Решение по делу № 2-1318/2018 ~ М-1056/2018 от 04.05.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2018 года город Усолье-Сибирское

Усольский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Яновой О.В., при секретаре Рютиной И.В., с участием представителя истца Наумова Э.И., ответчика Фельдман И.Ш., представителя ответчика Мацкевичус А.с.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1318/2018 по иску ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» к Фельдману Илье Шлёмовичу о расторжении договора аренды нежилого помещения, о взыскании арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился к ответчику с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения, о взыскании арендной платы, в обоснование своих требований указав, что ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ между Комитетом по управлению имуществом администрации ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ (арендодатель) (далее КУМИ ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ) и индивидуальным предпринимателем Фельдманом Ильей Шлёмовичем (арендатор) (далее ИП Фельдман) был заключен договор аренды нежилого помещения № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ (далее Договор) согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное ДАНЫЕ ИЗЪЯТЫ

, срок аренды устанавливается с ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

На день рассмотрения дела истец является собственником нежилого помещения, считает, что в соответствии со ст. 614 ГК РФ, договора аренды нежилого помещения от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, регистрации ограничения прав и обременения вышеуказанных объектов недвижимости арендой у ИП Фельдмана И.Ш. до ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, у Фельдмана И.Ш. с ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ возникла обязанность по оплате арендных платежей.

Считает, что ответ мэра ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫконстатирует факт арендной платы за кафе (в соответствии с методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением думы муниципального образования ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ) составляет 88 550,61 руб. + 1 477,67 руб. = 90 028,28 руб.

Всего задолженность ИП Фельдман И.Ш. в пользу ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" по состоянию на ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ составила 1 644 516,58 руб.

ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ в адрес ответчика было направлено претензионное письмо (исх. № 5) в котором предлагалось ответчику оплатить задолженность по состоянию на ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ в размере 828 260, 18 руб. в срок до ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ в адрес ИП Фельдман И.Ш. было направлено уведомление об увеличении арендной платы (исх. № ДАНЫЕ ИЗЪЯТЫ) в котором так же предлагалось ответчику оплатить вышеуказанную задолженность до ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

По состоянию на дату подачи искового заявления оплата задолженности в сумме 1 644 516, 58 руб. по аренде отсутствует.

Согласно сведениям из ЕГРИП Фельдман И.Ш. прекратил статус индивидуального предпринимателя с ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

В соответствии с п. 5.2. (5.2.4.) Договора - "договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, п/п 5.2.4. в случае просрочки оплаты за пользование помещением более 1-го месяца".

Поэтому считают, что истец вынужден обратиться с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

Просил с учетом уточненных требований: расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ между ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" и Фельдманом Ильей Шлёмовичем; взыскать с Фельдмана Ильи Шлёмовича арендную плату в размере 1919102 руб.83 коп.

Представитель истца ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" Наумов Э.И., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик Фельдман И.Ш., его представитель Мацкевичус А.с.В., действующий на основании доверенности, с иском не согласны представили возражение на иск.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, обозрев гражданское дело № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, обозрев исполнительное производство № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года между Комитетом по управлению имуществом администрации ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ и предпринимателем, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица Фельдман Ильёй Шлемовичем заключен договор № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ аренды нежилого помещения, расположенного ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ. Согласно п. 1.2 договора, арендодатель сдает в аренду вышеуказанную площадь для использования под кафе. В соответствии с пунктом 1.3. договора, срок аренды устанавливается с ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

Согласно п.6.4 договора, в случае смены собственника помещения, условия настоящего договора обязательны для нового собственника, который несет обязательства арендодателя в полном объеме, включая условия, предусмотренные в п.3.3 договора (условия относительно размера арендной платы).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суду представлено на диске дело правоустанавливающих документов, согласно которому нежилое помещение неоднократно перепродавалось.

ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ между Тихоновой Т.Е. (должник) и ООО "Агентство недвижимости "Регион-Развитие" (кредитор) заключено соглашение об отступном путем передачи 2-х нежилых помещений, согласно которому должником передано в собственность кредитора взамен исполнения обязательства, вытекающего из договора займа от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, отступное в виде 2 нежилых помещений, имеющих расположение и характеристики:

- нежилое помещение, ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ;

- нежилое помещение, ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ (п. 2 соглашения).

Соглашение об отступном путем передачи двух нежилых помещений от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ зарегистрировано в установленном законом порядке ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

Согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ в ЕГРН внесены сведения об обременении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, расположенные по адресу: ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, в виде права аренды в пользу Фельдмана И.Ш. в соответствии с договором аренды нежилого помещения от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, на основании решения Усольского городского суда Иркутской области от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, вступившего в законную силу ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ г. УФСГРКК по Иркутской области зарегистрировало ограничение прав и обременение объектов недвижимости арендой, а именно:

а) нежилое помещение, ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ;

б) нежилое помещение, ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ;

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что ответчик обратился в суд с исковым заявлением ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, к Т. о признании действий незаконными, восстановлении записи в ЕГРП, устранении препятствий в пользовании нежилым помещением.

ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ г. вынесено заочное решение по гражданскому делу № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по иску Фельдмана Ильи Шлёмовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, к Т. о признании действий незаконными, восстановлении записи в ЕГРП, устранении препятствий в пользовании нежилым помещением.

Заочное решение по гражданскому делу от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года отменено определением от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года.

Согласно выписки из ЕГРИП, ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года ИП Фельдман И.Ш. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя в связи с принятием им соответствующего решения.

ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ вынесено решение по гражданскому делу № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по иску Фельдмана Ильи Шлёмовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, к Т. о признании действий незаконными, о восстановлении записи в ЕГРП, об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, исковые требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по погашению записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ об обременении договором аренды до ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года нежилого помещения кафе ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ в пользу Фельдмана Ильи Шлёмовича. Обязано Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении договором аренды до ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года нежилого помещения кафе ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ в пользу Фельдмана Ильи Шлёмовича. Суд обязал Т. не чинить Фельдману Илье Шлёмовичу препятствий в пользовании нежилым помещением кафе ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, передав ему ключи от нежилого помещения и обеспечив свободный доступ в указанное помещение.

Решение вступило в законную силу ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ и исполнено в части, требование о передачи ключей от нежилого помещения и обеспечении свободного доступа в спорное помещение на день рассмотрения дела не исполнено, что подтверждается исполнительным производством № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года возбужденным на основании исполнительного листа ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, выданного Усольским городским судом Иркутской области.

ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года истец направил в адрес ответчика претензионное письмо № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, в котором истец просил оплатить арендную плату в размере 90 028 руб. 28 коп. в месяц в общей сумме 828 260,18 рублей в срок до ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года ответчик отказался выполнить требования претензии в связи с неверным расчётом суммы арендной платы в месяц (использование коэффициента доходности К-1 в размере 3,0 вместо положенного - 0,5), а так же в связи с лишением его возможности пользоваться арендованным имуществом с ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года по настоящее время, при этом указал, что в связи с прекращением статуса индивидуального предпринимателя по неурегулированным вопросам аренды предложил обращаться в Усольский городской суд.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ)

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

К доводу представителя истца о том, что ответчику не препятствовали и истец предлагал передать ключи, представив уведомление от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ ИП Фельдман И.Ш., в котором указано об увеличении арендной платы с ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, о задолженности ответчика на ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ в размере 828260,18 руб., о предложении оплатить до ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ задолженность, так же в уведомлении указано, что истец приглашает ответчика прибыть для получения ключей от спорных помещений ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по адресу кафе ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, в случае невозможности прибыть к указанному времени прибыть ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, в обосновании своего довода истец так же представил акты о не результате невручения ключей ИП Фельдман И.Ш. от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, суд относится критически, поскольку данное уведомление было направлено единожды, уведомление от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ ответчиком не получено, что подтверждается конвертом и уведомлением о вручении, представленным суду доказательств о том, что истец обращался к судебным приставам о добровольном исполнении решения от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, суду не представлено, на момент направления уведомления истец не был заменен как правопреемник, с иском истец обратился только ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ согласно конверту.

