Решение по делу № 2-186/2017 (2-1329/2016;) ~ М-1232/2016 от 14.12.2016

Дело № 2-186/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2017 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи          М.Е. Бубновой

при секретаре            А.И. Ратниковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Есина А.Г. к Беспутину В.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, и по встречному иску Беспутина В.С. к Есину А.Г. о признании обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры прекращенными,

                          У С Т А Н О В И Л :

Есин А.Г. обратился в суд с вышеназванным иском к Беспутину В.С., указав, что 23 октября 2015 года между ними был заключен предварительный договор, по условиям которого Беспутин В.С. принял на себя обязательства по приватизации и продаже ему квартиры, расположенной по адресу: Калининградская область, г. <Адрес>, ул. <Адрес>, д. <№>, кв. <№>, а истец принял на себя следующие обязательства: выполнить юридические действия, направленные на приватизацию вышеуказанной квартиры, регистрацию права собственности, а также приобретение на имя Беспутина В.С. квартиры в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: Калининградская область, г. <Адрес>, ул. <Адрес>, д.<№>. Так же, в соответствии с указанным договором, продажная цена вышеуказанной квартиры была определена в размере 1700000 рублей, часть из которых - в размере 400000 рублей - была уплачена им ответчику в виде аванса, до подписания указанного предварительного договора, а в счет оставшейся суммы истец должен был выполнить все вышеуказанные юридические действия. В настоящее время Беспутин В.С. заключил договор приватизации указанной выше квартиры. Ранее, в апреле 2016 года он отменил все доверенности и фактически перестал выполнять условия предварительного договора. Тем не менее, истец свои обязательства по указанному договору выполнил. Истец неоднократно пытался связаться с Беспутиным В.С. и в добровольном порядке решить вопрос об исполнении предварительного договора, однако, все попытки были безуспешны. С учетом вышеизложенного, и на основании ст.ст. 165, 218, 429, 445 ГК РФ, истец просит суд обязать Беспутина В.С. заключить с ним договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Калининградская область, г. <Адрес>, ул. <Адрес>, д. <№>, кв. <№>.

В свою очередь, Беспутин В.С. обратился в суд со встречным иском к Есину А.Г. о признании обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры прекращенными, указывая, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 23.10.2015 года он принял на себя обязательство после приватизации квартиры, расположенной по адресу: Калининградская область, г. <Адрес>, ул. <Адрес>, д. <№>, кв. <№> продать ее Есину А.Г., а именно до 15.03.2016 года, для чего наделил последнего соответствующими полномочиями, выдал доверенности на указанных им лиц (п. 6 Договора) и не нёс ответственности за процесс и сроки приватизации (п. 9 Договора). В соответствии с п. 9 Договора, отмена Беспутиным В.С. доверенностей, выданных на указанных Есиным А.Г. лиц, признается сторонами односторонним отказом от исполнения условий настоящего договора. Именно на это ссылается Есин А.Г. в своем иске. Вместе с тем, на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры № <№>, расположенной в доме № <№> по ул. <Адрес> от 23.10.2015 года Беспутин В.С. не является собственником данной квартиры и не мог распоряжаться ею, следовательно, договор является ничтожным с момента совершения независимо от признания его таковым судом в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ. При этом. Есин А.Г. знал о том, что указанная квартира является муниципальной собственностью, в связи с чем, принял на себя обязательства по подготовке документов и приватизации квартиры, а также по регистрации права собственности на нее в установленные сроки (п. 9 Договора). Срок заключения основного договора купли-продажи был установлен сторонами 15.03.2016 года, при этом за сроки приватизации Беспутин В.С. ответственности не нес (п. 9 Договора). В свою очередь Есин А.Г. обязался приобрести на имя Беспутина В.С. недвижимость путем оплаты пая (один миллион сто тысяч рублей) в виде отдельной квартиры в доме № <№> по ул. <Адрес> в г. <Адрес> Калининградской области в ЖСК «Пионер». Вместе с тем, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен, предложений о заключении договора стороны друг другу не направили. На момент заключения предварительного договора у ЖСК «Пионер» отсутствовало право собственности на помещения в доме № <№> по ул. <Адрес> в г. <Адрес> Калининградской области. Право собственности возникло только 07.04.2016 года, то есть за пределами срока заключения основного договора. Земельный участок, на котором расположен указанный дом, не принадлежит на каком-либо праве ЖСК «Пионер», не выделен под строительство многоквартирного жилого дома, имеет разрешенное использование под существующее здание магазина и его обслуживание с последующей реконструкцией и имеет ряд ограничений и обременений, находится в аренде и субаренде у собственником нежилых помещений, к которым Есин А.Г. не относится. Истец (ответчик) также указывает, что закон предусматривает заключение сторонами сделки на отменительных либо отлагательных условиях, однако, сам по себе факт совершения сделки под этими условиями не порождает правомочий собственника на предмет договора, если сторонами в установленный ими же срок не выражены намерения о заключении основного договора путем направления друг другу соответствующего предложения. Указанного действия в данном случае ни со стороны истца, ни со стороны ответчика произведено не было, в связи с чем, доводы Есина А.Г. о твердом намерении обеих сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи между тем же сторонами, является безосновательным и субъективным. Более того, Есину А.Г. было известно о том, что доверенность, выданная Беспутиным В.С. для осуществления приватизации и регистрационных действий, была отозвана. Кроме того, Беспутин В.С. ссылается истечение предусмотренного п.4 ст. 445 ГК РФ срока для обращения в суд. При этом он ссылается на то, что срок заключения основного договора (15.03.2016 года) пропущен по вине Есина А.Г., а иск им подан только 14.12.2016 года, за пределами установленного п.5 ст. 445 ГК РФ. С учетом вышеизложенного, и на основании ст.ст. 416, 429 ГК РФ, Беспутин В.С. просит признать прекращенными обязательства по заключению с Есиным А.Г. договора купли-продажи квартиры № <№>, расположенной в доме № <№> по ул. <Адрес> в г. <Адрес> Калининградской области.

В судебном заседании истец (ответчик) Есин А.Г. поддержал заявленные им требования по изложенным в исковом заявлении основаниям, встречные требования не признал. Пояснил, что на сегодняшний день получено разрешение на строительство, в собственности кооператива имеется здание, которое планируется реконструировать. Беспутин В.С. принят в члены кооператива, его взнос на строительство квартиры документально подтвержден, следовательно, свои обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, он (Есин) выполнил. После завершения реконструкции и введения дома в эксплуатацию Беспутин получит квартиру в собственность. Срок строительства квартиры в договоре не определен, потому что этот срок определяется между кооперативом и каждым из его членов. Поскольку он должен был оформить членство Беспутина в кооперативе, внести пай, то условие о сроках строительства в предварительном договоре оговариваться не могло. Кроме того, Беспутин не настаивал на определении каких-либо сроков. Они договорились, что Беспутин уезжает из Калининградской области, а строительство идет своим чередом. Это устраивало и его и Беспутина.

Представитель Есина А.Г. - Фаткуллина Н.В., действующая на основании ордера, поддерживает исковые требования своего доверителя, встречный иск полагает не обоснованным и не подлежащим удовлетворению. Пояснила, что заключенный между сторонами договор является комплексным, и до настоящего времени он является действующим, поскольку после его заключения он исполнялся ее доверителем, однако, Беспутин отозвал доверенности, то есть, в одностороннем порядке отказался от его исполнения. Прекращенным признать договор невозможно, поскольку Беспутин не обратился с иском в суд о признании договора расторгнутым. Деньги он получил, но до настоящего времени не вернул. Поскольку Беспутин отозвал доверенности, Есин не знал, что ему делать. Если бы этого не было сделано, то разрешение на строительство было бы получено раньше.

Ответчик (истец) Беспутин С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель Беспутина С.В. - Колесова С.В., действующая на основании доверенности, требования встречного иска поддержала, в удовлетворении иска Есина А.Г. просит отказать. Пояснила, что срок заключения основного договора сторонами был определен - 15.03.2016 года, однако заключен не был. Есин А.Г. не укладывался в сроки, но никаких писем по этому поводу Беспутину В.С. не направил. Нотариальную форму договора избрали стороны, и такая форма должна была быть соблюдена в дальнейшем. Следовательно, дополнительные соглашения к предварительному договору также должны быть нотариально удостоверены. Полагает, что Есин А.Г. не доказал факт внесения денежной суммы в размере 1100000 рублей, поскольку представленные им документы сфальсифицированы. Деньги должны были быть внесены на расчетный счет кооператива, однако расчетного счета вообще не было. Деньги принимались Есиным у себя самого, что недопустимо, поскольку обязанности бухгалтера кооператива на него должны быть возложены соответствующим приказом. Реестр членов кооператива не ведется. Полагает, что в рассматриваемой ситуации не доказано, что кооператив действительно ведет кукую-либо деятельность. Полагает, что общество существует формально. Кроме того, истцом пропущен срок для обращения в суд.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав представленные письменные доказательства по делу и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Судом установлено, что 23 октября 2015 года между Беспутиным В.С. и Есиным А.Г. был заключен предварительный договор, по условиям которого Беспутин В.С., имеющий право на приватизацию квартиры № <№>, расположенной в доме № <№> по ул. <Адрес> в г. <Адрес>, в которой он проживает по договору социального найма, обязуется приватизировать и продать Есину А.Г. в срок по 15 марта 2016 года включительно вышеуказанную квартиру, а Есин А.Г. обязуется купить указанный объект недвижимости, а также выполнить от имени Беспутина В.С. оговоренные настоящим договором юридические действия, направленные на приватизацию вышеуказанной квартиры, регистрацию права собственности Беспутина В.С. на нее, а также приобретение недвижимости на имя Беспутина В.С. Обязательства Беспутина В.С. по продаже вышеуказанной квартиры, а также обязательства Есина А.Г. по ее приватизации и регистрации права собственности Беспутина В.С., а также по приобретению на имя Беспутина В.С. недвижимости являются встречными друг к другу и регулируются положениями ст. 328 ГК РФ. Под приобретением недвижимости на имя Беспутина В.С. стороны понимают действия, направленные на оплату пая в виде отдельной квартиры в жилищно-строительный кооператив «Пионер».

В соответствии с п. 3 предварительного договора, по соглашению сторон продажная цена вышеуказанной квартиры определена в размере 1700000 рублей, часть которой в размере 400000 рублей уплачена Есиным А.Г. Беспутину В.С. в виде аванса до подписания настоящего договора, а в счет оставшейся суммы Есин А.Г. выполнит оговоренные настоящим договором действия, направленные на приобретение на имя Беспутина В.С. жилой недвижимости в соответствии с настоящим договором.

В целях исполнения принятого на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи на указанную в п. 1 настоящего договора квартиру, Беспутин В.С. должен подготовить пакет документов, необходимый для приватизации и государственной регистрации права собственности, а также в дальнейшем для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности Указанные действия по условиям настоящего договора в качестве исполнения встречного обязательства от имени Беспутина В.С. осуществляет Есин А.Г. самостоятельно или через представителя и за свой счет. Для осуществления действий по приватизации квартиры и государственной регистрации права собственности Беспутина В.С. на нее, последний выдал доверенности на имя указанного Есиным А.Г. представителя - Седакова А.А., а также на имя того же представителя по доверенности на продажу указанной квартиры и на приобретение на его имя недвижимости посредством вступления в ЖСК и оплаты паевого взноса.

В соответствии с п. 7 предварительного договора, Есин А.Г. до 15 марта 2016 года самостоятельно или через представителя принял на себя встречное обязательство от имени Беспутина В.С. и за свой счет оплатить в ЖСК «Пионер» стоимость пая в виде отдельной квартиры стоимостью 1100000 рублей, а также после ввода жилого дома в эксплуатацию за свой счет произвести необходимый ремонт общей стоимостью до 200000 рублей, включая стоимость работ и материалов.

Пунктом 9 предусмотрено, что договор является предварительным, и в случае уклонения Беспутина В.С. от продажи вышеуказанной квартиры, Есин А.Г. имеет право обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи на оговоренных условиях. Односторонний отказ от исполнения условий настоящего договора не допускается. Отмена Беспутиным В.С. выданных им доверенностей признается сторонами односторонним отказом от принятых на себя обязательств. При этом Буспутин В.С. не несет ответственности за процесс и сроки приватизации квартиры и регистрации его права собственности на нее, с учетом того, что эти действия выполняются указанным Есиным А.Г. представителем. Ответственность за выполнение действий по приватизации квартиры и регистрации права собственности в установленные сроки несет Есин А.Г.

Таким образом, предварительный договор от 23 октября 2015 года, заключенный между сторонами по настоящему гражданскому делу, содержит элементы различных обязательств, в том числе, обязательство Есина А.Г. от имени Беспутина В.С. по приватизации квартиры № <№>, расположенной в доме № <№> по ул. <Адрес> в г. <Адрес> Калининградской области, регистрации права собственности Беспутина В.С. на указанное жилое помещение; обязательства по заключению между сторонами договора купли-продажи указанного жилого помещения, а также встречное обязательство Есина А.Г. по отношению к Беспутину В.С. по приобретению на его имя недвижимости путем оплаты пая в виде однокомнатной квартиры в ЖСК «Пионер».

В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4).

В соответствии с частью 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6).

Судом установлено, что условия предварительного договора от 23 октября 2015 года, не содержат указания на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Следовательно, в силу положений ч.4 ст. 429 ГК РФ, основной договор в рассматриваемой ситуации должен был быть заключен до 23 октября 2016 года.

Доказательств направления Есиным А.Г. в адрес Беспутина В.С. предложения о заключении основного договора в течение года после заключения предварительного договора, то есть до 23 октября 2016 года, суду не представлено.

Поскольку до окончания срока, определенного для заключения основного договора, такой договор заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, то обязательства, предусмотренные договором, следует признать прекращенными.

В суд с требованием обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи на основании предварительного договора от 23 октября 2015 года, истец обратился 13 декабря 2016 года.

Каких-либо дополнительных соглашений, предусматривающих внесение изменение в условия договора в части сроков заключения основного договора в письменной форме сторонами не заключалось.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились в силу ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по умолчанию сторон и, соответственно, основания, предусмотренные ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, для понуждения к заключению основного договора отсутствуют, в связи с чем, исковые требования Есина А.Г. удовлетворению не подлежат. Встречный иск Беспутина В.С. является обоснованным и подлежит удовлетворению судом.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Есина А.Г. к Беспутину В.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры - отказать.

Встречный иск Беспутина В.С. - удовлетворить.

Признать прекращенными обязательства Беспутина В.С. по предварительному договору от 23 октября 2015 года по заключению с Есиным А.Г. договора купли-продажи квартиры № <№>, расположенной в доме № <№> по ул. <Адрес> в г. <Адрес> Калининградской области.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда, то есть с 3 апреля 2017 года.

Судья              Бубнова М.Е.