Решение по делу № 2-5090/2016 ~ М-3986/2016 от 07.06.2016

Дело № 2-5090/2016

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кобзаревой О.А.

при секретаре Калининой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.С.А. к ПАО "Сбербанк России" об освобождении имущества из-под залога, о погашении регистрационной записи о залоге,

установил:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что заключил с <данные изъяты> предварительный договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес> (строительный адресу: <адрес>, севернее <адрес>). Истцом полностью оплачена стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб. после окончания строительства и регистрации права собственности на квартиру за <данные изъяты> ответчиком на основании решения суда было получено свидетельство, в котором указано о наличии ипотеки со стороны Сбербанка. Истец не заключала договор ипотеки, при заключении предварительного договора сведения об обременении не было, с вязи с чем право залога должно прекратиться. Истец просит освободить двухкомнатную <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 10-ом этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности П.С.А., из-под залога, обязать Управление Федеральной службы кадастра и картографии по <адрес> (Росреестр) погасить регистрационную запись № о залоге <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 10-ом этаже в жилом доме по адресу: <адрес>.

Представитель истца на требованиях настаивает.

Представитель ответчика с иском не согласен, представил письменный отзыв.

Третьи лица не явились, извещены.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Между <данные изъяты>» и П.С.А. ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Истец ссылается на зарегистрированное за ним право собственности на спорную квартиру. Основанием для государственной регистрации права собственности за истцом послужило заочное решение Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску П.С.А. о признании права собственности на квартиру. Между тем указанное заочное решение отменено ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до обращения с настоящим иском. Решением Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска о признании права собственности на спорную квартиру отказано, право собственности на квартиру за П.С.А. прекращенною, решение на момент рассмотрения дела не вступило в законную силу.

На момент рассмотрения настоящего спора требования истца основаны только на предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывает истец, и подтверждается материалами дела, спорная квартира обременена залогом ПАО Сбербанк. Ипотека в пользу банка зарегистрирована на основании договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с указанным договором в залог банку были представлены имущественные права <данные изъяты>» на строящиеся квартиры. Согласно штампам на договоре в ЕГРП государственная регистрация ипотеки осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на момент заключения предварительного договора (ДД.ММ.ГГГГ) запись об обременении в пользу банка спорной квартиры, в том числе, в ЕГРП уже была внесена.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до момента регистрации права собственности все обременения в отношении строящихся объектов (квартир в многоквартирном доме) подлежат отражению в разделе реестра, касающемся земельного участка, на котором ведется строительство такого дома. Сведения об обременении квартиры залогом банка на момент заключения предварительного договора содержались в ЕГРП.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, носят открытый характер и не могли быть неизвестны истцу. Истец, как потенциальный покупатель, не проявила должные заботу и осмотрительность, не проверила наличие обременения в отношении спорной квартиры.

Ссылка истца на государственную регистрацию ипотеки ДД.ММ.ГГГГ, как и на уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Отметка о регистрации ипотеки на спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ объясняется тем, что запись о государственной регистрации права собственности на данный объект внесена в Единый реестр ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» залог объекта недвижимости может быть зарегистрирован после государственной регистрации права собственности на такой объект.

Только после внесения записи о государственной регистрации права собственности ООО «Техинвест» на спорную квартиру, регистрирующий орган был вправе внести запись о регистрации залога указанного объекта.

До указанной даты сведения об обременении на квартиру, как строящийся объект, находились в другом разделе ЕГРП - раздел на земельный участок, на котором велось строительство многоквартирного дома.

Истец, проявив должные заботу и осмотрительность, должна была знать о наличии обременения на объект/имущественные права продавца на него. В силу норм действующего законодательства недобросовестное поведение продавца и неосмотрительность покупателя не могут являться основанием для прекращения права залога.

Ссылка истца на разъяснения Пленума ВАС РФ, содержащиеся в Постановлении №10 от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применительно к настоящему спору также не состоятельна. Истец должен был знать о наличии обременения, поскольку сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются открытыми.

Неисполнение продавцом гарантии, определенной п. 7.1 предварительного договора, не свидетельствует о наличии оснований для прекращения залога добросовестного залогодержателя (банка).

В соответствии со статьей 346 ГК РФ залогодатель не вправе без согласия залогодержателя отчуждать предмет залога, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Иное договором залога № не предусмотрено, напротив, условия договора содержат обязательство залогодателя не распоряжаться предметом залога без письменного согласия залогодержателя (п. 3.1.2 договора).

В нарушение указанного условия договора залога <данные изъяты>» и П.С.А. заключена сделка, направленная на отчуждение имущества, обремененного залогом Банка.

В материалы дела не представлены документы, подтверждающие согласие банка, как залогодержателя, на отчуждение предмета залога.

Денежные средства, полученные ООО «Техинвест» по предварительному договору, в счет погашения задолженности перед банком не были направлены.

Залог в пользу банка существовал на момент подписания предварительного договора купли-продажи и не прекратил свое действие в настоящее время, поскольку задолженность перед банком по договору об открытии кредитной линии, в обеспечение которого был предоставлен залог спорной квартиры (№), до настоящего времени не погашена.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (дело о банкротстве <данные изъяты>») за ПАО Сбербанк установлен статус залогового кредитора, в том числе, в отношении спорной квартиры.

Определение не было обжаловано и вступило в законную силу.

Отчуждение спорной квартиры с прекращением ипотеки влечет нарушение закона при наличии права залога на спорное имущество, что нарушает права залогодателя. Запись в ЕГРП не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Оценив представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.ст.193- 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иск П.С.А. к ПАО "Сбербанк России" об освобождении имущества из-под залога, о погашении регистрационной записи о залоге отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Кобзарева

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья О.А.Кобзарева