Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-20009/2019 от 18.06.2019

Судья Зырянова А.А. дело № 33- 20009/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе:

председательствующего         Хугаева А.Г.,

судей                     Матета А.И., Клубничкиной А.В.,

при секретаре             Хановой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 июля 2019 года апелляционные жалобы ООО «Тера», Михайлова И. А., на решение Видновского городского суда Московской области от 05 марта 2019 года    по делу по иску ООО «Тера» к Михайлову И. А., АО «Мособлфармация», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки по разделу земельного участка, признании права собственности на земельный участок;

встречному иску Михайлова И. А. к ООО «Тера», АО «Мособлфармация» о применении последствий недействительности сделки; третье лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Матета А.И.,

объяснения представителя по доверенности ООО «Тера» - Филоненко С.П. и представителя по доверенности Михайлова И.А. - Гузанова А.В.,

УСТАНОВИЛА:

Истец ООО «Тера» обратился с иском к ответчику Михайлову И.А, АО «Мособлфармация», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», с учётом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки по разделу земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010120:100 на два земельных участка с кадастровыми номерами 50:21:0000000:36101 и 50:21:0000000:36100; обязать Росреестр восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке 50:21:0010120:100, исключить из ЕГРН сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 50:21:0000000:36101, 50:21:0000000:36100;

признать право общей собственности ООО «ТЕРА» (совместно с АО «Мособлформация») на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010120:100;

обязать Росреестр внести в ЕГРН сведения о режиме общей собственности ООО «Тера» и АО «Мособлформация» на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010120:100;

применить последствия недействительности ничтожной сделки - Договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 14.12.2016г. №ДКП/112/16 виде двусторонней реституции, и возвратить земельные участки, переданные Михайлову И.А. по договору, в собственность АО «Мособлфармация» и ООО «Тера».

В обоснование заявленных требований указано, что ООО «Тера» является собственником здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, <данные изъяты>, кадастровый номер здания 50:21:0010120:112.

Указанное Здание расположено на земельном участке ответчика Михайлова И.А. с кадастровым номером 50:21:0000000:36101, по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, который приобретён ответчиком Михайловым И.А. у АО «Мособлфармация». Согласно выписке из ЕГРН 19.01.2018г. право собственности ответчика на указанный земельный участок возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2016г. № ДКП/112/16. Вместе с тем, АО «Мособлфармация» не являлось лицом, уполномоченным заключать договор купли-продажи указанного земельного участка, следовательно, договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 14.12.2016г. № ДКП/112/16 является ничтожной сделкой, а права ООО «Тера» нарушенными.

По мнению истца, ООО «Тера» является собственником спорного земельного участка в силу закона.

<данные изъяты> на основании Решения Е. А. ОАО «Мособлфармация» от 19.07.2011г. <данные изъяты>, Решения Е. участника ООО «Тера» от 19.07.2011г. <данные изъяты>, акта приема-передачи недвижимого имущества от 19.07.2011г. за ООО «Тера» зарегистрировано право собственности на здание по адресу: <данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, <данные изъяты> (далее - здание) кадастровый номер здания 50:21:0010120:1121/ площадью 710.1 кв. м. Номер и дата записи регистрации в ЕЕРП <данные изъяты> от 03.08.2011г.

Указанное здание было расположено на момент перехода права к ООО «Тера» на земельном участке площадью 1685 кв. м. кадастровый <данные изъяты>, которым АО «Мособлфармация» владело на праве собственности.

Поскольку 03.08.2011г. к ООО «Тера» перешло право на здание с кадастровым номером 50:21:0010120:112, находящееся на земельном участке <данные изъяты>, на котором также находились другие здания в собственности АО «Мособлфармация» (50:21:0010120:114 и 50:21:0010120:115), <данные изъяты> земельный участок <данные изъяты> перешёл в совместную собственность ООО «Тера» и АО «Мособлфармация». Право собственности на земельный участок <данные изъяты> перешло к истцу в силу закона, несмотря на то, что не было оформлено надлежащим образом (не было зарегистрировано).

    Несмотря на то, что земельный участок <данные изъяты> находился в общей совместной собственности АО «Мособлфармация» и ООО «Тера», в 2015 году без согласования с ООО «Тера» произвело межевание земельных участков, сняло с учета земельный участок <данные изъяты> и зарегистрировало за АО «Мособлфармация» право собственности на два вновь образованных земельных участка с кадастровыми номерами 50:21:0000000:36101 (под зданием в собственности ООО «Тера»), 50:21:0000000:36100 (под зданиями в собственности АО «Мособлфармация»).

    АО «Мособлфармация» совершило ничтожную сделку по продаже вновь образованных земельных участков Михайлову И. А..

<данные изъяты> в адрес ООО «Тера» поступило уведомление о смене собственника земельного участка 50:21:0000000:36101. Согласно данному уведомлению с <данные изъяты> собственником данного земельного участка является Михайлов И. А..

Также из данной выписки ООО «Тера» стало известно о том, что вновь образованные земельные участки проданы Михайлову И.А. по договору купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 14.12.2016г. №ДКП/112/16.

Земельный участок <данные изъяты> находился в совместной собственности ООО «Тера», и АО «Мособлфармация», АО «Мособлафармация» не могло без согласия ООО «Тера» продать как данный земельный участок, так и незаконно образованные земельные участки. То есть АО «Мособлфармация» не имело полномочий на продажу спорных земельных участков.

В судебном заседании представитель истца ООО «Тера» Филоненко С.П. исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить по указанным основаниям и представленным доказательствам. Встречные исковые требования не признала.

Представитель ответчика Михайлова И.А. – Гузанов А.В. в судебном заседании исковые требования не признал, заявил встречные требования, просил суд признать недействительным (ничтожным) переход права собственности на здание площадью 710,1 кв.м., кадастровый <данные изъяты> расположенное по адресу <данные изъяты>, р-н Ленинский, <данные изъяты> ООО «Тера» ИНН:7701917278; применить последствия недействительной сделки в отношении перехода права собственности на здание площадью 710,1 кв.м, кадастровый <данные изъяты> и признать недействительной запись о регистрации права собственности от <данные изъяты> <данные изъяты>.

В обоснование встречных исковых требований указано, что основным предметом спора по вышеуказанному делу является право собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36101, площадью 1218 кв.м.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН <данные изъяты>, с 19.01.2018г. Михайлов И.А. является собственником земельного участка, кадастровый <данные изъяты>, площадью 1218 кв.м. На данном земельном участке расположено здание площадью 710,1 кв.м., кадастровый <данные изъяты>. (адрес <данные изъяты>, р-н Ленинский, г Видное, <данные изъяты>, принадлежащее ООО «Тера». Учитывая то, что приобретение права собственности ООО «Тера» на здание произошло на основании решения Е. А. ОАО "Мособлфармация" и решения Е. участника ООО «Тера» путем передачи спорного имущества в уставной капитал ООО «Тера», и на момент передачи здания в уставной капитал ООО «Тера» собственником земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010120:100 на котором расположено здание, также являлось ОАО "Мособлфармация", на момент передачи здания площадью 710,1 кв.м, кадастровый <данные изъяты> от предыдущего собственника ОАО "Мособлфармация" новому собственнику - ООО «Тера» у предыдущего собственника - ОАО "Мособлфармация" не было намерения в будущем передать земельный участок под зданием.

В дальнейшем ОАО "Мособлфармация" распоряжалось земельным участком по своему усмотрению - данный земельный участок был передан в залог по кредитному обязательству ОАО "Мособлфармация", а впоследствии он был разделен на два участка и они были проданы Михайлову И.А.

Учитывая то, что здание приобретено ООО «Тера» без передачи прав на земельный участок, на котором расположено здание, сделка - основание для приобретения ООО «Тера» права собственности ничтожна, и не влечет правовых последствий.

Представители ответчиков АО «Мособлфармация» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <данные изъяты> в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания гражданского дела извещены.

Решением Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>    в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

В апелляционных жалобах ООО «Тера», Михайлов И. А. просят отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия на основании ст. 330 ГПК РФ приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Тера» о признании недействительным раздела земельного участка и сделок по передаче в собственность земельных участков по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании Решения Е. А. ОАО «Мособлфармация» от 19.07.2011г. <данные изъяты>, Решения Е. участника ООО «Тера» от 19.07.2011г. <данные изъяты>, акта приема-передачи недвижимого имущества от 19.07.2011г. за ООО «Тера» зарегистрировано право собственности на здание по адресу: <данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, <данные изъяты> кадастровый номер здания 50:21:0010120:1121/ площадью 710.1 кв. м. Номер и дата записи регистрации в ЕГРН <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Данный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке, на момент перехода права собственности к ООО «Тера» его площадь составляла 1685 кв. м., присвоен кадастровый <данные изъяты>, собственник АО «Мособлфармация».

Переход права собственности на земельный участок при регистрации права собственности на строение к ООО «Тера» в ЕГРН не зарегистрирован.

Истец по встречному иску Михайлов И.А. приобрёл земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36101 по договору купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 14.12.2016г. №ДКП/112/16, на данном земельном участке расположено нежилое здание.

Земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36100 приобретён Михайловым И.А. на основании Договора купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 14.12.2016г. №ДКП/112/16.

Отказывая в исковых требованиях суд указал, что Михайлов И.А. приобрёл земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:36101 по договору купли-продажи нежилого недвижимого имущества от 14.12.2016г. №ДКП/112/16, на данном земельном участке расположено нежилое здание.

Таким образом, Михайлов И.А. приобрёл земельные участки, когда они принадлежали АО «Мособлфармация», а здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0000000:36101 принадлежало ООО «Тера», то есть объекты недвижимости принадлежали разным лицам. Законодательством предусмотрен запрет перехода земельного участка в собственность другого лица отдельно от расположенного на этом участке здания, если эти земельный участок и здание принадлежат одному лицу. При таких обстоятельствах.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в указанной части об отказе в исковых требованиях Михайлова И.А.

Отказывая в удовлетворении ООО «Тера» о признании недействительным раздела земельного участка и сделок по передаче в собственность земельных участков заявленных суд первой инстанции, ссылаясь на п.2 ст.168 ГК РФ указал, что односторонняя сделка по разделу земельного участка на два земельных участка, совершённая собственником ОА «Мособлформация», а также договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2016г. №ДКП/112/16, заключенный между АО «Мособлформация» и Михайловым И.А. являются оспоримыми сделками. Вместе с тем требований о признании оспоримой сделки недействительной истцом не заявлено, а заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожных сделок.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, считая их основанными на неправильном применении норм материального права.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> на основании Решения Е. А. ОАО «Мособлфармация» от 19.07.2011г. <данные изъяты>, Решения Е. участника ООО «Тера» от 19.07.2011г. <данные изъяты>, акта приема-передачи недвижимого имущества от 19.07.2011г. года за ООО «Тера» зарегистрировано право собственности на здание по адресу: <данные изъяты>, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, <данные изъяты>, кадастровый номер здания 50:21 :0010120 :112 площадью 710,1 кв. м.

На момент перехода права к ООО «Тера» здание было расположено на земельном участке площадью 1685 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, которым на праве собственности владело ОАО «Мособлфармация».

На указанном земельном участке также находились склад, кадастровый <данные изъяты>, и гараж, кадастровый <данные изъяты>, которыми на праве собственности владело ОАО «Мособлфармация».

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу статей 273, 552 ГК РФ, в редакции Федерального закона от <данные изъяты> N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации", действующей с <данные изъяты>, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> к ООО «Тера» перешло право на здание 50:21:0010120:112 площадью 710,1 кв. м., находящееся на земельном участке к.н. 50:21:0010120:100, на котором также находились иные здания в собственности ОАО «Мособлфармация» (50:21:0010120:114, кадастровый <данные изъяты>), земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010120:100, действия АО «Мособлфармация» по разделу земельного участка и дальнейшая реализация земельных участков незаконна, так как на спорном земельном участке находится здание, принадлежащее на праве собственности Тера, о чем ОАО «Мособлфармация» было известно. Вопрос о выделе под зданием земли АО «Мособлфармация» не ставился.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от <данные изъяты> "О применении суда некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Права ООО «Тера» нарушены указанной односторонней сделкой, истец воспользовался надлежащим способом защиты своих нарушенных прав.

По тем же основаниям, что указаны выше, является ничтожной сделкой договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества от <данные изъяты> №ДКП/112/16. Поскольку земельный участок <данные изъяты> находился в совместной собственности ООО «Тера» и АО «Мособлфармация», в силу ч. 1 ст. 246 ГК РФ АО «Мособлафармация» не могло без согласия ООО «Тера» продать как данный земельный участок, так и незаконно образованные земельные участки, поскольку АО «Мособлфармация» не имело полномочий на продажу спорных земельных участков. Продажа земельного участка под зданием ООО «Тера» напрямую нарушает запрет ч. 4 ст. 35 ЗК РФ.

Односторонняя сделка по разделению земельного участка, а также договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2016г. №ДКП/112/16, на основании которого к Михайлову И.А. перешло право собственности на земельные участки 50:21:0000000:36101, 50:21:0000000:36100 являются не оспоримыми, а ничтожными сделками, которые, в соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ недействительны независимо от признания их таковой.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Тера» о признании сделки, совершенной АО «Мособлфармация» по разделу земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010120:100 на два земельных участка с кадастровыми номерами 50:21:0000000:36101 и 50:21:0000000:36100, недействительной, о признании договора купли - продажи нежилого недвижимого имущества заключенного между АО «Мособлфармация» и Михайловым И. А. № ДКП/112/16 недействительным, подлежат удовлетворению, в связи с чем решение суда в данной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков указанных судебных расходов.

В остальной части решение подлежит оставлению без изменения, поскольку оснований для его изменения или отмены судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционных жалоб о том, что суд первой инстанции не дал оценки представленным доказательствам, неправильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, несостоятельны, являются лишь переоценкой фактов, установленных судебным решением и субъективным мнением о них лица, подавшего жалобу, а также неверным толкованием действующего законодательства, в связи с чем не могут являться основанием к отмене судебного решения.

Выражая несогласие с вынесенным по делу решением, заявители в апелляционных жалобах указывает, что судом неверно применены нормы материального права.

Между тем, указанные доводы жалоб не могут повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, поскольку основаны на ошибочном толковании заявителями жалобы указанных норм права.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Видновского городского суда Московской области от 05 марта 2019 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Тера» о признании недействительным раздела земельного участка и сделок по передаче в собственность земельных участков, в указанной части вынести новое решение. Апелляционную жалобу ООО «Тера» удовлетворить частично.

Признать сделку, совершенной АО «Мособлфармация» по разделу земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на два земельных участка с кадастровыми номерами <данные изъяты>, недействительной.

Признать договор купли – продажи нежилого недвижимого имущества заключенного между АО «Мособлфармация» и Михайловым И. А. № ДКП/112/16 недействительным.

Данное апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН на спорные объекты недвижимости. В остальной части решение Видновского городского суда Московской области от 05 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Тера» и Михайлова И. А. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи