Решения по делу № 2-1857/2012 ~ М-1329/2012 от 05.04.2012

Дело № 2-1857/2012                                                          18 июля 2012 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской федерации

Ломоносовский районный суда г. Архангельска в составе

Председательствующего судьи Зыкина Н.Д.,

при секретаре Белозеровой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску Семенченко А.А., Плахина М.А., Тышовой О.В., Ватутиной Л.П., Голубевой Л.Н., Ливенцова М.А., Осташева А.С., Шалашова Г.К., Пепенцевой Н.В., Бурмистрова В.В. к Бурмину Р.В., Владимирову И.А., товариществу собственников жилья «Старый город - 1» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Семенченко А.А., Плахин М.А., Тышова О.В., Ватутина Л.П., Голубева Л.Н., Ливенцов М.А., Осташев А.С., Шалашов Г.К., Пепенцева Н.В., Бурмистров В.В. обратились в суд с иском к Бурмину Р.В., ТСЖ «Старый город - 1» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве от <Дата>. В обоснование заявленных требований указали, что по договорам долевого участия в строительстве ими были в <Дата> приобретены квартиры в доме ... в г. Архангельске. Также по указанным договорам ими было приобретено на праве общей долевой собственности общее имущество дома. Как следует из положительного сводного экспертного заключения <№> от <Дата> проекта на строительство дома и разрешения на его ввод в эксплуатацию от <Дата>, дом, в котором расположены квартиры истцов, является девятиэтажным с теплым чердаком, который является техническим этажом. Вместе с тем, на помещение технического этажа указанного дома зарегистрирован договор долевого участия в строительстве, объектом которого является нежилое помещение на десятом этаже дома. Дольщик указанного нежилого помещения Бурмин Р.В. установил железные двери, ограничив доступ собственников и управляющей компании к инженерным сетям дома, и произвел реконструкцию помещения технического этажа дома. Полагают, что данными действиями ответчики создают угрозу нормальному функционированию инженерных систем и нарушают права собственников на общее имущество входящего в состав многоквартирного дома технического этажа, изменив его назначение. Просят признать недействительным договор долевого участия в строительстве, заключенный между Бурминым Р.В. и ТСЖ «Старый город - 1».

Поскольку по договору уступки права требования от <Дата> Бурминым Р.В. все права по договору долевого участия переданы Владимирову И.А., определением суда от 27.06.2012 года соответчиком по делу привлечен Владимиров И.А. (л.д.192).

В судебном заседании истец Семенченко А.А. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что о существовании заключенного <Дата> Бурминым Р.В. с застройщиком ТСЖ «Старый город-1» договора долевого участия в строительстве нежилого помещения на техническом этаже дома истцы узнали из выданной ему <Дата> выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представитель ответчика ТСЖ «Старый город-1» Яковлев А.С., действующий на основании доверенности от <Дата>, с требованиями истцов не согласился в полном объеме. В обоснование указывает на то, что изменение проекта строительства жилого дома в <Дата> в части трех встроенных нежилых помещений на техническом этаже дома (над 9 этажом), предназначенных для использования в целях досуга (тренажерные залы, кружковые комнаты и т.п.) произведены по заявке застройщика ТСЖ «Старый город-1» проектировщиком ООО «АриКон и Ко», которым дано разъяснение о том, что внесенные в проект строительства дома изменения не оказывают влияния на безопасность объекта капитального строительства и поэтому прохождение повторной государственной экспертизы и разрешения на строительство не требуется. По указанным основаниям данные изменения были утверждены застройщиком и <Дата> между Бурминым Р.В. и ТСЖ «Старый город-1» был заключен договор <№> долевого участия в строительстве нежилого помещения <№>, расположенного на техническом этаже дома, площадью ... кв.м. При этом, в соответствие с договором, застройщик обязан к установке входных дверных блоков в нежилое помещение <№> с лестничной площадки. Полагает, что каких-либо нарушений прав других дольщиков и собственников квартир в указанном доме стороной застройщика не допущено.

Представитель ответчика Владимирова И.А. по доверенности от <Дата> Фомин А.Н. в судебном заседании с требованиями истцов не согласился в полном объеме. В обоснование сослался на то, что сам факт регистрации договора <№> от <Дата> долевого участия в строительстве нежилого помещения, заключенный Бурминым Р.В. с застройщиком ТСЖ «Старый город-1», а в последующем и договора от <Дата> уступки права требования (цессии) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО, свидетельствует, что все предусмотренные законодательством требования для их заключения были сторонами выполнены и оспариваемый договор нельзя признать ничтожным.

Представитель третьего лица мэрии г.Архангельска Бровкин В.А., действующий на основании доверенности от <Дата>, в судебном заседании требования истцов поддержал в полном объеме. В обоснование указал на то, что застройщику ТСЖ «Старый город-1» мэрией г. Архангельска <Дата> было выдано разрешение, в соответствие с прошедшей экспертизу проектной документацией, на строительство указанного девятиэтажного жилого дома с техническим этажом без каких-либо встроенных на нем нежилых помещений. <Дата> мэрией г. Архангельска застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу ... также без указания на наличие на техническом этаже дома нежилых помещений. Поскольку технический этаж является общим имуществом дома, а оспариваемым договором долевого участия в строительстве нежилого помещения на техническом этаже дома изменено назначение указанного общего имущества, считает данную сделку недействительной, нарушающей права собственников квартир дома на пользование общедомовым имуществом.

Истцы Плахин М.А., Тышова О.В., Ватутина Л.П., Голубева Л.Н., Осташев А.С., Шалашов Г.К., Пепенцева Н.В., Бурмистров В.В., Ливенцов М.А., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, направили заявления с просьбой провести судебное заседание без их участия.

Ответчики Бурмин Р.В и Владимиров И.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

По определению суда в соответствие с п.3 ст.167 ГПК РФ дело рассматривается при данной явке.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства прав собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее-Закон).

Согласно ст.4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст.ст.12,56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. При этом, каждая сторона должна доказать те обстоятельства. на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что на основании положительного экспертного заключения проектной документации, мэрией г. Архангельска <Дата> было выдано застройщику ТСЖ «Старый город-1» разрешение на строительство девятиэтажного жилого дома с техническим этажом без каких-либо встроенных нежилых помещений (л.д.7-12). <Дата> мэрией г. Архангельска застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного девятиэтажного жилого дома (первая очередь), расположенного по адресу ... также без указания на наличие на техническом этаже дома каких-либо встроенных нежилых помещений (л.д.13-15).

Вместе с тем, судом установлено, что <Дата> между Бурминым Р.В. и застройщиком ТСЖ «Старый город-1» заключен договор <№> долевого участия в строительстве нежилого помещения <№>, расположенного на техническом этаже (с лестничной клетки направо) девятиэтажного жилого дома по адресу ..., площадью ... кв.м. (л.д.184-188).

Из вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Архангельска от 18.04.2012 года следует, что Бурмину Р.В. отказано в понуждении застройщика ТСЖ «Старый город-1» к передаче в его собственность нежилого помещения <№>, расположенного на техническом этаже девятиэтажного жилого дома по ..., площадью ... кв.м. по основаниям того, что разрешением на строительство, проектной документацией строительство нежилых помещений в доме не предусматривалось, а разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости с нежилыми помещениями отсутствует.

Установлено также, что истцы являются собственниками квартир в доме ..., полученных ими в <Дата> на основании заключенных с застройщиком договоров долевого участия в строительстве жилых помещений в указанном доме (л.д.22-31).

Согласно п.1 ст.1 и п.1.1 ст. 9 Закона участник долевого строительства наделен правом оспаривания заключенных договоров долевого участия в судебном порядке в случае изменения назначения общего имущества, входящего в состав строящегося многоквартирного дома, на которое участник долевого строительства имеет право общей долевой собственности в силу закона.

Аналогичные нормы прав собственника на общедомовое имущество, в том числе на технический этаж, закреплены в ст.36 Жилищного кодекса РФ (далее-ЖК РФ) и ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

При этом, в силу ст.301 ГК РФ и п.1.1 ст.9 Закона собственники имущества вправе оспаривать недействительность сделки, во исполнение которой передано общедомовое имущество помимо их воли.

Таким образом, суд полагает признать заключенныйзастройщиком ТСЖ «Старый город-1» с Бурминым Р.В. <Дата> договор <№> долевого участия в строительстве нежилого помещения <№>, расположенного на техническом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу ..., площадью ... кв.м. оспоримой сделкой (п.1 ст.166 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Поскольку из представленных в материалы дела Свидетельств о государственной регистрации права, истцы являютсясобственниками квартир в ... и в силу п.5 ст.16 Закона, а также норм ст.36 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ им принадлежит право на общедомовое имущество в указанном доме, суд полагает признать их надлежащими истцами по данному делу.

В силу ст.ст.9,12 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Защита гражданских прав допускается, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Согласно правил, установленных ст.ст.301, 302 ГК РФ, стороной истцов, путем регистрации собственности на квартиры в указанном доме в Едином государственном реестре прав, доказано и наличие у них права на входящий в общедомовое имущество технический этаж дома (теплый чердак) (л.д.22-31).

В то же время, из договора долевого участия в строительстве нежилого помещения от <Дата> следует, что одним из оснований его заключения являлось наличие разрешения на строительство <№> от <Дата> (п.1.3.1 договора).

Однако, как в экспертном заключении <№> от <Дата>, на основании которого выдано указанное разрешение, так и в самом разрешении <№> от <Дата>, не содержится данных о размещении на техническом этаже (теплом чердаке) строящегося дома каких-либо нежилых помещений.

При таких обстоятельствах Бурмин Р.В., как приобретатель имущества, должен был усомниться в праве застройщика на заключение с ним договора участия в долевом строительстве в виде нежилого помещения <№> площадью ... кв.м. на техническом этаже дома и принять все разумные меры для выяснения правомочий застройщика на его отчуждение.

При этом,запись в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) о регистрации договора долевого участия в строительстве спорного нежилого помещения и оплата застройщику денежных средств по договору не являются бесспорным доказательствами добросовестности сторон по данной сделке.

Ссылки представителя застройщика ТСЖ «Старый горд-1» в судебном заседании на то, что незначительные изменения проектной документации в части размещения на техническом этаже дома нежилых помещений, не нарушают каких-либо прав других дольщиков и собственников квартир в указанном доме, как основание к отказу в иске, судом не могут быть приняты, поскольку противоречит действующему законодательству, в частности п.1 ст.1 Закона, так как стороны при установлении цены договоров долевого участия в строительстве, основывались на разрешенном мэрией г. Архангельска проектной документации на строительство, в которой не предполагалось наличие нежилых помещений на техническом этаже дома, и он входил в состав оплачиваемого истцами - дольщиками общедомового имущества.

Доказательств обратного, в силу ст.ст.12.56 ГПК РФ, стороной ответчиков в судебное заседание не представлено.

Исходя из совокупности исследованных в судебном заседании доказательств по делу, суд приходит к выводу о недействительности оспариваемого договора <№> от <Дата> долевого участия в строительстве нежилого помещения <№>, расположенного на техническом этаже дома, площадью ... кв.м.

В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах.

Обязательство по уплате стоимости нежилого помещения в размере ... рублей Бурминым Р.В. исполнены в полном объеме, что подтверждается договором и сторонами в судебном заседании не оспаривается.

Поскольку гражданский оборот допускает уступку права требования по договору к другому лицу, согласно норм ст.382 ГК РФ и ст.11 Закона, Бурминым Р.В. права по договору долевого участия в строительстве <№> от <Дата> были переданы по договору от <Дата> Владимирову И.А. и в соответствии с требованиями п.2 ст. 389 ГК РФ зарегистрированы в установленном порядке (л.д.182-183).

Согласно ст.384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Так как Бурминым Р.В. оплата по уступленному договору была произведена застройщику в размере ... рублей, суд в силу п.2 ст.9 Закона полагает обязать ТСЖ «Старый город-1» в течение десяти рабочих дней со дня вступления в силу решения суда возвратить Владимирову И.А. уплаченные по договору долевого участия в строительстве <№> от <Дата> денежные средства в сумме ...

В силу п.3 ст. ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ) запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также об уступке прав требования по этому договору, в случае его признания судом недействительным, прекращается.

Как следует из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 20 декабря 1994 года в редакции Постановлений Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 25.10.1996 года и № 1 от 15.01.1998 года «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда», моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с невозможностью продолжать активную общественную жизнь, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др.

Истцами Плахиным М.А. и Ливенцовым М.А. к ответчикам заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда в сумме ... рублей (л.д.141-142,143).

Согласно ст.151 ГК РФ моральный вред (физические и нравственные страдания) подлежит возмещению в случае, если он причинен гражданину в результате действий, нарушающих его личные неимущественные права либо посягающих на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях. предусмотренных законом.

Поскольку в силу в силу ст.56 ГПК РФ каких-либо доказательств нарушения со стороны ответчиков их действиями личных неимущественных прав истцов последними в судебное заседание не представлено, а данные спорные правоотношения носят имущественный характер, суд полагает в удовлетворении требований Плахина М.А. и Ливенцова М.А. к ответчикам о взыскании компенсации морального вреда отказать.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ и ст.333.19 Налогового кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку при подаче иска Семенченко А.А. была оплачена госпошлина в сумме ... рублей, суд полагает взыскать данную сумму с ТСЖ «Старый город-1» в пользу Семенченко А.А.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Семенченко А.А., Плахина М.А., Тышовой О.В., Ватутиной Л.П., Голубевой Л.Н., Ливенцова М.А., Осташева А.С., Шалашова Г.К., Пепенцевой Н.В., Бурмистрова В.В. удовлетворить в части.

Признать недействительным заключенный Бурминым Р.В. с товариществом собственников жилья «Старый город-1» и переданный Владимирову И.А. по договору уступки права требования от <Дата> договор <№> от <Дата> долевого участия в строительстве нежилого помещения <№>, расположенного на техническом этаже ....

Обязать Управление Росреестра по Архангельской области и НАО прекратить запись о регистрации договора <№> от <Дата> долевого участия в строительстве нежилого помещения <№>, расположенного на техническом этаже ... и договора уступки права требования по нему от <Дата>.

Обязать товарищество собственников жилья «Старый город-1» в течение десяти рабочих дней со дня вступления в силу решения суда возвратить Владимирову И.А. уплаченные по договору долевого участия в строительстве <№> от <Дата> денежные средства в сумме ...

Взыскать с товарищества собственников жилья «Старый город - 1» в пользу Семенченко А.А. расходы по госпошлине в сумме ...

В удовлетворении требований Плахина М.А. и Ливенцова М.А. к Бурмину Р.В., Владимирову И.А. и товариществу собственников жилья «Старый город - 1» о взыскании компенсации морального вреда, - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 23 июля 2012 года.

Председательствующий                                                                        Н.Д. Зыкин