Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-25/2012 (2-380/2011;) ~ М-371/2011 от 25.11.2011

Дело 2-25/2012 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия                                                   29 мая 2012 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Герасимове Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коновалова Сергея Николаевича к Булатову Игорю Николаевичу о возмещении стоимости 1/2 доли квартиры и взыскании судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Коновалов С.Н. обратился в суд с иском к Булатову И.Н. о возмещении стоимости 1/2 доли квартиры и взыскании судебных расходов.

Заявленные требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: хх.хх.хх.. Вторая доля квартиры принадлежит Булатову И.Н. В настоящее время в квартире проживает ответчик, его супруга и их сын. После получения доли квартиры супруга истца не смогла попасть в квартиру, поскольку Б.И. препятствовала этому. На предложения определить порядок пользования квартирой семья ответчика не соглашается. В целях устранения препятствий в пользовании квартирой истец обратился в Судебный участок Лахденпохского района с иском об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, путем возложения обязанности на ответчика выдать ключ от входной двери. Решением мирового судьи от хх.хх.хх. исковые требования удовлетворены. Указанное решение вступило в законную силу. На данный момент, являясь собственником квартиры, фактически не имеет возможности ей пользоваться из-за абсурдных предложений со стороны семьи ответчика. Одна из комнат в спорной квартире является смежной, поэтому невозможно выделить 1/2 доли квартиры в натуре, без несоразмерного ущерба. Согласно отчету «Об оценке рыночной стоимости квартиры» стоимость спорной квартиры составляет хх.хх.хх. рублей.      

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика стоимость 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: РК хх.хх.хх. размере хх.хх.хх. рублей и судебные расходы.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования по мотивам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно уточнив, что раздел квартиры в натуре невозможен. Ответчику и его семье неоднократно предлагали варианты разрешения спора, однако семья ответчика не идет на компромисс. Пользоваться квартирой истец не имеет возможности. Также истец уменьшил заявленные требования в связи с проведением экспертизы и просил взыскать с ответчика в счет компенсации стоимости 1\2 доли квартиры хх.хх.хх. рублей.

Представитель истца по устному ходатайству Яружин Ю.Э. требования истца поддержал, по основаниям, изложенным в заявлении, и дополнительно пояснил, что супруге истца и ответчику после смерти матери по наследству перешло по 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: хх.хх.хх.. На основании договора дарения, заключенного между истцом и его супругой, истец стал собственником 1/2 доли указанной квартиры. Спорная квартира является двухкомнатной, одна из комнат проходная, поэтому выделение 1/2 доли квартиры в натуре невозможно без несоразмерного ущерба. Поэтому истец настаивает на выплате компенсации. Кроме того, представитель истца отметил, что право собственности защищается государством, однако истец лишен этого права, так как не имеет возможности пользоваться жилым помещением.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал позицию, изложенную его представителем.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, Б.И., требования истца не признала, пояснив, что действительно разделить квартиру в натуре невозможно. Однако, она не согласна выплачивать компенсацию стоимости 1/2 доли квартиры, так как рыночная стоимость, определенная экспертами завышена, поскольку не учтен износ дома. Эксперты плохо осмотрели квартиру: не видели кладовку, в которой провалились полы, стена в квартире в плесени. Кроме того, проводка в доме не менялась уже 44 года, все балки сгнили, стена в аварийном состоянии. Многоквартирный дом, в котором расположена их квартира, благоустроен частично и признан аварийным, его износ составляет 60%, поэтому рыночная стоимость, определенная экспертами, должна быть уменьшена на 60%.

Выслушав лиц, участвующих в деле, и исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании установлено, что истцу Коновалову С.Н. на праве собственности принадлежит 1/2 доля квартиры, расположенной по адресу: РК, хх.хх.хх., на основании договора дарения от хх.хх.хх., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, зарегистрированного на основании свидетельства о праве на наследство (л.д. 8).

Договор дарения от хх.хх.хх. заключен между истцом и его супругой. До заключения указанного договора, супруга истца и ответчик (после смерти матери) приобрели по 1/2 доли указанной квартиры на основании свидетельства о праве на наследство от хх.хх.хх., выданного нотариусом Лахденпохского нотариального округа.

В настоящее время по 1/2 доли указанной квартиры принадлежит истцу и ответчику Булатову И.Н. Так, согласно свидетельству о государственной регистрации права Булатов И.Н. также является собственником 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: РК хх.хх.хх..

