Решение по делу № 2-2270/2019 ~ М-1833/2019 от 30.05.2019

К делу № 2-2270/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2019 года                                        г.Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – судьи        Ситниковой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания        Набоковой Б.А.,

с участием представителя истца Акционерного общества «ДОМ.РФ» по доверенности – Бжассо Е.Ф.,

ответчицы Чехонадской Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Чехонадскому А.В., Чехонадской Н.М. о расторжении договора стабилизационного займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Чехонадскому А.В., Чехонадской Н.М. о расторжении договора стабилизационного займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование указано, что в соответствии с условиями договора стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г. заемщикам Чехонадскому А.В. и Чехонадской Н.М. ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» в лице ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило заем в сумме 684 982,68 руб. на срок по 31.05.2029г. для целевого использования, а именно для уплаты ежемесячных платежей по первичному договору займа №454-06/09-ИЗ от 26.06.2009г., по условиям которого ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предоставило ответчикам займ в сумме3 600 000 руб. для приобретения в общую совместную собственность ответчиков жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. 25.02.2010 года между сторонами заключен последующий договор об ипотеке №01001-0-00003-ИП, согласно которому ответчики передали в последующий залог жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. С ноября 2017 года ответчики в нарушение договора займа допускали просрочку платежей и внесение сумм в размере меньшем ежемесячного аннуитетного платежа. Требование Банка от 21.03.2019г. о досрочном исполнении обязательств по договору ипотеки ответчиками исполнено не было. По состоянию на 22.04.2019г. задолженность заемщиков составляет 1 275 705,14 руб., и состоит из задолженности по основному долгу в размере 625 896,48 руб., задолженности по уплате процентов в размере 302 336,67 руб., задолженности по уплате пени в размере 347 471,99 руб. Просит суд расторгнуть договор стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г., заключенный между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Чехонадским А.В., Чехонадской Н.М.. Взыскать в солидарном порядке с ответчиков в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по договору стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г. по состоянию на 22.04.2019г. в размере 1 275 705,14 руб. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчикам – на жилой дом, общей площадью 111 целых 80/100 кв.м., состоящий из двухэтажной пристройки, кадастровый №, запись о регистрации права собственности в ЕГРН от 29.06.2009г. за №01-01-01/011/2009-584, а также на земельный участок общей площадью 435+/- 7 кв.м., кадастровый №, запись о регистрации права собственности в ЕГРН от 29.06.2009г. за №01-01-01/011/2009-585, находящееся по адресу: <адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80%от рыночной стоимости, установленной в отчете независимого оценщика - 2 072 000 руб. Взыскать с ответчиков солидарно расходы по уплате госпошлины в части обращения взыскания на залог в размере 6 000 руб. и в части взыскания задолженности по договору займа в размере 14 578,52 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, дала пояснения аналогичные изложенным в описательной части решения. Просила удовлетворить заявленные требования полностью.

Ответчица Чехонадская Н.М. не оспаривала наличие задолженности, возражала против удовлетворения требований, считала размер неустойки завышенным, просила ее снизить.

Ответчик Чехонадский А.В., надлежаще извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, не представил сведений об уважительности причин неявки. В связи с чем, суд, в соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Выслушав доводы стороны, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

Как установлено в судебном заседании, 25.02.2010г. между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Чехонадским А.В., Чехонадской Н.М. был заключен договор стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ, согласно которому ответчикам был предоставлен заем в размере 684 982,68 руб. на срок по 31.05.2029г. под 11,00 процентов годовых для уплаты ежемесячных платежей (суммы основного долга и процентов по первичному договору, для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга и начисленных процентов (пеней и штрафов) по первичному договору (при наличии), для уплаты суммы страхового взноса по первичному договору страхования, подлежащего уплате в период выборки (при условии указания в заявлении о необходимости предоставления помощи, в том числе на оплату страхового взноса по первичному договору страхования).

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по настоящему договору был заключен последующий договор об ипотеке №01001-0-00003-ИП от 25.02.2010г., согласно которому Чехонадский А.В. и Чехонадская Н.М. в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г. передали ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» в последующий залог жилой 2-этажный дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 111 целых 80/100 кв.м., и земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, площадью 435 кв.м.

16.07.2013 года ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» было переименовано в ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства».

14.11.2017 года между АО «Агентство финансирования жилищного строительства» и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» был заключен договор об уступке прав (требований) №06/4185-17 в соответствии с которым АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» были переданы права (требования) по договорам заимствований, в том числе по договору стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г. (пункт 657 приложения №1 к акту приема-передачи прав от 21.11.2017г.).

В марте 2018 года АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» было переименовано в АО «ДОМ.РФ».

Согласно п.п.1.4-1.6 договора стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г. за пользование стабилизационным займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета процентной ставки в размере 11,00% годовых. Стабилизационный займ предоставляется заемщику траншами. Период выборки, в течении которого предоставляются транши составляет 12 месяцев, считая от даты предоставления первого транша. Размеры траншей и платежей заемщика указываются в графике платежей.

В силу п.3.1 данного договора проценты за пользование стабилизационным займом начисляются займодавцем ежемесячно на остаток фактической задолженности по стабилизацонному займу, начиная со дня, следующего за днем получения заемщиком денежных средств, составляющих каждый транш, и до дня возврата суммы стабилизационного займа включительно.

В соответствии с п.3.4 вышеназванного договора заемщик возвращает стабилизационный заем и уплачивает проценты, начисленные за пользование им как путем безналичного перечисления денежных средств, в том числе через систему безналичных денежных переводов, так и путем внесения денежных средств в кассу займодавца при его согласии и наличии технической возможности.

Согласно ст.309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Однако, как видно из материалов дела, заемщики свои обязательства не исполнили.

Пунктом 4.4.1 и п.4.4.2 Договора предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате стабилизационного займа, начисленных процентов за пользование стабилизационным займом и суммы неустойки (пеней, штрафов) в случае просрочки заемщиками уплаты очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней; при возникновении просрочек по уплате ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В силу п.5.2 договора стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г. при нарушении заемщиком сроков уплаты ежемесячных платежей по настоящему договору займодавец вправе потребовать, а заемщик обязан уплатить займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного ежемесячного платежа за каждый календарный день просрочки. Пеня взимается за период с даты, следующей за датой образования просроченной задолженности по стабилизационному займу, по дату ее фактического погашения включительно. В течение периода помощи действия настоящего пункта приостанавливается, за исключением случаев, когда допущенная заемщиком просрочка уплаты ежемесячных платежей составила более трех раз.

До настоящего времени задолженность по договору займа ответчиками в нарушение требований статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не погашена.

Из имеющихся в материалах дела доказательств усматривается, что требование от 21.03.2019г. о досрочном возврате суммы займа с предложением расторгнуть договор займа было надлежащим образом отправлено ответчикам и получено ими. Данные обстоятельства подтверждаются копиями почтовых уведомлений.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, однако, как видно из материалов дела, заёмщики свои обязательства перед АО «ДОМ.РФ» не исполнили надлежащим образом.

Так из выписки по счету ответчика усматривается, что ответчики допускали неоднократные случаи невнесения платежей по договору. Так начиная с 31.01.2011г. не вносят платежи по договору стабилизационного займа.

Согласно с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно представленным истцом расчётам, задолженность ответчиков перед истцом по договору займа по состоянию на 22.04.2019г. составляет 1 275 705,14 руб., и состоит из задолженности по основному долгу в размере 625 896,48 руб., задолженности по уплате процентов в размере 302 336,67 руб., задолженности по уплате пени в размере 347 471,99 руб.

Правильность указанного расчёта судом проверена и принимается судом за основу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем, в судебном заседании было установлено, что ответчиками условия договора не соблюдались, и были допущены неоднократные просрочки по уплате долга и не были внесены платежи.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п.42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Кодекса) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Принимая во внимание, что ответчиками обязательства перед истцом не были исполнены надлежащим образом и в полном объеме, суд считает требования истца о взыскании суммы задолженности по договору стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г. обоснованными.

Из материалов дела усматривается, что задолженность ответчиков по уплате пени составляет 347 471,99 руб.

Однако, принимая во внимание имущественное положения ответчиков, учитывая, что истец мог проявить осмотрительность, имел возможность ранее обратиться в суд и взыскать с ответчиков задолженность, своим правом не воспользовался, что привело к значительному увеличению размера пени, суд считает, что размер подлежащей взысканию пени необходимо снизить до 30 000 рублей.

Также, по мнению суда, подлежат удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с требованиями статей 3, 4, 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований об уплате основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, процентов, неустойки (штрафов, пени), возмещения судебных расходов.

Согласно п.3.1 последующего договора об ипотеке №01001-0-00003-ИП от 25.02.2010г. залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в случаях:

- просрочки заемщиком осуществления ежемесячного платежа по договору стабилизационного займа при одновременно соблюдении следующих условий: сумма неисполненного обязательства составляет не менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по настоящему договору; если период просрочки исполнения обязательств, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев;

- при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей по договору стабилизационного займа более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

- при не удовлетворении заемщиком требования залогодержателя о полном досрочном исполнении обязательств по договору стабилизационного займа в течение 30 календарных дней, считая от даты направления такого требования.

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательства в обеспечение, которого заключен договор ипотеки, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка ежемесячного платежа была более 3 месяцев, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиком не было исполнено требование о досрочном возврате займа, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога – на жилое домовладение: жилой дом, общей площадью 111 целых 80/100 кв.м., состоящее из двухэтажной пристройки, кадастровый №, запись о регистрации права собственности в ЕГРН от 29.06.2009г. за №01-01-01/011/2009-584, а также на земельный участок общей площадью 435+/- 7 кв.м., кадастровый №, запись о регистрации права собственности в ЕГРН от 29.06.2009г. за №01-01-01/011/2009-585, находящееся по адресу: <адрес>.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из представленного истцом отчета об оценке квартиры №14878-АИ/ВТБ-С/19 от 15.04.2019г., составленного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» усматривается, что рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, составляет 2 590 000 руб. (119 000 руб. – стоимость земельного участка; 2 471 000 руб. – стоимость жилого дома).

С учетом данного отчета суд считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости, что будет составлять 2 072 000 рублей.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.

В силу пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной.

Учитывая, что ответчиками обязательства перед АО «ДОМ.РФ» не были исполнены надлежащим образом, суд считает требования истца о расторжении договора стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г. также правомерными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Из материалов дела усматривается, что истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере 20 578,52 руб. (платежное поручение №214 от 27.05.2019г.).

Учитывая, что судом удовлетворены требования о взыскании задолженности на сумму 958 233,15 руб., с которой подлежит уплате госпошлина в размере 12 782,33 руб., с ответчиков в пользу истца надлежит взыскать госпошлины в размере 18 782,33 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Иск Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Чехонадскому А.В., Чехонадской Н.М. о расторжении договора стабилизационного займа, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

    Расторгнуть с 27.06.2019 года договор стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г., заключенный между Открытым акционерным обществом «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» в лице ген. директора Открытого акционерного общества «Адыгейское ипотечное агентство» с одной стороны и Чехонадским А.В., Чехонадской Н.М. с другой стороны.

    Взыскать с Чехонадского А.В., Чехонадской Н.М. в солидарном порядке в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по договору стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г. по состоянию на 22.04.2019г. в размере 958 233 рубля 15 копеек, в том числе: 625 896 рублей 48 копеек – задолженность по основному долгу, 302 336 рублей 67 копеек – задолженность по уплате процентов, 30 000 рублей – задолженность по уплате начисленных пени.

    Обратить взыскание в счет погашения задолженности по договору стабилизационного займа №01001-0-00003-СЗ от 25.02.2010г. на заложенное имущество, принадлежащее на праве общей совместной собственности ответчикам Чехонадскому А.В., Чехонадской Н.М. - на жилое домовладение: жилой дом, общей площадью 111 целых 80/100 кв.м., состоящее из двухэтажной пристройки, кадастровый №, запись о регистрации права собственности в ЕГРН от 29.06.2009г. за №01-01-01/011/2009-584, а также на земельный участок общей площадью 435+/- 7 кв.м., кадастровый №, запись о регистрации права собственности в ЕГРН от 29.06.2009г. за №01-01-01/011/2009-585, находящееся по адресу: <адрес>.

    Определить способ реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 072 000 рублей.

    Взыскать с Чехонадского А.В., Чехонадской Н.М. в солидарном порядке в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 782 рубля 33 копейки.

    В остальной части требований о взыскании задолженности по договору стабилизационного займа в размере, превышающем 958 233 рубля 15 копеек, взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере, превышающем 18 782 рубля 33 копейки, отказать.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 июля 2019 года.

Председательствующий        подпись            С.Ю. Ситникова

Уникальный идентификатор дела 01RS0004-01-2019-003967-37

Подлинник находится в материалах дела №2-2270/2019

в Майкопском городском суде Республики Адыгея.