. направил заявление, в котором указал, что желает получить взамен изымаемого жилого помещения благоустроенную квартиру (т.1 л.д. 55).
Соглашение о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения между сторонами не достигнуто.
Жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в Адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории ЯНАО, что подтверждается письмом Департамента строительства и жилищной политики ЯНАО от 6 февраля 2019 года (т.1 л.д. 79).
Администрация г.Губкинского обратилась в суд с настоящим иском, приложив к исковому заявлению отчет № Бюро оценки «Регион-89» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подвергшейся пожару от 17 апреля 2018 года, согласно которомурыночная стоимость изымаемого у ответчика жилого помещения общей площадью 25,3 кв.м с учетом износа, состояния после пожара и стоимости земельного участка на дату оценки 16 августа 2017 года составляет 1 352 285 рублей (т.1 л.д. 25-50).
В ходе рассмотрения дела представитель ответчика Савчук В.В. с данной выкупной стоимостью не согласилась, представилаотчет ИП Лисенковой О.Г., согласно которомурекомендуемая величина рыночной стоимости данной комнаты в целях возмещения при сносе аварийного жилья составляет 2229 008 рублей, в том числе стоимость комнаты и доли общедомового имущества, 1 838 740 рублей, стоимость доли земельного участка 390 348 рублей, стоимость возможных убытков при изъятии объекта оценки составляет 140000 рублей (т.1 л.д. 87-151).
Таким образом, стороны не пришли к соглашению относительно размера возмещения за жилое помещение.
В связи с чем, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экономического содействия»ФИО14 (т. 1 л.д. 206-207).
Согласно ее заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ЯНАО, <адрес>, мкр. 7, <адрес>, ком. 2, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество и земельный участок, площадью 2181 кв.м, пропорционально размеру площади жилого помещения составляет1 321 000 рублей (т.2 л.д. 1-33).
Заключение судебной экспертизы о рыночной стоимости жилого помещения, имеющее обоснование, а также выполненное лицом, имеющим специальные познания, не вызывает сомнений и может быть положено в основу решения. Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется. Достоверных доказательств, которые бы опровергли выводы эксперта, либо вызвали сомнения и свидетельствовали о противоречиях данного им заключения, суду не представлено.
Экспертиза проведена с соблюдением процессуального порядка, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При подготовке заключения рыночная стоимость объекта экспертизы определялась методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, использовались данные относительно стоимости квартир в домах деревянного исполнения, применена корректировка на состояние.
При определении рыночной стоимости квартиры экспертом учтено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру, то есть право собственности на квартиру является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество (включая земельный участок) является принадлежностью главного права, в связи с чем, такая доля не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая долю в праве собственности на земельный участок) лишена самостоятельной – отдельно от права собственности на квартиру – оборотоспособности.
Так, положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Приведенные в отчете эксперта ООО «Центр экономического содействия»Скрипник Н.А. выводы об определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, послужившие основанием для определения выкупной цены, позволяют сделать вывод о том, что стоимость доли ответчика на общее долевое имущество отдельно не устанавливалась, а определена и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Так, рыночная цена комнаты определена экспертом путем определения среднерыночной стоимости жилых помещений равнозначных подлежащему изъятию жилому помещению по площади (общей и жилой), месту расположения многоквартирного дома. Определенная таким образом выкупная цена жилых помещений, в части определения рыночной стоимости подлежащих изъятию жилых помещений, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемым, но пригодное для проживания, приобретя, в том числе, исходя из требований ст.37 и 38 ЖК РФ, и право собственности на долю в праве на земельный участок под многоквартирным домом в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирномдоме, а также право собственности на долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в составе выкупной цены стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года.
Эксперт, подготовивший заключение, имеет необходимые образование и квалификацию, квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» (т.2 л.д. 19).
При таких обстоятельствах суд находит заключение судебной оценочной экспертизы объективным и достоверным доказательством.
Оснований, предусмотренных ст. 87 ГПК РФ, для назначения по делу повторной либо дополнительной экспертизы не имеется.
Выводы, содержащиеся в отчете ИП Лисенковой О.Г., представленном ответчиком, опровергаются заключением судебной экспертизы.
Кроме того, с учетом указанного выше, расчет стоимости доли в общей долевой собственности путем вычленения доли собственника в общей долевой собственности на земельный участок, указанной в кадастровом паспорте земельного участка, не может быть признан верным.
Изъятие жилого помещения - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме - предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества.
Не может быть использован в качестве доказательства и отчет № Бюро оценки «Регион-89» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подвергшейся пожару, представленный истцом, поскольку оценщиков использовался затратный, а не сравнительный подход, оценка произведена на дату пожара 16 августа 2017 года, а не на дату принятия решения о выкупе жилого помещения. Кроме того, в данном отчета стоимость рассчитана, исходя из площади изымаемого у ответчика жилого помещения в размере 25,3 кв.м, вместе с тем согласно правоустанавливающих документов данная площадь составляет 25,1 кв.м.