В спорной квартире фактически проживают: собственник Булатов И.Н., его супруга Б.И. и их сын Б.А. Истец в спорной квартире не проживает.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются материалами дела.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно положениям ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

В силу ч. 3 названной нормы при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества и выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящегося в общей долевой собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно положениям части 4 той же статьи выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Таким образом, статьей 252 ГК РФ закреплено безусловное право собственника требовать выдела своей доли посредством выплаты денежной компенсации, если выдел в натуре невозможен.

Из объяснений как истца, так и ответчика следует, что выдел доли спорной квартиры в натуре невозможен, так как одна из жилых комнат является проходной.

Из плана квартиры следует, что спорная квартира имеет общую площадь хх.хх.хх. кв.м. Квартира состоит из двух комнат площадью хх.хх.хх. кв.м. и хх.хх.хх. кв.м.. Комната площадью хх.хх.хх. кв.м является проходной. Также в судебном заседании установлено, что спорная квартира расположена на втором этаже трехэтажного, многоквартирного кирпичного дома (л.д. 9-10).

Учитывая, что в результате выдела доли в натуре, должно образоваться два изолированных жилых помещения, кроме того раздел отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи выделяющемуся собственнику не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, санузла, коридора и др.), оборудования отдельного выхода, то довод сторон о том, что выдел 1/2 доли спорной квартиры в натуре, без несоразмерного ущерба, невозможен, суд находит обоснованным.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 года № 4 (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками долевой собственности на жилой дом» при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. Лицо, получившее компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников.

Истцом в дело представлен отчет хх.хх.хх об оценке рыночной стоимости спорного жилого помещения, составленный ООО «Фортуна плюс» хх.хх.хх., согласно которому рыночная стоимость жилого помещения расположенного по адресу: РК, хх.хх.хх., составляет хх.хх.хх. рублей (л.д. 11-58).

По ходатайству представителя ответчика судом была назначена строительная экспертиза в ООО «Консалтинговая компания «Кронос-Карелия. Согласно заключению экспертов от хх.хх.хх. рыночная стоимость спорной квартиры составляет хх.хх.хх. рублей, стоимость неотделимых улучшений составляет хх.хх.хх. рублей, рыночная стоимость квартиры без неотделимых улучшений составляет хх.хх.хх. рублей.

Из указанного заключения также следует, что для выделения 1/2 доли жилого помещения в натуре требуется разработка проекта на перепланировку квартиры, что также косвенно подтверждает довод сторон о невозможности выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу.

Действующее гражданское законодательство корреспондирует право выдела доли собственника в натуре с обязанностью другого собственника по совершению определенных действий, и если в силу объективных характеристик имущества, находящегося в общей долевой собственности, выдел доли невозможен, а выделяющийся собственник согласен на получение компенсации взамен имущества в натуре, на других собственников возлагается обязанность выплаты выделяющемуся собственнику соответствующей компенсации. При этом выплата компенсации остающимся собственником выделяющемуся не является обременением, а означает для остающегося собственника увеличение его доли в праве собственности на конкретное имущество.

Из объяснений истца следует, что проживание в одной квартире семье истца и семье ответчика является невозможным. Указанный довод, по мнению суда, заслуживает внимание, так как истец и ответчик каждый имеют свои семьи.

Принимая во внимание, что выдел доли, принадлежащей истцу на праве собственности, в натуре невозможен, а истец согласен на получение компенсации, суд находит требования истца основанными на законе.

Из объяснений представителя ответчика следует, что она не согласна с рыночной стоимостью спорного жилого помещения, определенной как специалистами ООО «Фортуна плюс», так и экспертами ООО «Консалтинговая компания «Кронос - Карелия», при этом согласна на выплату компенсации в меньшем размере.

Определяя размер компенсации, подлежащий выплате истцу в счет стоимости 1/2 доли спорной квартиры, суд находит необходимым принять за основу заключение экспертов ООО «Консалтинговая компания «Кронос - Карелия» от хх.хх.хх., поскольку по сравнению с отчетом, экспертами предоставлена более объективная и развернутая информация о действительной стоимости жилого помещения. Сторона истца также полагала необходимым при определении компенсации исходить из стоимости квартиры, определенной экспертами.

Суд не принимает во внимание довод представителя ответчика о том, что рыночная стоимость квартиры определена неверно, а указанную экспертами стоимость необходимо снизить на 60%, по следующим основаниям.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, поскольку каждый из экспертов предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, из объяснений самого представителя ответчика следует, что оснований не доверять экспертам либо экспертному учреждению она также не находит.

Экспертиза проведена с соблюдением всех требований действующего законодательства, существенных нарушений судом не установлено.

Действительно, как следует из заключения, год постройки многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, в экспертизе не указан, однако, по мнению суда, указанное обстоятельство не может в значительной степени влиять на рыночную стоимость квартиры в многоквартирном доме, так как большее значения для ценообразования имеет фактическая степень износа имущества. Как следует из экспертизы, для решения поставленных перед экспертами вопросов, эксперты приняли за основу затратный и сравнительный подходы. Заключение составлено на основании визуального обследования многоквартирного дома и жилого помещения. Затратный подход основан на анализе восстановительной стоимости и износа имущества, а сравнительный - на анализе продаж данного имущества на рынке. В затратном подходе экспертами применен метод количественного анализа в котором стоимость объекта рассчитывается на основе объектной (общей) сметы, составленной в соответствии с основными положениями системы ценообразования в строительстве. Расчеты по данному подходу не содержат субъективных суждений, опираются на достоверную открытую информацию, учитывают ценовые реалии строительного рынка. Так, экспертами учитывались такие обстоятельства как месторасположение многоквартирного дома, степень благоустройства дома, общее экологическое состояние, планировка квартиры и ее износ и др.     

То есть, вопреки утверждениям представителя ответчика, что износ дома при определении рыночной стоимости квартиры не учтен, заключение экспертов свидетельствует об обратном, даже не смотря на то, что в процентном отношении износ многоквартирного дома не определялся.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Однако, представитель ответчика, не согласившись с двумя оценками рыночной стоимости спорного жилого помещения, отказалась от предоставления дополнительных доказательств в подтверждение своего довода об иной, более низкой стоимости квартиры. Также представитель ответчика отказалась от проведения повторной экспертизы.

Не может быть принят во внимание довод представителя ответчика о том, что многоквартирный дом признан аварийным, поскольку соответствующих доказательств суду не предоставлено. Письмо Лахденпохского районного суда РК от 22.12.1997 года таким доказательством являться не может, поскольку правила признания многоквартирного дома аварийным утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции». Представленное истцом письмо с очевидностью свидетельствует, что указанные правила отнесения многоквартирного дома к аварийному, не соблюдены. Других данных об отнесении спорного дома к аварийному жилищному фонду не имеется ни у одной из сторон.

При определении компенсации, по мнению суда, из рыночной стоимости квартиры необходимо вычесть стоимость неотделимых улучшений, определенных экспертами - хх.хх.хх. рублей, поскольку каждая из сторон в ходе судебного разбирательства подтвердила, что указанные улучшения произведены семьей ответчика.

Учитывая, что рыночная (действительная) стоимость спорного жилого помещения без стоимости неотделимых улучшений, согласно заключению экспертов, составляет хх.хх.хх. рублей, то компенсация за 1/2 доли квартиры составляет хх.хх.хх. рублей. Указанная сумма компенсации подлежит взысканию с ответчика.

Поскольку в силу ч. 5 ст. 252 ГК РФ с получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе, то одновременно с удовлетворением исковых требований должно быть прекращено право собственности истца на долю квартиры после получения всей суммы компенсации. При этом, ответчик вправе зарегистрировать право собственности на все жилое помещение либо после выплаты компенсации в полном объеме, либо до ее выплаты, но с регистрацией ипотеки до полной выплаты компенсации.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

руководствуясьст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Булатова Игоря Николаевича в пользу Коновалова Сергея Николаевича хх.хх.хх. рублей хх.хх.хх. копеек в счет компенсации за 1/2 доли квартиры хх.хх.хх, расположенной в хх.хх.хх., хх.хх.хх.

Прекратить право собственности Коновалова Сергея Николаевича на 1/2 доли квартиры хх.хх.хх, расположенной в хх.хх.хх., хх.хх.хх..

Признать за Булатовым Игорем Николаевичем право собственности на квартиру хх.хх.хх, расположенную в хх.хх.хх., хх.хх.хх. после выплаты компенсации в полном размере либо с регистрацией ипотеки до полной выплаты компенсации Коновалову Сергею Николаевичу.

Взыскать с Булатова Игоря Николаевича в пользу Коновалова Сергея Николаевича судебные расходы в виде государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче искового заявления в размере хх.хх.хх. рублей хх.хх.хх. копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 04.06.2012 года.

Судья:                                              И.В. Жданкина