Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1732/2016 от 11.05.2016

Судья: Самойлова Ю.С             Дело № 33-1732/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 июня 2015 года.                     г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Должикова С.С.

судей Хомяковой М.Е., Жидковой Е.В.

при секретаре Ноздрачевой Я.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Шпонько К.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «Спецдомстрой» о признании права собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области на решение Советского районного суда г.Орла от 22 марта 2016 года, которым исковые требования Шпонько К.Ю. удовлетворены в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., объяснения представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Спецдомстрой» по доверенности Судакова А.С, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы и полагавшего необходимым оставить решение без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Шпонько К.Ю. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Спецдомстрой» (далее ООО «Спецдомстрой») о признании права собственности на квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что 23.12.2015 между Шпонько К.Ю. и ООО «Спецдомстрой» был заключен предварительный договор № купли-продажи жилого помещения (квартиры) о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры №, расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 3.1. договора стоимость квартиры по основному договору составила <...>. Истцом была оплачена полная стоимость квартиры, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 25.12.2015, 4-мя кассовыми чеками на суммы <...>, <...>, <...>, <...>. Квартира была передана ответчиком истцу в пользование, а также для проведения ремонтных работ, что подтверждается актом приема-передачи квартиры и ключей от 25.12.2015.

Реализовать свое право на оформление квартиры в собственность в настоящее время истцу не представляется возможным. Согласно п. 1.1. и п. 2.1.3. договора, ответчик обязался заключить со Шпонько К.Ю. основной договор купли-продажи квартиры не позднее 23.01.2016 при условии выполнения обязательств по оплате денежных средств за квартиру. Указанные обязательства по оплате истец выполнил надлежащим образом и в полном объеме, в установленный договором срок. Однако, в нарушение условий договора до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры ответчиком не заключен.

Просит суд признать за Шпонько К.Ю. право собственности на трехкомнатную квартиру № общей площадью 84,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области (далее ТУ Росимущества в Орловской области) не согласилось с решением суда, в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное.

Указывает, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры отсутствует информация, подтверждающая правоспособность юридического лица действовать от имени собственника имущества по его продаже.

Документы о правах на земельный участок у ООО «Спецдомстрой» отсутствуют.

Считает, что Шпонько К.Ю. мог восстановить свои права, нарушаемые продавцом по предварительному договору, в рамках ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагает, что суду надлежало отказать в иске по тому основанию, что земельный участок, на котором расположен спорный дом, принадлежит на праве собственности Российской Федерации и предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Орловский государственный аграрный университет» (далее ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ») с разрешенным использованием: для строительства комплекса учебных зданий и сооружений.

Отмечает, что ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ» не является собственником земельного участка и не мог предоставлять его в пользование третьим лицам без согласия Российской Федерации.

Полагает, что договора, заключенные между Орел ГАУ и застройщиком земельного участка ничтожны, все последующие договоры также являются ничтожными сделками, поэтому предварительный договор, как ничтожная сделка, не мог являться основанием возникновения права собственности у Шпонько К.Ю.

Считает, что признание права собственности на квартиру за истцом нарушило права и законные интересы Российской Федерации, так как часть земельного участка, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, переходит в общедолевую собственность граждан, то есть фактически происходит выбытие имущества из федеральной собственности.

На основании ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется, поскольку судом первой инстанции при разрешении спора правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент вынесения решения суда) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Из статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что для получения разрешения на строительство многоквартирного дома необходимо получение проектной документации.

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

Результатом экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Материалами дела подтверждается, что 23.12.2015 между Шпонько К.Ю. и ООО «Спецдомстрой» был заключен предварительный договор № о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры №, общей площадью 84,8 кв.м, расположенной на 6 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

При заключении договора ответчиком в подтверждение своих прав на квартиру были предоставлены следующие документы: договор № от 25.03.2008 о застройке земельного участка по улице Генерала Родина в г. Орле; и дополнительное соглашение № от 26.03.2008 к указанному договору; соглашение от 11.12.2008 о замене стороны в договоре; соглашение о порядке и сроках взаиморасчетов от 25.04.2014; акт передачи жилых помещений (квартир) от 25.04.2014.

Реализовать свое право на оформление квартиры в собственность истцу в настоящее время самостоятельно не представляется возможным ввиду отказа ООО «Спецдомстрой», что подтверждается ответом от 26.01.2016, направленным Шпонько К.Ю. ответчиком.

Из материалов дела также видно, что ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок, прошедший кадастровый учет под номером <...>, общей площадью 16944 кв.м, который относится к категории земли населенного пункта, разрешенное использование: многоквартирные жилые <...> этажей.

Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2013, выданного взамен свидетельства серии № от 03.07.2012.

Постановлением администрации города Орла № от 30.09.2013 на основании заявления ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ» утвержден градостроительный план на данный земельный участок, из которого видно, что градостроительный регламент земельного участка установлен в составе правил землепользования застройки, утвержденных представительным органом местного самоуправления Орловским городским Советом народных депутатов, решение № от 30.10.2008.

Согласно п.2.1 градостроительного плана земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1- зона застройки многоэтажными домами.

31.08.2006 и 14.02.2008 в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ администрацией города Орла выданы разрешения на строительство жилого дома, общей площадью квартир 3876,66 кв.м, по адресу: <адрес>.

Строительство жилого дома велось на основании проектной документации и результатов инженерных изысканий, выполненных для объекта капитального строительства, которые на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Стройтехноконтакт» от 22.06.2007 прошли государственную экспертизу, о чем имеется положительное заключение № от 20.12.2007.

Из акта приемки законченного строительством объекта следует, что жилой дом выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам.

Соответствие спорного жилого дома проектной документации и требованиям технических регламентов подтверждается также заключением Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области от 10.07.2013, а также свидетельствами соответствия.

Присоединение жилого дома к сетям водоснабжения и водоотведения, а также газификация дома выполнены в соответствии с техническими условиями, согласованными специализированными организациями.

По завершении строительства в отношении объекта проведена техническая инвентаризации, что подтверждается техническим паспортом готового к эксплуатации жилого дома от 29.02.2012.

По мнению коллегии, изложенные обстоятельства указывают на то, что возведенный объект построен на основании утвержденной проектной документации, проведенных инженерных изысканий и по своим параметрам соответствует разрешению на строительство, выданному в установленном законом порядке и никем не оспоренному.

В соответствии с ч.3 ст.44 Градостроительного кодекса Российской Федерации информация о видах разрешенного использования земельного участка содержится в градостроительном плане. Вид разрешенного использования земельного участка определяется на основании абз.2 п.3 ст.85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом. Градостроительный регламент устанавливается Правилами землепользования застройки.

ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации использовало земельный участок для строительства спорного жилого дома в соответствии с тем видом разрешенного использования, который определен градостроительным регламентом на основании Правил землепользования и застройки.

ТУ Росимущества в Орловской области в установленном законом порядке не обжаловало ни Правила землепользования и застройки, ни градостроительный план земельного участка.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущество право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом; члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного пли иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевый взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1999 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Статьей 10 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, а также из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности.

Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Материалами дела подтверждается и установлено судом, что 20.09.2013 администрацией г. Орла было дано разрешение на ввод объекта - жилого <адрес> в эксплуатацию.

23.12.2015 между ООО «Спецдомстрой» и Шпонько К.Ю. был заключен предварительный договор № купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2.1.3 ООО « Спецдомстрой» обязался не позднее 1 месяца с даты подписания предварительного договора оформить право собственности на квартиру на свое имя и заключить с покупателем основной договор.

В соответствии с п. 3.1. договора, стоимость квартиры по основному договору составила <...>.

Шпонько К.Ю. была произведена оплата по предварительному договору на сумму <...>, что подтверждается предоставленными суду квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 25.12.2015 и чеками на сумму <...>, <...>, <...>

25.12.2015 квартира с ключами от нее была передана ответчиком Шпонько К.Ю. в пользование, а также для проведения ремонтных работ, что подтверждается актом приема-передачи.

Таким образом, стороны своими действиями фактически произвели действия, которыми определяется исполнение договора купли-продажи: ответчик передал объект, а истец оплатил приобретаемое имущество.

Как следует из технического паспорта, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 84,8 кв.м.

Согласно данным Управления Росреестра по Орловской области отсутствуют данные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру по адресу: <адрес>.

Из текста договора и материалов дела усматривается, что спорная квартира принадлежит ответчику на основании договора о застройке земельного участка от 28.03.2008 №, дополнительного соглашения к указанному договору от 21.11.2013, соглашения об отступном, порядке и сроках взаиморасчетов от 28.04.2014, акта передачи жилых помещений от 28.04.2014.

С 2008 года по настоящее время указанные сделки оспорены не были.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, разрешая спор по существу и установив, что ответчиком действий по оформлению права собственности на квартиру на свое имя и заключению основного договора купли-продажи совершено не было, пришел к правильному выводу о том, что истец лишен возможности защитить свое право во внесудебном порядке, в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования Шпонько К.Ю.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ» не является собственником земельного участка, а потому не мог возводить на нем жилой дом противоречат требованиям земельного законодательства, позволяющим лицу, обладающему земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования возводить на нем здания, сооружения в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ», не является собственником земельного участка и не мог предоставлять его в пользование третьим лицам под застройку без согласия Российской Федерации судебной коллегией признаются несостоятельными, так как само по себе отсутствие согласия собственника земельного участка не может создавать препятствия в реализации конституционных прав истца, предусмотренных ст.40 Конституции Российской Федерации. Кроме того, данный довод противоречит положениям ст.10 Жилищного кодекса Российской Федерации, допускающей возникновение жилищных отношений, которые в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают соответствующие жилищные права и обязанности.

Вопреки доводам жалобы права Российской Федерации как собственника земельного участка судебным решением не нарушены, поскольку уполномоченный орган не лишен права обратиться к лицам, виновным в нарушении прав собственника земельного участка, о взыскании убытков.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а направлены на переоценку собранных по делу доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм материального и процессуального закона, влекущих отмену судебного постановления, судебной коллегией не установлено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Орла от 22 марта 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи