Судебный акт #1 (Постановление) по делу № 4Г-116/2019 - (4Г-8139/2018) [44Г-320/2019] от 30.08.2018

Судья Лантух В.В. Дело № 44г-320

ГСК Сагитова Е.И.

Старосельская О.В. – докл.

Волошина С.Г.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

г. Краснодар 29 мая 2019 года

Президиум Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пятигоры А.И.,

членов президиума: Кротова С.Е., Свашенко С.Н., Епифанова В.М., Павлычева М.М., Кудрявцевой Е.Н.,

при секретаре Чумак Е.Ю.,

рассмотрев дело по иску Дроздова В.В. к Меньшикову А.Г., Межмуниципальному отделу по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о снятии приостановки регистрации имущества и понуждении к регистрации перехода права собственности на имущество и прекращении ипотеки, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Моисеевой О.М. от 20 марта 2019 года по кассационной жалобе Крайника А.Ю. – управляющего Краснодарским филиалом ПАО «Транскапиталбанк», поступившей в краевой суд 30 августа 2018 г., на решение Армавирского городского суда от 28 марта 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 июля 2018 года,

заслушав доклад судьи Моисеевой О.М., выслушав представителей Дроздова В.В., ПАО «Транскапиталбанк», учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения, президиум

УСТАНОВИЛ:

Дроздов В.В. обратился в суд с иском к Меньшикову А.Е., Межмуниципальному отделу по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в котором с учетом неоднократно уточненных исковых требований просил признать за ним право собственности на объект недвижимости – квартиру <...> с кадастровым номером <...>, назначение жилое, общей площадью <...> кв.м, этаж <...> дома <...> по <...> в <...>; признать недействительным дополнительное соглашение от <...> <...> к договору об ипотеке <...>/ДИУ2 от <...>, которым Меньшиков А.Г. передал банку в залог принадлежащие ему <...> квартир, в том числе и спорную квартиру <...>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать за ним право собственности на квартиру <...>, с кадастровым номером <...>, обосновывая требования тем, что <...> он по договору купли-продажи приобрел у ответчика за <...>. квартиру <...> общей площадью <...> кв.м в доме <...> по <...> в <...>. Однако зарегистрировать сделку они не смогли, поскольку ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру, которая по договору об ипотеке от <...> находится в залоге у банка ПАО «Транскапиталбанк». Залоговые документы Меньшиков А.Г. удерживает у себя, что исключает возможность регистрации сделки. Он просит признать неисполненными Меньшиковым А.Г. обязательства по договору от <...>, вынести решение о государственной регистрации перехода к нему (Дроздову В.В.) права собственности на квартиру <...> в доме <...> по <...> в <...>. В процессе судебного разбирательства Дроздов В.В. вновь уточнил и дополнил исковые требования, поскольку регистрация перехода права собственности на квартиру от Меньшикова А.Г. к нему была приостановлена, он просил привлечь в качестве соответчика по делу Межмуниципальный отдел по <...> и <...> Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, обязать его снять приостановку регистрации перехода права на спорную квартиру, признать прекращенным залог многоквартирного жилого дома <...> литер <...> по <...> в <...>, внести запись о погашении ипотеки, и зарегистрировать за Дроздовым В.В. переход права собственности на квартиру <...> в доме <...> по <...> в <...>.

Ответчик Меньшиков А.Г. в судебное заседание не явился, но направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя < Ф.И.О. >14

Представитель Меньшикова А.Г. против удовлетворения исковых требований Дроздова В.В. не возражал.

Определением от 22 января 2018 г. суд принял уточненные требования Дроздова В.В., привлек Межмуниципальный отдел по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в качестве соответчика и ПАО «Транскапиталбанк» в качестве третьего лица.

В последующем в уточненном иске Дроздов В.В. указал банк в качестве ответчика (л.д. 131 т. 1).

Представители Межмуниципального отдела по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ПАО «Транскапиталбанк» иск не признали.

Представитель ответчика ПАО «Транскапиталбанк» не явился в судебное заседание, но в письменном отзыве на иск указал о своем несогласии с ним, поскольку Меньшиков А.Г. не возвратил предоставленный ему кредит и не сообщил банку об отчуждении спорной квартиры, являющейся предметом залога.

Решением от 28 марта 2018 года Армавирский городской суд удовлетворил иск Дроздова В.В.:

признал за Дроздовым В.В право собственности на квартиру <...>, кадастровый <...>, назначение жилое, общей площадью <...> кв.м, этаж <...> расположенную по <...> в <...>.

признал недействительным дополнительное соглашение от <...> к договору об ипотеке от <...>, заключенное между ПАО «Транскапиталбанк» и Меньшиковым А.Г.;

возложил на Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю обязанность по регистрации за Дроздовым В.В. права собственности на квартиру <...> общей площадью <...> кв.м, расположенную по <...> этаж <...>, в <...>, с прекращением обременения в виде залога по договору об ипотеке от <...>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 июля 2018 года решение Армавирского городского суда г. Краснодара от 28 марта 2018 года было изменено в части:

признано недействительным дополнительное соглашение от <...> к договору об ипотеке <...> от <...>, заключенное между ПАО «Транскапиталбанк» и ИП Меньшиковым А.Г. в части квартиры <...>, расположенной в жилом доме по <...> в <...>.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе < Ф.И.О. >15 – управляющий Краснодарским филиалом ПАО «Транскапиталбанк» просит отменить решение Армавирского городского суда от 28 марта 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от <...> как вынесенные с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Определением от 28 сентября 2018 года судья краевого суда истребовал дело в кассационную инстанцию краевого суда и приостановил исполнение решения Армавирского городского суда от <...> до окончания кассационного производства по жалобе.

18 октября 2018 года дело поступило в краевой суд.

В судебное заседание президиума краевого суда не явился Дроздов В.В., Меньшиков А.Г., хотя надлежащим образом были извещены о времени и месте слушания дела, что подтверждено соответствующими доказательствами. О причине неявки в краевой суд не сообщили.

Обсудив неявку Дроздова В.В. и Меньшикова А.Г., президиум пришел к выводу о рассмотрении дела без их участия.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Дроздова В.В. и ознакомившись с ее возражениями, выслушав представителя ПАО «Транскапиталбанк», президиум считает жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что по завершению строительства такой объект недвижимости как незавершенный строительством жилой дом перестал существовать, право собственности на него ни за ответчиком, ни за кем-либо другим в ЕГРН не зарегистрировано. Квартиры в указанном жилом доме Меньшиков А.Г. продал гражданам, в том числе и Дроздову В.В., а поэтому с момента государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру за кем-либо из граждан Меньшиков А.Г. утратил право собственности на земельный участок общей площадью <...> кв.м и он перешел в общую долевую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме, что в силу закона повлекло прекращение залога. Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от <...> № 367-ФЭ правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от <...> № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) и Федеральном законе «Об ипотеке», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Закона № 367-ФЗ (<...>). До <...> договор об ипотеке подлежал государственной регистрации и являлся заключенным с момента такой регистрации. Договор об ипотеке <...> от <...> был зарегистрирован в установленном законом порядке, а дополнительное соглашение от <...> <...> к договору об ипотеке от <...> является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, что в силу требований ст. 166 и ст. 167 ГК РФ влечет его недействительность.

С таким выводом согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя) (п. 1).

Согласно ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона)(п. 1).

Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное (п. 2).

В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога (п. 3).

В силу п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

В силу п. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

В соответствии со ст. 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы (п. 1).

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества (п. 2).

Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса (п. 3).

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав (п. 4).

В силу п. 1 ст. 347 ГК РФ с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1)                с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2)                если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3)                в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4)                в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5)                в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6)                по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8)                в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9)                в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10)           в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 1).

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1) (п. 2).

Согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем (п. 1).

Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (п. 2).

В соответствии со ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Из материалов дела видно, что на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края № <...> от <...>, договора купли-продажи от <...>, свидетельства о государственной регистрации права от <...> < Ф.И.О. >16 на праве собственности владел незавершенным строительством жилым домом площадью застройки <...> кв.м готовностью <...> с кадастровым номером <...>, назначение нежилое, этажность <...>, расположенным по адресу: Краснодарский край, <...>, а также на основании договоров купли-продажи от <...>, от <...>, основании договоров купли-продажи от <...>, <...>, свидетельства государственной регистрации права от <...> он являлся собственником земельного участка площадью <...> кв.м, распложенным по указанному адресу, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации трехэтажного многоквартирного дома с кадастровым номером <...> (л.д. 170, 201, 239 т. 1).

На основании договора об открытии кредитной линии от <...> <...>/ АКБ (ЗАО) «Транскапиталбанк» предоставил индивидуальному предпринимателю Меньшикову А.Г в порядке и на условиях, предусмотренных договором кредит в форме кредитной линии с лимитом выдачи в размере <...> руб. на приобретение товарно-материальных ценностей (л.д. 110-115 т. 1).

В целях обеспечения исполнения Меньшиковым А.Г. обязательств по договору об открытии кредитной линии от <...> < Ф.И.О. >16 в этот же день заключил с АКБ (ЗАО) «Транскапиталбанк» договор ипотеки от <...>, по условиям которого он передал банку в залог принадлежащее ему указанное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>. Договор ипотеки <...> был зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю (л.д. 170-179 т. 1).

По договорам купли-продажи от <...>, от <...> < Ф.И.О. >17 продал Меньшикову А.Г. незавершенный строительством жилой дом литер «<...> общей площадью <...> кв.м готовностью <...> и земельный участок площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>1, предоставленный для эксплуатации трехэтажного многоквартирного дома по адресу: <...> (л.д. 155, 162, 163 т. 1).

<...> Меньшиков А.Г. заключил с банком дополнительное соглашение <...> к договору об ипотеке <...> от <...> по условиям которого он передал банку в залог принадлежащее ему недвижимое имущество: незавершенный строительством жилой дом литер «А» общей площадью <...> кв.м, готовностью <...> и земельный участок площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, предоставленный для эксплуатации трехэтажного многоквартирного дома, расположенные по адресу: <...> (л.д. 99-100 т. 1).

После ввода жилого многоквартирного дома в эксплуатацию, <...> между банком и Меньшиковым А.Г. к указанному договору ипотеки <...> от <...> было заключено дополнительное соглашение <...>, согласно которому Меньшиков А.Г. передал банку в залог, принадлежащие ему <...> квартир, в том числе и спорную квартиру <...> (л.д. 21-26 т. 1).

Согласно договору купли-продажи от <...> Меньшиков А.Г. продал Дроздову В.В. за <...> руб. квартиру <...> общей площадью <...> кв.м, этаж <...>, расположенную по адресу: <...> (л.д. 4).

В п. 1.3 указано о том, что по состоянию на <...> указанная квартира находится в залоге у ПАО «Транскапиталбанк» согласно договору об ипотеке от <...> <...>

Однако государственная регистрация договора была приостановлена в связи с тем, что спорная квартира находится в залоге у ПАО «Транскапиталбанк» (л.д. 26 т 1).

Согласно сведениям о характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН от <...> спорная квартира обременена правами банка, ипотека зарегистрирована <...> Правообладатель названного объекта указан Меньшиков А.Г. (л.д. 36-37 т. 1).

В декабре <...>. Дроздов В.В. в судебном порядке оспорил законность дополнительного соглашения <...> к договору ипотеки от <...> о передаче в залог <...> квартир в жилом доме литер «<...>», расположенном по адресу: <...>, поставил вопрос о признании за ним права собственности на спорную квартиру, о прекращении залога спорной квартиры, о снятии приостановления регистрации сделки и т.д.

Разрешая спор, суд неправильно применил нормы материального права, не учел, что достройка многоквартирного дома не могла в силу п. 2 ст. 345 ГК РФ, ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» повлечь прекращение залога возведенного многоквартирного жилого дома, что Меньшиков А.Г. добровольно А.Г. передал банку <...> квартир в залог по дополнительному соглашению от <...> к договору ипотеки, законность которого Дроздов В.В. не вправе был оспаривать, так как на момент его заключения сторонами он не имел никакого отношения к квартирам, что оснований, предусмотренных гл. 9 ГК РФ для признания недействительным соглашения <...> от <...> не имеется, так как с <...> государственная регистрация данного соглашения не обязательна в соответствии с действующим законодательством, что Меньшиков А.Г. не вправе был реализовывать предметы залога без разрешения банка, что на момент приобретения квартиры <...> Дроздову В.В. было известно том, что она находится в залоге у банка, а поэтому в соответствии со ст. 352 ГКРФ залог спорной квартиры не прекращается.

При таких обстоятельствах решение суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела, не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ, в связи с чем не может быть признано законным.

Проверяя законность решения, апелляционная инстанция необоснованно оставила без внимания недостатки, допущенные судом.

С учетом изложенного, решение Армавирского городского суда от 28 марта 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 июля 2018 года не могут быть признаны законными и в соответствии со ст. 387 ГПК РФ подлежат отмене в кассационном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 388, 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить.

Решение Армавирского городского суда от 28 марта 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 июля 2018 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий А.И. Пятигора

докл. Моисеева О.М.