Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-27/2020 (2-1104/2019;) ~ М-1098/2019 от 15.10.2019

УИД <Номер обезличен>

Дело <Номер обезличен>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>                            28 мая 2020 года

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Клаус Н.В.,

при секретаре Тарасовой О.А.,

с участием ответчика Савельева С.П. и его представителя Щербина Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Табакас О.В. к Савельеву С.П. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Табакас О.В. обратилась в суд с иском к Савельеву С.П. об уменьшении покупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на 100 000 рублей, в обоснование требований указав, что <Дата обезличена> между сторонами был заключен договор купли - продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>а, <адрес>. Общая стоимость указанной недвижимости по договору составила 700 000 рублей, при этом истцом по данному договору ответчику выплачено 460 000 рублей. Недвижимое имущество передавалось ей ответчиком без составления акта приема - передачи и фактически без осмотра жилого помещения. В процессе эксплуатации квартиры, во время выпадения большого количества осадков и в зимний период выяснилось, что приобретенное ею по договору купли-продажи жилое помещение имеет существенные конструктивные недостатки. В квартире протекает крыша в месте примыкания пристройки к квартире и печи отопления, в результате чего произошло разрушение печи с выпадением кирпичей. В зимнее время квартира фактически не прогревается по причине холодного пола и стен, не утепленного фундамента по периметру квартиры. Таким образом, нормальная эксплуатация приобретенного у ответчика жилого помещения по его прямому назначению невозможна. Для устранения имеющихся недостатков необходима замена кровли (крыши) квартиры в местах протекания, замена печи отопления ввиду ее разрушения, утепление стен, фундамента и пола изнутри квартиры, фундамента снаружи. Указанные работы затратны, их стоимость по предварительной оценке, с учетом сложившихся цен на рынке строительных материалов и услуг, составляет 100 000 рублей. Претензия истца с просьбой провести уменьшение покупной цены и составить соответствующее соглашение к договору купли-продажи, ответчиком проигнорирована, ответа на нее не получено.

Определением суда от <Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Табакас Т.И.

Истец Табакас О.В., ее представитель Радашкевич А.Л. в судебное заседание не явились, согласно поступившей телефонограммы истец просит рассмотреть дело в ее отсутствие, представитель истца о причине неявки суд не уведомил.

Из пояснений истца и ее представителя, данных в судебном заседании ранее, следует, что на удовлетворении исковых требований они настаивали по основаниям, изложенным в иске. Спорная квартира находится в двухквартирном доме, при этом в соседней квартире никто не проживает и она не отапливается, там практически нет окон и температура как на улице. Эти обстоятельства были известны истцу до заключения договора купли-продажи спорного имущества. В квартиру, расположенную по адресу: <адрес> она с семьей заселилась в августе 2018 года, однако ее супруг на тот момент находился на работе. С августа 2018 года по декабрь 2018 года были частично выявлены недостатки в виде незначительного протекания кровли в месте примыкания пристройки к квартире, в районе отопительной печи, где проходит дымоход. Первая заметная течь появилась в июле 2019 года, когда шел сильный ливень и все затопило. Крыша в месте примыкания пристройки к квартире стала значительно протекать именно тогда, когда были сильные ливневые дожди в июле 2019 года, и на территории <адрес> была объявлена чрезвычайная ситуация. Разрушение печи также стало происходить в момент сильных дождей, а с августа 2018 года по декабрь 2018 года разрушения печи не было, печь функционировала, тяга дыма была. Печь стала разрушаться в июле 2019 года. В связи с тем, что все лето шли дожди, крыша протекала и от влаги стала отваливаться штукатурка и вываливаться кирпичи. В конце ноября и в декабре 2018 года в приобретенной истцом в последующем квартире также было очень холодно. Печку они топили сутками, но в квартире все равно было очень холодно, холод шел из соседней квартиры и из подполья, некоторые стены квартиры промерзают. При подписании договора купли-продажи указанного жилого помещения, истцу было известно, что квартира холодная и протекает кровля, но у них не было другого выхода, им негде было жить. Ответчик предупреждал ее о том, что квартира не теплая, но она не знала, что там будет настолько холодно, что стены в квартире будут промерзать. Также для истца на момент заключения договора купли-продажи было очевидно отсутствие кирпичей в месте разделки дымохода в потолке, где не было нескольких кирпичей. Этих кирпичей не было уже тогда, когда она заселилась в эту квартиру в августе 2018 года.

Ответчик Савельев С.П. и его представитель Щербина Г.С. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласны. Из их пояснений, данных при рассмотрении настоящего спора, и представленного отзыва на иск, следует, что когда истец с семьей вселялась в спорную квартиру и изъявила желание ее приобрести, ответчик предупреждал ее о том, что соседей через стенку нет, но Табакас О.В. сказала, что они выкупят вторую половину дома. О том, что квартира холодная, что в печи возле дымохода нет части кирпичей Табакас О.В. также была предупреждена. Ответчик сразу сказал истцу о том, что квартиру нужно топить сутками, но сам ответчик обходился следующим режимом - он топил печь с утра и до обеда, а потом еще затапливал вечером и топил до 12 часов ночи. Он также говорил истцу о том, что нет внутренней завалинки, которая не дает тянуть холодный воздух в квартиру. В соседней квартире никто не проживает, сама квартира не разрушена, но там нет ни окон, ни дверей и это очевидно. При этом у ответчика в период его проживания в спорной квартире стены никогда не промерзали, он прожил в ней семь лет. Полагают, что истцу были очевидны все указанные ею недостатки в квартире. До заключения сторонами договора купли-продажи квартиры и земельного участка от <Дата обезличена> Табакас О.В. с семьей фактически проживала в спорном жилье на протяжении 6 месяцев, кроме того, <Дата обезличена> с супругом истицы Табакас Т.И. также был заключен предварительный договор купли-продажи этого имущества. Отчуждаемая квартира с хозяйственными постройками и земельным участком покупателем были осмотрены, недостатков или дефектов, препятствующих использованию их по целевому назначению, не обнаружено. При этом в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры от <Дата обезличена> продавец и покупатель гарантируют, что заключают договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях. Право собственности на квартиру в настоящее время зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке, с обременением, до полного расчета покупателя перед продавцом. Расчет по оплате квартиры до настоящего времени в полном объеме не произведен. Истец перед продажей произвела осмотр дома и не обнаружила в нем дефектов, о которых ей не сообщил бы продавец, не имела претензий к санитарно-техническому состоянию и по ремонту жилого дома. На момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявляла, дом и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом фактического технического состояния объекта и пригодности для проживания, использования. В связи с чем полагают, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Третье лицо Табакас Т.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2).

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Согласно п. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как следует из материалов дела, <Дата обезличена> между Савельевым С.П. и Табакас О.В. заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, согласно которому Савельев С.П. продал, а Табакас О.В. купила в собственность квартиру по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации <адрес> жилого дома, площадью 997 кв.м., по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3 Договора, стоимость имущества, указанного в п. 1 настоящего договора составляет 700 000 рублей, из них: стоимость земельного участка составляет 100 000 рублей, которые оплачены покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора, стоимость квартиры составляет 600 000 рублей, которые будут оплачены в следующем порядке: сумма в размере 410 000 рублей в течении 20 дней после государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, за счет заемных средств, предоставленных ООО «Регион – Финанс», в соответствии с договором займа <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, сумма в размере 190 000 рублей будет оплачена после государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, за счет личных средств Покупателя, не позднее <Дата обезличена>.

Из п. 8 Договора следует, что передача отчуждаемого имущества Продавцом и принятие его Покупателем состоялись до подписания настоящего договора, акт приема-передачи составляться не будет.

Согласно п. 9 Договора, стороны подтверждают, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими настоящего договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынужденных их совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от <Дата обезличена>, право собственности Табакас О.В. на жилое помещение и земельный участок по адресу: <адрес> зарегистрировано <Дата обезличена>.

Вышеуказанными документами подтверждено, что ответчик передал истцу недвижимое имущество, в соответствии с условиями договора. Договором купли -продажи срок для предъявления требований о недостатках товара не был определен.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец принял у ответчика квартиру и земельный участок в том состоянии, в каком оно находилось, претензий по качеству товара не имел. Таким образом, стороны при заключении договора согласовали все его существенные условия, в том числе, цену продаваемого имущества.

Обращаясь в суд с указанным иском, истец ссылается на то, что в процессе эксплуатации квартиры, во время выпадения большого количества осадков и в зимний период выяснилось, что приобретенное ею по договору купли-продажи жилое помещение имеет существенные конструктивные недостатки. В квартире протекает крыша в месте примыкания пристройки к квартире и печи отопления, в результате чего произошло разрушение печи с выпадением кирпичей. В зимнее время квартира фактически не прогревается по причине холодного пола и стен, не утепленного фундамента по периметру квартиры, что делает невозможной нормальную эксплуатацию приобретенного у ответчика имущества по его прямому назначению.

Ответчик, возражая относительно исковых требований указал, что истец до заключения договора купли-продажи была предупреждена о том, что в зимний период времени квартира холодная, поскольку в соседней квартире никто не проживает и вторая сторона дома не отапливается, а также для нее было очевидно, что в печи в районе дымохода нет нескольких кирпичей. О протечке кровли в квартире ему ничего не известно, во время его проживания в квартире, кровля не протекала. Вместе с тем, у истца было достаточно времени до заключения договора купли-продажи, для того, чтобы выявить все указанные ею недостатки, поскольку она с августа 2018 года проживала в спорном жилом помещении.

Определением суда от <Дата обезличена>, по ходатайству истца, по настоящему делу была назначена судебная строительная - техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Союза «Торгово-промышленной палаты Амурской области».

Согласно заключению эксперта <Номер обезличен>С от <Дата обезличена>, в квартире по адресу: <адрес> имеются конструктивные дефекты (недостатки), а именно: отсутствует металлический фартук – планка в месте примыкания металлической кровли пристройки к стене дома, отсутствует металлический фартук в месте примыкания металлической кровли с дымоходной трубой, отсутствует металлический зонт над дымоходом. В связи с отсутствием металлических фартуков, в результате косого дождя, атмосферные осадки не отводятся на кровлю, попадают в чердачное перекрытие в месте примыкания пристройки с основным зданием, а также в месте примыкания дымохода с кровлей. Происходит протечка воды в помещение пристройки. Отсутствие металлического зонта над дымоходом приводит к попаданию воды внутрь печи и может привести к ее разрушению. Конструктивные недостатки (дефекты) фундамента, в также промерзание стен квартиры и разрушение печи в пристройке не обнаружено.

Жилой деревянный дом состоит из 2-х квартир, одна из которых, является объектом экспертизы. Соседняя квартира на дату осмотра не эксплуатировалась. По этой причине квартира не отапливается. Данное обстоятельство носит существенный характер. При расчете тепловых потерь в соответствии с действующими нормами исходят из того, что в зимний период в соседней квартире температура воздуха должна соответствовать нормативным требованиям, то есть +20 град.С. Фактически в соседней квартире сохраняется постоянная минусовая температура, равная температуре наружного воздуха. Через разделяющую квартиры стену с одной стороны происходит непредвиденная утечка тепла, с другой проникает неучтенный холод в квартиру истца. При этом, при недостаточности тепла в квартире истца, возможно промерзание разделяющей стены. При таких обстоятельствах, необходимо произвести утепление межквартирной стены по всей разделяющей длине со стороны соседней квартиры, поскольку при утеплении стены со стороны квартиры истца стена будет намокать, из-за образования «точки росы» происходит образование плесени и грибка. Выполнить утепление стены со стороны соседней квартиры без согласия собственника - невозможно, поскольку такое решение не является нормативным требованием. Таким образом, единственная возможность соблюдения теплового баланса в квартире истца является эксплуатация, то есть отопление соседней квартиры. Кроме того, отсутствие отопления в соседней квартире увеличивает тепловые потери в квартире истца через подполье квартиры. Улучшить сохранность тепла в квартире истца позволяет устройство «завалинки» по периметру всего дома. Устройство «завалинки» жилого дома не является обязательным нормативным требованием, но она позволит дополнительно предотвратить утечку тепла через мостик холода, который образовывается между первым венцом бруса и бетонным фундаментом. Однако, без согласия собственника соседней квартиры выполнить такую работу также невозможно, поскольку «завалинку» необходимо выполнить по контуру фундаментов всего здания. Таким образом, улучшить сохранность тепла в квартире истца невозможно без отопления соседней квартиры.

Отсутствие металлических фартуков на примыкании пристройки к основному зданию и примыкании дымохода с кровлей, а также отсутствие металлического зонта над дымоходом, являются невыполненными конструктивными дефектами при выполнении работ по устройству металлической кровли пристройки, поэтому они возникли до <Дата обезличена>.

Недостатки, в виде отсутствия металлических фартуков на металлической кровле в месте примыкания пристройки к основному зданию, в месте примыкания дымохода с металлической кровлей, а также отсутствие металлического зонта над дымоходом не являются существенными, легко устранимы, поэтому не исключают использование жилого помещения по прямому назначению.

В период с августа 2018 года по <Дата обезличена>, отсутствие металлических фартуков на примыкании пристройки к основному зданию, примыкании дымохода с кровлей, а также отсутствие металлического зонта над дымоходом, при визуальном осмотре жилого помещения не являлись очевидными.

Техническая возможность устранения недостатков в виде устройства металлических фартуков на примыкании металлической кровли пристройки с основным зданием, примыкания дымохода с кровлей, устройства зонта над дымоходом, имеется.

Стоимость всех затрат на жилое помещение по адресу: <адрес> по устранению установленных недостатков, в ценах <Дата обезличена>, без НДС составляет 31 616,0 рублей.

При указанных обстоятельствах, учитывая пояснения сторон, из которых следует, что для истца в момент приобретения спорного жилого помещения ввиду длительного проживания в нем было очевидно, что в соседней квартире двухквартирного дома тепловой контур отсутствует ввиду отсутствия оконного остекления, а также то, что в ней никто не проживает и квартира не отапливается, в связи с этим в зимний период времени в приобретаемой ею квартире холодно, а установленный экспертом недостаток жилого помещения (протечка кровли в районе примыкания пристройки к основному зданию и в районе дымохода в связи с конструктивными дефектами при выполнении работ по устройству металлической кровли пристройки) не является существенным и достаточным для вывода о необходимости уменьшения покупной цены жилого помещения, поскольку легко устраним и не исключает использование жилого помещения по прямому назначению, учитывая также то, что истец со своей семьей проживала в спорном жилом помещении до заключения договора купли-продажи в течение нескольких месяцев, в том числе в сезон дождей и в зимнее время - с августа по декабрь 2018 года, следовательно, приобретая имущество, она имела возможность осмотреть его и при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, с учетом того, что доказательства несоответствия определенной сторонами при заключении договора цены недвижимого имущества его фактическому техническому состоянию, а также доказательства отсутствия возможности использования спорного жилого помещения по назначению без несоразмерных расходов или затрат времени на устранение имеющихся недостатков в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований Табакас О.В. в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

        В удовлетворении исковых требований Табакас О.В. к Савельеву С.П. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> от <Дата обезличена>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Председательствующий                            Клаус Н.В.

Мотивированное решение составлено <Дата обезличена>.

Судья                                 Клаус Н.В.