Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-33721/2021 от 07.09.2021

Судья: Азовцева Т.В. Дело № 33-33721/2021

№ 2-463/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 октября 2021 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего            Сибятулловой Л.В.,

судей                            Мантул Н.М., Волошиной С.Г.,

при секретаре                    Зайцевой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Успенский Агропромсоюз» к Решетняк Т.А. о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды,

по апелляционной жалобе генерального директора ООО «Успенский Агропромсоюз» на решение Белоглинского районного суда от 28 декабря 2020 года,

заслушав доклад судьи Сибятулловой Л.В. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителя ООО «Успенский Агропромсоюз» и представителя Решетняк Т.А., учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела,

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Успенский Агропромсоюз» обратилось в суд с иском к Решетняк Т.А. о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

В обоснование заявленных требований указано, что <Дата ...> между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 75 000 кв.м с кадастровым номером <№...> в <Адрес...>

Договор заключен сроком на 10 лет.

Согласно п. 8 договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок.

Срок договора аренды истек <Дата ...>.

Истец <Дата ...> направил ответчику уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, однако <Дата ...> ответчик отказал в заключении договора аренды на новый срок, заключив, договор аренды участка с ООО «Каскад Агро». Истец со ссылкой на положения ст. 621 ГК РФ просил суд перевести на него права и обязанности арендатора по договору аренды, заключенному между Решетняк Т.А. и ООО «Каскад Агро» <Дата ...>.

Решением Белоглинского районного суда от 28 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований ООО «Успенский Агропромсоюз» отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2021 года решение Белоглинского районного суда от 28 декабря 2020 года оставлено без изменения.

Определением Четвертого Кассационного суда общей юрисдикции от 22 июля 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 апреля 2021 года отменено. Гражданское дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе генеральный директор ООО «Успенский Агропромсоюз» просит решение Белоглинского районного суда от 28 декабря 2020 года отменить ввиду его незаконности и необоснованности и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В качестве оснований к отмене судебного решения указывает на нарушение норм материального и процессуального права, неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела.

В возражениях на апелляционную жалобу генеральный директор ООО «Каскад Агро» – Тулинов С.Е. полагает решение суда законным, обоснованным, не подлежащим отмене.

В возражениях на апелляционную жалобу Решетняк Т.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчица не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте судебного заседания, суду о причинах неявки не сообщила, направила в суд своего представителя. Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие стороны, признав причины ее неявки неуважительными.

Проверив материалы настоящего гражданского дела, заслушав пояснения представителя ООО «Успенский Агропромсоюз» и представителя Решетняк Т.А., судебная коллегия находит необходимым решение суда отменить.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

Из материалов дела видно, что Решетняк Т.А., являясь собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 75 000 кв.м с кадастровым номером <№...> в <Адрес...> <Дата ...> заключила договор аренды вышеуказанного земельного участка с ООО «Успенский Агропромсоюз» сроком на 10 лет. Срок договора аренды истек <Дата ...>.

Согласно п. 8 договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок.

Материалами дела подтверждено, что <Дата ...> истец направил ответчику уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок но <Дата ...> ответчик отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок.

Из материалов дела следует, что <Дата ...> Решетняк Т.А. заключила договор аренды земельного участка с ООО «Каскад Агро» на срок 10 лет. Из договора видно, что арендная плата составляет: зерно фуражное – 5 500 кг, сахар 50 кг, масло растительное 35 кг (по возможности деньги за масло сливочное и хлеб). Также на основании дополнительного соглашения к договору установлена обязанность арендатора произвести единовременную выплату в размере 120 000,00 руб.

Судом установлено, что факт выполнения договорных условий со стороны ООО «Успенский Агропромсоюз» ответчиком Решетняк Т.А. не отрицался.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания приведенных норм права следует, что положения п. 1 ст. 621 ГК РФ не накладывают на арендодателя обязанность продления договора на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.

По смыслу абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 данного постановления).

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие совокупности условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также условий договора аренды, для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, либо его пролонгации, необходимо наличие совокупности условий: истечение срока договора; надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; надлежащее уведомление о пролонгации договора, согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия совокупности вышеприведенных предусмотренных законом обстоятельств для перевода на истца прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В обоснование своих выводов суд указал, что новый договор аренды с ООО «Каскад Агро» заключен на условиях, отличающихся от условий, на которых ранее этот участок арендовало ООО «Успенский Агропромсоюз». Размер арендной платы по договору с ООО «Каскад Агро» превышает размер платы, получаемой от ООО «Успенский Агропромсоюз».

