Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-124/2012 (2-8147/2011;) ~ М-7827/2011 от 12.09.2011

Дело № 2-124/12                             

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

***                                                                                            г. Благовещенск                                                                

Благовещенский городской суд Амурской области

в составе председательствующего судьи Афанасьева Д.Н.

при секретаре Новожиловой А.В.,

с участием истца Рагушиной Н.И., представителя истцов Рагушиной Д.С. и Рагушиной Н.И. - Богдашкина А.С., представителя третьего лица ОАО «Амурское ипотечное агентство» - Милоновой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рагушиной Натальи Ивановны, Рагушиной Дарьи Сергеевны к Лобовко (Савченко) Ольге Олеговне, ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности на квартиру, обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском, в обосновании которого в исковом заявлении указано, а судебном заседании представителем истцов даны устные пояснения, о том, что *** между истцами и Лобовко (Савченко) О.О. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ***, общей площадью 44,3 кв.м., в том числе жилой площадью 30,8 кв.м. Квартира была продана по цене *** рублей. До совершения указанной сделки указанная квартира принадлежала Рагушиным на праве общей долевой собственности, а именно: Рагушиной Н.И. -1/3 доли в праве собственности; Рагушиной Д.С. - 2/3 доли в праве собственности. При заключении договора купли-продажи квартиры от *** стороны не имели намерения создать данной сделке соответствующие правовые последствия. Сделка была совершена лишь для вида. *** в законную силу вступил приговор Благовещенского гарнизонного военного суда от *** по уголовному делу в отношении Алексахиной О.В. и ТВ, признанными виновными в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, в котором было установлено, что в ***-*** года Алексахина О.В. узнала от Рагушиной Н.И., что ей и ее дочери Рагушина Д.С. принадлежит на праве собственности *** в г. Благовещенске. Зная, что они (Рагушины) нуждаются в денежных средствах, а также используя свои доверительные отношения с Лобовко (Савченко), Алексахина убедила вышеуказанных лиц заключить фиктивную сделку купли-продажи квартиры посредством получения ипотечного кредита. Алексахина сообщила им и Лобовко (Савченко) заведомо ложные сведения о том, что взятый последней для приобретения указанной квартиры ипотечный кредит в течении шести месяцев будет погашен, а право собственности на квартиру будет возвращено им (Рагушиным) договором дарения в указанный срок, при этом им (Рагушиным)будет выплачено вознаграждение. Получив их согласие и согласие Лобовко (Савченко) *** Алексахина выступила в качестве посредника при заключении договора купли-продажи квартиры на сумму *** рублей, который *** был зарегистрирован в УФРС. Лобовко (Савченко) О.О. в этот же день в ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» получила ипотечный кредит в сумме *** рублей и передала его Алексахиной, которая присвоила денежные средства себе, распорядившись ими по своему усмотрению. Договор ипотечного займа был обеспечен ипотекой спорной квартиры, запись о регистрации которой внесена *** под ***. В связи с этим в отношении квартиры имеется обременение в виде залога, владельцем закладной и залогодержателем является ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк». В последующем Алексахина не выполнила взятые на себя обязательства в установленный срок. В результате указанных действий Алексахиной, им (Рагушиным) был причинен имущественный вред в виде утраты права совместной собственности на *** в г. Благовещенске в сумме *** рублей. Согласно указанного выше приговора их показания и показания Лобовко (Савченко) О.О. объективно согласуются между собой и другими доказательствами по делу, в части обстоятельств заключения сделки, получения ипотечного кредита для нужд Алексахиной, а также о лице, осуществлявшим руководство указанными сделками, а поэтому суд признал их достоверными. Таким образом, из приговора Благовещенского гарнизонного военного суда от *** следует, что договору купли-продажи спорной квартиры от *** был заключен между сторонами лишь для получения ипотечных денежных средств, которые предназначались для Алексахиной, при этом стороны договорились, что в последующем квартира вновь перейдет в их (истцов) собственность. О мнимости сделки говорит и тот факт, что с момента заключения договора купли-продажи квартиры и по настоящее время они (Рагушины) фактически продолжают пользоваться данной квартирой без каких - либо ограничений (проживают в ней, оплачивают коммунальные услуги), не сняты с регистрационного учета. При этом Лобовко (Савченко) О.О. до настоящего времени не совершала никаких действий, направленных на истребование имущества в свое владение, что указывает на отсутствие намерений заключать реальную сделку купли-продажи и исполнять ее. Они (истцы) денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры от Лобовко (Савченко) не получали, расписки на получение денежных средств не подписывали. Таким образом, полагают, что сделка по договору купли- продажи квартиры от *** является мнимой, то есть в силу п.1 ст. 170 ГК РФ - ничтожной. В соответствии с п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ *** от *** оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. На основании изложенного, уточнив требования, просят: 1) признать договор от *** купли-продажи квартиры, расположенной по адресу Амурская область, г. Благовещенск, ***, заключенный между Рагушиной Н.И., Рагушиной Д.С. и Лобовко (Савченко) О.О. недействительным; 2) признать за Рагушиной Н.И. право собственности на 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу Амурская область, г. Благовещенск, ***; 3) признать за Рагушиной Д.С. право собственности на 2/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу Амурская область, г. Благовещенск, ***; 4) признать отсутствующим обременение в виде залога квартиры, расположенной по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ***, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** под ***.

