Решение по делу № 2-4902/2016 ~ М-4209/2016 от 02.06.2016

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 августа 2016 года                             г. Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе: председательствующего судьи Ягжовой М.В., при секретаре А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску М к Обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о прекращении ипотеки

УСТАНОВИЛ:

М, обращаясь в суд с иском, с учетом уточнения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, в обоснование заявленных требований указал, что заключил с ООО <данные изъяты> договоры участия в долевом строительстве № от **., № от ** (по соглашениям об уступке прав требования от ** и от ** По условиям указанных договоров Застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию 3-х этажный жилой дом на земельном участке по адресу: ..., ... и передать М квартиры с проектными номерами № и №. Строительство указанного жилого дома должно было быть завершено не позднее ** и сдать его в эксплуатацию в течение 3 месяцев с момента завершения строительства. Застройщик фактически простроил жилой ФИО3, которому присвоен адресу: ... и передал квартиры дольщикам, в том числе истцу, но не смог своевременно в установленный срок выполнить обязательства по сдаче дома в эксплуатацию, в связи с чем право собственности истец был вынужден признавать в судебном порядке. В настоящее время право собственности истца на ... № в указанном выше дома зарегистрировано в установленном законом порядке. ** между истцом и ООО <данные изъяты> заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: ... метрах южнее дома №, однако в регистрации права собственности ему было отказано, в связи с тем, что земельный участок обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства. Просит: прекратить ипотеку в силу закона, установленную в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., находящегося по адресу: ... метрах южнее дома №, принадлежащего на праве собственности ООО <данные изъяты>

В судебное заседание истец М не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца Г, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам иска. Суду дополнила, что ипотека была установлена в целях защиты права собственности дольщиков, в том числе и истца. Обязательства по договору долевого строительства ответчиком исполнены. В настоящее время земельный участок необходим истцу и третьим лицам для использования в личных целях, т.к. на данном участке находится их жилой дом. Полагала возможным принятие иска, сделанное ответчиком.

Представитель ответчика – директор ООО <данные изъяты> З, действующий на основании прав по должности, в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что требования истца о прекращении ипотеки признает, в полном объеме, добровольно. Послествия признания иска ему разъяснены и понятны.

Третьи лица – Ч, С, С не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, против удовлетворения заявленных требований не возражали.

Представитель Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представил письменный отзыв, который приобщен к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд находит иск М подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон), государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, согласно п. 4 ст. 29 вышеуказанного Закона, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона об участии в долевом строительстве.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу части 8.1 Закона об участии в долевом строительстве возникший на основании Закона об участии в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 Закона об участии в долевом строительстве случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу же п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования, ст. 29 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 52 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.

Судом установлено, что на основании решения Ангарского городского суда Иркутской области от **, вступившего в законную силу **, М на праве собственности принадлежит квартира площадью № кв.м., расположенная по адресу: ...

На основании решения Ангарского городского суда Иркутской области от **, вступившего в законную силу **, истцу принадлежит жилое помещение – квартира, общей площадью № кв.м., расположенная по адресу: ...

Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права, договором участия в долевом строительстве № от **, заключенного между ООО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> соглашениями по уступке прав и обязанностей по указанному договору участия в долевом строительстве, а также договором на участие в долевом строительстве № от **, заключенного между ООО <данные изъяты> и М

Собственником земельного участка с кадастровым номером №, категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительства блокировочного жилого дома и последующей его эксплуатации общей площадью № кв.м, на котором расположены жилые помещения истца, на праве собственности принадлежит ООО <данные изъяты>

** в ЕГРП внесена запись о залоге в силу закона на период до **.

Из пояснений истца следует, что он совместно с представителем ООО <данные изъяты> обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора купли – продажи от ** Однако в регистрации права на земельный участок ему было отказано, поскольку земельный участок обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства. Поскольку фактически свои обязательства перед участниками долевого строительства ООО <данные изъяты> исполнило, однако в установленные в договоре о долевом участии в строительстве срок получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не смогло, в связи с чем, право собственности участников долевого строительства было зарегистрировано на основании решений суда. Наличие записи о регистрации ипотеки нарушает его право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему квартиры.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд принимает признание иска, сделанное стороной ответчика, т.к. признание иска является распорядительным действием ответчика, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Руководствуясь ст. 39, 173, 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск М к Обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> удовлетворить.

Прекратить ипотеку в силу закона, установленную в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., находящегося по адресу: ... метрах южнее ФИО3 №, принадлежащего на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, т.е. **.

Судья                      М.В. Ягжова