Решение по делу № 2-3391/2018 ~ М-1998/2018 от 13.04.2018

Дело 2-3391/2018

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

08 августа 2018года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Пономарёвой В.В.,

при секретаре судебного заседания Корниловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прихожденко Оксаны Юрьевны к Сулейменову Мурату Сабыровичу о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Прихожденко О.Ю. обратилась в суд с иском, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № расположенной по адресу <адрес> с ответчиком Сулейменовым М.С.

Условием договора предусмотрено, что после завершения строительства Истец одновременно приобретает право собственности на вышеуказанную квартиру и право общей долевой собственности на общее имущество, которое пропорционально площади приобретаемой по настоящему договору Квартиры. Согласно условиям договора срок окончания строительства дома, согласно п.2.1.1 договора, первый квартал 2012 года.

Во исполнение условий договора истец произвел полную оплату стоимости квартиры, путем зачисления денежных средств на счет ответчика.

Приговором Балашихинского городского суда Сулейменов М.C. был осужден по ч.4 ст.159 УК РФ, приговор вступил в законную силу.

В настоящее время дом построен, поставлен на кадастровый учет, однако истец в установленном порядке свое право собственности на квартиру зарегистрировать не может.

    Истец Прихожденко О.Ю. просила признать за ней право собственности на квартиру № расположенную по адресу <адрес> с кадастровым номером №, указывая на то, что отношения между истцом и ответчиком регулируются 214 ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

    В судебное заседание истец Прихожденко О.Ю. не явилась, извещена, ее представитель по доверенности Зверев А.С. поддержал исковое заявление, дал объяснения, аналогичные по смыслу и содержанию доводам, изложенным в иске.

Ответчик Сулейменов М.С., в судебное заседание не явился, извещался.

    Его представители по ордеру адвокат Казакова В.Н., адвокат Сожигаев Д.А. против удовлетворения иска возражали. Пояснили, что Сулейменов М.С. осужден, в том числе и по заявлению истца, в связи, с чем признание права собственности невозможно, поскольку сделка, совершенная под влиянием обмана может быть признана недействительной по иску потерпевшего, однако истец таких требований не заявляет, а вопреки приговору просит признать право собственности на квартиру. Указывали на то, что ФЗ №214 в данных правоотношениях не может быть применим, поскольку договор был заключен между физическими лицами на покупку квартиры, просили применить срок исковой давности.

    Третьи лица – Администрация г/о Балашиха, УФСГРКК по МО в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

    Выслушав мнение участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.     

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом
на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки
об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения
и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка
(п. 2 ст. 260).

Исходя из положений ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения
или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под
эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с положениями ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры
в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности
на общее имущество дома (статья 290).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, что установлено п. 1 ст. 290 ГК РФ.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество
в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы
и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства
и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –
ЗК РФ), при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право
на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка
и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу требований статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. п. 1 - 5).

Правилами пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи
с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года) разъяснено, что при рассмотрении дел
по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости)
и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо
от наименования заключенного сторонами договора следует исходить
из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки,
не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности,
им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных
с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом. Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие
при осуществлении самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Судом установлено, что между Прихожденко О.Ю. и Сулейменовым М.С. ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №. Согласно п.1.1 договора стороны обязуются в сроки и порядке, предусмотренные предварительным договором заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор), в доме расположенном по адресу: <адрес>, строительство объекта будет производиться в соответствии с утвержденной проектно-сметной документации на закрепленном земельном участке площадью 1497кв.м. Участок принадлежит продавцу на праве собственности, о чем 02 декабря 2010 Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выдан Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 02 декабря 2010), а именно: дом <адрес>,количество комнат 2, общая площадь 43м2 (том 1 л.д.10).

В соответствии с п. 1.5. договора Стороны обязуются основной договор в течение одного месяца после государственной регистрации права собственности продавца (том 1 л.д.11)

Согласно п.2.1.1 договора срок окончания строительства дома первый квартал 2012года, цена квартиры 4000000 (п.2.2.2 договора).

Согласно п.3.5 договора в случае, когда сторона, заключившая договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (том 1 л.д.12).

При заключении данного предварительного договора продавец (Сулейменов М.С.) получил 4 000 000 руб., что подтверждается приобщенными к материалам дела платежными поручениями.

Сулейменов М.С. был осужден по ч.4 ст.159 УК РФ, в том числе и по заявлению Прихожденко О.Ю.

Приговором суда от 29.09.2017 установлено, что все предварительные договоры купли-продажи, а также договоры простого товарищества на строительство жилого дома, а в последующем и договоры присоединения к договору простого товарищества на строительство жилого дома, по которым были получены денежные средства от потерпевших, Сулейменов М.С. заключил в период с июля 2009 по март 2012 включительно. В тоже время судом установлено, что разрешения на строительство жилых трехэтажных домов по адресам <адрес> (район очистных сооружений) Сулейменову М.С. были выданы лишь 12.09.2012 года. (том 1 л.д.45). При этом земли, на которых осуществлял строительство жилых домов Сулейменов М.С., относятся к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования под жилую застройку индивидуальную.

    Сулейменов М.С. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 497 кв.м., адрес объекта: <адрес> Данный факт подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 06.07.2018 (том 1л.д.98). В момент заключения предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры вид разрешенного использования на земельном участке был указан как для индивидуального жилищного строительства. В настоящее время земельный участок учтен в Генплане и ПЗЗ и обозначен зоной Ж-1 (многоквартирная жилая застройка) (том 1л.д.78).

На данный земельный участок наложен арест определением Балашихинского городского суда от 16.11.2012.

В сообщении Министерства строительного комплекса Московской области, указано, что Администрацией г.о.Балашиха Сулейменову М.С. 12.09.2012 были выданы разрешения № № на строительство индивидуальных жилых домов, трехэтажных с подвалом и мансардой. Однако были возведены многоквартирные объекты капитального строительства, в связи, с чем с 12.12.2012 прекращены действия вышеуказанных разрешений на строительство. В этой связи, построенные объекты капитального строительства являются самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ (том 1 л.д.59).

Кроме того, в сообщении Администрации г.о. Балашиха Московской области от 09.07.2018 указано, что разрешение на ввод объекта
в эксплуатацию Администрация г/о Балашиха не выдавала.

В ответе на запрос суда от 03.08.2018 Администрация г/о Балашиха сообщила, что разрешение на строительство многоквартирного дома, акты о присвоения адреса и иная разрешительная документация по адресу <адрес> не выдавалась. Сведения о соответствии объекта градостроительным нормам и безопасности его использования, а также о проценте готовности данного объекта в Администрации г/о Балашиха отсутствуют (том 2 л.д.18).

Из представленного в материалы дела договора следует, что ответчик гарантировал, что продаваемая квартира не заложена, в споре не состоит, правами третьих лиц не обременена.

Таким образом, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор не содержит в полном объеме условий Договора участия в долевом строительстве, предусмотренных ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, и в данном случае данный закон в правоотношениях между Прихожденко О.Ю. и Сулейменовым М.С. не может быть применим, поскольку не содержит указания о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийном сроке на объект долевого строительства; способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, кроме того данные договоры заключены между физическими лицами.

Кроме того, согласно п.1 ст. 4 от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, указано, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу <адрес> в нарушение вышеназванной статьи не выдавалось, равно как и иная разрешительная документация.

Участвующие в деле лица не оспаривали заключенные ими предварительный договор.

Прихожденко О.Ю. к Сулейменову М.С. с просьбой о заключении основного договору купли-продажи не обращалась.

На момент заключения предварительного Договора 21.01.2012 Сулейменов М.С. не имел разрешения на строительство многоквартирного жилого дома <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, на закрепленном земельном участке площадью 1497кв.м., указанный в п.1.1 предварительного договора №.

Выданное Сулейменову М.С. разрешение на строительство жилого дома трехэтажного с подвалом и мансардой по адресу: <адрес> прекращено 12 декабря 2012, данный факт сторонами не оспаривался и подтверждается письмом Министерства строительного комплекса МО от 30.01.2018 (л.д.56). В данном ответе Министерства строительного комплекса МО указано, что объекты капитального строительства являются самовольной постройкой на основании ст.222 ГК РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Администрацией г.о. Балашиха Московской области на момент рассмотрения дела не оформлялось.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 10.03.2016 г. № 308-ЭС15-15458 указал, что в соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п.3 и п.4 настоящей статьи.

Таким образом, суд приходит к следующему выводу о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> имеет признаки самовольной постройки в связи с отсутствием разрешения на строительство, отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме того разрешенное использование земельного участка в момент совершения сделки не допускало строительства на нем данного объекта, а именно многоквартирного дома.

В силу п.2 ст. 222 ГК РФ ответчик Сулейменов М.С. не приобретает право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, а равно не имеет права распоряжаться вышеуказанным объектом – продавать и совершать другие сделки. Как в настоящее время, так и при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у продавца Сулейменова М.С. отсутствует право собственности на дом № по вышеуказанному адресу и на спорную квартиру №№ по тому же адресу.

В силу п.1 ст.56 ГПК каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, на день принятия решения по делу в материалы дела не представлена разрешительная, а также проектная документация на строительство (реконструкцию) жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, многоквартирный дом не введен в эксплуатацию и имеет признаки самовольной постройки.

Ссылка представителя истца на то, что дом и квартира стоят на кадастровом учете, не имеет правого значения для дела, поскольку возведенный многоквартирный дом не введен в эксплуатацию согласно действующему законодательству и на момент заключения договора у Сулейменова М.С. отсутствовали правовые основания на строительство многоквартирного дома.

Представленное в материалы дела заключение эксперта о состоянии строительных конструкций квартиры №№, суд оценивает как не относимое и не допустимое доказательство, поскольку данное заключение не может быть положено в обоснование заявленных требований о признании права собственности за истцом.

Сулейменов М.С. осужден приговором суда от 29.09.2017 по ч.4 ст.159 УК РФ в рамках, которого Прихожденко О.Ю. признана потерпевшей, в приговоре указано, что Сулейменов М.С. в результате преступных действий похитил денежные средства в размере 3 990 000руб. у Прихожденко О.Ю., которыми Сулейменов М.С. завладел, то есть похитил их и распорядился ими по своему усмотрению.

Доводы представителей ответчика о пропуске срока исковой давности Прихожденко О.Ю. суд считает несостоятельными и не нашедшими своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, поскольку приговор был вынесен 29.09.2017, исковое заявление подано 16.04.2018, то есть без пропуска срока исковой давности.

При указанных выше фактических обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что правовые основания для признания права собственности за Прихожденко О.Ю. на квартиру отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Прихожденко Оксаны Юрьевны к Сулейменову Мурату Сабыровичу о признании права собственности на квартиру №№, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке
в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.В. Пономарёва

Решение в окончательной форме изготовлено 14 августа 2018 года

Судья В.В. Пономарёва