Кроме того из обозреваемого гражданского дела № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ и исполнительного производства № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ усматривается, что истец не намерен был исполнять решение, поскольку обжаловал определение Усольского городского суда Иркутской области от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ о замене должника Т. на её правопреемника ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» в части требований об обязании не чинить препятствий в пользовании помещением, определение вступило в силу ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ. ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ истец обратился с заявлением о разъяснении решения суда, указав, что договор аренды заключался с Фельдманом И.Ш. как с индивидуальным предпринимателем, но ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года он прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Просил суд разъяснить решение суда, указав, кто является взыскателем по решению суда, то есть Фельдман И.Ш. как физическое лицо либо индивидуальный предприниматель, влечет ли прекращение его деятельности прекращение арендных правоотношений, также просили исправить описку в решении суда, указав статус истца как индивидуальный предприниматель, отозвать исполнительный лист. ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ определением Усольского городского суда Иркутской области в удовлетворении заявления ООО «Агенство недвижимости «Регион-Развитие» о разъяснении решения суда, исправлении описки в решении суда отказано, определение вступило в силу ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.

Согласно информации с сайта Арбитражного суда Иркутской области с

ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ в производстве Арбитражного суда Иркутской области, а впоследствии Четвёртого апелляционного арбитражного суда находилось дело № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, в котором ответчик участвовал в качестве третьего лица, по заявлению ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области: по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости по обременению правом аренды нежилого помещения с кадастровым номером ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, расположенного по адресу: ДАНЫЕ ИЗЪЯТЫ, и записи в Единый государственный реестр недвижимости по обременению правом аренды нежилого помещения с кадастровым номером ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, расположенного по адресу: ДАНЫЕ ИЗЪЯТЫ; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области аннулировать записи об обременении вышеуказанных объектов правом аренды в пользу Фельдмана И.Ш. Решением Арбитражного суда Иркутской области от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года заявителю отказано в удовлетворении заявленных требований (л.д. ). Постановлением Четвёртого апелляционного арбитражного суда от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а жалоба без удовлетворения. Действия истца о подачи иска в Арбитражный суд Иркутской области о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области: по внесению записи в Единый государственный реестр недвижимости по обременению правом аренды нежилого помещения с кадастровым номером ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, так же подтверждают о не намерении исполнять решение Усольского городского суда от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ и в препятствии пользовании спорными объектами.

Согласно ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Поэтому суд приходит к следующему выводу о том, что в результате препятствующих действий истца ответчик был лишен возможности использовать арендованное имущество, соответственно данные обстоятельства освобождают ответчика от внесения истцу арендной платы за спорный срок, таким образом требования о взыскании арендной платы не подлежат удовлетворению.

Указанный правовой подход был сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 3(2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (определение от 22.11.2016 N 89-кг16-7).

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В п. 2 ст. 452 ГК РФ устанавливается, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истцом направлялась претензия о расторжении договора от 19.02.2018, что подтверждается описью вложения и кассовым чеком.

В соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

В п. 5.2.4 договора аренды нежилого помещения № 617 от 11.11.2005 года указано, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае просрочки оплаты за пользование помещением более 1 месяца.

На основании изложенного суд приходит к выводу, о том, что производные требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ между ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» и Фельдманом Ильей Шлёмовичем не подлежат удовлетворению, поскольку судом установлено, что ответчик на день рассмотрения дела не пользовался арендованным имуществом, на основании чего не оплачивает арендную плату, поэтому такой договор не может быть, расторгнут в судебном порядке по инициативе истца в связи с существенным нарушением на день рассмотрения дела.

Суд, исследовав и оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает, что требование не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В исковых требованиях ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» к Фельдману Илье Шлёмовичу о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ между ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» и Фельдманом Ильей Шлёмовичем; о взыскании с Фельдмана Ильи Шлёмовича арендной платы в размере 1919102 руб. 83 коп. – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в Иркутский областной суд через Усольский городской суд.

Судья О.В. Янова