Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-34471/2017 от 27.09.2017

Судья – Токарева М.А. Дело № 33-34471/17

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

09 ноября 2017 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Багрий Л.Б.

судей Метова О.А. и Поповой С.К.

по докладу Метова О.А.

при секретаре – Ким С.В.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело апелляционной жалобе ООО «ГарантСтройКомплекс», и по апелляционной жалобе Мониной Н.В. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 07 августа 2017 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Монина Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «ГарантСтрой Комплекс» о взыскании неустойки в размере 589 393 рубля, уменьшения цены договора долевого участия в строительстве жилого дома на 244 600 рублей, убытков, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей и штрафа по договору долевого участия в строительстве, обосновав требования тем, что между сторонами 5 ноября 2014 года был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <...>, литер 1, по которому ответчик обязался построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать в собственность Мониной Н.В. в указанном доме двухкомнатную квартиру №168, общей площадью 67,23 кв.м. По данному договору Мониной Н.В. уплачена сумма в размере 2 009 295 рублей. Общая сумма по договору составляет 2 218 590 рублей. Согласно п. 1.5 данного договора срок передачи квартиры определен до 01 апреля 2016 года. Однако, в нарушение условий договора до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, при этом, в нарушение п.п. 2.1.1-2.1.4 договора, от ответчика никакой информации о задержке, переносе сроков, изменении качественных характеристик дома и самой квартиры в Мониной Н.В. адрес не поступало. Срок просрочки на момент составления искового заявления составляет 400 дней.

При этом, ответчиком, в одностороннем порядке, без уведомления истца, как участника долевого строительства, были изменены характеристики квартиры и всего дома, являющиеся существенными условиями договора: увеличена этажность строения литер 1 в котором находится
квартира, демонтирован балкон, что повлекло за собой уменьшение общей
площади квартиры, путем возведения пристройки (литер 5) и жилого корпуса (литер 4) ответчиком было изменено количество строений (литеров) на земельном участке с 3-х до 5-ти.

Приведенные выше недобросовестные действия ответчика, повлекли за собой не только фактическое уменьшение общей площади объекта долевого строительства, но и изменение долей в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок, которые станут собственностью участника долевого участия после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру.

17.02.2017 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием безвозмездно устранить допущенные нарушения, либо соразмерно уменьшить стоимость объекта долевого участия, а также требование о выплате неустойки, учитывая имеющуюся разницу между стоимостью квартиры, указанной в договоре и фактически оплаченной то договору, было предложено ответчику произвести зачет взаимных обязательств, однако до настоящего времени ответчиком она не удовлетворена, ответ на претензию не получен.

ООО «ГарантСтрой Комплекс» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к Мониной Н.В. о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома и обязании дольщика уплатить штраф в размере 221 859 рублей, о взыскании госпошлины, обосновав требования тем, что цена договора, согласно в п.3.1 составляет сумму в размере 2 218 590 рублей 00 копеек. В соответствии с п.3.4. договора уплаты цены договора производится дольщиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в следующем порядке: часть стоимости в размере 1 200 000 рублей 00 копеек дольщик
обязуется оплатить после регистрации настоящего договора в Управлении
Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по
Краснодарскому краю в течение 5 банковских дней путем перечисления
денежных средств на расчетный счет Застройщика; часть стоимости в размере 509 295 рублей 00 копеек дольщик обязуется оплатить в срок до 05.02.2015г. путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика; - часть стоимости в размере 509 295 рублей 00 копеек дольщик обязуется оплатить в срок до 05.06.2015г. путем перечисления денежных средств на расчет - счет застройщика. Однако, ответчик нарушил свои обязательства по внесению оплаты по договору. С момента подписания договора и его регистрации на расчетный счет истца от ответчиков по платежному поручению поступило 2 009 295 рубль 00 копеек, иных оплат со стороны ответчиков не поступало. До настоящего времени обязательства ответчика по оплате образовавшейся задолженности не выполнены, задолженность по Договору составляет 209 295 рублей 00 копеек. Вместе с тем, срок исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности наступил 05.06.2015г.

Представители Мониной свои исковые требования подержали, против встречных исковых заявлений возражали.

Представитель ООО «Гарант Строй Комплекс» настаивал на удовлетворении встречного иска, против удовлетворения первоначального иска возражал, просил снизить размер неустойки, штрафа и компенсации морального вреда на основании ст. 333 ГК РФ.

Обжалуемым решением суда иск Мониной Н.В. удовлетворен частично, при этом, в ее пользу с ООО «ГарантСтройКомплекс» взыскано 128925 рублей. В удовлетворении встречных требований – отказано.

В апелляционной жалобе Монина Н.В. просит решение суда изменить в части отказа в удовлетворении ее требований, удовлетворив ее иск в полном объеме, ссылаясь на то, что сумма неустойки уменьшена несоразмерно последствиям нарушенного обязательства. Исходя из расчета уменьшения цены договора, должен измениться и размер штрафа. Также считает, что размер компенсации морального вреда судом необоснованно снижен, не дала оценка всем обстоятельствам по делу.

В своей апелляционной жалобе представитель ООО «ГарантСтройКомплекс» просит решении суда отменить и в иске Мониной Н.В. отказать, удовлетворив встречный иск, а в случае отказа в удовлетворении встречного иска решение суда отменить в части: сумму соразмерного уменьшения цены договора снизить с 70950 рублей до 48840 рублей, в иске о взыскании компенсации морального вреда – отказать в полном объеме или снизить его сумму, ссылаясь на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просили учесть, что фактическая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,5 уменьшилась на 1,48 кв.м., в связи с чем, сумма соразмерного уменьшения цены договора составляет 48840 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит изменению.

Из материалов дела следует, что между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. Кореновская, 2,-литер 1 № К1/168, по которому застройщик обязался после разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного возведенного жилого дома передать в собственность Мониной двухкомнатную квартиру № 168, общей площадью с холодными помещениями 67,23 кв.м, площадь Квартиры 62,37 кв. м., жилая площадь 30,78 кв.м., балкон (общая/с понижающим коэффициентом 0,3) 7,16 / 2,15 кв. м. лоджия (общая/с понижающим коэффициентом 0,5) 5,52 / 2,76 кв. м. (согласно Приложения №2) расположенную на 3 этаже, в 2 подъезде, а Монина обязалась оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Окончательная площадь квартиры определяется после ввода дома в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и указывается в акте приема-передачи объекта недвижимости.

Согласно п. 1.5, договора срок начала строительства - "25" декабря 2013 г., срок окончания строительства - "10" февраля 2016 г. срок передачи квартиры дольщику - до "01" апреля 2016 г.

Из п. 3.1 договора следует, что общая стоимость квартиры составила 2 218 590 рублей. Монина Н.В. по данному договору оплатила 2 009 295 рублей.

Однако, как достоверно установлено судом, ответчиком нарушены взятые на себя обязательства в части срока сдачи в эксплуатацию указанного объекта недвижимости. В нарушение условий договора до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, при этом, в нарушение п.п. 2.1.1-2.1.4 договора, от ответчика никакой информации о задержке, переносе сроков, изменении качественных характеристик дома и самой квартиры в адрес истца не поступало.

Кроме того, ответчиком, в одностороннем порядке, без уведомления истца, как участника Долевого строительства, были изменены характеристики квартиры и всего дома, являющиеся существенными условиями договора.

В нарушение п.п. 1.1, 2.1.6, 2.1.7, 4.1 договора № К1/168 от 5 ноября 2014 года долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <...>,литер 1, в одностороннем порядке, без уведомления истца, как участника долевого строительства демонтирован балкон, что повлекло за собой уменьшение общей площади квартиры.

Таким образом, судом достоверно установлено, что права истца были нарушены действиями ответчика в связи с просрочкой передачи ей объекта долевого строительства. Срок просрочки составил 400 дней.

Из материалов дела усматривается, что истица на письмо о переносе сроков окончания строительства ответила отказом, что подтверждается ее претензией.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки исполнения обязательств и просрочка составила 400 дней, суд обоснованно применил к ответчику штрафные санкции, взыскав неустойку, снизив ее размер с учетом требований ст. 333 ГК РФ, штраф, а также компенсацию морального вреда.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части I настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора.

Таким образом, требования истца об уменьшении цены договора долевого участия в строительстве жилого дома удовлетворены обоснованно.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с суммой, взысканной судом первой инстанции, поскольку судом не учтено, согласно п. 1.1. договора, заключенного застройщиком и дольщиком, к лоджии площадью 2.15 кв.м. применяется понижающий коэффициент 0,5.

ООО ГарантСтрой Комплекс» представило односторонний Акт сверки взаиморасчетов по Договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома, согласно которого фактическая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,5 уменьшилась на 1,48 кв.м.

Из материалов дела следует, что стоимость квадратного метра на момент заключения договора составляла 33 000 руб.

Таким образом, сумма соразмерного уменьшения цены договора составляет 48 840 руб. Аналогичная сумма содержится и в одностороннем акте сверки, имеющемся в материалах дела.

С учетом указанного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сумма штрафа составит 31920 рублей, а всего подлежит взысканию с ООО «ГарантСтройКомплекс» в пользу Мониной Н.В. (48840 рублей + 10000 рублей + 5000 рублей + 31920 рублей) 95760 рублей.

В удовлетворении встречных требований судом обоснованно отказано, поскольку согласно п. 5.5 договора сумма штрафа уплачивается дольщиком при расторжении договора по основаниям п. 7.6.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодар от 07 августа 2017 года изменить.

Взыскать с ООО «ГарантСтройКомплекс» в пользу Мониной Натальи Вячеславовны 95760 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: