Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5383/2012 ~ М-5509/2012 от 30.10.2012

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 декабря 2012 года                                                                                                                        г.Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Трух Е.В., при секретаре Кузаевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5383/12 по иску ФИО1 к ЗАО «Губерния», ОАО «Региональный деловой центр», третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Администрации г.о. Самара, ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о признании права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд г. Самары с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что дата между ними и ЗАО «Губерния» был заключен договор №...н-А.3 об инвестировании строительства офисно-торгового комплекса, расположенного по адресу: адрес, в части нежилого помещения №...н (строительный), на 8 этаже, в секции А.3, общей площадью *** кв.м., а также трехсторонний договор с предыдущим дольщиком-соинвестором ФИО4 и ЗАО «Губерния» №...н-А.3П о переуступке доли и права требования в строительстве офисно-торгового комплекса, расположенного по адресу: адрес, ул.адрес, в части нежилого помещения №...н (строительный), на 8 этаже, в секции А.3, общей площадью *** кв.м. Истец произвел оплату по договору в размере *** руб. и *** руб., однако, до настоящего момента строительство комплекса не завершено, комплекс не введен в эксплуатацию, помещения по акту истцу не переданы. На основании изложенного, просит суд признать за ним право собственности на 15367/4050100 долей в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства торгово-офисного центра площадью *** кв.м., расположенного по адресу адрес, литера А.3, что соответствует нежилым помещениям №...н (строительный) и №...н (строительный) на восьмом этаже в указанном незавершенном строительстве объекте, а также прекратить право собственности ОАО «Региональный деловой центр» на 15367/4050100 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства торгово-офисного центра площадью *** кв.м., расположенного по адресу адрес, литера А.3, взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО5, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали за исключением требований о взыскании с ответчиков судебных расходов, дав пояснения, аналогичные существу заявления, представив суду подробный математический расчет спорной доли в праве общей долевой собственности истца в объекте незавершенного строительства, находят обязательства по оплате доли истца исполненными, поскольку доли по договорам инвестирования и переуступки оплачены полностью, письменного уведомления о необходимости доплаты от инвестора либо от застройщика истец не получал, обязательства по окончанию строительства объекта ответчиками не выполнены, торгово-офисный центр до 2-го квартала 2007 года не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Представитель ответчика ЗАО «Губерния» арбитражный управляющий ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, телефонограммой ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель ответчика ОАО «Региональный деловой центр» ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поскольку истцом оплата произведена без учета данных технических паспортов, согласно которым общая площадь нежилых помещений увеличилась по сравнению с проектной и составила *** кв.м. (№...н) и 31,30 кв.м. (№...н), полагает, что после окончательного расчета в виде доплаты застройщику ОАО «РДЦ» истцом за увеличение площадей нежилых помещений его исковые требования могут быть удовлетворены.

Представители третьих лиц Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Администрации г.о. Самара, ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причину уважительности неявки суду не сообщили.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что постановлением Главы адрес №... от дата утвержден акт о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения и разрешения проектирования регионального делового центра и жилой застройки ОАО «РДЦ» на земельном участке, расположенном в границах адрес, пеадрес г.о. Самара.

дата между ОАО «Региональный деловой центр» и ЗАО «Губерния» заключен инвестиционный договор №..., предметом которого является реализация инвестиционного проекта на земельном участке в границах улиц Гастелло, Энтузиастов, адрес и падрес в адрес.

дата постановлением Главы адрес №... утвержден проект границ земельного участка, предоставлении ОАО «РДЦ» в аренду земельного участка для строительства жилой застройки (2-й этап), расположенного в границах адрес, пеадрес.

дата между ЗАО «Губерния» и ФИО1 заключен договор об инвестировании строительства офисно-торгового комплекса №...н-А.3, предметом которого является инвестирование строительства офисно-торгового комплекса по адресу: адрес, ул.адрес (строительный), адрес секция А.3, в части нежилого помещения №...н (строительный) на 8 этаже, общей площадью *** кв.м., проектный срок окончания строительно-монтажных работ в секции А.3 офисно-торгового комплекса - 2 полугодие 2007 года.

В соответствии с п. 2.2 договора в цену одного квадратного метра входят все затраты на проектирование, строительство и ввод комплекса в эксплуатацию и другие расходы, связанные со строительством комплекса.

Согласно п. 2.4 договора об инвестировании, если по окончании строительства по данным Самарского отделения Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» имеется расхождение фактической общей площади объекта с его проектной площадью, указанной в п. 1.1 договора, то стоимость объекта подлежит перерасчету и оплате в течение 10 дней с момента письменного уведомления инвестором дольщика-соинвестора о необходимости доплаты (возврата) денежных средств…Окончательный расчет оформляется дополнительным соглашением.

Согласно техническому паспорту изготовленному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» площадь нежилого помещения №...н составляет *** кв.м.

дата между инвестором ЗАО «Губерния», дольщиком-соинвестором ФИО4 и ФИО1 новым дольщиком-соинвестором заключен трехсторонний договор №...н-А.3П о переуступке доли и права требования в строительстве офисно-торгового комплекса, предметом которого является переуступка прав в части нежилого помещения №...н (строительный) на 8 этаже, общей площадью 28,15 кв.м., проектный срок окончания строительно-монтажных работ в секции А.3 офисно-торгового комплекса - 1 квартал 2007 года. При этом, указано, что ФИО4 владеет долей в строительстве жилого дома на основании договора №...н-А.3, заключенного дата между ним и инвестором.

В договоре инвестирования договора №...н-А.3 от дата, заключенным с ФИО4, право требования по которому впоследствии уступлено ФИО1 также содержатся положения п. 2.2, в соответствии с которым в цену одного квадратного метра входят все затраты на проектирование, строительство и ввод комплекса в эксплуатацию и другие расходы, связанные со строительством комплекса, и положения п. 2.4 о том, что, если по окончании строительства по данным Самарского отделения Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» имеется расхождение фактической общей площади объекта с его проектной площадью, указанной в п. 1.1 договора, то стоимость объекта подлежит перерасчету и оплате в течение 10 дней с момента письменного уведомления инвестором дольщика-соинвестора о необходимости доплаты (возврата) денежных средств…Окончательный расчет оформляется дополнительным соглашением.

Согласно техническому паспорту изготовленному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» площадь нежилого помещения №...н составляет *** кв.м.

даталавой адрес выдано ОАО «Региональный деловой центр» разрешение на строительство № RU-63301000-003 2-й очереди жилой застройки (жилые секции со встроено-пристроенными объектами культбыта А7, А10, 1.1, 1.5, 1.6, 1.7; торгово-офисные центры А3.1, 1.2, 1.4, 12; трехуровневая подземная автостоянка А11; трансформаторная подстанция ТП1, ТП2, ТП3) по адресу:Гастелло, Энтузиастов, адрес и падрес в адрес. Срок действия разрешения - до дата.

Постановлением Администрации г.о.Самара №... от дата внесены изменения в разрешение на строительство от дата № RU 63301000-003, согласно которому Глава г.о.Самара разрешает строительство жилой застройки (жилые секции с торговым центром и нежилыми помещениями А1, А2, 1.1, 1.5, 1.6, 1.7, А10; жилые секции со встроенными нежилыми помещениями А6, А7; офисно-торговые секции А3, А3.1, 1.2, 1.4, 12; офисная секция А6.1; подземная автостоянка А11; трансформаторные подстанции ТП1, ТП2, ТП3) в 12 этапов с проектными характеристиками, в том числе 1 этап строительства (№№ А6, А7, А6.1, ТЗП) № А6, этажность 21 этаж, общая площадь здания 10547,6 кв.м., строительный объем 41418,09 куб.м., в том числе подземной части 2171,72 кв.м.

ОАО «Региональный деловой центр» обращалось в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства адрес с заявлениями о продлении срока аренды земельных участков, расположенных в границах улиц адрес, пеадрес (договор аренды от дата №...з, от дата №..., от дата №...). Согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства адрес от дата договора в настоящее время считаются возобновленными на тех же условиях на определенный срок.

Распоряжением заместителя Главы г.о. Самары - Главой Администрации Октябрьского района г.о.Самара от дата №... торгово-офисному центру секции А.3, А.3.1 возведенных ОАО «РДЦ» присвоен адрес: адрес.

Согласно выписке из ЕГРПН от дата ОАО «Региональный деловой центр» на праве общей долевой собственности принадлежит доля в праве 1703933/4050100 торгово-офисного центра, назначение: не определено, площадь застройки - 4050,1 инв.№..., лит.А3, адрес объекта: адрес, иными собственниками являются: ООО «Эридан», ООО «Группа «Единство», ООО «ОЛИМП», ООО СК «Региональное строительство», Шустерман Л.Я., Тарасова Н.И., Ракова О.А., Зорин Ю.В., Григорьева Л.А., Кравт Е.В., Копылова Т.В., Мальцева М.В., Микаева А.В., Микаев Н.И., Радченко Н.В., Рожков А.И., Чернова Е.В., Шевяков В.С., Филатова И.П., Никитин Д.А., Володарцева И.Н., Докучаев Б.П., Законова Н.П., Зыкин О.В., Канн В.В., Кожаев Ш.А., Куликова С.К., Мордикова С.Е., Овчинников А.В., Перс И.С., ООО «Квартал», Артюшкин В.Н., Борисов Ю.А., Дворянинов И.Л., Ермаков В.А., Жукова Л.Г., Исаев А.Е., Каюров А.В., Косицина Е.А., Летягин Д.А., Новиков Е.Е., Русина Ж.А., Шамаилова Г.М., Фоминичев В.И., ООО «Элкон».

В соответствии со справкой ОАО «Региональный деловой центр» №...-б от дата, размер доли нежилого помещения №...н на 8 этаже секции А.3 торгово-офисного комплекса по адресу: адрес, ул.адрес соответствует доли 8247/4050100 ; размер доли нежилого помещения №...н - 7062/4050100.

Таким образом, в сумме доля истца за два нежилых помещения составляет 15309/4050100.

Между тем, суд не принимает во внимание указанную справку, поскольку ответчиком не представлен развернутый расчет долей истца.

Наоборот, расчет истца на 15367/4050100 доли суд кладет в основу решения, поскольку расчет доли проверен в судебном заседании и является правильным.

Из технического заключения о соответствии требованиям технического регламента, нормативным правилам, иным нормативным актам и проектной документации построенной секции А.3 жилого комплекса «Москва», расположенного в границах улиц:адрес, Гастелло, Стара-загора, Санфировой в адрес, изготовленного ООО «А.С.-ТехПроект» от 2011 года следует, что строительные конструкции возведенного здания выполнены согласно действующих нормативных документов, находятся в нормативном техническом состоянии и пригодны к эксплуатации; здание построено лицензированными строительными организациями, при надлежащем ведении исполнительной документации. Надежность и эксплуатационная безопасность здания в целом, а также строительных конструкций, в частности, будет обеспечена при надлежащей эксплуатации и соблюдении противопожарных, санитарных и других требований, общая готовность объекта на момент обследования составляет 90% (л.д. 86).

Согласно ст.4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Несмотря на заключение между ЗАО «Губерния» и ОАО «Региональный деловой центр» инвестиционного договора, а также заключение между истцом и ЗАО «Губерния» договоров об инвестировании в строительстве и переуступки доли и права требования в строительстве, суд полагает, что Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяет своё действие на всех участников возникших правоотношений, иное подразумевало бы под собой ущемление прав физических лиц-дольщиков, являющихся более незащищенной стороной в указанных правоотношениях.

Поскольку ЗАО «Губерния» находится в процессе банкротства, а непосредственным застройщиком торгово-офисного центра секции А.3 по адресу адрес, являлось ОАО «Региональный деловой центр», суд признаёт надлежащим ответчиком по делу именно ОАО «Региональный деловой центр».

Согласно ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, государственная регистрация права собственности на которые установлена ст.131 ГК РФ.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.4 ст.25 Федерального закона от дата № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, из вышеуказанных документов следует, что строительство указанного дома осуществлено на земельном участке, отведённом для этих целей, объект незавершенного строительства описан, доля истца в объекте незавершенного строительства определена.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого адрес по адресу: адрес, литер А.3 отсутствует, в связи, с чем данный жилой дом является объектом незавершенного строительства.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ч.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Суд полагает, что исковые требования ФИО1 о признании права в общей долевой собственности на 15367/4050100 доли в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: адрес, ул.адрес, секция А.3, адрес, подлежат удовлетворению, поскольку установлено, что свои обязательства по оплате в соответствии с условиями договоров истец выполнил в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела копиями квитанций к приходным кассовым ордерам (л.д. 16-19), при этом, обязательства по надлежащему завершению (окончанию) строительства объекта застройщиком не исполнены, какие-либо письменные уведомления в установленном договором порядке о необходимости доплаты от инвестора либо от застройщика в адрес истца не направлялись, дополнительные соглашения об окончательном расчете по договору с дольщиком не заключались.

При этом, суд полагает, что застройщик в случае надлежащей сдачи дома в эксплуатацию не лишен права обращения в суд с требованием к истцу о взыскании, причитающихся по его мнению, денежных средств.

Как указано выше, ОАО «Региональный деловой центр» зарегистрировало право общей долевой собственности на 1703933/4050100 доли торгово-офисного центра по адресу: адрес, литера А3.

Поскольку судом удовлетворены требования истца о признании за ним права общей долевой собственности на 15367/4050100 доли в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес, ул.адрес, секция А.3, то суд приходит к мнению, что в силу п.4 ст.218 ГК РФ и п.5 ст.244 ГК РФ подлежит прекращению право собственности ОАО «Региональный деловой центр» на 15367/4050100 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст.17 Федерального закона РФ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с ч.1 ст.28 Федерального закона от дата № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

          РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 15367/4050100 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства торгово-офисного центра площадью ***,5 кв.м., расположенного по адресу адрес, что соответствует нежилым помещениям №...н (строительный) и №...н (строительный) на восьмом этаже в указанном незавершенном строительстве объекте.

Прекратить право собственности ОАО «Региональный деловой центр» на 15367/4050100 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства торгово-офисного центра площадью ***,5 кв.м., расположенного по адресу адрес

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 29.12.2012.

Судья                                                                                                                       Е.В. Трух