Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5428/2014 ~ М-5453/2014 от 01.10.2014

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Кузнецовой Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Каткова ВА к Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара о признании права собственности на реконструированный объект,

установил:

Катков В.А. обратился в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара о признании права собственности на реконструированный объект. В обоснование иска указывает, что является собственником нежилого кирпичного здания площадью 102,5 м², инвентарный номер: № по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № и земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, площадью 168 м², по адресу: <адрес>, корпус б, кадастровый номер: №. Кирпичное здание является объектом культурного наследия. С момента приобретения указанного недвижимого имущества им была произведена реконструкция, демонтированы внутренние межкомнатные перегородки, что привело к изменению количества помещений и их площади. Сохранение здания в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Земельный участок, на котором расположено здание, принадлежит ему на праве собственности. Ранее предыдущим собственником была произведена реконструкция чердачного помещения. Работы по реконструкции здания проводились на основании действовавшего на тот момент законодательства, были получены все необходимые разрешительные документы, однако право собственности на объект в реконструированном виде зарегистрировано не было. Постановлением <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ было разрешено проектирование и производство работ по перепланировке нежилого помещения под торгово-выставочный салон с реконструкцией чердачного помещения. Согласно данным технической инвентаризации на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь здания после реконструкции составляет 180,4 м². Было проведено согласование перепланировки здания с устройством мансардного этажа в объеме кровли и входом со стороны двора с министром культуры и молодежной политики <адрес>. Были получены заключения о соответствии требований пожарной безопасности здания, что подтверждается письмом 3 отряда государственной противопожарной службы <адрес> МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ №№ а также заключение ФГУЗ «Центр эпидемиологии в <адрес>» по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-№, согласно которой проведенная перепланировка и реконструкция помещений чердака не противоречит требованиям СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений»; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278/03 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», СП 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест». В настоящее время, с учетом проведённой реконструкции в виде демонтажа внутренних межкомнатных перегородок, согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., общая площадь нежилого здания составляет 209,3 м². Согласно техническому заключению ООО НПО «ЭспертСтройПроект» от ДД.ММ.ГГГГ г., техническое состояние основных несущих конструкций здания при действии фактических нагрузок оценивается как работоспособное, в процессе нормальной эксплуатации здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненному ООО Экспертный центр «ВолгаПромАудит», в здании выполнены все условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности. Согласно экспертному заключению по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №4796, выполненному Федеральным бюджетным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>», реконструкция здания соответствует государственным санитарным нормам и правилам: СанПиН 42-128-4690-88г. «Санитарные правила содержания территорий населенных мест», СанПиН 2.2.1.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенически требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». Просит признать за ним право собственности на самовольно реконструированный объект – кирпичное здание, назначение<данные изъяты> по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №

В судебном заседании представитель истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Астахова Н.А. заявленные требования поддержала.

Представитель Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №<адрес> Слабожанова Е.А. иск не признала по основаниям. изложенным в письменных отзывах (л.д. 128-133, 147-150).

Представитель Администрации г.о. Самара по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № Обухова М.Г. возражала против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица Министерства культуры <адрес> по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № Крайнова Е.Н. полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, представила письменный отзыв (л.д. 100-102).

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (л.д. 10), и расположенного на этом земельном участке кирпичного нежилого здания с кадастровым номером № (л.д. 9). Указанные объекты недвижимости приобретены истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Кожевникова А.А. (л.д. 92-94).

Согласно правоустанавливающим и правоподтверждающим документам, площадь здания составляет 102,5 м².

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 74) правопредшественнику истца, Кожевниковой Е.А., было разрешено проведение реконструкции здания (перепланировки под торгово-выставочный салон, реконструкции чердачного помещения).

Из сопоставления плана объекта до осуществления его строительных изменений (л.д. 114) и технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-20), усматривается, что в здании была произведена реконструкция. На 1 этаже здания были демонтированы ненесущие перегородки между помещениями №№1, 1а, 18; №№ и 3а; №№ и 1,1а, 3, 3а; №№ и 5, 8,9,10,11,12,7, демонтировано сантехническое оборудование с отключением от существующих систем водоснабжения, канализации и вентиляции, возведены перегородки отгораживающие помещение тамбура (№6), через который оборудован дополнительный вход в здание. Также возведены перегородки помещений № (лестница), № (тамбур), № (коридор), № (склад), остальная площадь выделена под торговый зал. На южном фасаде (по <адрес>) восстановлена левая ниша с арочным завершением с устройством в ней оконного проёма, проём в центральной части расширен в ранее существующих границах. На восточном (дворовом) фасаде устроен дополнительный вход в оконном проёме, а также восстановлены первоначальные оконные проёмы с арочным завершением в правой части. Поднята центральная часть стены восточного фасада с устройством в ней оконных проёмов, с левой и с правой стороны на кровле монтированы окна типа «VELUX». Над всем объёмом первого этажа устроен мансардный этаж. Демонтировано старое перекрытие и устроено новое монолитное железобетонное перекрытие. Устроены лестничные марши облегчённой конструкции. На всей площади мансардного этажа возведены перегородки из лёгких конструкций, выделяющие помещения № (лестница), № № (коридоры), № (санузел) и №2, 3, 4, 8 (кабинеты). Сантехническое оборудование установленное в помещении санузла подключено к существующим инженерным сетям.

<адрес> здания после реконструкции увеличилась и составила 180,4 м² (100,7 м² – 1 этаж, 79,4 м² – мансардный этаж).

Как установлено судом, за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после произведенной реконструкции его прежний собственник не обращался.

Вместе с тем, суду представлено заключение 3 отряда Государственной противопожарной службы <адрес> МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ № о соответствии здания требованиям пожарной безопасности (л.д. 75) и заключение ООО АПП «Раритет»» от 2012 г. (дата не указана), согласно которому выполненные строительные изменения объекта соответствуют требованиям СНиП 3.03-01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (л.д. 103-126).

Из сопоставления указанной выше документации с техническим паспортом здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-31) усматривается, что истцом после приобретения объекта была произведена перепланировка обоих его этажей. На 1 этаже демонтированы ненесущие перегородки между помещениями №1, № и № с объединением в 1 помещение площадью 89,2 м², демонтированы камины. На мансардном этаже осуществлен демонтаж всех ненесущих межкомнатных перегородок за исключением перегородок, выделяющих лестницу (помещение №1) и санузел (помещение №6). Вследствие внутренней перепланировки площадь здания увеличилась до 209,3 м² (105,0 м² – 1 этаж, 104,3 м² – мансардный этаж). Строительный объем здания и площадь застройки не увеличены.

Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу п.2 ст.51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

После завершения реконструкции объекта капитального строительства проводится процедура его ввода в эксплуатацию, оформляемая выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию. Указанный документ удостоверяет выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации (п.1 ст.55 ГрК РФ). Он же является основанием для государственной регистрации права на измененный объект недвижимости.

Однако, согласно пп.4 п.17 ст.51 ГрК РФ, изменения объектов капитального строительства и (или) их частей осуществляются без выдачи разрешения на строительство, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. По смыслу ст.55 ГрК РФ, если осуществление строительных изменений объекта капитального строительства не требовало получения разрешения на строительство, процедура ввода объекта в эксплуатацию также не требуется.

Произведенная истцом реконструкция здания (вторая), заключающаяся в демонтаже межкомнатных перегородок и каминов, не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности здания, в связи с чем эта реконструкция осуществлена истцом правомерно без получения разрешения на строительство. Однако поскольку после произведенной прежним собственником первой реконструкции здания, сопряженной с воздействием на несущие конструкции, оно не было введено в эксплуатацию, на здание распространяется правовой режим самовольной постройки.

В силу п.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из топографического плана от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 138) и кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 139-141) следует, что реконструированное здание (включая оборудованный ранее 2004 г. дополнительный вход) целиком расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащего истцу на праве собственности (границы участка совпадают с границей застройки).

Согласно п.4 ст.85 ЗК РФ разрешается продолжать использование земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, не соответствующих установленному градостроительному регламенту, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. По смыслу данной правой нормы в её связи с п.3 ст.85 ЗК РФ, речь идет об использовании, начавшемся до установления градостроительных регламентов.

Градостроительные регламенты в <адрес> установлены Правилами застройки и землепользования от ДД.ММ.ГГГГ Использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для размещения нежилого здания осуществлялось задолго до введения в действие градостроительных регламентов. По этой причине судом не проверялось соответствие вида использования занимаемого зданием земельного участка градостроительным регламентам. Администрация г.о. Самары на наличие такого рода несоответствий также не ссылалась. Кроме того, суд принимает во внимание, что возведение мансардного этажа осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство, выданным ранее введения в действие градостроительных регламентов.

Эксплуатационная безопасность реконструированного здания, его соответствие строительным, противопожарным, санитарным правилам и нормам подтверждаются техническим заключением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-64), составленным ООО «Научно-производственное объединение «Экспертстройпроект»», экспертным заключением отдела гигиены и эпидемиологии в <адрес> ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 65-67), экспертным заключением ООО «Экспертный центр «Волгапромаудит»» от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 68-73), имеющего аккредитацию МЧС РФ (л.д. 73). Согласно указанным заключениям, техническое состояние несущих конструкций здания при действии фактических нагрузок оценивается как работоспособное, что позволяет эксплуатировать здание в соответствии сего назначением. Здание не создает угрозу жизни и здоровью людей. Реконструкция соответствует требованиям СанПиН 42-128-1690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест», СанПиН 2.2.1.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». В здании выполнены условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности.

Факт проведения работ по первой реконструкции здания за счет средств его прежнего собственника, а второй реконструкции – за счет средств истца.

Таким образом, все предусмотренные п.3 ст.222 ГК РФ условия признания судом права собственности на самовольную постройку – самовольно реконструированное нежилое здание по <адрес>, в <адрес> имеются. Реконструированное здание находится в пределах принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, земельный участок использовался для размещения здания до введения в действие градостроительных регламентов, возведение мансарды в объеме прежнего чердака здания осуществлено на основании разрешения на строительство, выданного также до введения в действие градостроительных регламентов, сохранение здания не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, не нарушает права и законные интересы иных лиц.

Из материалов дела следует, что принадлежащее истцу здание признано объектом культурного наследия, о чем свидетельствует оформленный ДД.ММ.ГГГГ паспорт такого объекта (л.д. 78-83). Прежним собственником объекта было принято на себя охранное обязательство от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 84-87).

Данное обстоятельство не препятствует удовлетворению заявленных требований по следующим причинам. Как усматривается из вышеупомянутого охранного обязательства, предметом охраны является композиционное построение и декор фасадов здания. Указанные элементы были видоизменены при проведение первой реконструкции объекта, в 1999-2004 гг. Однако эта реконструкция была согласована министерством культуры и молодежной политики <адрес>, т.е. уполномоченным органом государственной власти (л.д. 77, 114, 115). Данное обстоятельство признано Министерством культуры <адрес> в отзыве на исковое заявление. Вторая же реконструкция объекта, произведенная истцом в 2013-2014 гг., касалась исключительно внутренних планировочных решений объекта и не затрагивала предмет правовой охраны здания как объекта культурного наследия. Целью комплекса мер, включаемых в понятие государственной охраны объекта культурного наследия, является предотвращение утраты именно этих специфических свойств (признаков). Строительные изменения, заведомо не затрагивающие эти специфические свойства (в данном случае – композиционное построение и декор фасадов), не требуют согласования с органом, уполномоченным на осуществление государственной охраны объектов культурного наследия.

Мнение Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара, изложенное в его отзыве на исковое заявление, о необходимости получения какого-либо особого согласования второй реконструкции объекта (по вей видимости, ответчик имеет в виду согласование с органом, осуществляющим государственный контроль в области охраны объектов культурного наследия), является ошибочным. В силу п.3 ст.52 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» принципом использования объекта культурного наследия является обеспечение неизменности облика и интерьера объекта культурного наследия в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для включения объекта культурного наследия в реестр и являющимися предметом охраны данного объекта, описанным в его паспорте. Однако интерьер принадлежащего истцу здания не относится к особенностям данного объекта, послужившим основанием для включения объекта культурного наследия в реестр, и не является предметом охраны. Напротив, из паспорта объекта культурного наследия (раздел XV «Общие сведения об объекте культурного наследия») усматривается, что первоначальный интерьер объекта после его муниципализации ДД.ММ.ГГГГ был полностью утрачен. Следовательно, любые внутренние строительные изменения здания заведомо не затрагивают его сущностных черт как объекта культурного наследия. Поскольку, как установлено судом, композиционное построение и декор фасадов здания при его второй реконструкции затронуты не были, отсутствие предварительного согласования реконструкции с органом, осуществляющим государственный контроль в области охраны объектов культурного наследия, не может быть признано препятствием для признания права собственности на реконструированный объект, тем более, что с требованием о приведении объекта в прежнее состояние указанный орган не обращался, предписаний такого рода собственнику объекта не выдавал.

С учетом изложенного, суд считает возможным удовлетворить требование о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание по <адрес>, в <адрес>.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Катковым В. А. право собственности на самовольно реконструированное нежилое здание по адресу: <адрес>, <данные изъяты>

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь