Решение по делу № 2-79/2012 (2-4498/2011;) ~ М-3985/2011 от 21.09.2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2012 г. г. Улан-Удэ

Дело № 2- 2166/2012

Судья Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Болотова Ж.Т., при секретаре Гусельниковой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием третьих лиц представителя Управления Росреестра по РБ Николаева А.Э. гражданское дело по исковому заявлению Таначева Владимира Павловича к Павловой Таисие Дашиевне, Гуриной Елене Владимировне о признании договора купли - продажи недействительным, исковому заявлению Таначевой Аполинарии Александровны к Павловой Таисие Дашиевне, Гуриной Елене Владимировне, Таначеву Владимиру Павловичу о признании договора купли - продажи недействительным,

У С Т А Н О В И Л А:

Обращаясь в суд, Таначев В.П., Таначева А.А. просят признать договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания (здание столовой, магазина), расположенного по адресу: <адрес> части нежилого здания (производственные мастерские, гараж), расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Таначевым Владимиром Павловичем и Павловой Таисией Дашиевной недействительным.

Истцы Таначев В.П., Таначева А.А. в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Представители истца Таначева В.П. - Урбаева А.Л. и представитель истца Таначевой А.А. - Тубденова О.А. исковые требования поддержали, суду пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между Таначевым В.П., в лице Гуриной Елены Владимировны, действующей на основании доверенности, и Павловой Т.Д. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

Гурина Е.В. от имени Таначева В.П. заключила договор купли-продажи лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Единственная цель, которую преследовали стороны, вывести имущество из собственности Таначева В.П. и получить его себе, поэтому мнимым покупателем является подруга Гуриной Е.В. В соответствии со ст.170 ч. 1 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Кроме того, Гурина обманула Таначева В.П., обещав ему продать базу за <данные изъяты> рублей Николаеву А.Э., получив в результате нотариальную доверенность. Однако продала базу без согласия продавца Павловой Т.Д. за <данные изъяты> рублей. Гурина Е.В. получила задаток от Николаева А.Э. в размере <данные изъяты> рублей. Имея покупателя, готового приобрести базу за <данные изъяты>, вопреки интересам истца она продала ее за <данные изъяты> рублей. Злонамеренное соглашение подтверждается и тем, что база продана по существенно заниженной цене, нежели рыночная стоимость данной недвижимости.

Она переписала базу на Павлову Т.Д., которая являлась ее подругой и няней ее детей. Доказательством злонамеренного соглашения являются и исковые требования Гуриной от ДД.ММ.ГГГГ о признании данного имущества общим имуществом супругов Гуриной Е.В. и Таначева В.В. и о включении его доли в наследственную массу.

Данные обстоятельства подтверждаются и выводами Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ о том, что данная сделка была инициирована Гуриной Е.В. именно с целью увести спорное имущество от притязаний Таначева В.П.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В этой связи просят исковые требования Таначева В.П., Таначевой А.А. удовлетворить.

Представитель истицы Таначевой А.А.- Тубденова О.А. дополнила при этом, что данная сделка является недействительной, вследствие отсутствия ее согласия на продажу недвижимого имущества.

Таначева А.А. состоит в браке с Таначевым В. П. с 1964 г., а вышеуказанное имущество является общей совместной собственностью супругов, т.к. приобретено в период брака. Истица наравне с Таначевым В.П. имеет все права собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Таначева А.А. не давала своего согласия на продажу базы.

Кроме того, считает, что согласие супруга должно быть получено в отношении индивидуально-определенной вещи, а в представленном ответчиком копии согласия не указан срок его действия, предмет сделки, на которую дается согласие.

Таким образом, сделка купли-продажи, заключенная без её нотариально удостоверенного согласия, не соответствует требованиям закона. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. На основании вышеизложенного договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Павловой Т.Д., является недействительным в силу закона.

Представитель истца Таначева В.П. - Урбаева А.Л. исковые требования Таначевой А.А. признала в полном объеме.

