Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-693/2015 ~ М-682/2015 от 01.12.2015

Дело № 2-693/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2015 года Бутурлиновский районный суд Воронежской области в составе председательствующего - судьи Ландакова Н.П.,

при секретаре Горлачевой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Банк «Открытие» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 2 000 000 рублей сроком на 300 месяцев под 17,5% годовых, с ежемесячным платежом 23 332 рубля для целевого использования, на приобретение индивидуального жилого дома с земельным участком по адресу:<адрес>. Обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека указанного недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, принадлежащих заемщику на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО Банк «Открытие» передало свои права по закладной ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1».

Начиная с декабря 2013 года платежи по кредитному договору не производились. У заемщика образовалась задолженность, которая не погашена до настоящего времени.

ДД.ММ.ГГГГ Банк направил ответчику требование о полном досрочном погашении кредита, которое ФИО1 оставила без исполнения. В связи с неисполнением в добровольном порядке обеспеченного залогом обязательства имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

По указанным основаниям истец просил расторгнуть досрочно кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО1; взыскать с ответчика в его пользу задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 465 704,67 руб., в том числе: просроченную ссудную задолженность - 1 980 483,80 руб., просроченные проценты - 599 761,50 руб., пени за несвоевременную уплату основного долга - 769 232,26 руб., пени за несвоевременную уплату процентов - 116 227,11 руб.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 100 кв.м. и земельный участок общей площадью 3993 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, определив начальную продажную цену в 760 000 руб.

Представитель истца в судебное заседание не явился, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, ходатайствует о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила о займе.

В соответствии со ст.820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Частью 1 ст.810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Соблюдение письменной формы договора и существо обязательств, возникших между ОАО Банк «Открытие» в качестве кредитора и ФИО1 в качестве заемщика, подтверждается копией кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому (п.п.1.1-1.3) кредитор предоставил заемщику кредит в размере 2 000 000 рублей на 300 месяцев, считая с даты фактического предоставления, для целевого использования – приобретения жилого дома общей площадью 100 кв.м. с земельным участком общей площадью 3993 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, стоимостью 1 000 000 рублей, а также на благоустройство и ремонт объекта недвижимости. Размер ежемесячного платежа составляет 23 332 рубля.

В соответствии с п.п.3.1-3.2 Кредитного договора за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору 17,5% годовых, которые начисляются на остаток суммы кредита, исчисляемый на начало соответствующего процентного преиода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по дату фактического возврата кредита включительно.

Выдача кредитных средств подтверждается заявлением ФИО1 на перевод денежных средств, выпиской из лицевого счета заемщика №.

Согласно копии договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 за счет кредитных денежных средств, предоставленных ОАО Банк «Открытие»в сумме 1 000 000 руб. приобрела жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи, право собственности покупателя на жилой дом и земельный участок зарегистрированы в ЕГРПН ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, доказано, что заемщик получил в кредит денежные средства, распорядился ими и у него возникла обязанность возвратить кредит и уплатить проценты в размере и порядке, определенных кредитным договором.

В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п.4.4.1 Кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом, и суммы неустойки при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более, чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а также в других предусмотренных случаях.

Выпиской движения денежных средств по счету заемщика подтверждается, что обязательства по погашению кредита, уплате процентов и начисленных пеней не исполняются заемщиком с декабря 2013 года, при этом заемщиком многократно, более трех раз в течение 12 месяцев, допускались просрочки в исполнении обязательств, в связи с чем ему начислялись пени.

Согласно п.5.2, п.5.3 Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по кредиту и уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа (включительно).

В соответствии с представленным истцом расчетом задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая сумма задолженности ФИО1 составляет 3 465 704,67 руб., в том числе:

- просроченная ссудная задолженность – 1 980 483,80 руб.;

- просроченные проценты – 599 761,50 руб.;

- пени за несвоевременную уплату основного долга – 769 232,26 руб.;

- пени за несвоевременную уплату процентов – 116 227,11 руб.

Проверив указанный расчет задолженности по состоянию на указанную в нем дату, суд признает его верным, соответствующим установленным условиям договора и представленным доказательствам.

В соответствии с п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Копией требования от ДД.ММ.ГГГГ, копией реестра заказной корреспонденции, поданной в ОПС, подтверждается, что в связи с нарушением обязательств банк заявлял ответчику требование о досрочном возврате всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами. Пунктом 4.1.8 Договора установлена обязанность заемщика досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользованиеи кредитом и сумму неустойки (в случае ее наличия) не позднее 30 календарных дней со дня предъявления такого требования, что ответчиком добровольно исполнено не было.

Суд признает допущенные нарушения существенными, влекущими расторжение договора.

Согласно ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Как следует из п.1.4.1 Кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека в силу закона жилого дома общей площадью 100 кв.м. с земельным участком общей площадью 3993 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, принадлежащих заемщику на праве собственности.

Пунктом 4.4.4 договора предусмотрено право кредитора уступить права требования по договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями законодательства РФ и передачи самой закладной.

В соответствии с п.4.3.2 Кредитного договора кредитор обязался в случае передачи прав на закладную новому владельцу закладной письменно уведомить об этом заемщика в течение 10 календарных дней с момента перехода прав на закладную к новому владельцу закладной, с указанием реквизитов нового владельца закладной, необходимых для надлежащего исполнения заемщиком обязательств по настоящему договору.

Наличие обеспечения исполнения заемщиком обязательств кредитного договора подтверждается копией кредитного договора (ипотека в силу закона), в соответствие с которым ФИО1 в обеспечение обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ей с ОАО Банк «Открытие», передает в ипотеку в силу закона объект недвижимости – жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес>. При этом в Договоре предусмотрено право кредитора уступить право требования по договору, в том числе путем передачи прав на Закладную третьим лицам (п.4.4.4), и его обязанность письменно уведомить об этом заемщика в течение 10 дней с момента перехода прав на Закладную.

Согласно выпискам из ЕГРПН №, № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 на праве собственности зарегистрированы жилой дом площадью 100 кв.м. и земельный участок площадью 3993 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Зарегистрировано обременение права ипотекой в пользу ОАО Банк «Открытие» по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Копией закладной также подтверждается, что в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 15848 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 000 000 рублей на срок 300 мес., под 17,5 годовых с размером ежемесячного платежа 23 332,00 руб. для приобретения жилого дома с земельным участком ФИО1 предоставила ОАО Банк «Открытие» в ипотеку жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, с денежной оценкой предмета ипотеки на ДД.ММ.ГГГГ 2 406 000 руб. – жилой дом, 483 000 руб. – земельный участок.

Как следует из Условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной, ипотекой обеспечивается исполнение денежного обязательства в сумме обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой, неустойки (штраф, пеня) за просрочку исполнения обязательств, расходов по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебных издержек и прочих расходов, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств по закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселению должника (залогодателя) (п.7.2). Пунктом 4.1. Условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной предусмотрено право залогодержателя передать свои права по закладной другому лицу и передать саму закладную.

В соответствии с копиями договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи закладных, приложения 1 к акту приема-передачи ОАО Банк «Открытие» передало все права на закладную, а также право залога на недвижимое имущество, являющееся обеспечением по указанному кредитному договору и закладной, в пользу ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1».

Доказательств исполнения кредитором обязанности, предусмотренной п.4.3.2 Кредитного договора, о письменном уведомлении заемщика в случае передачи прав на закладную в течение 10 календарных дней с момента перехода прав по закладной к новому владельцу закладной, с указанием всех реквизитов нового владельца закладной, необходимых для надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору, является копия уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о смене владельца закладной и копия списка заказных писем, поданных в ОПС.

В соответствии с положениями Кредитного договора под термином «кредитор» в данном случае следует понимать любого законного владельца закладной.

Копией требования о полном досрочном погашении кредита, копией списка заказной корреспонденции, переданной в ОПС, подтверждается, что ФИО1 была извещена об обязанности по погашению задолженности по кредитным обязательствам, об инициировании судебного производства в случае неисполнения требования.

Как следует из п.4.4.2 Кредитного договора, при неисполнении требований кредитора о полном досрочном исполнении обязательств в случаях и порядке,предусмотренных договором, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество – дом и земельный участок.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии со ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

На основании п.1 ст.50 Федерального закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пункт 2 ст.48 Федерального закона об ипотеке устанавливает, что законному владельцу закладной принадлежат все права, удостоверенные закладной, в том числе права залогодержателя и права займодавца по обеспеченному ипотекой обязательству.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (ст.51 указанного закона). В соответствии со ст.56 Федерального закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

На основании ст.54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Как следует из отчета № ООО АПК «Бизнес-Актив», рыночная стоимость предмета ипотеки на ДД.ММ.ГГГГ составила 760 000 руб. (жилого дома – 593 000 руб. и земельного участка – 167 000 руб.), истец просит установить начальную продажную цену в указанном размере, возражений ответчиком не заявлено, сведений об изменении рыночной стоимости имущества к настоящему времени сторонами не представлено.

Согласно ст.54.1 Федерального закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Из п.3 ст.54.1 Федерального закона об ипотеке следует, что обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается, если сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Поскольку срок просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев, сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, основания для отказа в удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд присуждает истцу возместить с ответчика судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в полном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть досрочно кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО Банк «Открытие» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 465 704 (три миллиона четыреста шестьдесят пять тысяч семьсот четыре) рубля 67 копеек, состоящую из:

- просроченной ссудной задолженности – 1 980 483,80 руб.;

- просроченных процентов – 599 761,50 руб.;

- пени за несвоевременную уплату основного долга – 769 232,26 руб.;

- пени за несвоевременную уплату процентов – 116 227,11 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент Открытие 1» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 31 528 (тридцать одна тысяча пятьсот двадцать восемь) рублей 52 копейки.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество:

жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, имеющий 1 этаж и состоящий из 3-х (трех) комнат, общей площадью 100 кв.м., жилой площадью 46,3 кв.м., инв.№, Лит.А, А1, условный №, с установлением его начальной продажной цены в сумме 593 000 (пятьсот девяносто три тысячи) рублей;

земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, общей площадью 3993 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный номер): 36:05:17 00 031:0025,

с установлением его начальной продажной цены в сумме 167 000 (сто шестьдесят семь тысяч) рублей,

определив способ реализации заложенного имущества – путем его продажи на публичных торгах.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Бутурлиновский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

. Судья Н.П.Ландаков