Решение по делу № 2-1733/2018 от 03.08.2018

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

26.09.2018 года <адрес>

Евпаторийский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи - Вильхового И.Н.,

при секретаре судебного заседания - ФИО3

с участием представителя истца ФИО4, ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Товарищества собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья "Порядок" к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья "Порядок" обратилось с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, арендодателем, и ответчиком – арендатором, заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 150 кв.м., сроком на 1 год. Указывает, что на протяжении 17 лет, ответчик, имея статус индивидуального предпринимателя, который с ДД.ММ.ГГГГ прекратил свою предпринимательскую деятельность, арендовал у него данные нежилые помещения площадью 150 кв.м. Акты приема-передачи прилагались к договорам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, на основании п.2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ к этому договору акт приема-передачи не прилагался. Между ними установлена арендная плата- 10 рублей за 21 кв.м. или 16500 рублей в месяц, платежи вносятся не позднее 15 числа текущего месяца. Согласно п.3.8 договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязан своевременно вносить предусмотренные договором платежи. Арендодатель вправе один раз в полгода производить повышение арендной платы с инфляции, а также в случае изменения централизованных цен и тарифов и работы и связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого помещения. В таком случае истец должен предупредить ответчика не позже чем за 30 дней (п.4.2 договоров за 2016 и 2017 года). Однако в нарушение договора, ответчик от оплаты услуг истца уклоняется, платежи вносит не регулярно, с нарушением оплаты, решения арендодателя игнорирует. Так, ДД.ММ.ГГГГ истец своим письмом предлагал ответчику погасить имеющуюся задолженность. В ответ ответчик сообщил, что счета, выставленные истцом, якобы не соответствуют действительности, в связи с чем он отказывается вносить платежи. В то же время со счетов, которые вручались ответчику лично, усматривается, что в счетах отражена договорная стоимость аренды и имеющаяся задолженность. ДД.ММ.ГГГГ истец снова направил ответчику письмо о необходимости своевременной оплаты аренды. Одновременно ответчику предлагалось, в связи с систематическими нарушениями и договора считать договор аренды расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Данное письмо ответчиком было оставлено без реагирования, помещения освобождены не были. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было вручено письмо о том, что истец повышает арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим ему одновременно предлагалось принять участие в заседании правления ТСН ТСЖ «Порядок» при обсуждении данного вопроса. Ответным письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказался платить по новому тарифу и потребовал снижения арендной платы, ссылаясь на то, что он якобы должен выполнить для него ремонт арендуемых площадей и входа в магазин. ДД.ММ.ГГГГ за исходящим № в адрес ответчика была направлена претензия, согласно которой ответчику предлагалось погасить в срок до ДД.ММ.ГГГГ имевшуюся задолженность в размере 34000 рублей и неустойку за несвоевременные платежи в сумме 8754 рубля. Согласно почтового уведомления и данный почты России, письмо было получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ Однако претензия оставлена ответчиком без рассмотрения и ответа. Указывает, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО2 перед ТСН ТСЖ «Порядок» составляла 26000 руб. В судебном порядке условия договора и тарифы на аренду ответчиком не оспаривались. Решением Арбитражного суда Республики от 19.10.2017г. иск ТСН «ТСЖ «Порядок» о взыскании с ответчика задолженности и договорной неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен в полном объеме. Постановлением 21 Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения. ДД.ММ.ГГГГ ответчик освободил арендованное им помещение, о чем был составлен акт приема-передачи помещения. Однако при этом ответчик ФИО2 остался должен истцу арендную плату за период с 25 июля по ДД.ММ.ГГГГ. Истец, с целью облегчения расчетов, считает задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которая, из расчета 25500 рублей в месяц и составляет 76500 рублей. Согласно п.6.4 Договора, при досрочном расторжении договора арендная плата вносит арендную плату за фактическое использование помещения. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия за исходящим № о погашении задолженности и договорной неустойки, исчисленной по состоянию на день отправления претензии. К претензии прилагался акт сверки в двух экземплярах, один из которых подлежал возврату истцу после подписания. Однако претензия была оставлена ответчиком без ответа и реагирования, акт сверки подписан и возвращен истцу не был. Указывает, что п. 5.1 Договора предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты услуг истца он вправе начислить пеню в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пунктами 5.2 и 5.3 Договора предусмотрено, что уплата неустойки не освобождает от выполнения обязательств. Согласно прилагаемого расчета, ответчик обязан уплатить истцу в качестве неустойки сумму в размере 67192,50 руб.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика ФИО2 в его пользу сумму основного долга в размере 76500 рублей по договору аренды недвижимого имущества, сумму неустойки в размере 67192,50 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 4073 рублей, а также затраты на услуги юриста в размере 33600 рублей.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования истца подержала, просила удовлетворить иск в полном объеме. Пояснила, что ответчику неоднократно предлагалось расторгнуть договор аренды. ФИО2 часто задерживал оплату аренды. О повышении арендной платы ему направлялось письмо, а также протокол общего собрания висел на доске объявлений.

Ответчик в суде иск не признал. Пояснил, что он не был поставлен в известность о повышении арендной платы, только с мая месяца стали приходить счета с измененной суммой по оплате аренды. Считает, что поскольку между арендодателем и ним не было достигнуто соглашения, истец должен был обратиться в арбитражный суд. Кроме того, по требованию истца, договорные отношения были прекращены, срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ закончился ДД.ММ.ГГГГ. Просил в удовлетворении иска отказать.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Подп. 1 пункта 2 ст. 614 ГК Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Договорное условие, за исключением специально установленных законом случаев, о размере арендной платы подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Порядок», как арендодателем, и арендатором ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения (л.д. 20-21).

Согласно Договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель передал во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 150 кв.м. и принадлежащее истцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Арендуемое помещение предоставляется арендатору для использования под торговые площадью 40,8 кв.м. и 27,8 кв.м., остальные помещения площадью 81,4 кв.м.- офисные и складские.

Как следует из п.2.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендуемое помещение, его оборудование и имущество должны быть переданы арендодателем и приняты арендатором по акту сдачи-приемки. При пролонгации или перезаключении договора такие акты могут не составляться, так как состав и состояние арендуемых площадей сторонам известны.

Так, арендуемые помещения были переданы согласно акта приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, который подписан обеими сторонами – ОСМД «Порядок» в лице председателя правления ФИО5 и ИП ФИО2, что свидетельствует о приеме данного недвижимого имущества ответчиком (л.д. 19, оборот), а согласно договора аренды нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды между истцом и ответчиком (л.д.18-19).

Согласно п. 3.8 Договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель обязуется своевременно осуществлять предусмотренные настоящим договором платежи.

Как следует из п.4.1 Договора, между сторонами установлена арендная плата – 110 рублей за 1 м.кв., или 16 500 рублей. Платежи вносятся ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца ( п.4.3 договора).

Согласно п. 4.2 Договора, арендодатель вправе один раз в полгода производить повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, а также в случаях изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов на работы, услуги непосредственно связанные с содержанием и эксплуатацией переданного в аренду помещения. Об изменении арендной платы арендодатель предупреждает арендатора не позднее, чем за 30 дней.

Ответчик по делу, своих обязанностей по выплате арендных платежей не исполнил, от оплаты услуг истца уклоняется, платежи вносит не регулярно, с нарушением сроков оплаты, тем самым нарушил п. 4.3. Договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено письмо ответчику о необходимости своевременной оплаты аренды. Одновременно ФИО2 предлагалось, в связи с систематическими нарушениями им договора считать договор аренды расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23). Однако письмо ответчиком было оставлено без реагирования, помещения освобождены не были.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику было вручено письмо о намерении ТСН «ТСЖ «Порядок» повысить с ДД.ММ.ГГГГ арендную плату за арендуемые площади до 170 рублей за 1 кв.м., а также приглашение на заседание правления, которое состоится ДД.ММ.ГГГГ в 16:00 часов.

Согласно письма от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предлагал пересмотреть арендную плату в сторону уменьшения до уровня тарифа арендной платы, зафиксированной в договоре 2014 года. Кроме того ссылался на выполнение истцом ремонта арендуемых площадей и входа в магазин (л.д.26).

Как следует из сообщения ТСН «ТСЖ «Порядок» от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 было предложено считать договор аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27).

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт сверки расчетов между ТСН «ТСЖ «Порядок» и ИП ФИО2 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.22).

Согласно п. 7.2 договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, все изменения условий договора, в том числе ставки арендной платы, должны быть согласованы между сторонами и оформлены дополнительными соглашениями. При не достижении согласия сторонами спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Решением Арбитражного суда Республики от ДД.ММ.ГГГГ иск ТСН «ТСЖ «Порядок» о взыскании с ответчика задолженности и договорной неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен в полном объеме (л.д.31-39). Постановлением 21 Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения ( л.д.40-45).

