Решение по делу № 2-2249/2016 ~ М-1710/2016 от 12.04.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«29» июля 2016 года г. Чехов Московская область

Чеховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Василевич В.Л.

при секретаре Перепелкиной Д.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2249/16 по уточненному иску Хнычкиной С. Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Кэпитал», Публичному акционерному обществу “Сбербанк России” о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ :

Истец обратился в суд к ответчикам с уточненными исковыми требованиями: прекратить залог в пользу ПАО «Сбербанк России» за номером государственной регистрации № на подвал с кадастровым номером № в части вновь образованного помещения № кадастровый номер № расположенные по адресу: <адрес>; признать право собственности на помещение №, расположенное по адресу: <адрес> за Хнычкиной С. Н..

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал. Пояснил, что спорное помещение не является залогом.

Ответчик –представитель ООО "КЭПИТАЛ" в судебном заседании уточненные исковые требования признал в полном объеме. Пояснил, что на данный момент они оспаривают залог и не признают его.

Ст. 173 ГПК РФ разъяснена и понята.

Ответчик - представитель ПАО «Сбербанк России» уточненные исковые требования в судебном заседании не поддержал, обосновав свою позицию тем, что нет никакого разделения спорного подвала. Права не зарегистрированы. Считает, что здесь ипотека в силу закона.

3-е лицо - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебном заседании пояснила, что находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в виду того, что не зарегистрировано право. Для того, чтобы снять обременение, нужно сначала зарегистрировать помещение. Считает, что они не смогут технически исполнить решение суда.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав пояснения сторон, суд находит уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кэпитал» и истцом Хнычкиной С.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №

В соответствии с п. 1 Предварительного договора предметом договора выступает обязательство по заключению в будущем основного договора купли- продажи помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на этаже - подвал в многоквартирном <адрес>, находящемся по адресу: <адрес> и состоящее из помещений №

В соответствии с п. 2. 1 Предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 45 (сорок пять) рабочих дней после даты регистрации Продавцом своего права собственности на нежилое помещение в органе осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при условии завершения в полном объеме расчетов между сторонами в соответствии с п.п. 3.2, 4.2 Договора, но не позднее 6 (шести) месяцев с даты заключения Договора.

В силу п.3.1. Предварительного договора стоимость Квартиры, подлежащая указанию сторонами при подписании Основного договора, устанавливается исходя из размера площади помещения по данным БТИ и составляет 1148000 рублей 00 копейки.

Судом установлено, что обязательства по оплате нежилых помещений покупателем исполнены в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными поручениями.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ помещения были переданы покупателю по акту приему - передачи по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.16)

Однако до настоящего времени истец по независящим от неё причинам не может зарегистрировать свое право на приобретенное имущество, в связи с чем была вынужден обратится в суд с заявленными требованиями.

Как усматривается из материалов регистрационного дела, спорные помещения являются частью подвала расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Кэпитал» зарегистрировал свое право на него.

В соответствии с п.2.ст.209 ГК РФ Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кэпитал» принял решение о разделе указанного подвала на 6 нежилых помещений.

После решения ООО «Кэпитал» о разделе нежилого переданные истцу помещения №,№ стали фактически помещением № данное обстоятельство является техническим моментом, которое не повлияло на существо заключенного договора и не изменило намерения сторон по нему произвести переход права собственности от продавца к покупателю.

Однако ДД.ММ.ГГГГ на подвал был зарегистрирован залог в пользу ПАО «Сбербанк- за номером государственной регистрации №, который соответственно распространился на часть помещения, приобретенного истцом по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как ООО «Кэпитал» не успел зарегистрировать свое право на вновь образованные помещения.

Судом установлено, чтоДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал» и ПАО «Сбербанк России» был заключен Договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии, по которому открыта невозобновляемая кредитная линия для финансирования затрат по проекту строительства Жилого комплекса;

Как указано в п.9.1. Договора об открытии кредитной линии В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Заемщика по Договору, в том числе возврата кредита, уплаты процентов, Комиссионных платежей, предусмотренных условиями Договора, заемщик предоставляет кредитору: право аренды земельного участка, принадлежащее Заемщику на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с договором ипотеки №№ от ДД.ММ.ГГГГ; простые векселя заемщика, залоговой стоимостью 32.400.000 рублей; простые векселя ОАО «Сбербанк России», залоговой стоимостью 7.100.000 рублей; поручительством двух физических и одного юридического лица; залог долей в уставном капитале ООО «Капитал»; а так же были преданы имущественные права в залог в соответствии с Договор залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ

Отношения, возникающие в связи с залогом имущества, регламентируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (102-ФЗ).

Согласно ст. 77 102-ФЗ Ипотека возникает в силу закона в случае использования заемных средств для строительства жилого помещения с момента ее регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как указано в п.1 Л. Договора залога залогодатель передал в залог залогодержателю право (требование) на получение в собственность квартир и нежилых помещений строящихся трех многоэтажных жилых домах общей площадью 19.5.5.-1 кв.м., указанных в приложении №.

В силу п.п.1.4., 1.6. Договора залога оценочная стоимость предмета залога составляет 1.100.677.547 руб. 00 коп., а залоговая стоимость составляет 550.338.773 руб. 5- коп.

В соответствии с п.3.3.1. Договор залога Залогодатель имеет право на передачу в залог, уступку либо отчуждение другим способом Предмета залога (или его части ) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженностипо кредитному Договору денежных средств в сумме не менее залоговой стоимости передаваемного третьим лицам предмета залога и освобождения предмета залога от обременений, либо после замещения предмета залога другим нереализованным аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости. Освобождение предмета залога (или его части) от залога осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к Договору.

Неотъемлемой частью Договора залога является Приложение № — перечень квартир и нежилых помещений в строящихся трех многоэтажных жилых домах по адресу: <адрес>.

По мере погашения задолженности по Договору кредитной линии сторонами было подписано дополнительное соглашение с изменением перечня квартир переданных в залог ПАО «Сбербанк России».

В настоящий момент действует редакция перечня утвержденная дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с которым залоговая стоимость объектов составляет 330.149.654 руб. 28 коп., а рыночная стоимость предмета залога равна 660.299.308 руб. 62 коп.

Согласно п.2 ст.1 102-ФЗ К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со статьей 334.1 ГК РФ в случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога (п.3).В силу ст. 358.1 Гражданского кодекса РФ предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель). Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога.

То есть Договор залога заключен между сторонами для регулирования правоотношений возникающих на основании залога в силу закона и возникающего из Договора об открытии кредитной линии и содержит в себе исключительный перечень объектов залога.

При анализе, путем сопоставления нежилых и жилых помещений с перечнем переданного в залог имущества по Договору залога выяснялось, что помещения № приобретенное Хнычкиной С.Н. как и весь подвал в списке заложенного имущества отсутствует.

Кроме того, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

В соответствии со ст. 305. ГК РФ Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

По смыслу указанных норм, иск о признании залога отсутствующим может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. Следовательно, обращаясь в суд с иском о признании залога отсутствующим, заявитель должен доказать наличие у него вещного права на это имущество.

Отсутствие регистрации перехода права собственности на спорное имущество к истцу, в связи с регистрацией залога после заключения договора, не является основанием для ограничения прав покупателя, который является наименее незащищенной стороной в сложившихся взаимоотношениях, и нуждается в дополнительной защите.

Как указано в п. 1 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Москва № 54 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее по тексту - пленум) в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п.5 ст. 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора -само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому, по мнению судов обеих инстанций, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поэтому заключенный между сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, не являлся предварительным договорам по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли- продажи помещений, но и обязанность истица по их оплате путем полной оплаты указанных в договоре помещений, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что было исполнено истцом надлежащим образом в полном объеме.

Данный вывод подтверждается определением Верховного суда Российской Федерации по делу Дело№5-КГ15-165 от 8 декабря 2015 года.

Договор от 23.07.2015г. заключен в установленном законом порядке, сторонами договора исполнен, денежные средства в размере, предусмотренном договором переданы продавцу, а помещения покупателю. Обременение на спорные помещения на момент совершения сделки отсутствовало.

Истец не знала и не могла знать о наличии залога, поскольку стороной по договорам залога, в рамках которого наложено обременение на имущество, принадлежащее ООО «Капитал», не являлась.

Судом установлено, что истец пользуется помещениями и несет расходы по его содержанию.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае, представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права установленные судом, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1 ст.131 ГК РФ).

В силу ст. 17 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, руководствуясь положениями ГК РФ, ст. ст. 2, 56,67, 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ :

Уточненные исковые требования Хнычкиной С. Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Кэпитал», Публичному акционерному обществу “Сбербанк России” о признании права собственности -удовлетворить.

Прекратить залог в пользу ПАО «Сбербанк России» за номером государственной регистрации № на подвал с кадастровым номером № в части вновь образованного помещения № кадастровый номер № расположенные по адресу: <адрес>

Признать право собственности на помещение №, расположенное по адресу: <адрес> за Хнычкиной С. Н..

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения суда.

Председательствующий судья: подпись В. Л.Василевич

Мотивированное решение составлено 29 июля 2016г.

Копия верна: