Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5469/2015 ~ М-4719/2015 от 03.06.2015

Дело № 2-5469/2015 г.

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

30 сентября 2015 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия

в составе:

председательствующего судьи Емельяновой Е.Б.

при секретаре Шмуйло Я.М.

с участием истца Перовой И.В., представителя истца Пучинской С.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Перовой И. В. к ООО «Северо-Западный Финансовый Дом» о понуждении к заключению договора купли-продажи, по искам Перовой И. В. к ООО «Северо-Западный Финансовый Дом», ООО «Капель» о признании сделок недействительными,

установил:

Перова И.В. обратилась в суд с иском к ООО «Северо-Западный Финансовый Дом» об обязании заключить договор купли-продажи, мотивируя требование тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи фундамента незавершенного строительством жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № (или №). В соответствии с условиями предварительного договора, стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи указанного объекта недвижимости. Истец указывает, что условие предварительного договора по внесению первоначального взноса за приобретаемый объект недвижимости в размере <данные изъяты> руб. исполнены в полном объеме. Предварительный договор стороны обязались заключить в течение трех дней с момента передачи продавцу арендодателем земельного участка в аренду на новый срок. Однако как указывает истец, до сегодняшнего дня от ответчика не поступало предложений о заключении основного договора. Кроме этого истице стало известно, что земельный участок в настоящее время выкуплен третьим лицом. В связи с этим Перова И.В. просит обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи фундамента незавершенного строительством жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № (или №), по цене <данные изъяты> руб. в срок, не позднее трех дней с даты вступления в законную силу решения суда.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено ООО «Капель».

Перова И.В. обратилась в суд с иском к ООО «Северо-Западный Дом», ООО «Капель» о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Северо-Западный Дом» и ООО «Капель» был заключен договор купли-продажи фундамента незавершенного строительством жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № (или №), который прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ Перова И.В. считает данный договор недействительным, нарушающим её права, так как ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи на указанный объект недвижимости, в соответствии с условиями предварительного договора, стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи указанного объекта недвижимости. Как указывает истец ДД.ММ.ГГГГ спорный фундамент был фактически разрушен и похищен неизвестными лицами, в связи с чем по данному факту ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено уголовное дело. С целью восстановления объекта недвижимости и исключения его повторного разрушения, истцом был установлен забор и организована круглосуточная охрана объекта. Так же <данные изъяты> произвело ремонт объекта недвижимости в срок ДД.ММ.ГГГГ Как указывает истец, она сразу после заключения предварительного договора купли-продажи фактически владела объектом недвижимости, несла бремя расходов по его содержанию. Истец считает, что со стороны участников сделки имеется злоупотребление правом.

Перова И.В. обратилась в суд с иском к ООО «Северо-Западный Дом», ООО «Капель» о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Северо-Западный Финансовый Дом» и ООО «Капель» заключен договор о передаче (уступки) прав и обязанностей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Истец указывает, что договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является безвозмездным, и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным, т.к. сделка дарения не может заключаться между коммерческими организациями. Кроме этого истец указывает, что не было получено согласие арендодателя на уступку прав, учитывая то обстоятельство, что земельный участок расположен в водоохраной зоне, что также влечет недействительность сделки. Перова И.В. также указывает, что данный договор уступки прав нарушает её права, т.к. между нею и ООО «Северо-Западный Дом» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец принимал на себя обязательство по подаче в Администрацию Петрозаводского городского округа заявления на представление земельного участка на новый срок.

Определениями суда, в соответствии с ч. 4 ст. 151 ГПК РФ, дела были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Истец Перова И.В. и её представитель в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ООО «Северо-Западный Финансовый Дом» в суд не явился, ответчик о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В представленном отзыве ответчик указывает на необоснованность заявленных требований, т.к. предварительный договор не накладывает обременения на имущество, и действующим законодательством не предусмотрено норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже, если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор. Спорное имущество выбыло из владения ООО «Северо-Западный Финансовый Дом», и является собственностью ООО «Капель» Истец не является стороной оспариваемых сделок, не является лицом, имеющим охраняемый интерес в признании сделок недействительными; не обладает правом заявления требований о применении последствий недействительности сделок.

Представитель ООО «Капель» в суд не явился, ответчик о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В представленном отзыве ответчика указывает на необоснованность заявленных требований истцом, указывая на то, что спорное имущество им было приобретено на основании договора купли-продажи, который прошел государственную регистрацию; ООО «Капель» является добросовестным приобретателем, и о факте заключения предварительного договора с Перовой И.В. не было известно; на момент заключения договора купли-продажи имущество не было обременено правами третьих лиц. Право на уступку прав по договору третьему лицу предоставлено ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель Администрации Петрозаводского городского округа в суд не явился, третье лицо о дне рассмотрения дела извещено надлежащим образом. В представленном отзыве указывает на необоснованность требования о признании договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, т.к. данную сделку нельзя признать безвозмездной. Перова И.В., не являясь стороной оспариваемой сделки, и не получая ничего при применении последствий недействительности сделки, не может рассматриваться как заинтересованное лицо. Кроме этого, по смыслу ч.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, на арендатора не возложена обязанность по получению согласия арендатора, при аренде на срок более чем пять лет. Также третье лицо указывает, что с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, ООО «Капель» приобрело в силу прямого указания закона право на использование соответствующей части земельного участка, занятого этим объектом, на условиях договора аренды №, поскольку иной договор аренды в отношении этого земельного участка не заключался.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в суд не явился, третье лицо о дне рассмотрения дела извещено надлежащим образом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. В представленных отзывах третье лицо указывает на отсутствие нарушений прав истца со стороны Управления.

Выслушав объяснения, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из представленных письменных доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Северо-Западный Финансовый Дом»» и Перовой И.В. был заключен предварительный договор купли-продажи фундамента незавершенного строительством жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № (или №), по цене <данные изъяты> руб., с установлением срока заключения основного договора, а именно в течение трех дней с момента передачи продавцу земельного участка на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГ Перовой И.В. в адрес ООО «Северо-Западный Финансовый Дом» было направлено предложение о заключении договора купли-продажи, которое было получено ООО «Северо-Западный Финансовый Дом» ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Северо-Западный Дом» и ООО «Капель» был заключен договор купли-продажи фундамента незавершенного строительством жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № (или №), по цене <данные изъяты> руб., который прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ г.

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплены принципы гражданского законодательства, а именно равенство участников регулируемых им отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с п.п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможность по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательством заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются, положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ.

Согласно ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

По смыслу вышеуказанных правовых норм, в их взаимосвязи следует, что право требования о понуждении к заключению договору отпадает, если индивидуально-определенная вещь передана третьему лицу, имеющему право собственности.

Настаивая на требовании о понуждении к заключению договора купли-продажи спорного имущества, несмотря на его передачу третьему лицу – ООО «Капель», истец указывает на недействительность сделки купли-продажи по мотиву злоупотребления правом, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

В соответствии со ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Назначение субъективного права состоит в предоставлении уполномоченному субъекту, юридически гарантированной возможности удовлетворить свои потребности, не нарушая при этом интересов других лиц, общества и государства.

При осуществлении субъективного права в противоречии с его назначением происходит конфликт между интересами общества и отдельно взятого лица.

Под злоупотреблением правом, по смыслу ст.10 ГК РФ, следует понимать осуществление субъективного права в противоречие с его назначением, т.е. когда субъект поступает вопреки правовой норме, предоставляющей ему соответствующее право; не соотносит своё поведение с интересами общества и государства; не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.

Согласно пункту 1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п.2 ст.168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст.10 ГК РФ, поэтому такая сделка является недействительой в силу ст.10 и ст.168 ГК РФ.

По смыслу приведенных выше норм материального и процессуального права, сделка, совершенная собственником по распоряжению принадлежащим ему имуществом в форме и в порядке, установленными законом, предполагается действительной, а действия сторон добросовестными, если не установлено и не доказано иное.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

В силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Оспариваемая сделка купли-продажи содержит все существенные условия; договор купли-продажи был реально исполнен сторонами сделок (имущество фактически было передано во владение покупателя; покупатель произвел оплату переданного имущества согласно условиям договора).

Суд считает, что в ходе судебного разбирательства стороной истца не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, подтверждающих осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред истцу, а также совершение действий в обход закона.

Суд считает, что ссылка истца на осведомленность сторон оспариваемой сделки об обстоятельствах несения истцом расходов по содержанию спорного объекта недвижимого имущества, в данном случае не указывает на злоупотребление правом, поскольку никакого согласования в установленном законом порядке данных действий с ответчиками не производилось; сторонами предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения не заключалось.

Доводы стороны истца о том, что он имеет приоритет перед ООО «Капель», т.к. с момента заключения предварительного договора купли-продажи, он нёс расходы по охране и восстановлению объекта недвижимости, и в связи с этим объект находился в его владении и пользовании, и у продавца возникла обязанность по передаче в последующем передать объект недвижимости в собственность истца, и данная обязанность возникла до заключения договора купли-продажи с ООО «Капель», суд считает несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, поскольку предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

При этом нормы действующего гражданского законодательства не содержат запрет на совершение собственником действий по распоряжению принадлежащим ему имуществом третьим лицам, при наличии факта заключения предварительного закона, учитывая то, что предварительный договор не накладывает обременение на имущество.

Учитывая установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд считает, что оспариваемая стороной истца сделка купли-продажи, является действительной, соответствующей требованиям закона, и не нарушающей прав истца.

Учитывая, что судом в ходе судебного разбирательства не установлено правовых оснований для признания договора купли-продажи, заключенного между ООО «Северо-Западный Финансовый Дом» и ООО «Капель», недействительным, то в силу указанного обстоятельства требование истца о понуждении к заключению договора купли-продажи, является необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку спорный объект недвижимого имущества выбыл из обладания продавца.

Кроме этого, обязательство, вытекающее из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ прекращено, поскольку ООО «Северо-Западный Финансовый Дом» утратило право на земельный участок в связи с реализацией права собственности в отношении принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.

С учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, не подлежит удовлетворению требование истца о признании недействительным договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, т.к. в данном случае не усматривается нарушений прав истца оспариваемой сделкой.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194,197,198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Перовой И. В. отказать в удовлетворении исковых требований к ООО «Северо-Западный Финансовый Дом» о понуждении к заключению договора купли-продажи, к ООО «Северо-Западный Финансовый Дом», ООО «Капель» о признании сделок недействительными.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд в течение одного месяца.

Судья Е.Б.Емельянова