*** определением Благовещенского городского суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ОАО «Амурское ипотечное агентство» и Алексахин М.Н.

Определение Благовещенского городского суда от *** суд допустил по настоящему делу замену ненадлежащего ответчика ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» на надлежащего - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В судебном заседании истец Рагушина Н.И. и представитель истцов просили иск удовлетворить, поддержав изложенные в заявлении доводы.

В судебное заседание не явились: истец Рагушина Д.С., представитель ответчика ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ответчик Лобовко (Савченко) О.О., представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области и ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк», третьи лица Алексахин М.Н. и Алексахина О.В., о месте и времени рассмотрения дела по существу извещены надлежащим образом. Истец Рагушина Д.С., ответчик Лобовко (Савченко) О.О. ходатайствовали о рассмотрении дела по существу без их участия. Представитель ответчика ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области и ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк», третье лицо Алексахин М.Н., о причине не явки суду не сообщили.

Настоящее гражданское дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ при данной явке.

Представитель третьего лица ОАО «Амурское ипотечное агентство» возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснила, что в соответствии с кредитным договором *** от *** (далее - Кредитный договор) солидарным заёмщикам: Лобовко (Савченко) О.О., Алексахину М.Н. ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (далее Кредитор) предоставило целевой (ипотечный) кредит в размере *** рублей, сроком на 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита, под 15,7% годовых. Сумма кредита, согласно Кредитного договора (п.1.3.), была предоставлена солидарным заёмщикам для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность Лобовко (Савченко) О.О. двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ***. Согласно договора купли-продажи квартиры *** от ***, заключенного между продавцами: Рагушиной Н.И., Рагушиной Д.С. и покупателем Савченко О.О., квартира ***, расположенная по адресу: г.Благовещенск, *** была передана в собственность Савченко О.О. Договор купли-продажи квартиры, переход права собственности к Савченко О.О. зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Амурской области *** за номером регистрации ***. В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке Залоге недвижимости» от *** *** спорная квартира в обеспечение обязательств, принятых солидарными заёмщиками: Савченко О.О., Алексахиным М.Н. по кредитному договору, считается находящейся в залоге у Кредитора в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и собственности Савченко О.О. на квартиру. Согласно п.2.6. договора купли-продажи, п. 4.1.3. кредитного договора права Кредитора по кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога приобретаемой квартиры, обеспеченное ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной. Закладная ***, залогодателем-должником по которой выступает Савченко первоначальным залогодержателем выступает ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк», была зарегистрирована в Управлении Федеральной регистрационной службы по Амурской области *** за номером государственной регистрации ипотеки ***. В соответствии с договором купли продажи закладной *** от *** права по закладной ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» были переданы ОАО «Амурское ипотечное агентство». В соответствии с договором купли продажи закладных (с отсрочкой поставки) *** от *** (общий долгосрочный договор) и актом приема-передачи от ***, являющимся неотъемлемым приложением к данному договору, права по закладной были переданы от ОАО «Амурское ипотечное агентство» ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ***, ***. Владельцем закладной *** в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». ОАО «Амурское ипотечное агентство» в настоящее время осуществляет сопровождение закладной удостоверяющей права по кредитному договору (т.е. контроль за поступлением платежей по кредитному договору, контроль за платежами по страховым взносам). В соответствии с решением Благовещенского городского суда от *** с Лобовко (Савченко) О.О. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взыскана задолженность по кредитному договору *** от ***, а также обращено взыскание на заложенное по кредитному договору имущество должника Лобовко (Савченко) О.О. - квартиру ***, расположенную по адресу: г.Благовещенск, *** путем продажи с торгов.

Выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, и не оспаривается сторонами, что *** между Савченко О.О. (покупатель) и Рагушиной Н.И., Рагушиной Д.С. (продавцами) был заключен договор купли-продажи квартиры ***. Согласно условиям указанного договора покупатель покупает в частную собственность у продавца, а продавец продаёт квартиру, находящуюся по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ***. Приобретаемая квартира принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности (Рагушиной Наталье Ивановне -1/3 доли в праве собственности; Рагушиной Дарье Сергеевне - 2/3 доли в праве собственности) согласно Договора мены от *** и Договора дарения от ***, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: серия *** от *** и *** от ***; кадастровый номер квартиры ***.

Указанная квартира состоит из двух комнат, общей площадью 44,3 кв.м., в том числе жилой площадью 30,8 кв.м. Квартира расположена на 4 этаже 5-этажного дома, что подтверждено техническим паспортом жилого помещения, составленным на ***.

В соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры *** от *** стоимость квартира составила *** рублей. Указанная квартира приобретена покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (кредитор), согласно кредитному договору *** от ***, заключенному в г. Благовещенске между покупателем-заёмщиком Савченко О.О., заёмщиком Алексахиным М.Н., и кредитором.

Согласно кредитному договору *** от ***, кредит предоставляется покупателю в размере *** рублей, срок возврата кредита - 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от *** *** спорная квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному кредитному договору, находилась в залоге у кредитора (ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк») с момента государственной регистрации договора купли-продажи от *** и права собственности покупателя на квартиру.

Договор купли продажи квартиры *** был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Амурской области ***

В числе документов для регистрации были представлены: расписки Рагушиной Н.И. и Рагушиной Д.С. от ***, согласно которым Рагушина Н.И получила от Лобовко (Савченко) *** рубля, а Рагушина Д.С. получила от Лобовко (Савченко) *** рублей в счет оплаты *** в г. Благовещенске; заявления о регистрации права собственности, перехода права собственности на квартиру; договор купли-продажи ***; передаточный акт при покупке-продаже квартиры от ***; кредитный договор (при ипотеке в силу закона) *** от ***; закладная ***.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** от ***, право собственности на *** в г. Благовещенске на имя Савченко Ольги Олеговны было зарегистрировано ***

В судебном заседании установлено, что *** в соответствии с договором купли-продажи закладной *** права по закладной ОАО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» были переданы ОАО «Амурское ипотечное агентство», которое в свою очередь в соответствии с договором купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) ***-ф от *** (общий долгосрочный договор) и актом приема-передачи закладных от ***, передало права по закладной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос о том, был ли оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен с намерением создания соответствующих правовых последствий, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского Кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

По смыслу данной нормы мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами их обязательств. Основным признаком такой сделки является отсутствие воли сторон на возникновение действительных правоотношений. Из этого следует, что формальные правовые последствия сделки, возникающие в силу закона, в том числе регистрация перехода права собственности, не могут восполнить недостатки воли сторон при заключении сделки и на ее природу как мнимой не влияют. Соответственно, наличие намерений сторон на возникновение формальных последствий по сделке правового значения не имеют.

Как следует из пояснений истцов и их представителя, Алексахина О.В. из корыстных побуждений, путем обмана и злоупотребления доверием, убедила их и Лобовко (Савченко) О.О. заключить фиктивную сделку купли-продажи квартиры с целью получения ипотечного кредита, сообщив им заведомо ложные сведения о том, что взятый для приобретения указанной квартиры ипотечный кредит в течение шести месяцев будет погашен, а право собственности на квартиру будет возвращено им (Рагушиным) путем заключения договором дарения. Денежные средства ответчиком Лобовко О.О. истцам не передавались, так же как и не передавалась квартира ответчику, в которой они (истцы) в настоящее время продолжают проживать.

