Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-31183/2016 от 26.10.2016

Судья – Федянина Т.А. Дело № 33-31183/16

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«17» ноября 2016 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Внукова Д.В.

судей Иваненко Е.С. и Маслова К.Г.

по докладу судьи краевого суда Иваненко Е.С.

при секретаре Ивановой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации МО г. Краснодар на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 11.06.2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратилась в суд с иском к ООО СК «РОДИНА» о признании соглашения о намерениях от 13.12.2012 г., заключенного между истцом и ответчиком на предмет двухкомнатной квартиры, расположенной в многоквартирном девятиэтажном жилом доме по адресу: г. <...>, договор участия в долевом строительстве, обосновав требования тем, что условия соглашения по передаче указанной в ней суммы застройщику исполнено в полном объеме и подтверждается квитанцией. По указанному соглашению существенные условия по конкретному объекту долевого строительства, подлежащего передаче, сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты сторонами определены и таким образом между сторонами фактически возникли отношения, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Причиной обращения в суд с данными требованиями явилось желание истца обратиться в Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края с заявлением о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Включение в данный реестр осуществляется на основе критериев утвержденных Приказом № 403 от 20.09.2013 года Министерством регионального развития РФ. Одним из таких критериев является обязательное строительство многоквартирного дома и привлечение денежных средств для его строительства в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В последующем включение в данный реестр дает возможность отнесения многоквартирного жилого дома к проблемным объектам жилищного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств граждан, обязательства перед которыми не исполнены застройщиком и включения их в график ввода. Такие многоквартирные дома в дальнейшем могут рассчитывать на субсидии в целях финансового обеспечения (возмещения) затрат по подключению (технологическому присоединению) многоквартирных домов, к сетям инженерно-технологического обеспечения (Приложение №11 к подпрограмме «Жилище» на 2014-2016 годы (постановление главы администрации (губернатора) краснодарского края от 11.10.2013 № 1170 (ред. от 22.12.2014).

Председатель третьего лица Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края возражал против иска, ссылаясь на то, что соглашение о намерениях не может быть отнесено к договорам долевого участия, так как существенные условия по договору не достигнуты, застройщиком является физическое лицо, объект строительства является самовольной постройкой, так как отсутствует разрешение на строительство, и соответственно денежные средства вкладывались в самовольное строительство, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не допускается. Кроме того, считают, что истцом выбрано неверное средство защиты прав, т.к. подобные иски необходимо подавать в Арбитражный суд Краснодарского края, где в настоящее время в отношении ответчика открыта процедура банкротства и ведется конкурсное производство.

Обжалуемым решением суда иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе представитель администрации МО г. Краснодар просит отменить указанное решение суда, как незаконное и необоснованное, в иске отказать, ссылаясь на то, что предварительные договоры о намерениях, не могут являться договором участия в долевом строительстве.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами фактически возникли отношения, регулируемые ФЗ № 214-ФЗ от 21.07.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», что строительство дома осуществлялось как физическим, так и юридическим лицом в рамках соглашения о сотрудничестве и совместной деятельности.

С указанными выводами судебная коллегия согласиться не может.

Из материалов дела следует, что Ранцева < Ф.И.О. >8 (покупатель) заключила с ООО СК «Родина» (продавец) соглашение о намерениях № МИ/374/2012/СП7 от 13.12.2012 г. на предмет двухкомнатной квартиры, общей площадью с учетом холодных помещений 54,54 кв.м., общей площадью без учета холодных помещений 53,22 кв.м., жилой площадью 29,79 кв.м., 4 этаж, литер 7, проектная планировка 2Жа, находящаяся в многоквартирном девятиэтажном жилом доме с дополнительным мансардным этажом со встроенными нежилыми помещениями, расположенном на земельном участке, общей площадью 15 000 кв.м., кадастровый номер: <...>, находящегося по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, между ул. <...> (ул. <...>).

Согласно условиям соглашения продавец определил срок строительной готовности многоквартирного жилого дома 01.07.2013 года и обязался в течение 3 календарных месяцев после строительной готовности многоквартирного жилого дома, заключить основной договор купли-продажи и оформить правовую регистрацию перехода права собственности.

Согласно условиям соглашения стоимость квартиры определена в <...> рублей. Данная сумма внесена покупателем в кассу продавца в момент подписания соглашения, что подтверждается квитанцией и чеком.

Однако, до настоящего времени ООО СК «Родина» свои обязательства не исполнила, строительство не завершено, основной договор купли-продажи квартиры не заключен.

Исходя из буквального содержания соглашений о намерениях видно, что между истцом и ответчиком были заключены предварительные договоры купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ предварительный договор порождает у сторон только одну обязанность - заключить в будущем основной договор.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

При заключении истицей и ответчиком указанных соглашений о намерениях были соблюдены требования гражданского законодательства о форме сделки, а также согласованы все существенные условия соглашений.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом из содержания статей 2. 3, -1 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве правом па привлечение денежных средств, граждан, связанное с возникающим у участников долевого строительства права собственности на жилые помещения в многоквартирном жилом доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, при одновременном соблюдении следующих условий обладает: застройщик исключительно юридическое лицо; при наличии у застройщика разрешения на строительство: при наличии у застройщика права на земельный участок: после опубликования, размещения и (или) представления проекта; декларации; после обязательной государственной регистрации договора.

Федеральным законом от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок е ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 21 нюня 2010 года, статья 1 Закона о долевом строительстве дополнена частью 2.1. устанавливающей прямой запрет привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требовал установленных частью 2 статьи 1 вышеуказанного закона.

Однако, ООО СК «РОДИНА» в отсутствие разрешения на строительство, в нарушение требований закона о долевом строительстве и несмотря на прямой запрет на привлечение денежных средств граждан дня строительства иными, чем предусмотренными насини 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве, способами, привлекал денежные средства заявителя после 21 июня 2010 года в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве.

Таким образом, денежные средства ООО СК «РОДИНА» застройщиком, в отсутствие разрешения на строительство, в нарушение требований Закона о долевом строительстве и, несмотря на прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства иными, чем предусмотренными ч. 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве способами, после 21.07.2010 года в нарушение требований, установленных ч. 2 ст.1 вышеуказанного закона.

При таких обстоятельствах, признание соглашения о намерениях от 13.12.2012 года заключенное между Ранцевой Н.В. и ООО СК «РОДИНА» договором участия в долевом строительстве противоречат требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, отменяя решение, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 328,330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 11 июня 2015 года отменить, приняв по делу новое решение.

В иске Ранцевой Наталии Васильевне к ООО СК «Родина» о признании соглашения о намерениях № <...> г, заключенном между Ранцевой Н.В. и ООО СК «Родина» договором участия в долевом строительстве – отказать в полном объеме.

Председательствующий:

Судьи:

Судья – Федянина Т.А. Дело № 33-31183/16

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>