Решение по делу № 2-73/2013 (2-725/2012;) ~ М-652/2012 от 26.11.2012

Дело № 2-73/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2013 года город Аткарск

Аткарский городской суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Толкуновой М.В.,

при секретаре судебного заседания Ратазиной С.Е.,

с участием:

истцов Носова ФИО11, Носовой ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Аткарске 12 февраля 2013 года гражданское дело по иску Носова ФИО14, Носовой ФИО15 к администрации Аткарского муниципального района Саратовской области о государственной регистрации сделки, перехода права собственности на жилой дом,

установил:

Носов ФИО16, Носова ФИО17 обратилась в Аткарский городской суд Саратовской области с иском к администрации Аткарского муниципального района Саратовской области о государственной регистрации сделки, государственной регистрации перехода права собственности.

Исковые требования обоснованы Носовыми тем, что 30 июля 2001 года между ними и Григорьевым ФИО18 и Григорьевой ФИО19 был заключен договор купли-продажи недвижимости – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и состоящего из одноэтажного деревянного строения общей площадью 51,6 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, расположенные на земельном участке, предоставленном в бессрочное пользование площадью 555 кв.м. Жилой дом принадлежал продавцам на основании договора № о предоставление в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности, удостоверенного Аткарской государственной нотариальной конторой ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированного в реестре за №. Земельный участок принадлежал продавцам на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления администрации Аткарского муниципального образования Саратовской области № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового плана земельного участка. Согласно договору купли-продажи жилого дома, расчет между сторонами произведен до подписания договора купли-продажи, что нашло подтверждение непосредственно в тексте договора. ДД.ММ.ГГГГ года истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество от продавцов к покупателям, однако ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации сделки - вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ им было отказано по тому основанию, что для осуществления регистрации договора, согласно положениям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, необходимо присутствие обеих сторон по договору - Продавца и Покупателя, либо их представителей, тогда как продавцы Григорьев ФИО20. и Григорьева ФИО21. в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не обращались. Поскольку Григорьев ФИО22 и Григорьева ФИО23. умерли, во внесудебном порядке истцы не могут произвести государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на объект недвижимого имущества. В этой связи просят произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, государственную регистрацию перехода права собственности от продавцов Григорьева ФИО24. и Григорьевой ФИО25. к покупателям Носову ФИО26. и Носовой ФИО27. на жилой дом с хозяйственными строениями, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Носов ФИО28 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, пояснив, что с момента подписания договора и расчета с продавцами – Григорьевым ФИО29. и Григорьевой ФИО30., он и его супруга Носова ФИО31. проживают в спорном жилом помещении, оплачивают коммунальные услуги, то есть пользуются и владеют жилым домом открыто как своим собственным. При подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе продавцам были переданы деньги за приобретаемый дом – 4000 рублей. Продавцы - Григорьев ФИО32. умер в 2004 году, Григорьева ФИО33. в 2006 году. После их смерти к нему и к его супруге наследники не обращались, поскольку наследников у Григорьевых не имеется. О том, что необходима государственная регистрация сделки и перехода права собственности, им известно не было до момента, когда появилась необходимость представления правоустанавливающих документов. Поэтому в 2012 году они обратились с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но им было отказано, поскольку отсутствовало заявление от продавцов – Григорьева ФИО34. и Григорьевой ФИО35 В этой связи просил в судебном заседании произвести государственную регистрацию сделки - договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, государственную регистрацию перехода права собственности от продавцов Григорьева ФИО36. и Григорьевой ФИО37. к покупателям на жилой дом общей площадью 51,6 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: смешанным наружным сооружением, расположенный на земельном участке, предоставленном в бессрочное пользование для индивидуального жилищного строительства площадью 555 кв.м. по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истица Носова ФИО38, поддержав исковые требования в полном объеме, пояснила, что к сказанному Носовым ФИО39 ей более добавить нечего. Просила исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика – администрации Аткарского муниципального района Саратовской области Ващенко ФИО40., будучи извещен о месте, дате и времени судебного заседания, предмете и основаниях исковых требований, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в судебное заседание не явился.

При таком положении неявка представителя ответчика не препятствует судебному разбирательству и, руководствуясь частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определением, занесенным в протокол судебного заседания, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя ответчика.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, будучи извещено о месте, дате и времени судебного заседания, предмете и основаниях исковых требований, в судебное заседание не явилось, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

При таком положении неявка третьего лица не препятствует судебному разбирательству и, руководствуясь частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определением, занесенным в протокол судебного заседания, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав объяснения истцов, исследовав посредством оглашения в судебном заседании письменные доказательства, и оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, суд в процессе рассмотрения гражданского дела установил следующие обстоятельства.

Определяя правоотношения сторон спора и закон, подлежащий применению, суд установил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства, а также иные имущественные отношения, регулируются гражданским законодательством, состоящим (пункт 2 статьи 3 ГК РФ), собственно из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 ГК РФ.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ исключительное право распоряжения имуществом, в том числе его отчуждения иным лицам, принадлежит его собственнику.

В соответствии со статьей 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, право собственности на жилые помещения, к каковым относятся и квартиры (пункт 2 части 1 статьи 16 ЖК РФ), подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных гражданским законодательством и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 8 и пункта 1 статьи 131 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации, при том, что таковая является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац второй пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом, в том числе, на основании договора купли - продажи.

Из нотариально удостоверенного договора купли - продажи от 30 июля 2001 года усматривается, что Носов ФИО41. и Носова ФИО42. приобрели у Григорьева ФИО43 Григорьевой ФИО44. в общую долевую собственность недвижимое имущество – жилой дом, находящийся в городе <адрес>, <адрес>, приняв имущество (л.д.19-23).

Применительно к договорам купли-продажи, пункт 1 статьи 486 ГК РФ предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства.

Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы (пункт 1 статьи 861 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По условиям договора купли-продажи от 30 июля 2001 года цена продаваемой недвижимости определена сторонами в 4000 рублей. Данную сумму Григорьев ФИО45. и Григорьева ФИО46. получили полностью до подписания договора (л.д.19 оборот).

При таком положении, поскольку договор купли - продажи по форме и содержанию отвечает закону, в частности нормам, содержащимся в пункте 1 статьи 160, пункте 2 статьи 161, статье 163, пункте 2 статьи 434, статьях 550, 554 и 555 ГК РФ, учитывая положения части 2 статьи 150 ГПК РФ, суд приходит к выводу о доказанности истцами факта совершения сделки, а также исполнения по ней покупателями обязанности оплатить купленное имущество (пункт 1 статьи 486 ГК РФ), а продавца - передать имущество (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

В силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 8 и пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

То, что государственная регистрация сделки и перехода права на жилое помещение до настоящего времени не произведена, подтверждается адресованным истцам сообщением регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации от 31 августа 2012 года, из которого следует, что препятствием для государственной регистрации сделки и перехода к истцам права собственности на жилой дом является не предоставление ответчиками или уполномоченным им лицом заявления о регистрации (л.д.33-36).

Оценив сложившуюся ситуацию применительно к положениям законодательства, регулирующего вопросы возникновения у граждан права собственности на объекты недвижимого имущества, суд учитывает следующее.

Пункт 1 статьи 164 ГК РФ прямо предписывает, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а, касаемо сделок купли - продажи, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, как специальная норма, предполагает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости, к каковой в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ относятся, в том числе жилые помещения.

Помимо этого, специальное условие, закрепленное в пункте 2 статьи 558 ГК РФ, предусматривает, что договор продажи жилого помещении подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пунктов 1 и 6 статьи 131 ГК РФ возникновение, переход и само право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в порядке, определяемом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из содержания и смысла абзаца первого пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федеральных законов от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ и от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ) следует, что государственная регистрация прав (включая возникновение и переход права (пункт 1 статьи 2 упомянутого Закона)) может быть произведена лишь при обращении в регистрирующий орган сторон договора на основании поданного ими заявления.

Суд учитывает, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат норм, регулирующих сроки обращения сторон договоров с заявлениями о государственной регистрации сделок и перехода права.

Следовательно, такое обращение сторон возможно во всякое время после совершения сделки и является равной обязанностью каждой из них по отношению к другой.

Однако продавцы Григорьев ФИО47. и Григорьева ФИО48. умерли (л.д.24,25), что исключает возможность их обращения в регистрирующий орган в силу прекращения смертью их правоспособности (статья 17 ГК РФ). Наследники имущества Григорьева ФИО49. и Григорьевой ФИО50. в права наследства после их смерти не вступали, что подтверждается отсутствием наследственных дел у нотариусов нотариального округа - город Аткарск и Аткарский район Саратовской области (л.д.68-69), следовательно, для регистрации сделки, совершенной Григорьевым ФИО51. и Григорьевой ФИО52. и регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом по адресу: <адрес>, со стороны продавцов никто не обращался.

Обстоятельства, связанные со смертью Григорьева ФИО53. и Григорьевой ФИО54., по смыслу искового заявления, расцениваются истцами как аналог уклонения от регистрации сделки и перехода права.

Из положений пункта 1 статьи 6 ГК РФ следует, что в случаях, когда гражданские отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни Федеральный закон от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат норм, регулирующих вопросы регистрации сделок и перехода права в случае смерти одной из сторон договора.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

По смыслу норм Федерального закона от 21июля1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под уклонением от регистрации сделки и перехода права собственности следует понимать бездействие стороны договора, выражающееся в неявке в регистрирующий орган для подачи соответствующего заявления.

Рассматриваемая судом ситуация, обусловленная невозможностью явки в регистрирующий орган умершего лица, является сходной со случаями уклонения от государственной регистрации перехода права собственности по договору, что делает допустимым применение судом при разрешении спора пункта 3 статьи 165 ГК РФ и пункта 3 статьи 551 ГК РФ по аналогии.

В силу положений пункта 1 статьи 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

По общему правилу, сформулированному в абзаце втором пункта 1 статьи 2 и статье 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права (титула) является государственная регистрация, подтверждаемая соответствующим свидетельством, либо отметкой на правоустанавливающем документе.

Следовательно, до момента государственной регистрации сделки и перехода к ним права собственности на жилой дом и надворные постройки, Носов ФИО55. и Носова ФИО56 не вправе распоряжаться имуществом, что свидетельствует о действительном характере нарушения их прав, которые, в этой связи, подлежат судебной защите.

При таких обстоятельствах, учитывая, что избранный истцами способ защиты права не противоречит закону, суд находит исковые требования Носова ФИО57 и Носовой ФИО58. в части принятия решения о регистрации сделки и перехода права подлежащими удовлетворению.

Из исследованного судом технического паспорта (л.д. 26-29) следует, что по итогам технической инвентаризации 2012 года жилой дом (литер А), расположенный по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 51,6 кв.м., жилую площадь 34,8 кв.м. и состоит из: жилой комнаты площадью 34,8 кв.м., кухни площадью 16,8 кв.м., с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: смешанным наружным сооружением.

Таким образом, характеристики жилого дома и состав хозяйственных построек не отличаются от соответствующих сведений о проданном имуществе, содержащихся в договоре купле - продажи жилого дома от 30 июля 2001 года.

Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Носова ФИО59 и Носовой ФИО60, удовлетворить.

Произвести с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию сделки - совершенного 30 июля 2001 года в письменной, нотариально удостоверенной форме между продавцами Григорьевым ФИО61 и Григорьевой ФИО62 и покупателями Носовым ФИО63 и Носовой ФИО64 договора купли - продажи недвижимости – жилого дома общей площадью 51,6 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: смешанным наружным сооружением, расположенного на земельном участке, предоставленном в бессрочное пользование для индивидуального жилищного строительства площадью 555 кв.м. по адресу: <адрес>.

Произвести с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию перехода от продавцов Григорьева ФИО65 и Григорьевой ФИО66 к покупателям Носову ФИО67 и Носовой ФИО68 права собственности на жилой дом общей площадью 51,6 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: смешанным наружным сооружением, расположенный на земельном участке, предоставленном в бессрочное пользование для индивидуального жилищного строительства площадью 555 кв.м. по адресу: <адрес>, приобретенный Носовым Сергеем Владимировичем и Носовой ФИО69 ДД.ММ.ГГГГ на основании нотариально удостоверенной сделки - договора купли - продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственную регистрацию сделки - договора купли - продажи недвижимого имущества – жилого дома общей площадью 51,6 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: смешанным наружным сооружением по адресу: <адрес>, совершенного ДД.ММ.ГГГГ в письменной, нотариально удостоверенной форме между продавцами Григорьевым ФИО70 и Григорьевой ФИО74 и покупателями Носовым ФИО71 и Носовой ФИО72, произвести посредством внесения государственным регистратором прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области на основании настоящего решения суда, после вступления решения суда в законную силу, записи о государственной регистрации сделки купли - продажи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственную регистрацию перехода к покупателям Носову ФИО75 и Носовой ФИО78 от продавцов Григорьева ФИО76 и Григорьевой ФИО77 права собственности на жилой дом общей площадью 51,6 кв.м. с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: смешанным наружным сооружением по адресу: <адрес>, произвести посредством внесения государственным регистратором прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области на основании настоящего решения суда, после вступления решения суда в законную силу, записи о государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Копию настоящего решения в трехдневный срок со дня его вступления в законную силу направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области.

Принятое по делу решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда посредством подачи апелляционной жалобы лицами, участвующими в деле, через Аткарский городской суд Саратовской области в течение месяца со дня, следующего за днем принятия решения судом в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Председательствующий судья: М.В. Толкунова

Решение суда в окончательной форме (мотивированное решение) составлено 18 февраля 2013 года.

Председательствующий судья М.В. Толкунова