Данные обстоятельства установлены приговором Благовещенского гарнизонного военного суда от ***, которым Алексахина О.В. была признана виновной в совершении преступления. При этом суд за потерпевшими Рагушиной Н.М. и Рагушиной Д.С. сохранил право на предъявление искового заявления в порядке гражданского судопроизводства.

В силу ст. 61 ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Материалами дела установлено, что истцы зарегистрированы и проживают в спорной квартире до настоящего время. Таким образом, фактически передача имущества от продавцов к покупателям не состоялась. При этом то обстоятельство, что оспариваемая сделка была совершенна для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия подтверждаются и пояснениями ответчика Лобовко О.О., изложенными в приговоре Благовещенского гарнизонного военного суда от ***, из которых следует, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен с целью получения ипотечного кредита, который был передан Алексахиной.

В соответствии с п.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о мнимости сделки - договора купли-продажи квартиры *** от ***, заключенного между Лобовко (Савченко) О.О. (с одной стороны) и Рагушиной Н.И., Рагушиной Д.С. (с другой стороны), так как данная сделка была заключена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Заключенная сделка фактически не была исполнена.

Несмотря на подписание сторонами передаточного акта по договору купли-продажи квартиры ***, истцы продолжают проживать в спорном жилом помещении и нести расходы по его содержанию, что усматривается из материалов дела, и не отрицается сторонами по делу. То есть покупатель по договору купли-продажи не произвел ни каких действий по принятию имуществом, а также мер к вселению в спорное жилое помещение, не оплачивает коммунальные платежи и налоги на имущество, и с момента заключения договора действия Лобовко (Савченко) О.О. не были направлены на возникновение у нее соответствующих прав и обязанностей в отношении спорной квартиры. То есть правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного Лобовко (Савченко) О.О. суду не представила.

Кроме того, не представлено доказательств, подтверждающих передачу денежных средств во исполнение сделки.

В судебном заседании истцы отрицали факт того, что они получили от Лобовко (Савченко) О.О. денежные средства в счет оплаты квартиры *** в г. Благовещенске, и то, что они подписывали расписки, которые были представлены в Управлении федеральной регистрационной службы по Амурской области для регистрации сделки.

Судом не приняты в качестве допустимых доказательства представленные копии расписок Рагушиной Н.И. и Рагушиной Д.С. от ***, согласно которым Рагушина Н.И получила от Лобовко (Савченко) *** рубля, а Рагушина Д.С. получила от Лобовко (Савченко) *** рублей в счет оплаты *** в г. Благовещенске, так как в силу ст. 60 ГПК РФ они являются недопустимыми доказательствами, а подлинники расписок суду не были представлены.

С учетом установленных обстоятельств дела суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, *** была совершена сторонами лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, с целью заключения Лобовко (Савченко) О.О. ипотечного кредитного договора с «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ОАО). Стороны изначально не намеревались исполнять договор купли-продажи, хотя и совершили определенные юридически значимые (фактические) действия, создающие видимость его исполнения.

В силу ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, требование истцов о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности на квартиру подлежит удовлетворению.

Согласно абзацу четвертому пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от *** *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании обременения отсутствующим заявлен истцами с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления аналогично способу защиты права, указанному в пункте 52 постановления от *** ***.

Так как спорное недвижимое имущество в силу признания судом недействительным договора купли-продажи квартиры от ***, заключенного между Рагушиной Натальей Ивановной, Рагушиной Дарьей Сергеевной и Савченко Ольгой Олеговной, перестало существовать в качестве объекта права Лобовко (Савченко) О.О., суд, считая, что сохранение существующих записей об обременении имущества делает невозможным реализацию правомочия на распоряжение им истцами, а потому их исковые требования о признании зарегистрированного обременения отсутствующим также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Рагушиной Натальи Ивановны, Рагушиной Дарьи Сергеевны удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу Амурская область, г. Благовещенск, ***, заключенный *** между Рагушиной Натальей Ивановной, Рагушиной Дарьей Сергеевной и Савченко Ольгой Олеговной недействительным.

Признать за Рагушиной Натальей Ивановной право собственности на 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу Амурская область, г. Благовещенск, ***.

Признать за Рагушиной Дарьей Сергеевной право собственности на 2/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу Амурская область, г. Благовещенск, ***.

Признать отсутствующим обременение в виде залога квартиры, расположенной по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Мухина, д. 9 кв. 46, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** под ***.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                            Д.Н. Афанасьев