Решение по делу № 2-11048/2016 от 11.07.2016

Дело № 2-11048/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 октября 2016 года                             г.Стерлитамак РБ

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Ефремовой М.В.,

при секретаре Муртазиной Р.Р.,

с участием представителя истца по доверенности адвоката ФИО2,

представителя ответчика ПАО «Российский сельскохозяйственный банк» по доверенности ФИО3.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Единой торгово-закупочной компании», ООО «СК «Мегастрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на квартиру,

встречному исковому заявлению АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ООО «Единой торгово-закупочной компании» о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право ФИО1 на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Единой торгово-закупочной компании», ООО «СК «Мегастрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк», в котором просит признать добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, признать сделку о участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире расположенной по адресу: <адрес> состоявшейся, признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать сделку ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» по возникновению у собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> недействительной, ничтожной по основаниям мнимости ее совершения и применить последствия недействительности, исключить запись из ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за «СК МегаСтрой», исключить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между «СК МегаСтрой» и ПАО «Российский Сельскохозяйственный Банк», обязать Управление Росреестра по <адрес> зарегистрировать за истцом право собственности на квартиру.

В обосновании требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ обратился к застройщику ООО «ЕТЗК» с целью приобретения однокомнатной квартиры. ООО «ЕТЗК» направило его к подрядчику ООО «Горжилстрой» для оплаты, где ДД.ММ.ГГГГ он внес <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ еще <данные изъяты>. истцом подписаны ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор покупки квартиры с ООО «ЕТЗК», договор переуступки требования квартиры с ООО «Горжилстрой», в ДД.ММ.ГГГГ истец в ООО «ЕТЗК» получил акт взаимозачета между ним, ООО «Горжилстрой», ООО «ЕТЗК» о погашенной им задолженности перед ООО «ЕТЗК» за квартиру. Предметом всех договоров явилось приобретение истцом <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, жилой <адрес> на пересечении <адрес> (строительный адрес). Жилой дом введен к эксплуатацию на основании разрешения администрации ГО Стерлитамак от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира передана истцу, он её принял, вселился с семьей, с момента передачи и по настоящее время в ней проживает, несет расходы по оплате коммунальных платежей, произвел ремонт. Право собственности за истцом в установленном законом порядке не оформлено.ДД.ММ.ГГГГ из выписки из ЕГРП истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕТЗК» зарегистрировало право собственности на квартиру на ООО «СК МегаСтрой», которое обременило права договором ипотеки с ПАО «Российский Сельскохозяйственный банк».

В ходе судебного рассмотрения АО «Российский Сельскохозяйственный банк» обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ООО «Единой торгово-закупочной компании», в котором просит признать незаключенным, недействительным предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ЕТЗК» и ФИО1, признать отсутствующим право ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес>

В обосновании требований указали, что предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ЕТЗК» и ФИО1 не является влекущим возникновение права ФИО1 на спорную квартиру. Оплата по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ не осуществлена, предварительный договор не содержит условие о предмете договора, о передаче квартиры в собственность, и не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости.

Истец ФИО1 по основному иску в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается уведомлением о вручении судебного извещения, ранее им представлено письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя ФИО2

Представитель истца ФИО1 по основному иску по доверенности адвокат ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Во встречных требований отказать.

Представитель ответчика по основному и встречному иску ООО «Единая торгово-закупочная компания» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по последнему известному суду адресу, конверт возвращен с отметкой «истек срок хранения», доказательств уважительности причин неявки не представил, на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Представитель ответчика по основному иску ООО «Строительная компания «МегаСтрой» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается распиской о вручении судебного извещения, доказательств уважительности причин неявки не представил, на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Представитель ответчика по основному иску ПАО «Российский сельскохозяйственный банк» по доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласилась, просила в удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменном возражении, приобщенном к материалам дела, применить пропуск срока исковой давности. Встречные исковые требования удовлоетворить.

Представитель третьего лица по основному иску ООО «Горжилстрой» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по последнему известному суду адресу, конверт возвращен с отметкой «истек срок хранения», доказательств уважительности причин неявки не представил, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело в их отсутствии.

Представитель третьего лица по основному иску Управление Росреестра по <адрес> на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, доказательств уважительности причин неявки не представил, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело в их отсутствии.

Представитель третьего лица по основному иску ООО УК «ЕТЗК» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель третьего лица по основному иску Единый расчетный центр Отделение № «Комсомольское» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ранее представил письменное заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третье лицо по встречному иску ФИО4 на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается уведомлением о вручении, доказательств уважительности причин неявки не представил, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело в его отсутствии.

В соответствии со ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку неявившихся лиц в судебное заседание нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Суд, выслушав представителя истца по доверенности адвоката ФИО2, представителя ответчика ПАО «Российский сельскохозяйственный банк» по доверенности ФИО3, изучив и оценив материалы гражданского дела, пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований АО «Российский Сельскохозяйственный банк» отказать по следующим основаниям.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и ООО «Горжилстрой» заключен договор подряда №, по условиям которого ООО «ЕТЗК» поручает, а ООО «Горжилстрой» обязуется выполнить в соответствии с проектно-сметной документацией весь комплекс строительных (монтажных) и отделочных работ по строительству объекта «Жилой <адрес> со встроено-пристроенными нежилыми помещениями в микрорайоне <адрес> (строительный адрес) Секции 1,2,3 <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ исх. № ООО «ЕТЗК» в качестве обеспечения исполнения обязательств по оплате за выполняемые ООО «Горжилстрой», согласно заключенных между ними договоров, предоставило ООО «Горжилстрой» эксклюзивное право на заключение договора купли-продажи или договора долевого участия квартиры, находящиеся в <адрес> на пересечении улиц <адрес> по цене <данные изъяты>. за <данные изъяты> кв. метр, в том числе спорной <адрес>, количество комнат <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м на <данные изъяты> этаже <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Горжилстрой» и истцом ФИО1 заключен договор б/н об уступке права требования, по условиям которого ООО «Горжилстрой» уступает, а ФИО1 принимает право требования квартиры в счет задолженности ООО «ЕТЗК» по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ за выполненные строительные работы по жилому дому № в микрорайоне <адрес>, заключенному между ООО «Горжилстрой» и ООО «ЕТЗК», после окончания строительства жилого объекта по строительному адресу: РБ, <адрес> – на сумму <данные изъяты> однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на девятом этаже девятиэтажного дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, общей стоимостью <данные изъяты>

Согласно п. 1.2 ООО «Горжилстрой» уступил право требования спорной квартиры ФИО1 за <данные изъяты>

ФИО1 произведена оплата в полном объеме, что подтверждается представленными суду квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. Оплата произведена в кассу ООО «Горжилстрой» <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕТЗК» направлено извещение о состоявшейся уступке права требования истцу ФИО1 после окончания строительства жилого объекта по строительному адресу: РБ, <адрес> – на сумму <данные изъяты> однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на девятом этаже девятиэтажного дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, общей стоимостью <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (Сторона 2) и ООО «Единая торгово-закупочная компания» (Сторона 1) заключен предварительный договор №, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по <адрес>, со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат <данные изъяты>, этаж <данные изъяты> проектная площадь <данные изъяты> кв.м, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять <данные изъяты> (п. 2.1).

Согласно пункта 2.2 предварительного договор №, в целях обеспечения исполнения обязательств Стороны 2 перед Стороной 1 по заключению основного договора, Сторона 2 обязуется внести гарантийный платеж в размере стоимости квартиры, указанной в п.2.1 путем подписания акта взаимозачета между стороной 1, стороной 2 и ООО «Горжилстрой».

Пунктом 3.1 договора определены обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи в течение 90 дней с момента регистрации права собственности Стороны 1.

