Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-202/2014 (2-2940/2013;) ~ М-2893/2013 от 16.12.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд <адрес> в составе судьи Кривицкой О.Г.,

при секретаре Сафроновой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Ситников А.Ю., Ситникова С.В. об обжаловании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

УСТАНОВИЛ:

Ситников А.Ю., Ситникова С.В. обратились в суд с заявлением об обжаловании отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> ипотеки в силу закона на указанную квартиру указав, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО6, ФИО7 в лице их представителя ФИО2, действующей по доверенности с одной стороны и Ситников А.Ю., Ситникова С.В. с другой стороны, был заключен договор купли - продажи квартиры. ФИО10 и ФИО7 продали принадлежащую им на праве общей долевой собственности, а покупатели - Ситников А.Ю. и Ситникова С.В. приобрели в общую совместную собственность двухкомнатную квартиру общей площадью 46,30 кв.м., жилой площадью 28,10 кв.м. по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составила три миллиона рублей.

Собственные средства, в размере один миллион рублей, частями - пятьдесят тысяч рублей наличными средствами и девятьсот пятьдесят тысяч рублей путем перечисления денежных средств с лицевого счета Ситникова С.В. открытого в ОАО «Межрегиональный Волго - Камский банк реконструкции и развития» на открытый в этом же банке лицевой счет представителя продавцов ФИО2 заявителями переданы продавцам на момент подписания договора купли - продажи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГг. между ОАО «Межрегиональный Волго - Камский банк реконструкции и развития» с одной стороны и Ситников А.Ю., Ситникова С.В. с другой стороны, был заключен кредитный договор № согласно которому банк предоставил созаемщикам целевой кредит в размере два миллиона рублей на приобретение вышеуказанной квартиры. Эти денежные средства ДД.ММ.ГГГГ также были перечислены с лицевого счета Ситникова С.В. на лицевой счет представителя продавцов ФИО2 Таким образом все денежные средства в размере три миллиона рублей были зачислены банком на лицевой счет представителя продавцов ФИО2, т.е. обязательства покупателей перед продавцами по оплате приобретенной квартиры выполнены в полном объеме.

В договоре купли - продажи квартиры отмечено, что согласно положений ч. 1 п. 3 ст.334 ГК РФ и ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» (Залоге недвижимости) от 16.07.1998г. № 102 - ФЗ, квартира, приобретенная за счет средств банка (полностью или частично) с момента перехода государственной регистрации права собственности к покупателям и до момента полного выполнения обязательств по возврату денежных средств, предоставленных банком покупателям для приобретения указанной квартиры по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ находится в залоге у банка. Права залогодателя удостоверяются закладной.

ДД.ММ.ГГГГг. в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области заявителями были поданы заявление № о государственной регистрации права общей совместной собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенная по адресу: <адрес> заявление № о государственной регистрации ипотеки возникающей на основании закона на указанную квартиру с приложением всех необходимых документов, в том числе и закладной от ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГг. регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГг. в связи с тем, что в закладной не было указано, что предмет ипотеки является объектом культурного наследия, тогда как в соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102 -ФЗ, закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом, либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки.

Дом, расположенный по адресу: <адрес>, является памятником градостроительства и архитектуры регионального значения, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на основании Решения Исполнительного комитета Куйбышевского областного Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ. № «О выполнении Закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры» Куйбышевским горисполкомом»

ДД.ММ.ГГГГ представителем ОАО «Межрегиональный Волго - Камский банк реконструкции и развития» в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> было подано заявление № о предоставлении дополнительных документов, а именно - закладной от ДД.ММ.ГГГГг. в п. 10 которой указано: «Имущество, являющееся предметом ипотеки не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки. Имеется ограничение в виде обязательства по сохранению объекта недвижимости, который является Объектом культурного наследия, что подтверждается паспортом Объекта культурного наследия, выданного ДД.ММ.ГГГГ. Управлением правового кадастрового обеспечения и охраны объектов культурного наследия министерства культуры Самарской области.

Из вышеуказанного слеудет, что заявления о государственной регистрации права общей совместной собственности на квартиру и ипотеки были поданы в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГг. государственная регистрация была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГг. в связи с необходимостью внесения в закладную сведений о том, что предмет ипотеки является объектом культурного наследия.

ДД.ММ.ГГГГг. в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области подано заявление о предоставлении дополнительных документов - закладной от ДД.ММ.ГГГГ с внесенными сведениями о предмете ипотеки являющимся объектом культурного наследия. Однако, из сообщения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. следует, что заявителям отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на квартиру по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ. № в связи с тем, что в предоставленной закладной отсутствует указание на то, что предмет ипотеки является объектом культурного наследия. Из сообщения же от ДД.ММ.ГГГГг. следует, что поскольку заявителям отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на квартиру, то отсутствуют основания государственной регистрации ипотеки в силу закона на квартиру по нашему заявлению от ДД.ММ.ГГГГ. № №

На основании вышеизложенного просили суд признать отказ Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации перехода права и права общей совместной собственности Ситников А.Ю. и Ситникова С.В. на объект недвижимости -квартиру расположенную по адресу: <адрес> государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанную квартиру не основанным на законе. Обязать Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области провести государственную регистрацию:

- договора от ДД.ММ.ГГГГг. купли - продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>.;

- перехода права общей долевой собственности ФИО7, ФИО6 на право общей совместной собственности на указанную квартиру Ситников А.Ю. и Ситникова С.В.;

- ипотеки в силу закона на указанную квартиру;

- закладной от ДД.ММ.ГГГГг.

В судебном заседании заявители и представитель заявителей на основании ордеров адвокат ФИО11 поддержали требования заявления, просили его удовлетворить.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по доверенности ФИО12 просил отказать в удовлетворении заявленных требований на основании доводов, изложенных в отзыве.

Представитель третьих лиц ФИО6, ФИО7, по доверенности ФИО2 возражали против удовлетворения заявленных требований на основании доводов представленных в письменном отзыве.

Представитель ОАО «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития» в суд не явился, о рассмотрении дела извещены.

Суд полагает, что в удовлетворении заявления следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии с п.4 ст.258 Гражданского процессуального кодекса РФ от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение принято в соответствии с законом в пределах полномочий соответствующего органа либо свободы гражданина не были нарушены

В судебном заседании обозревалось дело правоустанавливающих документов, представленных для регистрации права и было установлено, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит записи от ДД.ММ.ГГГГ № № и № № о государственной регистрации права общей долевой собственности на вышеназванное жилое помещение (общая площадь - 46,30 кв.м.), субъектами которого являются ФИО6 и ФИО7 (размер долей в праве – 1/2 ).

ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган обратились ФИО6 и ФИО7 в лице уполномоченного представителя, а также Ситников А.Ю. и Ситникова С.В. с общим заявлением № о государственной регистрации перехода права, а также права общей совместной собственности на рассматриваемый объект недвижимости (кадастровый номер 63:01:0505007:951).

В качестве основания для выполнения заявленных регистрационных действий указанными лицами был представлен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (ФИО10 и ФИО7, покупатели - Ситников А.Ю. и Ситникова С.В.).

Согласно п.4 данного договора приобретение спорного недвижимого имущества осуществлялось Ситников А.Ю. и Ситникова С.В. за счёт собственных, а также кредитных средств кредитора ОАО «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития»..

ДД.ММ.ГГГГ Ситников А.Ю. и Ситникова С.В. было подано также заявление № о государственной регистрации ипотеки, возникающей на рассматриваемое жилое помещение в силу закона. При этом в представленном в регистрирующий орган пакете документов имелся кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ № (стороны - ОАО «Межрегиональный Вол го-Камский банк реконструкции и развития» (кредитор) и Ситников А.Ю., Ситникова С.В. (заёмщики)), а также закладная, удостоверяющая права данного банка как залогодержателя на приобретаемое покупателями недвижимое имущество с учетом положений п.4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Спорное жилое помещение является частью объекта культурного наследия, что подтверждается паспортом от ДД.ММ.ГГГГ г., выданным Министерством культуры Самарской области.

В соответствии с п. З ст.50 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» жилые помещения, являющиеся объектом культурного наследия либо частью объекта культурного наследия, могут быть отчуждены в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации, с учётом требований данного Федерального закона.

Согласно п.4 ст.48 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.

Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (абз.7 п.1 ст.20) предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определёнными условиями, составило документ без указания этих условий. Вместе с тем, в представленной на государственную регистрацию соответствующего обременения закладной указание на то, что предмет ипотеки является объектом культурного наследия отсутствует, что и послужило основанием для приостановления (сроком до ДД.ММ.ГГГГ включительно).

Ситников А.Ю. и Ситникова С.В. в обоснование заявленных требований сослались на то, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития» с заявление № о приёме дополнительных документов представило в регистрирующий орган закладную в новой редакции с указанием необходимых сведений.

Однако заявителями оставлен без внимание абз.1 п.1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ, согласно которым предусмотрена возможность проведения государственной регистрации прав на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В данном случае такое условие соблюдено заявителями не было, после подписания закладной с банком в новой редакции с учетом указанного обременения, заявления от них в Управление Росреестра о регистрации ипотеки не поступало.

Ситников А.Ю., Ситникова С.В., ФИО6 и ФИО7 с указанным заявлением в регистрирующий орган не обращались, а лицо, действовавшее от имени ОАО «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития», не обладало полномочиями по представлению их интересов.

Указанное обстоятельство следует из дела правоустанавливающих документов, не оспаривалось и самим заявителями, которые пояснил в суде, что действительно подписали закладную в новой редакции, тогда как с заявлением о регистрации не обращались, полагали достаточным, что документ в новой редакции будет представленным лишь одной стороной, представителем банка.

Таким образом, орган государственной регистрации прав пришел к правильному выводу о том, что оснований для рассмотрения вышеназванного документа в новой редакции не имелось.

В соответствии с п.2 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку заявителям было отказано в государственной регистрации перехода права, а также права общей совместной собственности на спорное жилое помещение, осуществить государственную регистрацию ипотеки данного объекта недвижимости в силу закона по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ № также не представлялось возможным.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Ситников А.Ю., Ситникова С.В. о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исх. № и исх. № в государственной регистрации перехода права и права общей совместной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а также ипотеки в силу закона и о возложении обязанности на регистрирующий орган по выполнению данных регистрационных действий отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                    Кривицкая О.Г.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года.