Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1480/2018 ~ М-1348/2018 от 09.08.2018

                        2-1480/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 сентября 2018 года                              г. Ессентуки    

Ессентукский городской суд Ставропольского края

в составе: председательствующего судьи Аветисовой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Багратуни С.С.,

с участием: представителя истца по доверенности Дьякова Р.Н.,

представителя комитета по муниципальной собственности г.Ессентуки Ереминой Е.А.

представителя администрации г.Ессентуки по доверенности Дусева В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова А.Д. к комитету по муниципальной собственности г.Ессентуки о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, возложении обязанности по заключению аренды земельного участка с указанием трехгодичного срока с момента подписания договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Попов А.Д. обратился в Ессентукский городской суд с иском к комитету по муниципальной собственности г.Ессентуки о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, возложении обязанности по заключению аренды земельного участка с указанием трехгодичного срока с момента подписания договора аренды, указывая, что на основании акта выбора земельного участка для строительства по г. Ессентуки, утвержденного Постановлением главы г. Ессентуки от ....... .... и согласованного комиссией, включающей в себя, в том числе Начальника Территориального отдела .... управления Роснедвижимости по СК, Заместителя министра природных ресурсов, Начальника ТО ТУ Роспотребнадзора по СК в г. Ессентуки, Управление по недропользованию по СК, Управление Ростехнадзора по СК, Кубанское бассейновое водное управление, между администрацией города Ессентуки в лице председателя Комитета муниципальной собственности г. Ессентуки и Поповым Автандилом Дмитриевичем заключен договор аренды от ....... .... земельного участка с кадастровым номером .... расположенного по адресу: г. Ессентуки, район кинотеатра «Искра» (ручей Капельный). Срок аренды составил три года с ....... по ......., договор прошел государственную регистрацию ......., о чем в единый государственный реестр прав внесена запись ..... Цель использования земельного участка – строительство гостиничного комплекса, аптеки и магазина.

С целью строительства Поповым А.Д. получены:

- Заключение об отсутствии или наличии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки от ....... ...., выданного Управлением по недропользованию по Ставропольскому краю;

- заключение Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края от ....... ....;

- согласование Кубанского бассейнового водного управления от ....... ....; заключение Управления Росприроднадзора по Ставропольскому краю от ....... ..... Приведенными документами подтверждается возможность строительства на арендуемом земельном участке.

Извещение о намерении предоставить земельный участок Попову А. Д. для строительства опубликовано в газете «Кавказская здравница» от ....... ..... Замечаний и предложений не поступало. В дальнейшем, Попов А. Д. обратился в администрацию города Ессентуки с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка и продления срока действия договора аренды. В связи с чем, на основании постановления Администрации города Ессентуки от ....... .... между Поповым А. Д. и администрацией в лице Комитета по муниципальной собственности заключено дополнительное соглашение от ....... к договору аренды от ....... ...., согласно которому установлено разрешенное использование земельного участка – под реконструкцию кинотеатра «Искра», срок аренды продлен на три года, начиная с ......., истечение срока аренды наступает ........ Соглашение зарегистрировано ....... номер регистрации .... В газете «Ессентукская панорама» от ....... .... опубликовано сообщение о назначении публичных слушаний по намечаемой хозяйственной деятельности в виде реконструкции кинотеатра «Искра». Замечаний и предложений не поступало. Изготовленная Поповым А.Д. проектная документация «Реконструкции кинотеатра «Искра» по ....... в г. Ессентуки, получила положительное заключение государственной экологической экспертизы (Приказ Департамента Росприроднадзора по Северо-Кавказскому Федеральному округу от ....... ...., Заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы проектной документации по объекту «Реконструкция кинотеатра «Искра» по ....... в г. Ессентуки Ставропольского края от .......), а также положительное заключение негосударственной экологической экспертизы, проведенной Автономным учреждением Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» (Положительное заключение не государственной экспертизы ...., утвержденное .......). В связи с чем, получено разрешение на строительство от ....... № .... со сроком действия 12 месяцев.

В связи с обращением Прокурора г. Ессентуки в Ессентукский городской суд в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) с исковым заявлением к Попову А.Д., Комитету по муниципальной собственности, Администрации г. Ессентуки о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки и принятия судом обеспечительных мер, а также отсутствия финансирования, Поповым А. Д. принято решение о консервации начатой реконструкции кинотеатра «Искра», выразившееся в приказе от ....... ..... В связи с окончанием судебных разбирательств (Верховным судом РФ отменено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от .......; которым удовлетворены требования прокурора г. Ессентуки; судом апелляционной инстанции – Ставропольским краевым судом - отказано в удовлетворении требований Прокурора г. Ессентуки), появлением финансовой возможности, необходимостью завершения начатого строительства, учитывая, что договор аренды ....... в соответствии с положениями ст. 610 и 621 ГК РФ заключен на неопределенный срок, Попов А.Д. обратился в Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки с заявлением от ....... о заключении договора аренды земельного участка .... на новый срок.

Письмом от ....... ....-з Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки отказал в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки в заключении договора аренды на новый срок не соответствует положениям п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 39.6. Земельного кодека РФ и нарушает права Попова А. Д. на заключение договора аренды земельного участка с целью завершения начатого строительства. Согласно поименованному пункту 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ....... или такой земельный участок предоставлен до ....... в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Учитывая приведенную норму права обстоятельствами подлежащими установлению по настоящему спору являются: 1) предоставление в аренду земельного участка находящегося в муниципальной собственности до .......; 2) наличие на земельном участке объекта незавершённого строительства, при этом согласно сложившейся судебной практикой отсутствие регистрации права собственности не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды - Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016, наличие объекта незавершённого строительства подтверждается любым допустимым доказательством; 3) тот факт, что ранее земельный участок не предоставлялся любому из собственников объекта незавершенного строительства для его завершения. Первое обстоятельство подтверждается самим договором аренды земельного участка от ....... ...., соглашением к нему от ........ Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительством подтверждается актом проверки .... от ......., выполненного Управлением Ставропольского края по строительству и жилищному надзору и согласно которому объем выполненных работ составляет: несущие конструкции, кровля, водосточная система, отмостки. Факт того, что ранее земельный участок не предоставлялся для завершения начатого строительства является отрицательным и не может быть подтвержден письменными доказательствами. Указанные обстоятельства подпадают также под регулирование подпункта 10 п. 2 и подпункта 2 п. 5 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ в соответствии с которыми также без торгов предоставляется земельный участок в аренду с целью завершения строительства.

Таким образом у Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки не было оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Поскольку между Поповым А. Д. и администрацией г. Ессентуки, Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки имеется спор о праве, с учетом ч. 3 ст. 263 ГПК РФ, настоящее исковое заявление подлежит рассмотрению в порядке искового производства в соответствии с нормами ГПК РФ.

Просил признать незаконным отказ Комитета по муниципальной собственности от ....... ....-з в заключении на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

-обязать Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки в срок не позднее пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, район кинотеатра «Искра», с указанием трехгодичного срока с момента подписания договора аренды.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Дьяков Р.Н. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, уточнив требования истца о заключении с Поповым А.Д. договора аренды.

Представитель комитета по муниципальной собственности г.Ессентуки по доверенности Еремина Е.А. с иском не согласна.

Представитель администрации Дусев В.С. считает исковые требования необоснованными.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

В соответствии с положениями подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно положениям п. 1, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

По делу установлено, что по договору аренды земельного участка, на основании акта выбора земельного участка для строительства по г. Ессентуки, утвержденного Постановлением главы г. Ессентуки от ....... .... и согласованного комиссией: начальника Территориального отдела .... управления Роснедвижимости по СК, заместителя министра природных ресурсов, Начальника ТО ТУ Роспотребнадзора по СК в г. Ессентуки, Управление по недропользованию по СК, Управление Ростехнадзора по СК, Кубанское бассейновое водное управление, между администрацией города Ессентуки, в лице председателя Комитета муниципальной собственности г. Ессентуки и Поповым А.Д. заключен договор аренды от ....... .... земельного участка с кадастровым номером 26:30:040203:209, расположенного по адресу: г. Ессентуки, район кинотеатра «Искра» (ручей Капельный). Срок аренды составил три года с ....... по ......., договор прошел государственную регистрацию ......., о чем в единый государственный реестр прав внесена запись ..... Цель использования земельного участка – строительство гостиничного комплекса, аптеки и магазина.

С целью строительства Поповым А.Д. получены:

- заключение об отсутствии или наличии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки от ....... ...., выданного Управлением по недропользованию по Ставропольскому краю;

- заключение Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края от ....... ....;

- согласование Кубанского бассейнового водного управления от ....... ....; заключение Управления Росприроднадзора по Ставропольскому краю от ....... ..... Приведенными документами подтверждается возможность строительства на арендуемом земельном участке.

Извещение о намерении предоставить земельный участок Попову А.Д. для строительства опубликовано в газете «Кавказская здравница» от ....... ..... Замечаний и предложений не поступало. В дальнейшем Попов А.Д. обратился в администрацию города Ессентуки с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка и продления срока действия договора аренды, в связи с чем, на основании постановления Администрации города Ессентуки от ....... ...., между Поповым А. Д. и администрацией в лице Комитета по муниципальной собственности, заключено дополнительное соглашение от ....... к договору аренды от ....... ...., согласно которому установлено разрешенное использование земельного участка – под реконструкцию кинотеатра «Искра», срок аренды продлен на три года, начиная с ......., истечение срока аренды наступает ........ Соглашение зарегистрировано ......., номер регистрации ....

В газете «Ессентукская панорама» от ....... .... опубликовано сообщение о назначении публичных слушаний по намечаемой хозяйственной деятельности в виде реконструкции кинотеатра «Искра». Замечаний и предложений не поступало.

Изготовленная Поповым А.Д. проектная документация «Реконструкции кинотеатра «Искра» по ....... в г. Ессентуки, получила положительное заключение государственной экологической экспертизы (приказ Департамента Росприроднадзора по Северо-Кавказскому Федеральному округу от ....... ...., заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы проектной документации по объекту «Реконструкция кинотеатра «Искра» по ....... в г. Ессентуки Ставропольского края от .......), а также положительное заключение негосударственной экологической экспертизы, проведенной Автономным учреждением Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» (положительное заключение негосударственной экспертизы ...., утверждено .......), в связи с чем получено разрешение на строительство от ....... № .... со сроком действия 12 месяцев.

В связи с обращением Прокурора г. Ессентуки в Ессентукский городской суд в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) с исковым заявлением к Попову А.Д., Комитету по муниципальной собственности, Администрации г. Ессентуки о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки и принятия судом обеспечительных мер, а также отсутствия финансирования, Поповым А. Д. принято решение о консервации начатой реконструкции кинотеатра «Искра», выразившееся в приказе от ....... .....

В связи с окончанием судебных разбирательств (Верховным судом РФ отменено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от .......; которым удовлетворены требования прокурора г. Ессентуки; судом апелляционной инстанции – Ставропольским краевым судом - отказано в удовлетворении требований Прокурора г. Ессентуки), появлением финансовой возможности, необходимостью завершения начатого строительства, учитывая, что договор аренды ......., в соответствии с положениями ст. 610 и 621 ГК РФ, заключен на неопределенный срок, Попов А.Д. обратился в Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки с заявлением от ....... о заключении договора аренды земельного участка .... на новый срок.

Письмом от ....... ....-з Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки отказал в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Отказ Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки в заключении договора аренды на новый срок не соответствует положениям п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 39.6. Земельного кодека РФ и нарушает права Попова А.Д. на заключение договора аренды земельного участка с целью завершения начатого строительства.

Согласно поименованному пункту 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ....... или такой земельный участок предоставлен до ....... в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Пунктом 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ....... или такой земельный участок предоставлен до ....... в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Учитывая приведенную норму права, обстоятельствами, подлежащими установлению по спору являются:

-предоставление в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности до .......;

-наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, при чем согласно сложившейся судебной практикой отсутствие регистрации права собственности не является основанием для отказа в заключении(продлении) договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016, наличие объекта незавершенного строительства подтверждается любым, допустимым доказательством;

-факт, что ранее земельный участок не предоставлялся любому из собственников объекта незавершенного строительства для его завершения.

Первое обстоятельство подтверждается договором аренды земельного участка от ....... ...., и соглашением к нему от ........

Наличие на земельном участке незавершенного строительством объекта, подтверждается актом проверки .... от ......., выполненного Управлением Ставропольского края по строительству и жилищному надзору, согласно которому объем выполненных работ составляет: несущие конструкции, кровля, водосточная система, отмостки.

Факт того, что ранее земельный участок не предоставлялся для завершения начатого строительства, является отрицательным и не может быть подтвержден письменными доказательствами.

Указанные обстоятельства регулируются и п.п.10 п.2 и п.п.3 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми также без торгов предоставляется земельный участок в аренду с целью завершения строительства.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права .... от ......., Попов А.Д. является собственником нежилого здания-кинотеатра «Искра», площадью <данные изъяты> кв.м, ему присвоен кадастровый ..../А-А1.

Из системного толкования приведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 33 названного Перечня предусмотрено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

    Отказ Комитета по муниципальной собственности г.Ессентуки в заключении договора аренды на новый срок, не соответствует положениям п. 21 ст. 3 Федерального закона от ....... № 137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и нарушает права Попова А.Д. на заключение договора аренды земельного участка с целью завершения начатого строительства.

Таким образом, у Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки не было оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Истец, в силу приведенных положений закона, имеет право на заключение договора аренды спорного участка без проведения торгов.

При таком положении, на комитет по муниципальной собственности г.Ессентуки может быть возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Ессентуки, район кинотеатра « Искра», требования истца подлежат удовлетворению.

    На основании ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

признать незаконным отказ Комитета по муниципальной собственности от ....... ....-з в заключении с Поповым А.Д. на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Обязать Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки в срок не позднее пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с Поповым А.Д. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:30:040203:209, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, район кинотеатра «Искра», с указанием трехгодичного срока с момента подписания договора аренды.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ессентукский городской суд Ставропольского края, в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, -24 сентября 2018 года.

Председательствующий Аветисова Е.А.