Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1167/2017 (33-36308/2016;) от 28.12.2016

Судья Спиридонова В.В. Дело <данные изъяты> – 1167/2017 (33-36308/2016)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе:

председательствующего Шевчук Т.В.,

судей Савоскиной И.И., Тегуновой Н.Г.,

при секретаре Вороновой Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 января 2017 года апелляционные жалобы Дедковой Л. В., Дудник А. М., Козловцевой С. В., Колтунова К. М., Комаровой И. А., Мясниковой И. Ю., Науменко Н. Ф., Сальниковой В. Б., Сенякина А. С., Сергиеня В. И., ООО ГК «СМК – Инвест» на решение Ивантеевского городского суда Московской области от 20 октября 2016 года по делу по искам Левина О. Е., Мясниковой И. Ю., Дедковой Л. В., Науменко Н. Ф., Зарицкого Д. Д.ча, Мирюкова Е. А., Комаровой И. А., Дудник А. М., Сергиеня В. И., Сенякина А. С., Григорьевой С. Н., Козловцевой С. В., Зотовой А. В., Колтунова К. М., Сальниковой В. Б. к администрации города Ивантеевки Московской области, ООО «Паритет», Комитету по конкурентной политике Московской области о признании недействительными торгов, проведенных в форме аукциона,

заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,

объяснения представителя ООО «Паритет» по доверенности Гулевич Т.И., представителя Комитета по конкурентной политике Московской области по доверенности Миронова Д.Л., представителя ООО ГК «СМК – Инвест» по доверенности Рябинина М.В.,

установила:

Левин О.Е., Мясникова И.Ю., Дедкова Л.В., Науменко Н.Ф., Зарицкий Д.Д., Мирюков Е.А., Комарова И.А., Дудник А.М., Сергиеня В.И., Сенякин А.С., Григорьева С.Н., Козловцева С.В., Зотова А.В., Колтунов К.М., Сальникова В.Б. обратились в суд с иском к администрации города Ивантеевки Московской области, ООО «Паритет», Комитету по конкурентной политике Московской области о признании недействительными торгов, проведенных в форме аукциона, предметом которого является право заключения договора аренды земельного участка площадью 4200 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> (аукцион №АЗ-ИВ/15-183), результаты которого оформлены протоколом о результатах аукциона от 16 февраля 2016 года.

В обоснование иска указали, что при подготовке и проведении аукциона были допущены нарушения требований законодательства. Минимально и максимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> установлены на основании информации, предоставленной письмом ООО ГК «СМК-Инвест» от 25 марта 2015 года, а не на основании Правил землепользования и застройки г. Ивантеевки.

На территории указанного участка расположены два проезда и находится большое количество зеленых насаждений в виде взрослых деревьев, фактически участок является сквером, через который проходят автомобильные проезды, территория его используется жителями города для прохода и проезда, в том числе между микрорайонами и кварталами, а также для прогулок и иных целей.

Истцы полагали, что спорный участок является озелененной общественной территорией и не мог быть предметом аукциона. Также законодательством установлен запрет на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования.

В соответствии с п.8.5 проекта договора аренды (приложение <данные изъяты> к извещению о проведении аукциона) арендатор предоставляет квартиры пострадавшим гражданам-соинвесторам, принявшим участие в строительстве многоквартирного жилого дома на соседнем земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 8300 кв.м. в объеме не менее 2688,81 кв.м., в соответствии с приложением <данные изъяты> к договору.

Истцы являются пострадавшими гражданами-соинвесторами и уже долее 10 лет ждут причитающиеся им квартиры, имеются договоры, заключенные с предыдущим застройщиком дома ООО «Рамстрой» через ООО «Вист-М», ООО «Стройкомплекс», ООО «Консалтинг Держава».

В соответствии с Дополнительным соглашением к Инвестиционному контракту <данные изъяты> от 04 декабря 2003 года о передаче прав и обязанностей инвестора новому инвестору от 26 декабря 2013 года, к ООО ГК «СМК-Инвест» перешли права инвестора по инвестиционному контракту на строительство жилого дома по <данные изъяты>, квартал 20. Данный объект ранее был признан проблемным. У истцов имеются договоры о привлечении инвестиций в строительство данного жилого дома, заключенные с уполномоченными ранее действовавшим инвестором лицами. По дополнительному соглашению права и обязанности по договорам о привлечении инвестиций в строительство, заключенные истцами, перешли к ООО ГК «СМК-Инвест», в связи с чем, передача другому лицу ООО «Паритет» обязанностей по передаче квартир истцам, путем включения такого условия в аукцион по аренде соседнего земельного участка противоречат законодательству РФ.

Истцы давали свое согласие только на передачу прав и обязанностей инвестора по строительству дома только от ООО «Арго» к ООО ГК «СМК-Инвест», а не на переуступку прав от ООО ГК «СМК-Инвест» другому застройщику. Заключение администрацией договора аренды с ООО «Паритет» с учетом условий п.8.5 грубо нарушает права и интересы истцов, обременяет дополнительными обязанностями и противоречит закону. Условие об обременении участка является действием, ограничивающим конкуренцию,и существенно повлиявшим на круг лиц состав участников прошедшего аукциона, поскольку победитель аукциона должен по п.8.5 проекта договора аренды понести существенные дополнительные расходы.

В настоящее время значительное количество граждан, указанных в приложении <данные изъяты> к договору аренды земельного участка, в судебном порядке признали свое право требовать предоставления квартир, либо право требования на долю в многоквартирном доме от ООО ГК «СМК-Инвест». В связи с этим после заключения договора аренды ООО «Паритет» будет иметь возможность не исполнять соответствующее условие договора аренды. Также проектной документацией на строящийся дом предусмотрено размещение зеленой зоны, детских площадок и паковочных мест на прилегающей к дому территории, на которой расположены объекты недвижимости, принадлежащие гражданам на праве собственности. В связи с этим единственной подходящей территорией для размещения благоустройства является сквер, который включен в состав земельного участка, выставленного на аукцион, что нарушает права истцов на достойный и комфортный уровень жизни.

Кроме того, на территории участка находятся проезды, которые должны использоваться для спецтехники при тушении пожаров и являются путями эвакуации при возникновении пожаров и чрезвычайных ситуаций, в связи с чем, изменение категории участка с территории общего пользования под строительство многоквартирного дома и включение проездов в его состав, является недопустимым.

Представитель истцов и истица Комарова И.А., действующая также в качестве представителя иных истцов в судебном заседании поддержали иск с учетом последних уточнений.

Представитель ответчика администрации города Ивантеевки Московской области не возражала против удовлетворения иска.

Представитель ответчика ООО «Паритет» возражала против иска, ссылаясь на то, что ООО «Паритет» является победителем торгов, на протяжении полугода не может заключить договор аренды земельного участка с администрацией г. Ивантеевки, под различными предлогами отказывающейся заключать договор с победителем торгов. Между тем, предусмотренных законом оснований для признания торгов недействительными не имеется.

Права истцов или их законные интересы результатами торгов не нарушены, никаких обязательств граждан-соинвесторов в аукционной документации не содержится. В проекте договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не указана обязанность истцов обращаться к победителю торгов с требованием заключить с ними договоры. Условие по п.8.5 является дополнительным условием и, согласно п.8.6 проекта договора аренды эти обязательства могут быть изменены по соглашению сторон. По Правилам землепользования и застройки …спорный земельный участок расположен в зоне многоэтажной жилой застройки, что не противоречит и Генеральному плану г. Ивантеевки.

Отражение в градостроительной документации территории общего пользования (границ зон действия публичных сервитутов) производится путем отражения в документации по планировке территории красных линий или границ земельных участков для этих целей в соответствии со ст.ст.42, 43 ГрК РФ. Планируемое использование спорного земельного участка для многоэтажной жилой застройки полностью соответствует утвержденной градостроительной документации. Истцами не представлено доказательств нарушения их прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Представитель Комитета по конкурентной политике Московской области возражала против иска, указав, что истцами не указано каким образом удовлетворение требований может восстановить их нарушенные права и законные интересы.

Представители третьего лица ООО ГК «СМК-Инвест» иск поддержал, пояснил, что действия ответчиков по организации и проведению аукциона, являются незаконными. При образовании спорного земельного участка и установлении его границ были нарушены грубые нарушения законодательства, поскольку на самом деле данный участок является территорией общего пользования, на которой расположены три автомобильных проезда и зеленые насаждения, и не подлежит выставлению на аукцион. Кроме того, территория данного участка является единственно возможной территорией, подходящей для размещения элементов благоустройства и озеленения предусмотренных проектом строящегося ООО ГК СМК-Инвест многоквартирного дома на смежном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

При наличии безусловных оснований для принятия решения об отказе в проведении аукциона, земельный участок был выставлен на торги. Элементы благоустройства и зеленые насаждения, предназначенные для эксплуатации строящегося дома, предполагалось разместить на земельном участке ориентировочной площадью 0,26га, примыкающем к участку с кадастровым номером <данные изъяты>. Однако поскольку администрация г. Ивантеевки не имеет возможности освободить данную территорию от расположенных на ней строений, то предполагалось разместить элементы благоустройства на земельном участке, являвшимся предметом аукциона. Также основное существенное условие по п.8.5 проекта договора аренды, ради которого проводился аукцион, может быть исполнено только ООО ГК СМК-Инвест. Иное лицо, ставшее победителем, исполнить это условие не в состоянии, и данное условие является для него, по сути, исключенным из аукционной документации. Это нарушает права лиц, которые могли бы принять участие в аукцион, что неизбежно сказалось бы на его результатах. Подобные действия следует признать ограничивающими конкуренцию.

В случае заключения договора аренды с ООО «Паритет» граждане получат права одновременного требования о предоставлении квартир как от ООО ГК СМК-Инвест, так и от ООО «Паритет», что приведет к их неосновательному обогащению. Кроме того, допущенные нарушения при организации и проведении торгов являются существенными и нарушают права и законные интересы истцом и ООО ГК СМК-Инвест.

Представитель третьего лица Министерства строительного комплекса Московской области Мамонова Л.Г. возражала против иска.

Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 20 октября 2016 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Дедкова Л.В., Дудник А.М., Козловцева С.В., Колтунов К.М., Комарова И.А., Мясникова И.Ю., Науменко Н.Ф., Сальникова В.Б., Сенякин А.С., Сергиеня В.И. просили решение суда отменить, ссылаясь на незаконность.

ООО ГК «СМК – Инвест» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на необоснованность.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу решения суда.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 16 февраля 2016 года уполномоченным органом проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 4200 кв.м., образованного из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с категорией: земли населенных пунктов, под многоэтажное жилищное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>

Результаты аукциона оформлены протоколом о результатах аукциона №АЗ-ИВ/15-183 (Дот №1) от 16 февраля 2016 года. Участниками аукциона стали ООО ГК «СМК-Инвест» и ООО «Паритет». Победителем аукциона признан участник – номер карточки 25: ООО «Паритет», предложивший наибольшую цену предмета аукциона.

Приложением <данные изъяты> к Извещению о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка (кадастровый <данные изъяты>), согласно п.8.5 которого арендатор предоставляет квартиры пострадавшим гражданам-соинвесторам, вложившим в строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 8300 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты> (участок 1), в многоквартирном жилом доме на участке 1 в объеме не менее 2688,81 кв.м. в соответствии с Приложением <данные изъяты> (Реестр пострадавших граждан-инвесторов) к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Истцы являются пострадавшими гражданами-соинвесторами и включены в указанный Реестр в соответствии с Приложением <данные изъяты> к проекту договора.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что условием п.8.5 проекта договора аренды нарушены их права и законные интересы и возложены дополнительные обязанности.

Однако из содержания п.8.5 не усматривается, что условиями данного пункта договора на истцов возложены какие-либо обязанности или нарушены какие-либо их права, свободы или законные интересы, поскольку сам договор аренды земельного участка уполномоченными сторонами не заключен и в установленном порядке не зарегистрирован, что подтверждено пояснениями участников по делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов, проведенных в форме аукциона, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 3, 449 ГК РФ, ст.46 Конституции Российской Федерации и пришел к правильному выводу о том, что, заявляя исковые требования о признании торгов недействительными, истцы фактически излагают свои возражения относительно границ спорного земельного участка, выставленного на торги и виде его разрешенного использования, тогда как действия уполномоченного органа по формированию участка в установленных границах и под многоэтажное жилищное строительство, незаконными в установленном порядке не признаны.

Свое право на использование территории спорного участка истцами надлежащим образом в ходе рассмотрения дела не подтверждено, требований о признании за ними такого права не заявлено, как не доказан и объем нарушенного права на использование земельного участка, выставленного на торги в соответствующей площади.

Исходя из смысла положений ч.1 ст.3, ст.ст.11, 12 ГРК РФ, а также учитывая недоказанность обстоятельств наличия прав на спорный земельный участок и объема нарушенного права, суд верно пришел к выводу, что избранный истцами способ защиты нельзя признать надлежащим и соразмерным, в связи с чем, не нашел законных оснований для удовлетворения иска.

Судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела.

Доводы истцов и третьего лица о нарушении порядка проведения торгов правомерно не приняты судом во внимание, поскольку из материалов дела следует, что истцы заявку на участие в торгах не подавали, участия в торгах не принимали и в ходе рассмотрения дела ими не представлено доказательств нарушения их прав и законных интересов проведением торгов и последующим заключением по их результатам договора аренды с ООО "Паритет". Вместе с тем, представитель третьего лица не отрицал, что ООО ГК «СМК-Инвест» принимал участие в торгах, но не стал победителем, в связи с чем, судебная коллегия не может принять во внимание доводы апелляционной жалобы третьего лица на нарушение права участия.

Ссылки подателей жалобы на реализацию с торгов земельного участка, являющегося сквером и местом общего пользования, опровергается представленным генпланом г.о. Ивантеевки, согласно которому спорный земельный участок отнесен к землям многоэтажной застройки в отсутствие указания на размещение сквера (т.2 л.д.111-114), в связи с чем, ограничений в его обороте не имеется.

Ссылки на заключенные истцами договоров инвестирования с указанием на планируемое озеленение земельного участка при доме не свидетельствуют об отведении земельного участка кадастровый <данные изъяты> под размещение такого озеленения, поскольку под строительство многоквартирного дома для истцов отведен земельный участок площадью 8300 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и сведений о невозможности размещения озеленения в соответствии с условиями договоров на отведенном земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии нарушения прав действиями ответчиков не противоречат положениям ч.2 ст. 195, ч.3 ст. 196 ГПК РФ, а доводы апелляционных жалоб не подлежат удовлетворению, как необоснованные.

Остальные доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию с постановленным по делу решением и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу судебного акта.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ивантеевского городского суда Московской области от 20 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Дедковой Л. В., Дудник А. М., Козловцевой С. В., Колтунова К. М., Комаровой И. А., Мясниковой И. Ю., Науменко Н. Ф., Сальниковой В. Б., Сенякина А. С., Сергиеня В. И., ООО ГК «СМК – Инвест» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи