Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3179/2015 от 18.11.2015

судья: Некрасова Н.С. Дело № 33-3179/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 декабря 2015 года г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Корневой М.А.

судей Старцевой С.А., Зубовой Т.Н.

с участием прокурора Никобидзе И.Н.

при секретаре Пронкиной В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению и. о. Мценского межрайонного прокурора Орловской области в интересах муниципального образования Мценского района и неопределенного круга лиц к Администрации Мценского района Орловской области, Управлению по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области, Некрылову Г.П., Скобелкину О.В. о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой,

по апелляционным жалобам Скобелкина О.В., администрации Мценского района Орловской области, Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области на решение Мценского районного суда Орловской области от 15 сентября 2015г., которым постановлено:

«Исковые требования И. о. Мценского межрайонного прокурора Орловской области в интересах муниципального образования Мценского района и неопределенного круга лиц удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделку по договору купли-продажи № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией Мценского района в лице Управления по муниципальному имуществу Мценского района, Некрыловым Г.П. и Скобелкиным О.В. и дополнительное соглашение к нему от <дата>, применить последствия недействительности сделки.

Признать отсутствующим право собственности Некрылова Г.П. и Скобелкина О.В. по 1/2 доли за каждым на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и обязать муниципальное образование Мценский район в лице администрации Мценского района возвратить Некрылову Г.П. и Скобелкину О.В. денежные средства, полученные в счет оплаты по договору купли-продажи от <дата> в сумме № рублей № копеек.

Обязать Некрылова Г.П. и Скобелкина О.В. за собственный счет в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу демонтировать бетонный забор по периметру земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Прекратить запись о государственной регистрации права собственности Некрылова Г.П. и Скобелкина О.В. по 1/2 доли за каждым на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, произведенную <дата> за №.

По вступлению решения в законную силу снять запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области совершать регистрационные действия с земельным участком, общей площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Взыскать с Некрылова Г.П. и Скобелкина О.В. в бюджет муниципального образования г. Мценск Орловской области государственную пошлину в сумме № рублей в равных долях по № рублей с каждого».

Заслушав доклад судьи областного суда Старцевой С.А., выслушав объяснения представителей ответчиков администрации Мценского района Орловской области по доверенности Петровой Л.С., Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области по доверенности Лифановой К.А., представителя по доверенности ответчиков Скобелкина О.В., Некрылова Г.П., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения прокурора Никабадзе И.Н., судебная коллегия

установила:

И.о. Мценского межрайонного прокурора Орловской области обратился в суд в интересах муниципального образования Мценский район Орловской области к Администрации Мценского района Орловской области, Управлению по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области, Некрылову Г.П. и Скобелкину О.В. о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой.

В обоснование заявленных требований указывал, что на основании постановления администрации Мценского района от <дата> № по договору купли-продажи от <дата> № в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации Некрылову Г.П. и Скобелкину О.В. предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью № кв. м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, для обслуживания расположенного на нем и принадлежащего им здания магазина, общей площадью № кв.м.

Поскольку площадь предоставленного Некрылову Г.П. и Скобелкину О.В. земельного участка значительно превысила необходимую для использования ими недвижимого имущества площадь, полагал нарушенным право муниципального образования Мценский район Орловской области на эффективное распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории Мценского района, поскольку в границах спорного земельного участка возможно формирование самостоятельного земельного участка с последующим распоряжением в установленном законом порядке.

С учетом изложенного и уточненных исковых требований просил признать: недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией Мценского района в лице Управления по муниципальному имуществу Мценского района, Некрыловым Г.П. и Скобелкиным О.В. и дополнительное соглашение к нему от <дата>; отсутствующим право собственности Некрылова Г.П. и Скобелкина О.В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; обязать муниципальное образование Мценский район в лице администрации Мценского района возвратить Некрылову Г.П. и Скобелкину О.В. денежные средства, полученные в счет оплаты по договору купли-продажи от <дата> в сумме № рублей № копеек; обязать Некрылова Г.П. и Скобелкина О.В. за собственный счет в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу демонтировать бетонный забор по периметру земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе Скобелкин О.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований прокурора.

В обоснование жалобы указывает на то, что при рассмотрении дела не нашли подтверждение доводы прокурора о возможном формировании нескольких земельных участков вместо спорного земельного участка, а также о том, что для эксплуатации и обслуживания магазина необходим земельный участок площадью менее спорного земельного участка, так как расчеты ОАО «Проектцветмет» об этом не были подтверждены специалистом в судебном заседании.

С аналогичными апелляционными жалобами обратились администрация Мценского района Орловской области, Управление по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области, в которых просили отменить решение суда как незаконное и не обоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований прокурора.

В обоснование доводов жалобы дополнительно указывают на то, что суд ошибочно применил СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», поскольку он распространяется на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских поселений и включает основные требования к их планировке и застройке, что исключает возможность их применения в процессе формирования испрашиваемого земельного участка под объектом недвижимости площадью 240,2 кв.м.

На заседание судебной коллегии не явились ответчики Некрылов Г.П., Скобелкин О.В., представители третьих лиц администрации Воинского сельского поселения Мценского района Орловской области, ПАО «МРСК Центр» - «Орелэнерго», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещены о судебном разбирательстве надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с положениями статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно положениям пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей до 1 марта 2015 г.) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Исходя из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется по правилам пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

Из положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Из приведенных норм права в их совокупности следует, что исключительное право на приобретение в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ земельного участка связано с функциональным назначением расположенного на нем объекта недвижимости и, соответственно, должно. распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с требованиями статьи 33 ЗК РФ. Иное толкование вышеуказанной нормы приведет к приобретению земельного участка, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации, без проведения аукциона в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 20 Правил застройки и землепользования Воинского сельского поселения Мценского района Орловской области, утвержденных постановлением Воинского сельского совета народных депутатов от 24.08.2012 № 41, максимальная и минимальная площади земельного участка для вида разрешенного использования «магазины продовольственные и промтоварные» в зоне О1 (зона многофункциональной общественно-деловой застройки) – по расчету. Указанными Правилами не предусмотрено размещение магазина в зоне СХ2 (зона сельскохозяйственных угодий), Ж1 (индивидуальное жилищное строительство).

Согласно Своду правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (приложение Ж) размер земельного участка для магазинов при торговой площади до 250 кв.м составляет 0, 08 га на 100 кв.м

Потребность в данной площади обусловлена необходимостью обслуживания объекта недвижимости, включая благоустройство, устройство гостевых стоянок, подъездных путей и т.д.

В соответствии с Региональными нормативами градостроительного проектирования Орловской области «Градостроительство. Планировка и застройка на территории Орловской области», утвержденными постановлением Правительства Орловской области от 1 августа 2011 г. № 250, при устройстве открытой стоянки для парковки легковых автомобилей размер определяется средней площадью, занимаемой одним автомобилем с учетом ширины разрывов и проездов, равной 30 кв.м.

Согласно таблице 6.30 вышеуказанных нормативов расчет количества парковочных мест осуществляется исходя из общей торговой площади (на 100 кв.м торговой площади 7 машино-мест).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от <дата> ответчики Скобелкин О.В. и Некрылов Г.П. являются собственниками в равных долях по 1/2 доли здания магазина, общей площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Впоследствии собственниками здания магазина проведено межевание земельного участка, на основании которого постановлением администрации Мценского района № от <дата> утверждена схема размещения земельного участка, выделенного из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый квартал №, местоположение: <адрес>, общей площадью № кв.м.

Постановлением администрации Мценского района № от <дата> Скобелкину О.В. и Некрылову Г.П. вышеуказанный земельный участок был предоставлен в общую долевую собственность за плату соразмерно долям в общей долевой собственности с разрешенным использованием для размещения и обслуживания магазина.

На основании данного постановления <дата> между администрацией Мценского района в лице управления по муниципальному имуществу Мценского района и ответчиками Скобелкиным О.В., Некрыловым Г.П. заключен договор купли-продажи №, по условиям которого муниципальный район предоставил Скобелкину О.В. и Некрылову Г.П. в собственность за плату вышеуказанный земельный участок, установив цену по договору в размере № рублей.

<дата> между ответчиками по делу заключено дополнительное соглашение к вышеприведенному договору, в соответствии с которым выкупная цена спорного земельного участка определена в размере № рублей № копеек.

Указанные денежные средства перечислены на счет управления по муниципальному имуществу Мценского района и в соответствии с актом приема-передачи от <дата> земельный участок передан администрацией Мценского района Орловской области в собственность Скобелкина О.В. и Некрылова Г.П.

Согласно кадастровой выписки о земельном участке от <дата> спорный земельный участок общей площадью № кв.м по адресу: <адрес> состоит на кадастровом учете, имеет кадастровый номер №, относится к категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения и обслуживания магазина.

Как следует из информации Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от <дата> №, в соответствии со схемой Генерального плана, разработанной ООО «Геоземстрой» размещенных на официальном сайте ФГИС ТП, спорный земельный участок размещается в границах сельского поселения, на территории предполагаемой для включения в границы населенного пункта в целях дальнейшего освоения под индивидуальное жилищное строительство.

Право собственности в установленном законом порядке на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано за Скобелкиным О.В. и Некрыловым Г.П. по № доли за каждым, о чем <дата> внесены сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №.

Также судом установлено, что Скобелкиным О.В. и Некрыловым Г.П. возведен бетонный забор по периметру земельного участка, который установлен не по его границам, а с отдельными отступлениями со стороны почтового отделения и дороги по <адрес>, что подтверждается схемой фактического положения границ земельного участка относительно результатов межевания, подготовленной кадастровым инженером ФИО14 и не оспаривается сторонами. На спорном земельном участке, помимо здания магазина, расположены хозяйственная постройка и туалет.

Право собственности на забор и хозяйственную постройку зарегистрировано в установленном законом порядке за Скобелкиным О.В. и Некрыловым Г.П. по 1/2 доли за каждым, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

Как следует из искового заявления с учетом уточнений, прокурор заявлял требования о признании договора купли-продажи № от <дата> и дополнительного соглашения к нему недействительными, ссылаясь на то, что указанный договор заключен с нарушением требований статей 33, 35, 36 ЗК РФ (действовавших на момент совершении спорных сделок), поскольку площадь предоставленного Скобелкину О.Н. и Некрылову Г.П. в собственность земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования расположенного на нем здания магазина площадью № кв.м.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, проанализировав положения статей 33, 35, 36 ЗК РФ (действовавших до 01.03.2015) удовлетворил исковые требования прокурора и признал оспариваемый договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему недействительными по основанию ничтожности, применив последствия недействительности сделки.

При этом суд исходил из того, что ответчиками не доказано право приобретения на основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ в собственность земельного участка в вышеуказанном размере, который не соответствует установленным действующим законодательством нормам отвода земель для конкретного вида деятельности.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку по материалам дела установлено, что в соответствии с вышеприведенными Сводом правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Региональными нормативами градостроительного проектирования Орловской области «Градостроительство. Планировка и застройка на территории Орловской области», утвержденными постановлением Правительства Орловской области от 1 августа 2011 г. № 250, Правилами застройки и землепользования Воинского сельского поселения Мценского района Орловской области необходимая площадь земельного участка для обслуживания принадлежащего Скобелкину О.В. и Некрылову Г.П. магазина торговой площадью № кв.м, общей площадью № кв.м составляет всего № кв.м, что подтверждается информацией Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от <дата> №, в то время как допустимых доказательств необходимости использования с указанной целью земельного участка площадью № кв.м ответчиками не представлено как суду первой, так и апелляционной инстанции.

Ввиду изложенного не могут повлечь отмену решения суда как опровергающиеся собранными по делу доказательствами, а также основанные на ошибочном толковании норм материального права доводы апелляционных жалоб ответчиков, в которых они оспаривают оценку суда представленным доказательствам, основанные на такой оценке выводы суда и фактически указывают на недоказанность того обстоятельства, что для эксплуатации и обслуживания магазина необходим земельный участок площадью менее спорного земельного участка.

Суд дал правовую оценку всем материалам по настоящему делу, результаты оценки отразил в решении и привел мотивы, по которым доказательства приняты в качестве средства обоснования своих выводов, с которыми судебная коллегия согласна.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Мценского районного суда Орловской области от 15 сентября 2015 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Скобелкина О.В., администрации Мценского района Орловской области, Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи