Решение по делу № 2-2108/2020 ~ М-2141/2020 от 28.08.2020

Дело № 2-2108/2020

УИД 59RS0011-01-2020-004256-81

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Березники 15 октября 2020 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.А.,

при секретаре Шнейдер О.А.,

с участием истца Малышева А.А., его представителей - Гражданкиной О.В., действующей по устному заявлению, адвоката Репиной Е.И., действующей на основании ордера от 15.10.2020,

ответчика Кузнецовой А.А., её представителя Кузьминой Н.С., действующей на основании устного заявления,

ответчика Борнуковой Я.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску Малышева А.А. к Кузнецовой А.А., действующей в своих интересах и в интересах ..... гр.К.У., Кислову В.В., Борнуковой Я.Л. о признании договоров купли-продажи недействительными,

у с т а н о в и л:

истец Малышев А.А. с учетом уточненных исковых требований обратился в суд с иском к Кузнецовой А.А., действующей в своих интересах и в интересах ..... гр.К.У., Кислову В.В., Борнуковой Я.Л. о признании договоров купли-продажи недействительными. В обоснование исковых требований указал, что Малышев А.А., Кузнецова А.А. и гр.К.У. являлись долевыми собственниками квартиры, расположенной по адресу: ..... на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ...... Кузнецова А.А. неоднократно пыталась продать квартиру, но он (истец) не соглашался, поскольку иного жилья у него нет. В начале июля 2020 года ему (Малышеву А.А.) позвонил ответчик Кислов В.В. и сообщил, что приобрел 2/3 доли в спорной квартире. Договор купли-продажи Кислов В.В. ему (истцу) не показывал. Он (Малышев А.А.) обратился к нотариусу за получением копии договора, однако ему было отказано. После чего он (истец) обратился с заявлением в прокуратуру и в органы полиции. Копию договора купли-продажи истец смог получить только в полиции. Отмечает, что с договором купли-продажи не согласен, поскольку о состоявшейся сделке его (Малышева А.А.) никто не уведомлял, кроме того, другой собственник - ..... гр.К.У. осталась без жилья, поскольку ее мать Кузнецова А.А. распорядилась ее долей, тем самым нарушила права ...... Запись в договоре купли-продажи о том, что Кузнецова А.А. получила 600 000 руб. не соответствует действительности, поскольку на счет продавца было перечислено 300 000 руб.

Просит признать недействительными договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ..... от ....., заключенный между Кузнецовой А.А., гр.К.У. и Кисловым В.В.; договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ..... от ....., заключенный между Кисловым В.В. и Борнуковой Я.Л.

    В судебном заседании истец Малышев А.А. на исковых требованиях настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что 2/3 доли в спорной квартире продали без его согласия. Кузнецова А.А. предлагала ему (Малышеву А.А.) продать квартиру, на что он ответил отказом, предлагала выкупить у нее 2/3 доли в квартире в грубой форме, но у него нет денег. Указал, что приобретать спорную долю в квартире он (Малышев А.А.) не намерен.

Представитель истца Гражданкина О.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что Кузнецова А.А. звонила и предлагала Малышеву А.А. продать квартиру, на что Малышев А.А. ответил отказом.

Представитель истца адвокат Репина Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что конкретных предложений о выкупе спорной доли в квартире Кузнецова А.А. Малышеву А.А. не делала. В квартиру никто не приходил, не осматривал, проживать никто не собирался. Телеграммы Малышев А.А. не получал.

Ответчик Кузнецова А.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что предлагала Малышеву А.А. выкупить принадлежащие ей и ее дочери доли в спорной квартире, однако Малышев А.А. отказался.

Представитель Кузнецовой А.А. – Кузьмина Н.С. против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на то, что Кузнецова А.А. и гр.К.У. уведомляли истца о предстоящей продаже 2/3 доли квартиры с предложением купить эти доли путем направления телеграммы. Однако истец уклонился от получения телеграмм. Пояснила, что на счет гр.К.У. за 1/3 доли квартиры были перечислены 300 0000 рублей, Кузнецова А.А. за принадлежащую ей долю квартиры получила наличными денежные средства в размере 300 000 рублей.

Ответчик Борнукова Я.Л. в судебном заседании указала, что с исковыми требованиями не согласна. Пояснила, что квартиру приобретала по фотографиям, её устроил район. Указала, что собирается проживать в спорной квартире.

Ответчик Кислов В.В. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица МТУ № 6 Минсоцразвития Пермского края в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обозрев материал проверки КУСП № от ....., суд пришел к следующему.

В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации. Согласно статье 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принцип свободы договора является одним из наиболее важных гражданско-правовых принципов. Согласно гражданско-правовому смыслу указанной нормы права свобода договора заключается в том, что каждый участник гражданского оборота вправе самостоятельно решать, вступать или не вступать в договорные отношения.

Пунктом статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 158 ГК РФ закреплено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно статье 160 ГК РФ соблюдение письменной формы осуществляется путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Наряду с общими правовыми положениями ГК РФ содержит специальные нормы, регулирующие правоотношения, связанные с совершением сделок с недвижимым имуществом.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из материалов дела, на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ..... собственниками квартиры по адресу: ..... являлись Малышев А.А., Кузнецова А.А., гр.К.У. по 1/3 доле каждый (л.д. 7).

..... между Кузнецовой А.А., гр.К.У. (продавцы) и Кисловым В.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ..... (л.д. 36-38).

Согласно п. 1 договора купли-продажи от ..... продавцы обязуются передать в собственность покупателя, а покупатель принять и уплатить цену следующего недвижимого имущества: 2/3 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 42,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: .....

В силу п. 2 договора купли-продажи от ..... согласованная цена продаваемых 2/3 долей квартиры сторонами определена в 600 000 руб., уплаченных покупателем продавцам в следующем порядке: 300 000 руб. – переданы наличными денежными средствами до подписания настоящего договора; 300 000 руб. – путем перечисления на счет №, открытый на имя ..... гр.К.У. в ПАО «Сбербанк России» до подписания настоящего договора.

Из п. 5 договора купли-продажи от ..... следует, что собственником 1/3 доли квартиры является Малышев А.А., которому ..... было направлено извещение о намерении продать 2/3 доли в квартире по адресу: ...... Извещения адресатом не получены, намерений купить данные доли от сособственника не поступило.

Согласно п. 7 договора от ..... на продажу принадлежащей ..... гр.К.У. 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ....., получено разрешение органа опеки и попечительства в соответствии с приказом № от ..... МТУ № 6 Минсоцразвития Пермского края, разрешающим продажу квартиры, с условием перечисления денежных средств, вырученных от продажи 1/3 доли квартиры, на счет ......

Договор купли-продажи от ..... удостоверен гр.Х.В., временно исполняющим обязанности нотариуса Березниковского нотариального округа гр.М.В., зарегистрирован в реестре №-н/59-2020-2-979.

..... между Кисловым В.В. (продавец) и Борнуковой Я.Л. (покупатель) был заключен договора купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ..... (л.д. 31-32).

Согласно п. 1 договора купли-продажи от ..... продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и уплатить цену следующего недвижимого имущества: 2/3 доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 42,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: .....26.

В силу п. 2 договора купли-продажи от ..... согласованная цена продаваемых 2/3 долей квартиры сторонами определена в 610 000 руб., уплаченных покупателем продавцу путем перечисления денежных средств на счет, открытый на имя Кислова В.В. до подписания настоящего договора.

Из п. 5 договора купли-продажи от ..... следует, что собственником 1/3 доли квартиры является Малышев А.А., которому ..... было направлено извещение о намерении продать 2/3 доли в квартире по адресу: ..... Извещение адресатом получено, намерений купить данные доли от сособственника не поступило.

Договор купли-продажи от ..... удостоверен нотариусом Березниковского нотариального округа гр.М.В., зарегистрирован в реестре №-н/59-2020-5-283.

В ходе судебного заседания установлено, что договоры купли-продажи от ..... и от ..... заключены в нотариальной форме, содержат подписи сторон. Из текста договоров следует, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям сделки, именно на тех условиях, которые изложены в договоре, что подтверждается подписями покупателя и продавца.

Обращаясь с исковым заявлением о признании сделок купли-продажи недействительными, Малышев А.А. ссылается на то, что в нарушение ст. 250 ГК РФ не был уведомлен о продаже доли Кузнецовой А.А. и гр.К.У.

В силу положений пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 названного Кодекса.

Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В ходе судебного заседания установлено, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ Кузнецовой А.А., гр.К.У., действующей с согласия матери Кузнецовой А.А., ..... в адрес Малышева А.А. направлялись телеграммы, в которых Малышеву А.А. предлагалось воспользоваться преимущественным правом покупки долей в спорной квартире в общей сумме 600 000 руб. Малышеву А.А. было предложено сообщить свое решение в течение одного месяца (л.д. 59-60).

Согласно сообщениям электромеханика Г. от ..... телеграммы по адресу доставлены не были, адресат за телеграммами не является (л.д. 62).

По истечении установленных в уведомлении сроков, ..... между Кисловым В.В. и Кузнецовой А.А., гр.К.У. был заключен договор купли-продажи 2/3 доли спорной квартиры и удостоверен нотариусом.

..... Кисловым В.В. в адрес Малышева А.А. направлялась телеграмма, в которой Малышеву А.А. предлагалось воспользоваться преимущественным правом покупки 2/3 долей в спорной квартире в общей сумме 600 000 руб. Малышеву А.А. было предложено сообщить свое решение в течение одного месяца.

Согласно сообщению электромеханика Негановой от ..... телеграмма вручена Малышеву А.А. лично ......

По истечении установленных в уведомлении сроков, ..... между Кисловым В.В. и Борнуковой Я.Л. был заключен договор купли-продажи 2/3 доли спорной квартиры и удостоверен нотариусом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки продаваемой доли, от которого Малышев А.А. отказался, соблюдены. Договор купли-продажи сторонами данного договора исполнен, право долевой собственности на указанный объект перешло сначала к Кислову В.В., а впоследствии к Борнуковой Я.Л. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке регистрирующим органом.

Ответчики исполнили возложенную на них законодательством обязанность по извещению участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены.

То обстоятельство, что истец не получил уведомления Кузнецовой А.А., гр.К.У., действующей с разрешения матери Кузнецовой А.А., о продаже 2/3 доли и предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцами положений ст. 250 ГК РФ, поскольку Кузнецовой А.А. были предприняты все зависящие от нее меры для извещения сособственника о предстоящей продаже долевого имущества. Законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, не возлагается.

Учитывая, что извещение о продаже 2/3 доли было направлено по адресу проживания истца, суд приходит к выводу о том, что оснований для утверждения о ненадлежащем исполнении Кузнецовой А.А. обязанности, предусмотренной положениями п. 2 ст. 250 ГК РФ, не имеется, данную обязанность она исполнила добросовестно.

Кроме того, совершение сделки с нарушением положений ст. 250 ГК РФ не является основанием для признания ее недействительной, поскольку закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по такой сделке, что также соответствует позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года указано, что по буквальному смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением. Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска.

Учитывая изложенное, доводы истца об отсутствии денежных средств для выкупа доли в праве общей долевой собственности, не имеют правового значения при разрешении настоящего спора о признании договоров купли-продажи недействительными.

Утверждение истца о том, что запись в договоре купли-продажи о том, что Кузнецова А.А. получила 600 000 руб. не соответствует действительности, поскольку на счет продавца было перечислено 300 000 руб., является голословным. Доказательств обратного суду не представлено.

Доводы истца о нарушении прав ..... гр.К.У. при продаже 1/3 доли в квартире, являются несостоятельными. Как следует из материалов дела, на отчуждение 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ....., дано разрешение МТУ № 6 Минсоцразвития Пермского края №1129 от ..... (л.д. 29). Кроме того, Кузнецовой А.А. дано нотариальное обязательство № № от ..... об оформлении 1/3 доли в праве собственности на жилой дом и 1/3 долю в праве собственности на земельный участок в собственность дочери Кузнецовой У.А.(л.д. 61).

Таким образом, права ..... гр.К.У. при совершении сделки купли-продажи от ..... нарушены не были.

Материалами дела также подтверждено, что оспариваемые договоры купли-продажи повлекли для сторон договоров именно те правовые последствия, которые возникают при заключении договоров купли-продажи и оснований для признания сделок недействительными в ходе судебного заседания не установлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании договоров купли-продажи от ....., от ..... 2/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....., ничтожными и применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

    исковые требования Малышева А.А. к Кузнецовой А.А., действующей в своих интересах и в интересах ..... гр.К.У., Кислову В.В., Борнукова Я.Л. Яне Борнукова Я.Л. о признании договоров купли-продажи недействительными оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме (20.10.2020).

    Судья                     (подпись)            Е.А. Петрова

Копия верна. Судья