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальность решения означает, что считаются установленными отраженные в нем отношения и факты. Другие суды, административные органы, общественные организации, рассматривая спорные вопросы, касающиеся рассмотренных судом отношений и фактов, не должны обсуждать их заново. Институт преюдиции, являясь выражением дискреции законодателя в выборе конкретных форм и процедур судебной защиты и будучи направлен на обеспечение действия законной силы судебного решения, его общеобязательности и стабильности, на исключение возможного конфликта различных судебных актов, подлежит применению с учетом принципа свободы оценки доказательств судом, вытекающего из конституционных принципов независимости и самостоятельности судебной власти.

Таким образом, суд принимает и считает установленными существенные обстоятельства установленные судом при рассмотрении другого арбитражного дела и суд указывает, что в силу чт.61 ГПК РФ обстоятельства изменения условий договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ об увеличении ставки арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, обязательны для суда.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт сверки расчетов между ТСН «ТСЖ «Порядок» и ИП ФИО2 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.29-30, 51-52).

Сообщением ТСН «ТСЖ «Порядок» от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, ФИО2 направлен акт сверки взаиморасчетов за 2016-2017 года, указав, что ДД.ММ.ГГГГ помещения, арендованные ответчиком, освобождены, о чем имеется акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Сумма долга, подлежащая взысканию с ФИО2 по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ, входит в общую сумму взаиморасчетов (л.д.28).

ДД.ММ.ГГГГ ТСН «ТСЖ «Порядок» были направлены ФИО2 претензия о погашении задолженности по оплате аренды и пени за несвоевременную оплату. К претензии прилагался акт сверки на ДД.ММ.ГГГГ в двух экземплярах, один из которых подлежал возврату истцу после подписания. Сумма основного долга составляла за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 76500 рублей ( л.д.50-55).

Однако претензия была оставлена ответчиком без ответа и реагирования, акт сверки подписан и возвращен истцу не был.

На основании п.5.1 Договора, в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, арендодателем может быть взыскана пеня в размере 0,5 % в день от просроченной суммы за каждый день задержки.

Пунктами 5.2 и 5.3 Договора предусмотрено, что уплата неустойки не освобождает от выполнения обязательств.

Согласно прилагаемого расчета истца, размер неустойки по арендной плате составляет 67 192,50 руб. (л.д.55).

Суд соглашается с представленным истцом расчетом задолженности по арендной плате, а также расчетом размера неустойки на ДД.ММ.ГГГГ, который ответчиком не оспорен. Другой расчет в материалы дела ответчиком не представлен.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Согласно п. 1 ст. 9 ГК Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (п. 3 ст. 10 ГК Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 610 ГК Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно ст. 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Статья 12 ГК РФ среди способов защиты гражданских прав предусматривает взыскание неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пеней признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и не опровергнуто ответчиком, что до настоящего времени задолженность по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и неустойка за неисполнение договора аренды недвижимого имущества истцу не возмещены.

С учетом того, что ответчик - ФИО2 не исполнил взятые на себя по договору аренды обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы, с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате на общую сумму 76500 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также неустойка (0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки) в размере 67192,50 рублей.

Пояснения ФИО2 о том, что он не был поставлен в известность о повышении арендной платы, суд считает не состоятельными, поскольку истцом принимались все меры об уведомлении ответчика, что подтверждается материалами дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Поскольку требования истца подлежат частичному удовлетворению, суд присуждает с ответчика в пользу истца, понесенные им расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 4073 рубля.

При определении размера взыскания расходов на оплату услуг представителя с учетом требования о разумности, суд вправе учесть и объем удовлетворенных исковых требований.

Принимая во внимание сложность дела, продолжительность его рассмотрения судом первой инстанции, качества подготовленных процессуальных документов; времени, фактически затраченного на составление документов и участие в судебных заседаниях; удовлетворения исковых требований, исходя из принципа соразмерной компенсации, обеспечивающей баланс интересов сторон, а также принимая во внимание требования гражданского процессуального закона о разумности подлежащих взысканию расходов на оплату услуг представителя, суд приходит к выводу, что требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя подлежит частичному удовлетворению в размере 10 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясьст.ст. 194-198ГПК Российской Федерации, суд-

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья "Порядок" к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Товарищества собственников недвижимости «Товарищество собственников жилья "Порядок" задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 76500 (семьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей, неустойку в размере 67192 (шестьдесят семь тысяч сто девяносто два) рубля 50 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 4 073 (четыре тысячи семьдесят три) рубля, расходы на оплату услуг представителя в размере 10 0000 (десять тысяч) рублей, а всего 157 765 (сто пятьдесят семь тысяч семьсот шестьдесят пять) рублей 50 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия судом, путем подачи апелляционной жалобы через Евпаторийский городской суд Республики Крым.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.Н. Вильховый