Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3485/2017 ~ М-2476/2017 от 22.03.2017

Дело № 2-3485/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 августа 2017 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Барковской А.Г.,

С участием представителя истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску – Гип А.П., представителя ответчиков по первоначальному иску истцов по встречному иску – Окуньковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петраковской О. Н. к Котельниковой Н. В., Котельникову Ю. А. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, встречному иску Котельниковой Н. В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Котельникова Ю. А. о признании сделки по предварительному договору купли-продажи недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Петраковская О.Н. обратилась в Благовещенский городской суд с настоящим исковым заявлением. Как следует из изложенных в иске обстоятельств, 28 мая 2016 года между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Согласно п. 1.1 данного договора, продавец обязуется продать, а покупатель купить и оплатить в сроки, установленные настоящим договором, путем заключения основного договора купли-продажи квартиры, на условиях, предусмотренных настоящим договором, квартиру, расположенную по адресу: ***. Пунктом 2.1 договора установлено, что стоимость квартиры составляет 700 000 рублей. В пункте 3.1 договора указано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 150 рабочих дней с момента подписания настоящего договора. Дополнительным соглашением от 10 сентября 2016 года стороны договорились об изменении порядка оплаты по данному договору – оплата квартиры осуществляется следующим образом: 50 000 рублей – покупатель передал продавцу в качестве задатка, при подписании настоящего договора; 30 000 рублей – передано продавцу 10 сентября 2016 года в счет оплаты данного договора; 620 000 рублей – при заключении основного договора купли-продажи квартиры, из которых часть будет передана, как за счет собственных денежных средств, так и за счет иных источников покупателя (п. 2.2). Кроме того, в дополнительном соглашении указано, что увеличиваются сроки подписания основного договора, установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 180 рабочих дней с момента подписания настоящего договора, то есть с 28 мая 2016 года. Таким образом, в качестве задатка ответчику были переданы денежные средства в размере 80 000 рублей. Дата подписания основного договора устанавливалась 16 февраля 2017 года. На момента подписания предварительного договора стороны осознавали и принимали во внимание то обстоятельство, что на момент подписания предварительного договора указанная квартира была в муниципальной собственности г. Благовещенска. Кроме того, одним из собственников данной квартиры является несовершеннолетний. Между тем, до настоящего времени основной договор между сторонами не заключен. Более того, со стороны ответчика было высказано нежелание заключать основной договор, в связи с изменившимися обстоятельствами, что по ее мнению является обстоятельствами непреодолимой силы. В целях заключения основного договора в адрес ответчика дважды было направлено уведомление о необходимости заключения основного договора, которое последней оставлено без удовлетворения.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит обязать Котельникову Н.В. обратиться в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда по данному делу в законную силу в орган опеки и попечительства г. Благовещенска с целью получения согласия на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему сыну – Котельникову Ю.А., представленного в виде доли в праве общей долевой собственности, равной ? в квартире, расположенной по адресу: ***; понудить Котельникову Н.В. в течении 15 календарных дней со дня получения согласия органа и попечительства г. Благовещенска на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему сыну – Котельникову Ю.А., представленного в виде доли в праве общей долевой собственности, равной ? в квартире, расположенной по адресу: *** обратиться в Управление Росреестра по Амурской области с целью подписания, заключения и последующей регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** с обязательным соблюдением прав и законных интересов ее несовершеннолетнего ребенка – Котельникова Ю.А., в порядке предусмотренном законодательством в отношении прав несовершеннолетних граждан, по выбору органа опеки и попечительства.

Котельникова Н.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Котельникова Ю.А. обратилась с встречным исковым заявлением к Петраковской Н.В. о признании сделки по предварительному договору купли-продажи недействительной, в обоснование указав, что на момент подписания договора и дополнительного соглашения спорная квартира не принадлежала ей на праве собственности, она владела ей на основании договора социального найма. Учитывая, что собственниками спорной квартиры они с сыном стали только 29 ноября 2016 года, считает, что договор, который был заключен 28 мая 2016 года является недействительным, поскольку в отношении данного имущества ни она, ни ее несовершеннолетний ребенок, не имели прав распоряжения.

На основании изложенного, с учетом уточнения встречных исковых требований, просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 28 мая 2016 года, заключенный между Котельниковой Н.В., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына Котельникова Ю.А. и Петраковской О.Н. недействительным; обязать Петраковскую О.Н. в течении 15 календарных дней со дня вступления решения суда по данному делу в законную силу передать любым доступным способом Котельниковой Н.В. данные о банковских реквизитах Петраковской О.Н., для получения от Котельниковой Н.В. 80 000 рублей.

В судебное заседание не явились извещенные о месте и времени его проведения истец по первоначальному иску ответчик по встречному иску Петраковская О.Н., ответчики по первоначальному иску истцы по встречному иску Котельникова Н.В., действующая в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей Котельникова Ю.А., Джеболда Р.Е., представители третьих лиц КУИМО г. Благовещенска, Отдела Опеки и охраны здоровья Администрации г. Благовещенска, Управления Росреестра по Амурской области, истец по первоначальному иску ответчик по встречному иску Петраковская О.Н., ответчики по первоначальному иску истцы по встречному иску Котельникова Н.В., Котельников Ю.А. обеспечили явку своих представителей, представитель Отдела Опеки и охраны здоровья Администрации г. Благовещенска просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Руководствуясь ст. 167 ГК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску на исковых требованиях первоначального искового заявления, с учетом их уточнения настаивал, пояснил об обстоятельствах изложенных в иске, просил требования первоначального искового заявления, с учетом их уточнения удовлетворить в полном объеме, во встречных требованиях просил отказать, поддержал доводы изложенные в письменном отзыве на встречное исковое заявление, из которого следует, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 28 мая 2016 года не является сделкой с недвижимостью, подразумевающей под собой отчуждение недвижимости в момент подписания и заключения договора. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу непосредственного самого объекта недвижимого имущества. В связи с чем, полагает, что нельзя считать данный договор оспоримым.

Представитель ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску на требованиях встречного искового заявления, с учетом их уточнения настаивала, просила требования, с учетом их уточнения удовлетворить в полном объеме, в требованиях первоначального иска просила отказать в полном объеме, пояснила об обстоятельствах изложенных во встречном исковом заявлении, поддержала доводы, изложенные в выражениях на первоначальное исковое заявление, которые сводятся к следующему. 28 мая 2016 года был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, в которой ранее проживал отец Котельниковой Н.В., помимо него в данной квартире были зарегистрированы Котельникова Н.В. и ее несовершеннолетний сын Котельников Ю.А. Однако, по данному адресу Котельникова Н.В. не проживала с 2014 года. 24 января 2016 года умер отец Котельниковой Н.В., в связи с чем спорная квартира была сдана в аренду Свидетель1 Предложение заключить основной договор купли-продажи от Петраковской О.Н. Котельникова Н.В. не получала, поскольку уведомление было направлено по адресу: ***, по которому последняя не проживала. Доказательств обращения Петраковской О.Н. к Котельниковой Н.В., как к продавцу с требованием заключить основной договор, с приложением проекта договора, суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не предоставлено. Кроме того, для осуществления сделки по отчуждению недвижимого имущества необходимо разрешение органа опеки и попечительства, согласно которому продажа данной квартиры возможна только при одновременной покупке другого жилья с указанием адреса для несовершеннолетнего. Такое разрешение в органе опеки и попечительства оформлено не было. От продажи квартиры № *** по ул. *** в г. Благовещенске Котельникова Н.В. планировала приобрести ? доли квартиры № *** по ул. *** в г. Свободном, однако покупка ? доли квартиры № *** по ул. *** в г. Свободном в настоящее время невозможна, поскольку продавец больше не желает ее продавать. С января 2017 года Котельникова Н.В. с двумя своими несовершеннолетними детьми проживает по адресу: ***, другого жилья в собственности у них не имеется.

Из правовой позиции представителя Отдела Опеки и охраны здоровья Администрации г. Благовещенска следует, что Управление образования администрации г. Благовещенска исковые требования Петраковской О.Н. не поддерживает, полагает, что удовлетворение заявленных Петраковской О.Н. требований противоречит интересам несовершеннолетнего Котельникова Ю.А.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу пункта 4, 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса (пункт 5).

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что 28 мая 2016 года между ответчиками Котельниковой Н.В., Котельниковым Ю.А., в интересах которого действовал законный представитель Котельникова Н.В., как продавцом и Петраковской О.Н., как покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязуются не позднее 150 рабочих дней с момента подписания настоящего договора заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры № ***, расположенной по адресу: ***. Стоимость квартиры оценивается сторонами в 700 000 рублей, оплата которой осуществляется следующим образом: 50 000 рублей – покупатель передал продавцу в качестве задатка, при подписании настоящего договора, 650 000 рублей – при заключении основного договора купли-продажи квартиры, из которых часть будет передана, как за счет собственных денежных средств, так и за счет иных источников покупателя.

Согласно дополнительного соглашения от 10 сентября 2016 года к предварительному договору купли-продажи квартиры от 28 мая 2016 года, стороны договорились, что п. 2.2 предварительного договора следует читать в следующей редакции: «2.2. Оплата квартиры осуществляется следующим образом: 50 000 рублей – покупатель передал продавцу в качестве задатка, при подписании настоящего договора; 30 000 рублей – передано продавцу 10 сентября 2016 года в счет оплаты данного договора; 620 000 рублей – при заключении основного договора купли-продажи квартиры, из которых часть будет передана, как за счет собственных денежных средств, так и за счет иных источников покупателя. Пункт 3.1 предварительного договора следует читать в следующей редакции: «3.1. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 180 рабочих дней с момента подписания настоящего договора. В остальном, положения предварительного договора, по соглашению сторон, остаются в прежней редакции. В качестве обеспечения своих обязательств по покупке квартиры покупатель уплатила продавцу задаток в размере 80 000 рублей, что подтверждается расписками от 28 мая 2016 года и от 10 сентября 2016 года.

В ходе судебного разбирательства, по ходатайству истца в качестве свидетеля была допрошена Свидетель2, которая пояснила, что она является сестрой Петраковской О.Н., в феврале 2016 года, от ее знакомой, Альбрехт О.Н. ей стало известно, что одноклассница Альбрехт О.Н. – Котельникова Н.В. имеет намеренье продать квартиру, в связи с чем она (свидетель) созвонилась с Котельниковой Н.В. и договорилась о встрече. После разговора с Котельниковой Н.В., когда они решили купить данную квартиру выяснилось, что Котельникова Н.В. пользуется спорным жилым помещением на условиях договора социального найма, кроме того выяснилось, что у Котельниковой Н.В. на иждивении находится двое несовершеннолетних детей. В декабре 2016 года, когда Петраковская О.Н. обратилась к Котельниковой Н.В. с предложением заключить основной договор купли-продажи, от последней последовал отказ.

Кроме того, по ходатайству представителя ответчика, в качестве свидетеля была допрошена Свидетель1, которая пояснила, что она проживала в спорной квартире в период с декабря 2016 года по начало января 2017 года, по договору найма. Съехала по просьбе Котельниковой Н.В., поскольку последней негде было жить. В период проживания в спорном жилом помещении, она неоднократно проверяла почтовый ящик, писем не было, только квитанции по оплате коммунальных платежей.

Оснований сомневаться в показаниях свидетелей, предупрежденных по ст. 307, 308 УК РФ, у суда не имеется.

Из материалов дела следует, что в целях заключения основного договора купли-продажи спорной квартира, Петраковской О.Н. в адрес Котельниковой Н.В. дважды направлялись уведомления о необходимости заключения основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.

При этом довод ответчицы о том, что фактически уведомление Петраковской О.Н. заключении основного договора купли-продажи она не получала, поскольку по указанному в уведомлении адресу не проживала, подлежит отклонению, поскольку данные уведомления были направлены истцом ответчице по адресу ее регистрации, указанном в предварительном договоре купли-продажи квартиры, а доказательств предоставления Петраковской О.Н. сведений о перемене места жительства Котельниковой Н.В. не представлено, кроме того, не проживая по адресу регистрации, ответчик несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений. Вместе с тем, данных о том, что Котельникова Н.В. злоупотребляла правом, то есть уклонялась от получения предложения о заключении основного договора или иным способом препятствовала исполнению достигнутого сторонами соглашения, материалы дела не содержат, доказательств обратного в силу ст. 56 ГПК РФ стороной истца не предоставлено.

Между тем, из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что на момент заключения предварительного договора (28 мая 2016 года) ответчик не имела права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку являлась нанимателем однокомнатной квартиры по адресу: ***, и на регистрационном учете в спорной квартире состоял ее несовершеннолетний сын Котельников Ю.А.

По договору № *** от 06 октября 2016 года на безвозмездную передачу квартиры (дома) в собственность – квартира № ***, расположенная по адресу: ***, была передана общую долевую собственность Котельникова Ю.А. и Котельниковой Н.В, с правом по 1/2 каждому, государственная регистрация его права собственности на объект произведена 29 ноября 2016 года.

Как следует из п. 1 и п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что на момент заключения предварительного договора ответчик правом единолично распоряжаться жилым помещением по адресу: *** не обладала, так как не являлась собственником данного имущества; спорной квартирой Котельникова Н.В. пользовалась на основании типового договора социального найма жилого помещения № *** от 06 октября 2016 года, квартира находилась в муниципальной собственности, условий о том, что основной договор будет заключен после оформления жилого помещения в собственность продавца предварительный договор не содержит, право собственности ответчиков на спорный объект недвижимости возникло после передачи им квартиры в собственность в порядке приватизации по договору № *** от 06 октября 2016 года и зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН 29 ноября 2016 года, суд приходит к выводу об отказе Петраковской О.Н. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку условия предварительного договора противоречат положениям ст.ст. 209, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд также учитывает, что истец не лишена права требовать от ответчика возврата полученных ею от истца сумм по незаключенной сделке.

Рассматривая требования встречного искового заявления, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пп. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Как ранее установлено судом, 28 мая 2016 года между Котельниковой Н.В., Котельниковым Ю.А., в интересах которого действовал законный представитель Котельникова Н.В., как продавцом и Петраковской О.Н., как покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Котельникова Н.В. и Котельников Ю.А., в интересах которого действовал законный представитель Котельникова Н.В., имеют намерение продать принадлежащую им квартиру № ***, расположенную по адресу: ***, в связи с чем стороны обязуются до 14 февраля 2017 года заключить договор купли-продажи указанного жилого помещения. Петраковская О.Н. выдала Котельниковой Н.В. 80 000 рублей, в качестве задатка в счет причитающихся платежей по предстоящему договору. На дату заключения предварительного договора жилое помещение являлось муниципальной собственностью. По договору № *** от 06 октября 2016 года на безвозмездную передачу квартиры (дома) в собственность – квартира № ***, расположенная по адресу: ***, была передана общую долевую собственность Котельникова Ю.А. и Котельниковой Н.В, с правом по 1/2 каждому, государственная регистрация его права собственности на объект произведена 29 ноября 2016 года.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в удовлетворении требований первоначального искового заявления Петраковской О.Н. было отказано, поскольку на момент заключения между Котельниковой Н.В., Котельниковым Ю.А., в интересах которого действовал законный представитель Котельникова Н.В., как продавцом и Петраковской О.Н., как покупателем предварительного договора купли-продажи квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, названное жилое помещение находилось в муниципальной собственности, Котельникова Н.В., Котельлников Ю.А. не являлись ее собственниками, занимаемая ими квартира по договору социального найма не могла являться объектом купли-продажи, в связи, суд приходит к выводу, что условия названного предварительного договора противоречат положениям ст. ст. 209 ГК РФ, а сделка по предварительному договору от 28 мая 2016 года является недействительной (ничтожной).

Таким образом, требования встречного искового заявления о признать недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 28 мая 2016 года между Котельниковой Н. В., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына Котельникова Ю. А. и Петриковской О. Н. обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ч. 2 ст. 166 ГК РФ, суд полагает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки по предварительному договору купли-продажи от 28 мая 2016 года, в том числе, возложив обязанность на Котельникову Н.В. возвратить Петраковской О.Н. денежные средства, полученные по предварительному договору от 28 мая 2016 года в размере 80 000 рублей, а так же, возложить обязанность на Петраковскую О.Н. в течение 15 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда сообщить любым доступным способом Котельниковой Н.В. данные о банковских реквизитах для возврата денежных средств, полученных по недействительной сделке в размере 80 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Петраковской О. Н. к Котельниковой Н. В., Котельникову Ю. А. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи – отказать.

Встречные исковые требования Котельниковой Н. В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Котельникова Ю. А. о признании сделки по предварительному договору купли-продажи недействительной – удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры заключенный 28 мая 2016 года между Котельниковой Н. В., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына Котельникова Ю. А. и Петриковской О. Н..

Котельниковой Н. В. возвратить Петраковской О. Н. денежные средства, полученные по предварительному договору от 28 мая 2016 года в размере 80 000 рублей.

Обязать Петраковскую О. Н. в течение 15 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда сообщить любым доступным способом Котельниковой Н. В. данные о банковских реквизитах для возврата денежных средств, полученных по недействительной сделке в размере 80 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме составлено 28 августа 2017 года.