Представитель 3 лица Таначевой А.А. - Тубденова О.А. по иску Таначева В.П. исковые требования Таначева В.П. признала в полном объеме.

Ответчики Павлова Т.Д., Гурина Е.В. в судебное заседание не явились, надлежащим образом уведомлены о дне судебного заседания.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика Павловой Т.Д. – Жаров Е.В. возражал против удовлетворения заявленных требований. Суду пояснил, что при совершении сделки при наличии злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной лицо, совершающее сделку от имени одной из сторон в силу отношений представительства, умышленно вступает в сговор с другой стороной и заключает сделку в ущерб интересам той стороны, от имени которой действует. Таким образом, речь идет об умышленном, злонамеренном искажении представителем воли представляемого, основанном на соглашении с другой стороной. Основанием недействительности является несоответствие между волей стороны сделки и волеизъявлением ее представителя, сложившееся в результате злонамеренных действий представителя, вступившего в сговор с другой стороной по сделке.

Такие сделки следует отличать от заключенных представителем в связи с его небрежностью, недостатком опыта или злонамеренными действиями, никак не связанными с другой стороной по сделке. В этом случае сделка не может быть признана недействительной, а потерпевший вправе требовать с представителя возмещения убытков, причиненных неправомерными действиями, если они будут доказаны.

Полагает, что предметом доказывания по данному делу являются в совокупности следующие обстоятельства, что волеизъявление представителя Гуриной Е.В. при совершении сделки не соответствовало воле представляемого Таначева В.П.; об этом несоответствии должна знать Павлова Т.Д.; наличие умысла представителя Гуриной Е.В. и Павловой Т.Д. на заключение сделки в ущерб интересов Таначева. ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и ответчиком Павловой Т.Д. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости.

Гурина Е.В. представляла интересы Таначева на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с указанной доверенностью Таначев В.П. наделил Гурину полномочиями по осуществлению продажи вышеуказанных объектов недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения денежных средств за проданные объекты недвижимости. Сам факт выдачи доверенности подтверждает волеизъявление Истца Таначева В.П. на осуществление сделки по купле-продаже объектов недвижимости.

Павлова Т.Д. во исполнение сделки передала Гуриной Е.В. денежные средства до подписания договора купли-продажи в полном объеме, что подтверждается условиями договора.

В силу действия ч.1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Ни закон, ни доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная Таначевым В.П. на имя Гуриной Е.В., применительно к рассматриваемому случаю не содержат ограничений в вопросе установления размера цены продажи недвижимого имущества. Выдав доверенность, Таначев В.П. наделил Гурину Е.В. полномочиями по установлению продажной цены по своему усмотрению, соответственно довод Истца о том, что Ответчик Гурина Е.В. должна была согласовать продажную стоимость объектов недвижимости, является не состоятельным.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Республики Бурятия приостановило государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок в связи с отзывом Таначевым доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

Для защиты своего нарушенного права Павлова Т.Д. обратилась в Октябрьский районный суд <адрес>, с исковым заявлением об обязании Таначева В.П. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения. Решением Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования Павловой Т.Д. были удовлетворены. Доводы Таначева В.П. о том, что объекты недвижимости Павловой Т.Д. не передавались, не состоятельны, так как в материалах дела имеется акт приема передачи объектов недвижимости, который в соответствии с установленными требованиями ст. 556 ГК РФ, является надлежащим доказательством передачи имущества.

Ссылка истца на то, что продажа объектов недвижимости была значительно ниже реальной цены не может быть положена в основу решения суда об удовлетворении исковых требований Таначева В.П.

Считает, что соответчики при совершении настоящей сделки проявили необходимую добросовестность и разумность. Просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по РБ Будаев Ч.С. в судебном заседании пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав Павловой Т.Д. на указанную недвижимость была приостановлена в связи с отзывом Таначевым доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Оставляет разрешение вопроса об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Николаев А.Э. исковые требования поддержал, суду пояснил, что в июле 2011г. он решил приобрести недвижимость, о чем сделал заявку в агентство недвижимости. Позвонил Таначев В.В. и предложил приобрести базу. Таначев В.В. объяснил, что недвижимость принадлежит его отцу, он действует на основании доверенности, и они согласны продать базу в рассрочку. Они стали договариваться об условиях и решили, что часть Николаев отдаст бартером: часть-кузнечным оборудованием, часть -деньгами. Потом Таначев В.В. умер, позвонила его супруга Гурина Е.В. и сказала, что оплата требуется только деньгами, а оборудование не нужно и предложила ему купить базу за <данные изъяты> рублей, с чем он согласился. Затем он передал Гуриной Е.В. <данные изъяты> рублей в качестве задатка. Позже при встрече с Гуриной Е.В. он пояснил, что готов передать всю сумму и необходимо оформить сделку, однако она стала уклоняться от заключения сделки. Затем он случайно увидел Гурину Е.В. в Управлении Росреестра и позже узнал, что она подала документы на регистрацию сделки купли-продажи данного недвижимого имущества с другим покупателем. Он вылетел по месту жительства Таначева В.П., ДД.ММ.ГГГГ он встретился с самим продавцом и рассказал ему о сложившейся ситуации. Таначев В.П. был возмущен действиями Гуриной Е.В., и отменил доверенность, выданную на нее. Считает, что Гурина Е.В. действовала не в интересах Таначева В.П., просит удовлетворить исковые требования.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает необходимым исковые требования Таначева В.П., Таначевой А.А. удовлетворить по следующим основаниям.

Установлено, что Таначев В.П. согласно свидетельству о гос.регистрации права являлся собственником нежилого здания (здание столовой, магазина), расположенного по адресу: <адрес> <адрес> части нежилого здания (производственные мастерские, гараж), расположенных по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Таначевым В.П., в лице Гуриной Е.В., действующей на основании доверенности, и Павловой Т.Д. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества: нежилого здания (здание столовой, магазина), расположенного по адресу: <адрес> части нежилого здания (производственные мастерские, гараж), расположенных по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав Павловой Т.Д. на указанную недвижимость была приостановлена в связи с отзывом Таначевым В.П. доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 8 договора стороны определили цену недвижимости в размере <данные изъяты> рублей.

В соответствии с актом приема-передачи указанное недвижимое имущество было передано покупателю Павловой Т.Д.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 ст.179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В данном случае имеет место несоответствие волеизъявления продавца Таначева В.П. его действительной воле, направленной на продажу оспариваемого имущества покупателю Николаеву А.Э. за <данные изъяты> рублей. Данное обстоятельство подтверждается как пояснениями истца, так и пояснениями 3 лица Николаева А.Э., а также соглашением о задатке, в соответствии с которым последний вносит задаток в размере <данные изъяты> рублей, распиской Гуриной Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ в получении <данные изъяты> рублей в качестве задатка.

Таким образом, Гурина Е.В. знала о волеизъявлении Таначева В.П. об условиях продажи недвижимости по цене в <данные изъяты> рублей, что подтверждается пояснениями Николаева А.Э.

Кроме того, суд признает обоснованными доводы истца Таначева В.П., изложенные в исковом заявлении, о том, что он сам приобрел данное недвижимое имущество в 2008 году за <данные изъяты> рублей, что подтверждается соответствующим договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и никак не мог продать в 2011 году за <данные изъяты> рублей Павловой Т.Д.

При этом под злонамеренным соглашением представителя одной стороны с другой стороной понимается сговор представителя одной стороны сделки с другой стороной этой сделки, направленный против интересов представляемой стороны. В результате такого сговора сторона сделки лишается того, что она должна была бы иметь при надлежащем использовании представителем имеющегося у него полномочия.

Как установлено в судебном заседании, рыночная стоимость нежилого здания (столовой, магазина), части нежилого здания ( производственных мастерских, гаража) расположенных расположенного по адресу <адрес> составляет <данные изъяты> рублей без учета НДС, что подтверждается заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ Однако согласно п.8 договора купли-продажи цена имущества была определена сторонами в сумме <данные изъяты> рублей, что в 11,5 раз меньше ее рыночной стоимости.

Несмотря на наличие покупателя Николаева А.Э., намеренного приобрести данное имущество за <данные изъяты> рублей и внесшего задаток в размере <данные изъяты> рублей, представитель Гурина Е.В. совершила сделку с Павловой Т.Д., продав ей недвижимость за <данные изъяты> рублей.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в результате заключения оспариваемой сделки имущество Таначева В.П. было продано по существенно заниженной цене, а, следовательно, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны Гуриной Е.В. с другой стороной Павловой Т.Д. и повлек для продавца Таначева В.П. неблагоприятные последствия, в то время как покупатель получил выгоду от приобретения этого имущества по цене, значительно ниже его действительной рыночной стоимости. Действия представителя Гуриной Е.В. явно противоречат воле собственника и носят злонамеренный характер.

Данные обстоятельства подтверждаются и решением Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому данная сделка была инициирована Гуриной Е.В. именно с целью увести спорное имущество от притязаний ФИО3 В решении отражено, к показаниям свидетеля Павловой Т.В., подруги истицы о том, что Гурина продала ей спорное недвижимое имущество и получила от нее денежные средства в размере 2 млн. руб., оставшись и без денег, и без имущества, суд относится критически. Во-первых, при допросе ранее в суде Павлова не говорила о том, деньги ею получены, утверждала, что сделка между ними не состоялась, приостановлена в связи с отзывом доверенности у Гуриной. Во-вторых, ее доводы о получении денег от Гуриной не имеют правового значения при рассмотрении настоящего иска, поскольку, суд считает, что данная сделка была инициирована истицей именно с целью увести спорное имущество от притязаний ответчика Таначева В.П.В-третьих, Павлова вправе истребовать свое имущество в виде денежных средств у Гуриной.

В соответствии со ст.61 ГК ОФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

На основании изложенного, суд полагает, что в силу ст.179 ГК РФ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, и считает необходимым удовлетворить исковые требования Таначева В.П., Таначевой А.А. в этой части.

Одновременно суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Таначевой А.А. по основанию отсутствия ее согласия на продажу недвижимого имущества по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 39 СК РФ, доли супругов в совместной собственности признаются равными. В соответствии со ст.35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим существом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Пунктом 3 ст. 35 СК РФ установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Судом исследовано согласие Таначевой А.А. от ДД.ММ.ГГГГ, нотариально удостоверенное, в соответствии с которым она дала согласие супругу Таначеву В.П. на продажу приобретенного в период брака любого недвижимого имущества, находящегося в г.Улан-Удэ и других населенных пунктах РБ, за цену и на условиях по его усмотрению.

Данное истицей согласие на продажу недвижимого имущества соответствует всем требованиям закона, нотариально удостоверено, ясно выражает ее волеизъявление, вследствие чего по данному основанию, ввиду отсутствия согласия или его несоответствия требованиям закона, признать оспариваемый договор купли-продажи недействительным невозможно. Доводы представителя истца о том, что согласие супруга должно быть получено в отношении индивидуально-определенной вещи, суд признает несостоятельными, согласие супруга на продажу имущества нельзя расценивать как одностороннюю сделку и закон не требует в согласии определять конкретный объект недвижимости, подлежащий продаже. При таких обстоятельствах суд признает данное основание Таначевой А.А. для признания сделки недействительной по причине отсутствия ее согласия не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л А:

Исковое заявление Таначева Владимира Павловича к Павловой Таисие Дашиевне, Гуриной Елене Владимировне и исковое заявление Таначевой Аполинарии Александровны к Павловой Таисие Дашиевне, Гуриной Елене Владимировне, Таначеву Владимиру Павловичу о признании договора купли - продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества-нежилого здания (столовой, магазина), части нежилого здания ( производственных мастерских, гаража) расположенных расположенного по адресу <адрес> <адрес> заключенный между Таначевым Владимиром Павловичем, в лице Гуриной Елены Владимировны, и Павловой Таисией Дашиевной.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья : Болотова Ж.Т.