Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-104/2015 (2-2027/2014;) ~ М-1746/2014 от 15.10.2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Назаровский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Фроленко Л.Н.,

при секретаре К

с участием:

представителя истца ФИО7, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО8, действующего на основании письменного заявления ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма, расторжении договора коммерческого найма,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском.

В обоснование своих требований указывает следующее:

Он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Назаровским городским судом <адрес> было вынесено решение, которым было отказано в удовлетворении требования ФИО2 о выселении и прекращении права пользования жилым помещением, а также отказано в иске ФИО15 о признании сделки купли-продажи недействительной. Данным решением суд установил, что отсутствие письменного договора не может свидетельствовать об отсутствии отношений договора коммерческого найма жилого помещения, поэтому счел, что между сторонами сложились отношения договора коммерческого найма жилого помещения и в силу ст. ст. 683-684 счел договор найма продленным с ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> лет. Учитывая, что суд признал договор коммерческого найма заключенным на установленных законом условиях, ответчик должен соблюдать установленные законом условия договора коммерческого найма, в том числе о внесении платы за предоставленное ему жилое помещение.

Ответчик отказывается подписать письменный договор коммерческого найма, в связи с чем плата за найм жилого помещения сторонами не согласована, и истец воспользовался своим правом на предъявление средней платы за найм подобной квартиры по ценам, сложившимся в <адрес> и <адрес>, по <данные изъяты> рублей ежемесячно.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию о необходимости погашения задолженности по найму и оплаты найма ежемесячно, предупредил, что, в случае не исполнения этих требований, обратится в суд с требованием о расторжении договора найма. ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил эту претензию, но плату так и не внес, не воспользовался своим правом о согласовании цены найма, согласившись таким образом с ее размером.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (30 месяцев) размер платы составил <данные изъяты>

Учитывая, что ответчик не внес плату за <данные изъяты> месяцев подряд, на основании ст. 687 ГК РФ истец вправе требовать расторжения договора найма.

На основании изложенного, ссылаясь на ст. ст. 15, 310, 332, 671,678, 682, 687, главу 29 ГК РФ, истец просит суд:

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по оплате коммерческого найма жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей;

- расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, до истечения срока найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилое помещение более 6 месяцев подряд;

- взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную госпошлину.

Ответчик представил письменное возражение на иск, согласно которому с иском не согласен, судом установлены фактические взаимоотношения сторон только в ДД.ММ.ГГГГ до этого момента между сторонами был спор, который судом разрешен. Плата за жилое помещение в пользу собственника не вносилась только потому, что данное обстоятельство не было согласовано между нанимателем и собственником, предложенная оплата в размере <данные изъяты> рублей является завышенной и не согласована с нанимателем и членами его семьи, налицо сопор о существенном условии договора найма – о плате за жилое помещение, который разрешается в судебном порядке. До тех пор, пока не будет согласовано условие о внесении платы за жилое помещение или не будет установлено судом, обязанности внесения платы не возникает. В связи с чем договор коммерческого найма по этому основанию расторгнут быть не может, так как ранее в договоре или решении суда сумма платы не оговаривалась. В случае расторжения договора найма по требованию наймодателя судом может быть предоставлен срок до <данные изъяты> года для устранения нанимателем нарушений.

В судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, истец ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО13 и ФИО14, истец и ФИО14 о причинах неявки не известили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, в материалах дела имеется заявление третьего лица ФИО13 о рассмотрении дела в ее отсутствии, в котором она выражает не согласие с иском в связи с несогласованием, в том числе с ней, суммы платы за жилое помещение.

Представитель истца, ответчик и его представитель не возражали против рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц.

Учитывая вышеизложенное, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся истца и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 иск поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнительно пояснила, что истец является собственником указанного жилого помещения, предлагал ответчику заключить договор коммерческого найма. Судом был установлены фактические отношения коммерческого найма, другие условия найма судом не установлены, в том числе цена. Ответчик отказался от заключения договора коммерческого найма по предложению истца, своих предложений, разногласий относительно его условий не прислал. Коммерческий найм является возмездным, ответчик обязан вносить плату. Плата по договору социального найма и коммерческого найма устанавливается по разному, но ответчиком даже та плата, которую он якобы признает, внесена не была. Ответчик злоупотребляет правом, своих условий, доказательств несоразмерности предложенной истцом платы не представляет, иного размера не предлагает. Плата за найм квартиры не взыскана более <данные изъяты> месяцев подряд, с того времени, как ФИО2 стал собственником квартиры. Нарушение длящееся, поэтому срок для устранения недостатков до <данные изъяты> года судом не должен быть представлен ответчику.

Ответчик ФИО3 пояснил, что иск не признает, по тем основаниям, что указаны в его письменном отзыве.

Его представитель ФИО8 пояснил, что иск удовлетворению не подлежит, по тем основаниям, что изложены в письменном возражении, кроме того, ст. 675 ГК РФ установлено, что переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжение договора коммерческого найма, найм сохраняется на условиях ранее заключенного договора найма. Решением суда установлено, что семья ФИО3 законно вселилась в квартиру, и между сторонами (ЗАО СХП «<данные изъяты>» и Панасюками) сложились отношения по договору коммерческого найма. ЗАО требовало только оплату коммунальных платежей. Иного до ДД.ММ.ГГГГ от ответчика никто не требовал. По условиям договора найма с СХП ЗАО «<данные изъяты>» плата за жилье не предусматривалась. Это обстоятельство уже установлено вступившим в силу решением суда, поэтому до ДД.ММ.ГГГГ новый собственник изменить условия договора найма не может. Задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг у ответчика не имеется. Ответчик должен был платить коммунальные платежи, он их и платит, других условий сторонами согласовано не было. <адрес> постановлением администрации района № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ утверждена плата за найм жилых муниципальных помещений, которая составляет <данные изъяты> рубля за 1 кв.м благоустроенного жилого помещения и 2,4 рубля за 1 кв.м неблагоустроенного жилого помещения, в рамках этих сумм со стороны собственника можно было бы говорить об установлении платы за найм. Отношения по найму квартиры сложились и выполнялись фактически, поэтому ФИО3 не принимал условия истца, ухудшающие его положение по сравнению с ранее сложившимися. Приобретая жилое помещение, истец знал, что в нем проживает семья ответчика и что истец в одностороннем порядке не может изменить первоначально установленные условия найма. Справка ООО «<данные изъяты>» о средней стоимости найма жилья не допустима как доказательство, это не заключение экспертизы, не официальная статистика.

Выслушав представителя истца ФИО7, ответчика ФИО3, его представителя ФИО8, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (ч. 1). Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ч. 2). Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (ч. 3).

Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Ст. 684 ГК РФ установлено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В силу ч. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, в том числе, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Как установлено в судебном заседании, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности квартира по адресу: <адрес> (л.д. 13, 14).

В данной квартире состоят на регистрационном учете и проживают: ФИО3, его супруга ФИО13 и их сын ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 72).

Решением Назаровского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении: иска ФИО3 к СХП ЗАО «<данные изъяты>» о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, иска ФИО2 к ФИО3, ФИО13, ФИО14 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречном иске ФИО3, представляющего интересы ФИО14, ФИО13 к СХП ЗАО «<данные изъяты>», ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11, Назаровскому отделению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании сделки купли-продажи недействительной в силу ничтожности и приведении сторон в первоначальное положение.

Данным решением суда установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчики ФИО15 фактически проживают в жилом помещении по адресу: <адрес>. Вселились в квартиру ФИО15 на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданного директором СХП ЗАО «<данные изъяты> после вселения в спорную квартиру семья ФИО15 владела и пользовалась для проживания данной квартирой, были зарегистрированы в ней, оплачивали жилищно-коммунальные услуги, задолженности по оплате не имеют, что не оспаривалось сторонами. ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., с ДД.ММ.ГГГГ работает в СХП ЗАО <данные изъяты>». <адрес> был построен на средства ЗАО «<данные изъяты> в ДД.ММ.ГГГГ для привлечения молодых специалистов, наблюдательным советом было принято решение о предоставлении работникам ЗАО квартир в строившемся доме на основании ордеров, выдаваемых директором ЗАО, заселявшиеся работники, с их согласия, должны были своими силами завершить отделку квартир. В дальнейшем планировалось заключить с ними договоры найма, а затем передать квартиры в собственность. Но в связи со сменой руководства ЗАО необходимые для этого документы так и не были оформлены. ФИО3 и ФИО13 в предоставленной им квартире за счет своих средств произвели ремонт, установили сантехническое оборудование.

Суд при рассмотрении указанного дела пришел к выводу, что отсутствие письменного договора между сторонами не может свидетельствовать об отсутствии отношений коммерческого найма, в связи с чем посчитал установленным, что между сторонами сложились отношения коммерческого найма жилого помещения. А так как <данные изъяты>-летний срок договора с момента заселения ФИО15 в квартиру истек в ДД.ММ.ГГГГ ответчики не были предупреждены собственником об отказе в продлении договора, суд посчитал договор найма продленным еще на <данные изъяты> лет, до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ответчиков об отказе от продления найма квартиры в ДД.ММ.ГГГГ с пропуском установленного законом <данные изъяты>месячного срока, в связи с чем суд считает договор найма продленным с ДД.ММ.ГГГГ еще на <данные изъяты> лет. Также данным решением суда установлено, что ответчики ФИО15 были вселены в спорное жилое помещение на законных основаниях.

Данное решение суда оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ г., соответственно, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ г.

Лица, участвующие в настоящем деле, принимали участие и в вышеуказанном деле, в связи с чем, на основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вышеуказанным решением Назаровского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ г., обязательны для суда при рассмотрении настоящего дела, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

Таким образом, судом при рассмотрении настоящего дела с учетом обстоятельств, отраженных в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ г., установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО СХП «<данные изъяты>», (наймодатель) с одной стороны, и ФИО3, ФИО13, ФИО14 в лице его родителей, (наниматель и члены его семьи) с другой стороны, фактически сложились отношения коммерческого найма жилого помещения, распложенного по адресу: <адрес> Решением суда установлено, что данный договор найма считается продленным до ДД.ММ.ГГГГ так как собственник квартиры не уведомил за <данные изъяты> месяца до истечения договора найма об отказе от продления договора либо о заключении договора на тех же или иных условиях, не отказался от продления договора и наниматель. В силу ст. 684 ГК РФ при продлении договора найма при таких обстоятельствах договор считается продленным на тех же условиях.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил ФИО3 проект договора коммерческого найма с условием об установлении платы за найм в размере <данные изъяты> рублей в месяц и о порядке внесения платы, с просьбой подписать его и один экземпляр направить истцу.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил ФИО2 ответ на это предложение, указав, что оно является преждевременным, так как сделка по купле-продаже квартиры им оспаривается, решение суда обжаловано и в силу еще не вступило.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 направил ФИО3 претензию с требованием о внесении платы за найм жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета <данные изъяты> рублей в месяц, всего в сумме <данные изъяты> рублей.

По условиям сложившихся между сторонами (ЗАО СХП <данные изъяты>» и ФИО15) отношений договора коммерческого найма условие о внесении нанимателем платы за владение и пользование жилым помещением не было предусмотрено. Плату за коммунальные услуги ответчик вносил и вносит, что истцом не оспаривается.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, ФИО2 не вправе до ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке менять условия договора найма, в том числе устанавливать плату за найм жилого помещения, так как договор найма сохраняется на условиях ранее сложившихся отношений коммерческого найма между ответчиком и ЗАО СХП «<данные изъяты>», по которым плата за найм жилого помещения предусмотрена не была.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске судебные расходы, в том числе по уплате госпошлины, с ответчика в пользу истца не взыскиваются.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма, расторжении договора коммерческого найма – отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд с подачей апелляционной жалобы через Назаровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Л.Н. Фроленко

Копия верна.

Решение не вступило в законную силу (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г.).

Судья Л.Н. Фроленко