Решение по делу № 2-4332/2016 ~ М-3003/2016 от 28.04.2016

Дело № 2-4332/2016г.                             

Решение

Именем Российской Федерации

27 июня 2016 года

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гришаковой Н.Б.    

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заволока А.О. к ООО «Текта Восток» о признании недействительным пункта договора, встречному иску ООО «Текта Восток» к Заволока А.О. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

    Истец Заволока А.О. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «ТЕКТА Восток» о признании недействительными частей договора участия в долевом строительстве, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ. истцом был заключен с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №. По условиям договора по окончанию строительства ответчик обязуется передать истцу в собственность квартиру с проектным номером 66, расположенную по адресу: <адрес>, микрорайон Центр, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., секция 1.4. Цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участниками для создания квартиры, согласно п. 5.1. Договора составляет <данные изъяты> руб. Согласно п. 3.1. договора ориентировочный срок окончания строительства – ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком заключено Дополнительное соглашение № к Договору, согласно которого внесены изменения в п. 3.1., 5.1., 5.3 договора, которые изложены в новой редакции, а именно ориентировочный срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ., цена договора составляет 3 <данные изъяты>, из расчета стоимости 1 квадратного метра площади <адрес> <данные изъяты>., внесены изменения в график платежей. ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком заключено Дополнительное соглашение № к Договору, согласно которого внесены изменения в п. 2.1., 3.1. и 5.1., 5.3 и Приложение № договора, которые изложены в новой редакции, а именно проектная площадь квартиры <данные изъяты> кв.м., ориентировочный срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ., цена договора составляет <данные изъяты>, из расчета стоимости 1 квадратного метра площади квартиры <данные изъяты>. П. 2.2. Соглашения № стороны подтверждают, что Цена Договора, указанная в п.5.1. определена из расчета стоимости <данные изъяты> кв.м., умноженной на площадь квартиры, установленную на дату подписания Договора, <данные изъяты> кв.м., внесены изменения в график платежей, п.2.3. Соглашения стороны договорились что корректировка цены договора в связи с увеличением площади квартиры будет произведена по результатам обмеров БТИ, исходя из стоимости 1 кв.м. Со стороны участника долевого строительства финансовые обязательства по Договору выполнены в полном объеме. Квартира передана по акту ДД.ММ.ГГГГ, с недостатками, которые не устранены. Застройщик, ввел Истца в заблуждение относительно условий и предмета договора, включил в договор и дополнительные соглашения к нему условия, противоречащие закону в части сроков передачи квартиры, увеличения стоимости квадратного метра, переноса сроков сдачи объекта, изменениями проектной документации, возложением на Истца обязанности по установке приборов учета. В связи с чем истец считает, что имеет право предъявлять требование о признании недействительными п.3.2 договора; Приложения № Договора в редакции Дополнительного соглашения № в части установки приборов учета; а также п. 2.2., 2.3. Дополнительного соглашения №; п. 2.5., 2.2., 2.6 Дополнительного соглашения №.

    В свою очередь, ООО «ТЕКТА Восток» обратился в суд со встречным иском, в котором просит взыскать задолженность по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ за увеличение площади по результатам обмеров БТИ в размере <данные изъяты> руб., неустойку за несвоевременное исполнение обязанности по доплате цены договора в размере <данные изъяты> руб., а также госпошлину в размере <данные изъяты> руб. В обоснование встречных исковых требований ООО «ТЕКТА Восток» указало, что согласно п. 2.1. договора характеристики квартиры являются условными и подлежат уточнению после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласно п. 9.1. договора фактическая (реально построенная) площадь квартиры определяется по правилам технической инвентаризации, а согласно п. 9.2. договора площади квартиры не являются окончательными и уточняются по результатам обмеров, произведенных соответствующей службой технической инвентаризации. ДД.ММ.ГГГГ Заволокой А.О. было подписано Дополнительное соглашение № к договору, согласно которого были внесены изменения в характеристики квартиры, а также в цену договора и стоимость одного квадратного метра площади квартиры <данные изъяты> руб. умноженной на площадь квартиры, установленную на дату подписания договора, <данные изъяты> кв.м. Дополнительное соглашение зарегистрировано Росреестром ДД.ММ.ГГГГ. По результатам обмеров, произведенных Сергиево-Посадским филиалом ГУП МО «МОБТИ» общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., что на <данные изъяты> кв.м. превышает площадь, указанную в п. 2.1. договора и сумма доплаты составляет <данные изъяты> руб. Согласно п.9.4. договора доплата осуществляется участником в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика, но не позднее дня подписания сторонами передаточного акта. Направленное в адрес Заволоки А.О. уведомление получено им не было. ДД.ММ.ГГГГ Заволокой был подписан акт приема-передачи квартиры, в п.6. которого указана цена договора <данные изъяты> руб., что на <данные изъяты> руб. больше, цены, указанной в договоре в редакции дополнительного соглашения №. Денежные средства за увеличение площади по результатам обмеров на расчетный счет ООО «ТЕКТА Восток» от Заволоки А.О. не поступали. Просрочка обязательств по доплате к цене договора составила <данные изъяты> дней, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер неустойки согласно ст. 10 закона № 214-ФЗ и п. 10.2 договора составляет <данные изъяты> руб.

    В судебном заседании истец, представитель истца в судебное заседание явились, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме и настаивали в их удовлетворении.

    Представитель ООО «ТЕКТА Восток» в судебное заседание явилась, в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать, встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

    Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам:

    Между ООО «ТЕКТА Восток» и Заволокой А.О. заключен Договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Жилой комплекс с нежилыми помещениями и автостоянкой (II пусковой комплекс 1 очереди строительства) жилой корпус № (пристраиваемый к корпусам № и № первого пускового комплекса) и подземную двухуровневую автостоянку на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, микрорайон Центр, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Участнику объект долевого строительства, определенный Договором, а Участник принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома. В соответствии с пунктом 2.1 договора, объектом долевого строительства по вышеуказанному договору является квартира свободной планировки, проектный номер –№ с проектной площадью: площадь с учетом неотапливаемых помещений (включая площадь лоджий) с применением коэффициента - <данные изъяты> и балконов с применением коэффициента – <данные изъяты> – <данные изъяты> кв. м.; общая площадь без учета неотапливаемых помещений – <данные изъяты> кв.м.; этаж – <данные изъяты> секция –<данные изъяты>

Пунктами 3.1 и 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения № к договору) установлено, что ориентировочный срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию 2 квартал 2015 года. Объект должен быть передан в срок не позднее 4-х месяцев после ввода дома в эксплуатацию, но не ранее полного выполнения участником финансовых обязательств по договору.

Пунктом 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № к договору) стороны согласовали новую цену договора как размер денежных средств, вносимых участником долевого строительства для строительства объекта, из расчета стоимости за 1 квадратный метр площади квартиры равный <данные изъяты> руб. Пунктом 2.2 дополнительного соглашения № стороны подтвердили, что цена договора, указанная в п.5.1., определена из расчета стоимости 1 кв.м., умноженной на площадь квартиры, установленную на дату подписания договора, т.е. <данные изъяты> кв.м. Пунктом 2.3 дополнительного соглашения № стороны согласовали корректировку цены договора в связи с увеличением проектной площади квартиры по результатам обмеров, произведенных службой технической инвентаризации, по правилам раздела 9 договора, исходя из стоимости <данные изъяты> кв.м., определенной п.5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения №).

Также, в соответствии с п. 9.1. договора фактическая (реально построеннная) площадь квартиры определяется по правилам технической инвентаризации, а в соответствии с п. 9.2. договора, указанные в договоре площади квартиры не являются окончательными. Площади квартиры уточняются по результатам обмеров, произведенных соответствующей службой технической инвентаризации результаты которых будут являться основанием для осуществления взаиморасчетов, согласно, п. 9.3., 9.4., 9.5. договора.

        Разрешение на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию получено ООО «ТЕКТА Восток» ДД.ММ.ГГГГ. Объект передан истцу по 2-х стороннему акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

        По результатам обмеров, произведенных Государственным унитарным предприятием <адрес> «Московское областное бюро технической инвентаризации» Сергиево-Посадского филиала ГУП МО «МОБТИ» после завершения строительства Многоквартирного дома, установлено, что общая площадь Квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., что на <данные изъяты> кв.м. превышает площадь, указанную в п. 2.1. договора. Сумма доплаты составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.    В соответствии с п. 9.4. договора, в случае увеличения по результатам обмеров БТИ площади квартиры более чем на <данные изъяты> кв.м., по сравнению с площадью указанной в п. 2.1. договора, участник обязуется осуществить доплату к цене договора за разницу между площадью квартиры указанной в п. 2.1. Договора и соответствующей площадью квартиры, в соответствии с паспортом БТИ, из расчета стоимости 1 кв.м. площади квартиры указанной в п.5.1. договора. Доплата осуществляется участниками в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика, но не позднее дня подписания сторонами передаточного акта.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «ТЕКТА Восток» направило уведомление в адрес Ответчика об увеличении площади по результатам обмеров БТИ и необходимости доплаты в размере <данные изъяты> руб., которое Ответчиком получено не было.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «ТЕКТА Восток» направило в адрес ответчика претензию от ДД.ММ.ГГГГ. о необходимости доплаты. Вручена ответчику ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени денежные средства в счет доплаты к цене договора на расчетный счет ООО «ТЕКТА Восток» от Заволоки А.О. не поступили.

Рассматривая требование Истца Заволоки А.О. о признании незаконными пунктов и частей договора и дополнительных соглашений 1 и 2 к договору, суд приходит к выводу о необоснованности данных исковых требований в связи со следующим.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ч.1 и 2 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Договор и дополнительные соглашения № и № прошли государственную регистрацию в органах Росреестра.

Суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований в части нарушения Застройщиком явно выраженного запрета, установленного законом, в части изменения стоимости квадратного метра площади квартиры. Согласно ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Согласно п. 5.2. договора указанная в п. 5.1. договора стоимость одного квадратного метра Площади квартиры и, как следствие, Цена Объекта является окончательной и может быть изменена только по соглашению сторон в случаях предусмотренных Договором. Стороны предусмотрели возможность внесения согласованных сторонами изменения условий Договора пунктом 11.3. договора, в соответствии с нормами действующего законодательства. Исходя из условий договора следует, что стороны, определяя стоимость договора, согласовали его условия, при которых данная стоимость рассчитывается исходя из общей площади квартиры, и может быть изменена в случае изменения площади, а также согласовали порядок расчета такой стоимости, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ. Часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Рассматривая требование Истца Заволоки А.О. признания недействительным Приложения № Договора в редакции Дополнительного соглашения № к договору в части установки приборов учета за счет Истца суд также приходит к выводу о необоснованности исковых требований ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных п. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Как установлено материалами дела Истцом подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ без замечаний к качеству передаваемого объекта. При этом, истец не был лишен права указать в акте-приемке недостатки при принятии им квартиры и заключить дополнительное соглашение с ответчиком об их устранении. Договором установка индивидуальных счетчиков тепла не предусмотрена. В Приложении № стороны оговорили перечень работ, которые выполняет застройщик своими силами за счет уплаченной Участником цены договора. Таким образом, в цену, уплаченную истцом по договору, установка приборов учета не входит. Кроме того, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства в полном объеме разрешением на строительство, соответствие построенного объекта проектной документации.

Согласно части 1 статьи 12 Закона 3 214-ФЗ «Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». Учитывая тот акт, что сторонами подписан акт приема-передачи, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Рассматривая требование истца по встречному иску о взыскании неустойки за нарушение срока внесения платежа, суд считает его обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы представителя истца об отсутствии правовых оснований для доплаты не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания, необходимость доплаты предусмотрена условиями договора долевого участия.

В соответствии с ч. 6 ст. 5, ст. 10 Закона № 214-ФЗ и п. 10.2 Договора предусмотрено, что в случае нарушения срока внесения платежа участник уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 3.2 договора Заволока А.О. не имел права требовать предоставления ему объекта до полного выполнения финансовых обязательств по договору.

Согласно части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

За период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (количество дней просрочки -167) в связи с нарушением срока внесения платежа составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек+ 233 <данные изъяты>. При этом, суд соглашается с расчетом неустойки (пени), представленным ООО «ТЕКТА Восток», данный расчет является арифметически верным, Заволокой А.О. не оспорен, иного расчета суду Заволокой А.О. не представлено.

В силу ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, в пользу ООО «ТЕКТА Восток» с Заволки А.О. подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в суд, в размере <данные изъяты> руб., оплата которых подтверждается платежным поручением.

Руководствуясь ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Заволока А.О. к ООО «ТЕКТА Восток» о признании недействительными пункта 3.2. Договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ; Приложения № Договора в редакции Дополнительного соглашения № в части установки приборов учета; а также п. 2.2., 2.3. Дополнительного соглашения № к договору; п. 2.5., 2.2., 2.6 Дополнительного соглашения № к договору, отказать.

    Встречный иск ООО «Текта Восток» к Заволока А.О. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома удовлетворить.

Взыскать с Заволока А.О. в пользу ООО «Текта Восток» сумму доплаты за увеличение площади квартиры по результатам обмеров БТИ в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., неустойку в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а всего <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                            Н.Б.Гришакова