При таких обстоятельствах возмещение (выкупная цена) за жилое помещение, принадлежащее ответчику Павлову О.П. на праве собственности, подлежит установлению в размере 1 321 000 рублей в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.
Оснований для включения в выкупную цену убытков в размере 140000 рублей, связанных с переездом, суд не усматривает.
По смыслу положений ст. 15 ГК РФ возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить доказательства в обоснование своих требований и возражений.
Ответчиком Павловым О.П. и его представителем не представлены доказательства несения расходов на переезд в другое жилое помещение по г.Губкиснкому, расходов, связанных с оплатой услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения и расходов, связанных с оформлением договора купли-продажи иного жилого помещения, включая расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за оформление регистрации перехода права собственности, а также доказательства, подтверждающие их размер.
В связи с чем, в настоящее время данные расходы не могут быть учтены при определении размера возмещения за жилое помещение, что не исключает возможности их учета в дальнейшем.
Статьей 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Таким образом, собственник жилого помещения вправе требоватьвыплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт только в том случае, если на момент приватизации указанного жилого помещения дом нуждался в капитальном ремонте.
Юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену (возмещения) жилого помещения, является установление судом того обстоятельства, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома.
Из материалов дела следует, что решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу принято Администрацией в связи с произошедшим в нем 16 августа 2017 года пожаром (т.1 л.д. 10), что не оспаривалось сторонами.
Первая приватизация жилого помещения в указанном доме имела место 10 октября2010 года (т.1 л.д. 41-42).
Поскольку именно на собственнике изымаемого имущества процессуальным законодательством возложена обязанность по доказыванию факта причинения убытков, в том числе и того обстоятельства, что в 2013 году до приобретения ответчиком жилого помещения его техническое состояние требовало проведения капитального ремонта и о наличии такой обязанности у истца в силу ст.8 и ст.307 ГК РФ. Так как данный факт ответчиком не доказан, основания для включения компенсации в выкупную цену отсутствуют.
В силу ст. 235 ГК РФ право собственности Павлова О.П. на изымаемое жилое помещение подлежит прекращению осле выплаты ему выкупной цены за изымаемое жилое помещение в установленном судом размере, и данное право собственности следует признать за муниципальным образованием город Губкинский.
Как следует из материалов дела, в изымаемой комнате зарегистрированы по месту жительства ответчики Павлов О.П., Павлова Т.А., несовершеннолетние ФИО3 и ФИО4, Никифорова М.В. и Кузьмин В.Ю. (т. 1 л.д. 166).
Из пояснений сторон следует, что ответчики в данной комнате не проживают.
Принятие настоящего решения в соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ является основанием для признания ответчиков утратившими право пользования данным жилым помещением с момента регистрации права собственности на него за МО г.Губкинский и снятия их с регистрационного учета по месту жительства.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенным требованиям.
Учитывая, что истец на основании п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ освобождён от уплаты государственной пошлины при подаче данного иска, с ответчиков Павлова О.П., Павловой Т.А., Никифоровой М.В. и Кузьмина В.Ю.в доход бюджета МО г.Губкинский, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 рублей за требование неимущественного характера, т.е. по 1500 рублей с каждого, а с Павлова О.П. - также государственная пошлина в размере 14805 рублей за требование имущественного характера.
Поскольку ответчиком Павловым О.П. не были оплачены расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 10000 рублей (т. 2 л.д. 35-37), а исковые требования удовлетворены, с него в пользу ООО«Центр экономического содействия» подлежит взысканию указанная сумма.
На основании задолженности, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации г.Губкинского удовлетворить в части.
Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем его выкупа у Павлову О.П. с выплатой денежных средств в размере 1 321 000 (один миллион триста двадцать одна тысяча) рублей.
После выплатыФИО1 цены за изымаемое жилое помещение в указанном размере прекратить его право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и признать право собственности на данное жилое помещение за муниципальным образованием город Губкинский.
Признать Павлову О.П., Павловой Т.А., несовершеннолетних ФИО3 и ФИО4, Никифоровой М.ВЫ. и Кузьмину В.Ю. утратившими право пользования жилым помещением,расположенным по адресу: <адрес> с момента регистрации права собственности на него за МО г.Губкинский.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Павлову О.П. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» расходы за проведение экспертизы в размере 10000 (десять тысяч) рублей.
Взыскать с Павлову О.П. в бюджет МО г.Губкинский государственную пошлину в размере 16 305 (шестнадцать тысяч триста пять) рублей.
Взыскать с Павловой Татьяны Анатольевны, Никифоровой Марины Витальевны и Кузьмина Василия Юрьевича в доход бюджета МО г.Губкинский государственную пошлину в размере 4500 (четыре тысячи пятьсот) рублей, по 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ямало – Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Председательствующий (подпись) И.В. Лапицкая
Копия верна
Судья И.В. Лапицкая
Секретарь судебного заседания И.Г. Ушакова
Решение в полном объеме изготовлено 20 апреля 2019 года.