Иного срока, который бы стороны согласовали для заключения основного договора, предварительный договор не содержит.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК», ООО «Горжилстрой» и ФИО1 подписан акт о проведении зачета взаимной задолженности на сумму <данные изъяты>, по условиям которого ООО «ЕТЗК» погашает свою задолженность за выполненные работы по объекту:»Многоквартирный ж/<адрес> со встроено-пристроенными нежилыми помещениями в м-не <адрес>», согласно договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ перед ООО «Горжилстрой» на сумму <данные изъяты>; ООО «Горжилстрой» погашает свою задолженность перед ФИО1 за полученные денежные средства на сумму <данные изъяты>, а ФИО1 погашает свою задолженность перед ООО «ЕТЗК» за однокомнатную <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на 9 этаже в жилом <адрес> на пересечении улиц <адрес> на сумму <данные изъяты>

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Определяя обоснованность исковых требований, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 ГК РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод, что целью договора, заключенного между истцом и ответчиком ООО ЕТЗК от 24 марта 2014 года для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил деньги, а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Условия спорных отношений между сторонами предварительного договора свидетельствуют о том, что ответчиком осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Общее понятие "договора" определено в статье 420 ГК РФ, часть первая которой определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.

При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно положению пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям статьи 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.                                        Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «О участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».                 Согласно части 2 статьи 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.        В соответствии со статьей 3 Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, заключенный между ФИО1 и ООО «Единая торгово-закупочная компания» предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок: не позднее ДД.ММ.ГГГГ с момента регистрации права собственности, указан срок окончания строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена в день заключения предварительного договора купли-продажи.    

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией городского округа <адрес> ответчику ООО «ЕТЗК» выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства: многоэтажные жилые дома по <адрес> в <адрес>, расположенного по адресу: РБ, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией городского округа <адрес> ответчику ООО «ЕТЗК» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № построенного объекта капитального строительства многоэтажные жилые дома по <адрес> в <адрес>, <данные изъяты> этап – жилые и встроенные помещения инженерные сети, расположенного по адресу: РБ, <адрес>

    Отдел архитектуры и градостроительства администрации городского округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ исх. № сообщил, что вновь построенному многоэтажному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, по <адрес> а присвоен почтовый адрес: РБ, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЕТЗК» во исполнении своих обязательств по акту приёма-передачи квартиры передало, а ФИО1 принял жилое помещение <адрес> на <данные изъяты> этаже жилого <адрес> в <адрес>, общей площадью с учётом не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – <данные изъяты>.м, общей площадью без учета не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – <данные изъяты> кв.м, и состоящего из комнаты <данные изъяты>

С момента передачи квартиры истец вселился и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено справкой с места жительства, актом о проживании (л.д.16, 20). Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца ФИО1.

Доводы истца, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от заключения договора купли-продажи и регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом уклонился, подтверждаются направленным истцом в адрес ООО «ЕТЗК» претензии о принятии мер по регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО1, гарантийным письмом ООО «ЕТЗК» от ДД.ММ.ГГГГ исх. № оформления право собственности спорной квартиры на имя истца в январе ДД.ММ.ГГГГ

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что фактически истец ФИО1 стал участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировал застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной <адрес> до ввода в эксплуатацию многоквартирного <адрес> / почтовый адрес <адрес>, что подтверждает возникновение правоотношений между ООО «ЕТЗК» с истцом ФИО1 по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.2014 года « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО1 и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма ВС РФ от 30.01.2013 года №7-ВС-368/13 действие ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – ФИО1

Из представленных суду документов (договоров, писем, актов, квитанции и т.д.), подтверждающих факт совершения сделки, следует о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Сделка об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес> состоялась, фактически совершена и исполнена.

Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного способа, как признание за истцом ФИО1 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК», не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО1, т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы истца/представителя не опровергнуты, нашли подтверждение в судебном заседании. Истец, являясь ответственным лицом, в спорном жилом помещении проживает, оплачивая коммунальные платежи, данные обстоятельства также не опровергнуты, таким образом сделка между сторонами фактически совершена, исполнена.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами истцом ФИО1 и ООО ЕТЗК предварительный договор купли-продажи является сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки … иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд исходит из того, что ФИО1 обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнил, жилое помещение является объектом завершенного строительства, ФИО1 в пользование, однако договор долевого участия не заключен в виду уклонения другой стороны.

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу ст. 209 ГК РФ, право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество и созданное имущество.

Согласно пунктам 16 и 17 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 года, приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве и по предварительному договору купли-продажи квартиры может требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана. Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен, а квартира имеет индивидуально-определенные признаки. При разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19).

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, исходя из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела правоустанавливающих документов, следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой»» заключен договор за № купли – продажи недвижимого имущества, а именно <адрес> девятиэтажном жилом доме по адресу: РБ, <адрес>, однако суд принимает во внимание, что фактически квартира в распоряжение ООО «Строительная компания МегаСтрой» не передавалась и последними не принималась, учитывая установленный судом факт передачи ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры ответчиком ООО ЕТЗК истцу ФИО1 по акту приема-передачи, его вселения, проживания в квартире, оплаты коммунальных услуг, доказательств в опровержении обратного суду не представлено.

Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ дата, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступление правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. договор купли-продажи, как и сама сделка, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед ФИО1, поэтому суд признает указанную сделку ничтожной и недействительной в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ.

Последующая сделка - договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной, поскольку совершена ООО «СК МегаСтрой» - лицом, не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом в виде квартиры по адресу: <адрес>, в том числе с учетом положений ст. 558, 348 ГК РФ, ФЗ О залоге /ипотеке/, в силу ст. 167 ГК РФ подлежит прекращению право собственности ООО «СК МегаСтрой» на спорную квартиру.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительная сделка, совершенная по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания /ничтожная сделка/. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При этом, в силу п. 5 ст. 352 ГК РФ в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьи 5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от 31.08.1998 г. N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

С учетом изложенного, суд отклоняет доводы представителя ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» о добросовестности действия Банка и ООО «СК МегаСтрой» при заключении договора, поскольку совершена в противоречие интересов истца и отсутствии его уведомления.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения - на <адрес>, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, за ФИО1

В соответствии со ст. 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Встречные исковые требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ООО «Единой торгово-закупочной компании» о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право ФИО1 на квартиру удовлетворению не подлежат ввиду необоснованности и установленным судом обстоятельствам.

Ответчиком ООО «ЕТЗК» не опровергнут факт заключения с ФИО1 предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и получение денежных средств по указанному договору путем подписания акта взаимозачета, а также факт передачи спорной квартиры.

Кроме того, суд учитывает, что АО «Россе6льзозбанк» не являются стороной оспариваемой сделки, иных требований не заявлено /ст. 195 ГПК РФ/.

При таких обстоятельствах доводы представителя АО «Россельхозбанк» о том, что договор является незаключенным и ничтожным, суд считает несостоятельными.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны иных доказательств не представили суду, требований иного характера не заявлено, суд рассмотрел дело в объеме предъявленных исковых требований.

В силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии со ст. 181 ч. 1 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку исполнение предварительного договора началось сторонами ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу, что срок исковой давности по данной сделке не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Единой торгово-закупочной компании», ООО «СК «Мегастрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать сделку об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес>, состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> за правообладателем ООО «СК «Мегастрой» недействительной по основаниям мнимости и аннулировать запись в ЕГРП о регистрации сделки, о договоре ипотеки.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> на имя ФИО1.

В заявлении о применении срока исковой давности отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ООО «Единой торгово-закупочной компании» о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право ФИО1 на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ через Стерлитамакский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы со дня его принятия в окончательной форме, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья:             М.В. Ефремова