Из уведомлений, которые истец направлял ответчику <Дата ...> и <Дата ...>, о намерении воспользоваться преимущественным правом аренды не усматривается, на каких условиях арендатор предлагает арендодателю заключить договор аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что поскольку арендатором не указаны условия заключения договора на новый срок и на возможность обсуждения новых условий, то условия договора в части размера арендной платы остаются прежними.

Кроме того, судом учтено, что в судебном заседании представители истца не отрицали тот факт, что в уведомлении они действительно не указали размер арендной платы, мотивируя свою позицию гибкостью условий аренды.

Из пояснений Решетняк Т.А. следует, что она выражала свое недовольство по вопросу о размере арендной платы, условиях ее получения, просила даже оказать ей материальную помощь, указывая на свою нуждаемость. Однако представителями ООО «Успенский Агропромсоюз» ей в этом было отказано.

Судом указано, что договор аренды между Решетняк Т.А. и ООО «Каскад Агро» заключен <Дата ...>.

Материалами дела подтверждено, что генеральный директор ООО «Успенский Агропромсоюз» только <Дата ...> обратился к учредителю с просьбой согласовать увеличение арендной платы на тех же условиях, что предлагал арендодателям ООО «Каскад Агро». Размер арендной платы, равнозначный условиям, предлагаемым ООО «Каскад Агро», установлен лишь с <Дата ...>, о чем арендодатели были уведомлены путем размещения объявления в общедоступных местах.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у истца отсутствует право на перевод прав и обязанностей по заключенному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Между тем, судом не учтено, что Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункт 3 статьи 425). Договор аренды заключается на определенный его условиями срок (пункт 1 статьи 610). Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. О желании реализовать данное преимущественное право арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (часть 1 статьи 621).

Утверждение суда о том, что поскольку арендатором не указаны условия заключения договора на новый срок, то условия в части размера арендной платы остаются прежними, противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором приведена рекомендация о том, что заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Таким образом, наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

Судом не учтено, что свобода договора ограничена в нормах Гражданского кодекса, закрепляющих преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ. И именно арендодатель должен доказать в суде, что он не создавал препятствий в реализации преимущественного права арендатора, а наоборот был готов заключить (пролонгировать) договор, но арендатор от предложенных новых условий отказался и он по новым условиям заключил договор с третьим лицом.

Судом не дана надлежащая оценка доводам представителя истца о том, что на момент направления уведомлений о намерении воспользоваться преимущественным правом и на момент заключения договора аренды с ООО «Каскад Агро» в ООО «Успенский Агропромсоюз» условия договоров аренды имели гибкий характер и определялись в индивидуальном порядке в зависимости от площади, местоположения, других обстоятельств и что истец был готов предложить условия аренды, аналогичные условиям ООО «Каскад Агро». Однако, ответчик не предлагала истцу заключить договор на таких условиях.

Таким образом, судом не учтено, что ответчик нарушил преимущественное право истца на заключение договора, т.к. в течение одного года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано: "Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола..."

При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что собственником земельного участка не нарушено преимущественное право предыдущего арендатора и что она вправе была распорядиться земельным участком по своему усмотрению на более выгодных условиях противоречит вышеуказанным нормам материального права.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции было вынесено решение с нарушением норм материального и процессуального права и является основанием для отмены решения суда с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований ООО «Успенский Агропромсоюз».

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам;

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу представителя ООО «Успенский Агропромсоюз» удовлетворить.

Решение Белоглинского районного суда от 28 декабря 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ООО «Успенский Агропромсоюз» к Решетняк Т.А. о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды удовлетворить.

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Успенский Агропромсоюз» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 75000 кв. м, кадастровый <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> заключенному между Решетняк Т.А. и обществом с ограниченной ответственностью «Каскад Агро» от <Дата ...> (номер регистрации в ЕГРН - <№...> от <Дата ...>).

Апелляционное определение вступает в законную силу с момента его вынесения и может быть обжаловано в Четвертый Кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме в день его принятия.

Председательствующий:

Судьи: