Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-926/2016 ~ М-668/2016 от 30.03.2016

дело № 2-926/2016        

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Боровичи 27 декабря 2016 года

Боровичский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Киселёвой Т.В.,

при секретаре Яковлевой Н.С.,

с участием истца Храмовой Н.Я.,

представителя истца – Михайлова А.В.,

представителя ответчика Храмова В.А. – адвоката Кочетовой Г.С.,

ответчика Рыбина С.В.,

представителя ответчика Рыбина С.В. – Негара В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Храмовой ФИО17 к Храмову ФИО18, Рыбину ФИО19 о признании недействительной сделки по распоряжению встроенным нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> <адрес>, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности Рыбина ФИО20 на встроенное нежилое помещение, восстановлении Храмовой ФИО21 на встроенное нежилое помещение,

установил:

Храмова Н.Я. обратилась в суд с иском с учётом уточнений к Храмову В.А., Рыбину С.В. о признании сделки недействительной, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № ей было передано в пользование и владение встроенное нежилое помещение (подвал) с кадастровым номером № площадью 109,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, на срок менее года с правом выкупа. ДД.ММ.ГГГГ комитет по управлению государственным имуществом <адрес> передал ей в собственность указанное недвижимое имущество и ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация права собственности. ДД.ММ.ГГГГ году у нотариуса ФИО22 она выдала доверенность на право управления принадлежащим ей недвижимым имуществом, в том числе и встроенным нежилым помещением с кадастровым номером № на имя Храмова В.А. сроком на три года. Право распоряжения имуществом не предоставила, право получения причитающихся ей денежных средств доверенному лицу также не предоставила. Доверенностью были определены полномочия, которые необходимы для управления недвижимостью. ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса ФИО13 она выдала доверенность на право как управления её недвижимым имуществом, расположенным в <адрес>, так и на право распоряжения ею также на имя Храмова В.А. Перед совершением нотариального действия по удостоверению доверенности нотариус разъяснял ей правовые последствия выдачи доверенностей с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ей во вред. Ей были поняты термины «управление» и «распоряжение» имуществом. Содержание доверенностей ей было ясно и соответствовало её волеизъявлению. Храмов В.А. приходится ей сыном. Перед вручением ему указанных доверенностей она сообщила ему своё волеизъявление как по управлению, так и по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в <адрес> и в <адрес>. Весной 2016 года она приняла решение продать встроенное нежилое помещение (подвал) с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ вместе с потенциальным покупателем и необходимыми документами обратилась в Боровичский многофункциональный центр с целью подать все необходимые документы для регистрации права собственности. После проверки базы данных специалист центра сообщил о невозможности приёма документов, так как собственником спорной недвижимости значится Рыбин С.В., а не Храмова Н.Я. После этого она позвонила Храмову В.А. с просьбой разъяснить ситуацию, каких-либо пояснений он не дал. 18 марта она запросила сведения о собственнике спорной недвижимости и из выписки ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ установила, что летом 2015 года собственником спорного недвижимого имущества является Рыбин С.В. Считает, что сделка, в результате которой Рыбин С.В. стал собственником спорной недвижимости, является недействительной, предполагает, что была сделка купли-продажи. Сделка должна соответствовать действительному волеизъявлению сторон, в противном случае сделка изначально является либо может быть признана недействительной. Доверенность является односторонней сделкой. Полномочий по распоряжению (продаже, дарении, мене) она не давала и в доверенности такого указания нет. Сделка совершена с превышением предоставленных полномочий и поэтому является недействительной. ДД.ММ.ГГГГ все доверенности она отменила. Покупатель не принял спорное имущество во владение, покупную цену фактически не передал, попыток въехать в нежилое помещение не предпринимал, а продавец не выехал из помещения и продолжает содержать его до настоящего времени. Спорное имущество из владения и пользования Храмовой Н.Я. не выбывало, поэтому требования о возврату имущества не заявляет. ДД.ММ.ГГГГ она как собственник передала на условиях аренды спорное помещение индивидуальному предпринимателю ФИО10, который занял указанное помещение и заключил договора энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ и водоснабжения/водоотведения от ДД.ММ.ГГГГ с сетевыми организациями. Указанные обстоятельства подтверждают, что Рыбин С.В. не осматривал спорное помещение, ключей от него не получал и она ему это помещение не передавала. Таким образом, основания для признания недействительной сделки по распоряжению встроенным нежилым помещением (подвалом), расположенным по вышеуказанному адресу, следующие: совершена с превышением предоставленных полномочий, мнимость, не исполнение обязанности оплатить товар.

На основании ст.ст. 209, 153, 154, 167, 170, 182, 185, 450, 454, 486 ГК РФ просит признать недействительной сделку по распоряжению указанным встроенным нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> <адрес>, совершённую Храмовым В.А. от имени Храмовой Н.Я. по нотариальной доверенности, и Рыбиным С.В. Договор купли-продажи указанной недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, совершенный в <адрес>, между Храмовым В.В. от имени Храмовой Н.Я. и Рыбиным С.В. – расторгнуть. Право собственности Рыбина С.В. на встроенное нежилое помещение прекратить, право собственности Храмовой Н.Я. на указанное встроенное нежилое помещение – восстановить.

В судебном заседании истец Храмова Н.Я. исковые требования поддержала в полном объёме по основаниям, указанным в исковом заявлении. Пояснила, что доверенность на распоряжение Храмовым В.А. встроенным помещением, в том числе совершение договора купли-продажи, она не давала. Доверенность, которая выдана ДД.ММ.ГГГГ, дана на право передавать в залог указанное помещение и заключать связанные с передачей в залог любые договора. Доверенность с правом продажи она оформила на Храмова В.А. в отношении имущества, находящегося в <адрес>. Доверенность относительно помещения, находящегося в <адрес>, была выдана, чтобы Храмов В.А. нашел возможного покупателя, продажа имущества должна была произойти только с её согласия. В конце декабря 2014 года – начале января 2015 года, её сын Храмов В.А., проживающий на то время в <адрес>, позвонил ей и сказал, что нашел покупателя на спорное помещение, и что этот покупатель хочет посмотреть помещение, в связи с чем попросил передать ему подлинные документы на помещение. Она через знакомых передала документы на помещение Храмову В.А. в <адрес>. После этого она созванивалась несколько раз с Храмовым В.А., интересовалась, не нашелся ли покупатель, он говорил, что пока покупателя нет. О том, что была совершена сделка купли-продажи с Рыбиным С.В., она не знала. Денежные средства от продажи недвижимого имущества Храмов В.А. ей не передавал, полномочий на получение денежных средств от продажи недвижимого имущества Храмову В.А. она не предоставляла. О продаже принадлежащего ей имущества узнала, когда решила продать его Иванову Д.В.

Представитель истца Храмовой Н.Я. по доверенности Михайлов А.В. исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, пояснил, что в выданной ДД.ММ.ГГГГ доверенности нет однозначного запрета на совершение сделки купли-продажи, но также нет и однозначного полномочия на отчуждение спорной недвижимости. Из указанной доверенности следует, что Храмова Н.Я. уполномочила Храмова В.А. управлять её недвижимым имуществом. Полномочия управления не предполагают дальнейшую смену собственника того имущества, которое передано в управление. Относительно денежных средств, то в доверенности дано полномочие определять суммы договора при передаче в залог спорного объекта, получать и вносить кредитные денежные средства под залог недвижимости, совершать все банковские операции в части выполнения кредитных договоров, оплачивать тарифы, сборы и государственную пошлину договоров. Полномочий определять и согласовывать цену недвижимости при её продаже, получить причитающиеся Храмовой Н.Я. денежные средства от проданного спорного помещения, в доверенности нет. Ранее ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса ФИО13 Храмова Н.Я. выдала доверенность также на имя Храмова В.А. В этой доверенности указано, что Храмова Н.Я. и Храмов С.А. уполномочивают Храмова В.А. управлять и распоряжаться иным недвижимым имуществом – жилым домом, расположенным в <адрес>. В данной доверенности обозначено такое полномочие как подписать договор купли-продажи, уплаты денежных средств за приобретённый объект недвижимости. Перед совершением нотариального действия по удостоверению доверенности как ДД.ММ.ГГГГ, так и ДД.ММ.ГГГГ, нотариус разъяснял Храмовой Н.Я. правовые последствия выдачи доверенностей, чтобы юридическая неосведомлённость не могла быть использована ей во вред. Храмова Н.Я. понимала термины управление и распоряжение имуществом. Содержание доверенностей было ясно и соответствовало её волеизъявлению. Намерения продать или иным образом прекратить своё право собственности на спорную недвижимость у неё не имелось. Перед вручением Храмову В.А. каждой из доверенностей она сообщала ему своё волеизъявление как по управлению, так и по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в <адрес> и в <адрес>. Однако Храмов В.А. вышел за пределы полномочий, указанных в доверенности, а спорная недвижимость выбыла из собственности помимо воли Храмовой Н.Я., решения об отчуждении она не принимала. Покупатель не принял спорное имущество во владение, покупную цену собственнику не передал, попыток въехать в нежилое помещение не предпринимал, а продавец не выехал из помещения и продолжает содержать его до настоящего времени. Храмов В.А. и Рыбин С.В. в п.7 договора купли-продажи спорного помещения от ДД.ММ.ГГГГ установили, что передача объекта осуществляется в течение трёх дней после регистрации перехода права собственности в установленном порядке по подписываемому сторонами передаточному акту. Право собственности за Рыбиным С.В. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, однако передаточный акт ни Храмова Н.Я., ни Рыбин С.В., ни Храмов В.А. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не составляли и не подписывали, а из условий оспариваемого договора не следует, что передача недвижимости осуществляется передачей ключей и при условии доступа в нежилое помещение. В материалах дела передаточного акта нет. Такой акт должен был после его составления предоставляться сторонами сделки в регистрирующий орган, включаться в опись документов, предоставленных на регистрацию сделки купли-продажи и храниться вместе с ранее предоставленными документами. Обязанность продавца по передаче спорного имущества не была выполнена, спорное имущество фактически не поступило во владение приобретателя. Обязательства продавца и покупателя по передаче-приёму объекта прекратились на основании п.3 ст.453 ГК РФ, следовательно, и право собственности Рыбина С.В. на спорный объект должно быть прекращено, так как нет передаточного акта. Фактические обстоятельства свидетельствуют о расторжении сделки в одностороннем порядке как со стороны покупателя, так и продавца. Договор купли-продажи не был в установленном порядке исполнен сторонами по передаче недвижимого имущества, которым и на момент заключения договора и на дату предъявления иска владела и владеет в настоящее время Храмова Н.Я., что по существу является отказом от заключенного договора не только продавца, но и покупателя. С ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ Рыбин С.В. никаких договоров с коммунальными организациями не заключил. расходы по содержанию спорного помещения не нёс, что свидетельствует об устранении его от бремени содержания имущества. В доверенности. выданной ДД.ММ.ГГГГ, не содержится условие о цене, по которой спорная недвижимость может быть реализована третьим лицам, а из текста доверенности не следует, что Храмова Н.Я. наделила Храмова В.А. полномочиями продать встроенное помещение заа цену по своему усмотрению, а также самостоятельно согласовывать цену продажи, поэтому у Храмова В.А. отсутствовало право самостоятельного, без согласования в собственником определять и согласовывать цену продаваемого имущества по своему усмотрению. При совершении сделки купли-продажи помещения его стоимость не была согласована между непосредственным собственником и покупателем. Также нет полномочий у Храмова В.А. получать причитающиеся собственнику недвижимости денежные средства при ее продаже, но он их получил, что следует из п.5 договора купли-продажи спорного помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Такую сделку Храмова Н.Я. впоследствии и в настоящее время не одобряет и подтверждает тем, что ДД.ММ.ГГГГ как собственник она передала на условиях аренды спорное помещение ИП ФИО10, который занял указанное помещение и заключил договора энергоснабжения и водоснабжения/водоотведения. При отсутствии у Храмова В.А. полномочий согласовывать и продавать спорную недвижимость за цену по собственному усмотрению, а также получать причитающиеся ей денежные средства договор купли-продажи нельзя признать заключенным в интересах Храмовой Н.Я., поскольку такую сделку она прямо не одобрила. Наличие добросовестности предполагает совокупность обстоятельств, свидетельствующих о том, что при заключении сделки покупатель действовал предусмотрительно и в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявляя обычную степень осмотрительности и заботливости как до заключения договора, так и во время его подписания. Рыбин С.В. не принял всех разумных мер. Договор подписан в <адрес>, сделка зарегистрирована в <адрес>, спорное помещение расположено в <адрес>. Перед покупкой Рыбин С.В. помещение не осматривал, с Храмовой Н.Я. не связывался, с текстом доверенности от ДД.ММ.ГГГГ должным образом не ознакомился. Полномочий Храмова В.А. на установление (согласование) продажной цены по своему усмотрению не проверял. Также не проверил и полномочия Храмова В.А. на получение следуемых денег Храмовой Н.Я. Рыбин С.В. не обратил внимание на то, что в доверенности указано только полномочие управление, полномочие распоряжение отсутствует. К составлению договора купли-продажи Рыбин С.В. отнесся безответственно. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками указывается, что продавец действует на основании доверенности, однако реквизиты этой доверенности не обозначены, не указано, что представленная доверенность удостоверена нотариусом, что не позволяет установить, на основании какой доверенности действовал Храмов В.А. В договоре продавцом значится подпись и инициалы Храмова В.А., что противоречит преамбуле договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, совершенного в <адрес>, где указано, что он действует на основании доверенности и продавцом обозначена Храмова Н.Я. Храмов В.А. не являлся собственником и поэтому не мог быть продавцом, при действиях по доверенности такая графа должна указываться как «от имени продавца». Не указание реквизитов доверенности и что она является нотариально выданной, неправильное указание продавца делает такой договор порочным. Указанные обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права представителя Храмовой Н.Я. на отчуждение спорного имущества, а действия Рыбина при составлении и подписании договора купли-продажи свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным. Кроме того, требований к Храмову В.А. о составлении передаточного акта в последующем Рыбин С.В. не заявлял. Уважительных причин, препятствующих составлению такого акта в установленный в договоре купли-продажи срок ответчик Рыбин С.В. не обозначил. Договор купли-продажи не должен был приниматься к регистрации сделки. Спорное имущество из владения и пользования Храмовой Н.Я. не выбывало. Просит признать недействительной сделку по распоряжению указанным встроенным нежилым помещением. расположенным по адресу: <адрес> <адрес>, совершённую Храмовым В.А. от имени Храмовой Н.Я. по нотариальной доверенности, и Рыбиным С.В. Договор купли-продажи указанной недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, совершенный в <адрес>, между Храмовым В.В. от имени Храмовой Н.Я. и Рыбиным С.В. – расторгнуть. Право собственности Рыбина С.В. на встроенное нежилое помещение прекратить. право собственности Храмовой Н.Я. на указанное встроенное нежилое помещение – восстановить.

Ответчик Рыбин С.В. исковые требования не признал, пояснил, что Храмов В.А. при заключении договора купли-продажи спорного имущества ему говорил, что указанная недвижимость – это общесемейная собственность. Не мог предположить, что сын может обмануть свою мать. Между ним и Храмовым В.А., действующим по доверенности от Храмовой Н.Я., была заключена обычная сделка купли-продажи недвижимого имущества. Он принимал участие в уборке приобретенного помещения, коммунальные услуги не оплачивал, так как ими не пользовался, платил налоги. Полномочия доверенности проверил его юрист. Ключи от спорного помещения передал сын Храмовой Н.Я. – ФИО23

Представитель ответчика Рыбина С.В. – Негара В.В. исковые требования не признал, пояснил в судебном заседании, что в доверенности, выданной Храмовой Н.Я. Храмову В.А., указаны полномочия по управлению спорным недвижимым имуществом, полномочия по заключению и подписанию договоров, по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договоры, а также переход прав, прекращение прав, в связи с чем Храмов В.А. имел право на заключение договора купли-продажи спорного имущества. После совершения сделки купли-продажи с Рыбиным С.В., Храмова Н.Я. заключила договор аренды спорного недвижимого имущества, где указан собственник Храмова Н.Я. На момент заключения договора аренды недвижимого имущества с Ивановым у Храмовой Н.Я. не было свидетельства о праве собственности на него. Доверенность не содержит запрета на получение денег. Для Рыбина С.В. было достаточно наличие доверенности на Храмова В.А., сделка была зарегистрирована в установленном порядке. Рыбин С.В. проверил доверенность, у Храмова В.А. были подлинные документы на спорное помещение, переданные ему Храмовой Н.Я.

Ответчик Храмов В.А. в судебное заседание не явился, по месту регистрации не проживает, место его пребывания суду неизвестно, о времени и месте рассмотрения дела извещался в порядке ст.119 ГПК РФ по адресу регистрации, указанному Управлением Федеральной миграционной службы по <адрес> и <адрес>, – <адрес> (л.д. 70), а также по адресу возможного проживания – <адрес> (л.д. 79), телефонной связью. Со слов Храмовой Н.Я., возможно Храмов В.А. находится в <адрес>, место жительства его не известно.

Представитель ответчика Храмова В.А. - адвокат Кочетова Г.С., привлечённая судом для участия в деле в порядке ст. 50 ГПК РФ, исковые требования не признала, пояснив, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ позволяла Храмову В.А. выполнять действия, которые он совершил, заключив договор купли-продажи с Рыбиным С.В.

Третье лицо – нотариус ФИО13 в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ не явилась, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ и письменном заявлении указала, что ДД.ММ.ГГГГ Храмова Н.Я. обратилась к ней с просьбой о выдаче доверенности от её имени на имя её сына Храмова В.А. Перед оформлением доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Храмова Н.Я. объяснила, какие полномочия она хотела передать Храмову В.А., а именно, чтобы Храмов В.А. осуществлял управление спорным помещением, а также учитывая ее сложное материальное положение имел возможность получать кредитные деньги, передавая в залог данное имущество. Учитывая ее пожелания была удостоверена доверенность, в которой были отражены эти полномочия. Перед подписанием доверенности она разъяснила Храмовой Н.Я. правовые последствия выдачи доверенности, чтобы юридическая неосведомлённость не могла быть использована ей во вред. Храмова Н.Я. сообщила, что она хочет, чтобы Храмов В.А. только управлял её недвижимым имуществом: квартирой, расположенной по адерсу: <адрес>, встроенным помещением, расположенным по адресу: <адрес> <адрес> Храмова Н.Я. также пояснила, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, является единственным жилым помещением, в котором она может проживать и она хочет, чтобы Храмов В.А. не имел возможности распорядиться указанной квартирой, а также не имел возможности распорядиться встроенным помещением. Воля доверителя была направлена на совершение доверенным лицом только тех сделок, по которым возможно управление всем указанным выше недвижимым имуществом и за исключением тех сделок, по которым был возможен переход права собственности на указанную недвижимость к иным лицам. Поэтому в выданной доверенности нет полномочий Храмова В.А. определять и согласовывать цену недвижимости при ее продаже, получать причитающиеся собственнику недвижимости денежные средства при ее продаже. Однако обстоятельство того, что он сам согласовал цену продажи указано в п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также самостоятельно получил денежные средства, что следует из п.5 договора купли-продажи. Храмов В.А. имел право: определять суммы договора только при передаче в залог встроенного помещения и квартиры, получать и вносить кредитные денежные средства под залог недвижимости, совершать все банковские операции в части выполнения кредитных договоров, оплачивать тарифы, сборы и государственную пошлину. Перед подписанием доверенности текст доверенности был прочитан Храмовой Н.Я. и она подтвердила, что содержание доверенности ей понятно и соответствует её волеизъявлению. Храмов В.А. вышел за пределы полномочий, указанных в доверенности, а спорная недвижимость выбыла из собственности Храмовой Н.Я. помимо её воли. Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для удовлетворения иска, вытекающего из этой сделки. В последующем указанную доверенность Храмова Н.Я. отменила. Считает, что иск подлежит удовлетворению.

Третье лицо Иванов Д.В. в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании пояснял, что иск Храмовой Н.Я. поддерживает, ДД.ММ.ГГГГ с Храмовой Н.Я. у него заключен договор аренды спорного помещения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещён.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании из пояснений сторон и письменных материалов дела судом установлено, что Храмова Н.Я. являлась собственником встроенного помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Храмова Н.Я. доверенностью уполномочила Храмова В.А. быть её представителем во всех организациях и учреждениях на территории Российской Федерации и вести от её имени и в её интересах дела по всем вопросам, которые касаются её, а именно: управлять её недвижимым имуществом, состоящим из: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, встроенного помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> в соответствии передавать в залог вышеуказанное имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; заключать и и подписывать договоры, в том числе кредитный договор, соглашения к ним, в том числе о расторжении договоров, акты о передаче и другие необходимые документы; регистрировать в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договоры, дополнительные соглашения к договорам, свидетельства о праве на наследство и другие необходимые права и документы, а также переход прав, право собственности, прекращение прав, ликвидацию объектов недвижимости, внесение изменений в ЕГРП, снятие обременений; получать зарегистрированные экземпляры договоров, свидетельств о праве на наследство и другие документы с государственной регистрации, свидетельства о государственной регистрации права, с правом получения выписок из ЕГРП, в том числе о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости; осуществлять все необходимые действия, связанные с осуществлением государственного кадастрового учета объектов недвижимости, в том числе снятие с государственного кадастрового учета объектов недвижимости, предоставление сведений государственного кадастра недвижимости в органе кадастрового учета, с правом выполнения всех действий, связанных с осуществлением государственного учета объектов капитального строительства, в том числе снятие с учета объекта капитального строительства, с правом получения кадастровых паспортов, технических планов объектов недвижимости; в кредитных учреждениях по вопросу подписания всех необходимых документов, договоров, связанных с оформлением и получением кредитных средств под залог вышеуказанной недвижимости, с правом внесения денежных средств, связанных с погашением кредитных выплат, и совершать все банковские операции от её имени в части выполнения кредитных договоров.

Указанная доверенность удостоверена нотариусом <адрес> и <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировано в реестре за №.

ДД.ММ.ГГГГ между Храмовой Н.Я. в лице представителя по доверенности Храмова В.А. (продавец) и Рыбиным С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи о том, что продавец продал покупателю, а покупатель купил в частную собственность принадлежащее продавцу на праве собственности встроенное помещение, находящееся в <адрес> <адрес> площадью 109,90 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый № Помещение продается за согласованную сторонами цену в размере 1300000 рублей, которые выплачиваются покупателем продавцу в момент подписания настоящего договора; осуществление расчетов по данному договору подтверждается сторонами подписанием настоящего договора, денежные средства переданы покупателем в полном объёме продавцу.

Согласно п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.1 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Согласно п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Ссылаясь на действия Храмова В.А. по заключению от имени Храмовой Н.Я. договора купли-продажи спорного нежилого помещения с Рыбиным С.В. ДД.ММ.ГГГГ, истец Храмова Н.Я. и её представитель указывают, что сделка совершена с превышением полномочий, предоставленных доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку Храмова Н.Я. предоставила Храмову В.А. полномочия по управлению недвижимым имуществом, а не распоряжение им.

Указанные доводы стороны истца суд не принимает во внимание, считает их несостоятельными, поскольку содержание указанной доверенности свидетельствует о том, что объем передаваемых Храмову В.А. полномочий включал в себя, в том числе, возможность продажи недвижимого имущества.

Пунктом первым ст.235 ГК РФ установлено, что право собственности прекращается, в том числе, при отчуждении собственником своего имущества.

Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Храмов В.А. был уполномочен заключать и подписывать договоры, регистрировать переход прав, право собственности, прекращение прав.

Из текста доверенности следует, что её смысл и значение, а также юридические последствия и содержание норм ГК РФ, регулирующих вопросы доверенности, Храмовой Н.Я. разъяснены и понятны, соответствуют её намерениям.

Подлинность доверенности и факт собственноручного подписания её Храмовой Н.Я. не оспаривается.

Последующие действия Храмова В.А. по продаже помещения соответствовали объему предоставленных ему доверителем полномочий.

Указанные нотариусом ФИО13 сведения о том, что воля доверителя была направлена на совершение тех сделок, по которым возможно управление недвижимым имуществом, за исключением сделок, по которым был возможен переход права собственности на спорное помещение к иным лицам, доверенность предоставляла право передавать спорное помещение в залог без права продажи, суд не принимает во внимание, поскольку текст доверенности свидетельствует об обратном и позволяет суду сделать вывод о предоставленных Храмову В.А. полномочий по регистрации именно перехода прав, прекращения прав Храмовой Н.Я. на указанную недвижимость.

Кроме того, о волеизъявлении Храмовой Н.Я. на предоставление её сыну Храмову В.А. полномочий, позволяющих заключать договор о переходе прав на недвижимое имущество, говорит и то, что Храмова Н.Я. была осведомлена Храмовым В.А. в конце декабря 2014 года – начале января 2015 года о наличии покупателя на помещение и передаче Храмову В.А. подлинников всех документов на указанное помещение, что установлено судом из пояснений истца, данных в судебном заседании в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Храмова Н.Я. понимала природу выдаваемой доверенности и значение своих действий, какие-либо иные последствия выдаваемой доверенности она не согласовала и до сведения Храмова В.А. не доводила.

С учётом изложенного, доводы истца Храмовой Н.Я. и ее представителя об отсутствии в доверенности полномочий определять и согласовывать цену недвижимости при ее продаже, получать причитающиеся ей денежные средства от проданного спорного помещения, при наличии полномочий заключать и подписывать договоры, регистрировать переход прав, право собственности, прекращение прав, как основание признания сделки купли-продажи недействительной не могут быть приняты во внимание.

Указанное стороной истца о том, что доверенность является одним из видов односторонних сделок, является ошибочным толкованием норм права, поскольку в силу ст.ст.153, 154 ГК РФ выдача доверенности, а не сама доверенность, является одним из видов односторонних сделок.

Заявляя требование о признании недействительным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, Храмова Н.Я. и её представитель указывают наряду с вышеизложенными обстоятельствами, что указанная сделка является мнимой, поскольку ответчик Рыбин С.В. не принял спорное имущество во владение, денежные средства за приобретенное помещение Храмовой Н.Я. не передал, попыток въехать в помещение не предпринимал, а Храмова Н.Я. не выехала из него и продолжает содержать недвижимость по настоящее время, Рыбин С.В. не нес расходы по содержанию спорного помещения, обязанность продавца по передаче спорного имущества не была выполнена, передаточный акт между сторонами не составлен, а также на то, что оспариваемый договор не содержит сведений о доверенности, на основании которой Храмов В.А. заключил договор с Рыбиным С.В. от имени Храмовой Н.Я., в тексте договора купли-продажи неверно указано, что Храмов В.А. является продавцом, нет указания, что Храмов В.А. действует от имени продавца, Рыбин С.В. действовал недобросовестно.

Согласно п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Вместе с тем, оспариваемый договор признаков мнимости не содержит. Достаточных, допустимых и достоверных доказательств в подтверждение недействительности сделки по основаниям, предусмотренным ч.1 ст.170 ГК РФ, Храмовой Н.Я. суду не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Под передачей вещи в соответствии со статьей 224 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной ему с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Судом установлено, что спорное недвижимое имущество было передано Рыбину С.В. и принято им, поскольку переход прав на помещение было зарегистрировано, Рыбин С.В. вступил во владение имуществом.

Так, из показаний свидетеля ФИО24 данных в судебном заседании, следует, что летом 2015 года Храмов ФИО25 попросил вывезти его мусор из нежилого помещения, расположенного на <адрес>, денежные средства за работу по вывозу мусора заплатил Рыбин.

Указание в договоре о передаче объекта по подписываемому сторонами передаточному акту, отсутствие передаточного акта не является безусловным основанием для признания договора купли-продажи недействительным и не свидетельствует о том, что спорное помещение не было передано покупателю Рыбину С.В.

Отсутствие указание о реквизитах доверенности, в соответствии с которой действовал Храмов В.А. от имени Храмовой Н.Я., также не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку оспариваемый договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после даты удостоверения доверенности ДД.ММ.ГГГГ, в тексте доверенности содержится указание на спорное помещение, а сведений о наличии какой-либо иной доверенности, выданной Храмовой Н.Я. на имя Храмова В.А., суду не представлено.

Содержание договора купли-продажи доказывает то, что Храмова Н.Я. в лице представителя Храмова В.А. (продавец) продал спорное имущество Рыбину С.В., поэтому поименован как продавец в договоре и говорит о том, что он действовал именно от имени Храмовой Н.Я. по доверенности.

Наличие договора аренды, заключенного Храмовой Н.Я. с Ивановым Д.В. ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи.

Показания свидетеля Храмова С.А., данные в судебном заседании, о том, что когда он передал Рыбину С.В. ключи от спорного нежилого помещения, то не знал о том, что имела место сделка купли-продажи данного помещения, суд не принимает во внимание, поскольку одновременно данный свидетель показал, что его брат Храмов В.А. позвонил ему и сообщил, что будет подыскивать покупателя на данное помещение, а также, что они хотели получить деньги и Храмов В.А. попросил Храмову Н.Я. оформить на него доверенность, чтобы найти покупателя на помещение.

Вышеизложенные обстоятельства позволяют суду сделать вывод об отсутствии недобросовестности со стороны Рыбина С.В.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска Храмовой Н.Я.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Храмовой ФИО26 к Храмову ФИО27, Рыбину ФИО28 о признании недействительной сделки по распоряжению встроенным нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> <адрес> признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности Рыбина ФИО29 на встроенное нежилое помещение, восстановлении права собственности Храмовой ФИО30 на встроенное нежилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через Боровичский районный суд Новгородской области в течение месяца со дня составления судом мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 11 января 2017 года.

        Судья                           Т.В.Киселёва