Решение от 10.11.2015 по делу № 3а-161/2015 от 29.06.2015

Дело № 3 – 161/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 ноября 2015 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителя Леошина И.А. Гончарова В.П., представителя Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л., представителя Администрации города Ростова-на-Дону Чекмарёвой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Леошина И.А, к Правительству Ростовской области, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация города Ростова-на-Дону, Лупач И.Ю., Баранкова Н.С., общество с ограниченной ответственностью «Центр-Дон», общество с ограниченной ответственностью «Запад-40» - об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Леошин И.А. 29 июня 2015 года обратился в суд в порядке главы 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

    В обоснование своих требований заявитель указал, что он наряду с Лупачем И.Ю., Баранковой Н.С., ООО «Центр-Дон» и ООО «Запад-40» является сособственником в размере ... долей земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации магазина, торгового центра, химчистки-прачечной, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ....

    Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года установлена в размере ... руб., что существенно превышает его рыночную стоимость, определённую независимым оценщиком на ту же дату, которая составляет ... руб. Правомерность выводов оценщика подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков.

Заявитель считает, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права, как плательщика земельного налога, в связи с чем он просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года равной его рыночной стоимости в размере ... руб.

    Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 08.03.2015 г. N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" дела, находящиеся в производстве Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции и не рассмотренные до 15 сентября 2015 года, подлежат рассмотрению и разрешению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

    С учётом изложенного настоящее дело, относящееся к категории дел, возникающих из публичных правоотношений, рассмотрено в порядке административного судопроизводства.

    Все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени судебного разбирательства, доказательства чему имеются в материалах административного дела.

    Леошин И.А. в суд не явился, обратившись в суд с письменным ходатайством об изменении предмета административного иска в порядке статьи 46 КАС Российской     Федерации, в котором, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы от ... года № ..., просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

    Представитель Леошина И.А. Гончаров И.А. в судебном заседании изменённые требования поддержал и просил их удовлетворить.

    Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л. право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также величину его рыночной стоимости, с учётом уточнённых требований административного истца, не оспаривала, пояснила, что Правительство Ростовской области не имеет замечаний к результатам проведённой по определению суда повторной экспертизы, которая соответствует действующему законодательству, и против удовлетворения административного искового заявления в уточнённой редакции не возражала.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону Чекмарёва Е.В. полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат ввиду того, что заключение эксперта не соответствует федеральным стандартам оценки и не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

    В ранее поданных письменных возражениях Администрация города Ростова-на-Дону указала, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не противоречит положениям действующего законодательства, и то обстоятельство, что она значительно превышает его рыночную стоимость, не свидетельствует о недостоверности кадастровой оценки и не может являться основанием к изменению кадастровой стоимости. Администрация также полагала, что отчёт об оценке не является надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

    Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в суд не явились, о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки суд не известили.

    Сособственники земельного участка Лупач И.Ю., Баранкова Н.С., ООО «Центр-Дон», а также ООО «Запад-40», извещённое по последнему известному суду месту нахождения адресата в соответствии со статьёй 101 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в судебное заседание не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки суду не представили.

    С учётом изложенного суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

    Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

    Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

    В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

    Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации магазина, торгового центра, химчистки-прачечной, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... является объектом общей долевой собственности Леошина И.А., Лупача И.Ю., Баранковой Н.С., ООО «Центр-Дон» и ООО «Запад-40» (т. 1 л.д. 89, 192 - 195).

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт ... года (т. 1 л.д. 13).

В Ростовской области государственная кадастровая оценка земель была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 " Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области", и по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 16).

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

    Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

    Отсюда следует, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

    В силу положений абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Согласно абзацу 16 статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчёт об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчёта об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчёта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчёта вышеуказанным требованиям (абзацы 1, 4 статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Как видно из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... руб. определена оценщиком ООО «А.» Г.Д.А. в отчёте от ... года N ... (т. 1 л.д. 111 – 163), который, согласно положительному экспертному заключению Некоммерческого партнерства «Э.» от ... года N ..., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности (т. 1 л.д. 164 - 173).

По правилам части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая наличие возражений лиц, участвующих в деле, относительно достоверности указанного отчёта и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, судом по ходатайству представителя административного истца была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Ц.» (т. 1 л.д. 208 - 209, т. 2 л.д. 2 - 7).

Согласно заключению эксперта от ... года № ..., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 2 л.д. 45 - 97).     

Возражения, замечания по заключению эксперта лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом.

Экспертное заключение содержит подробное описание процесса оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, в нём приведены расчёты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов, что соответствует требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256.

Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом оценки.

В качестве объектов-аналогов было использовано 5 земельных участков, относящихся к коммерческому сегменту рынка, расположенных в сопоставимых районах г. Ростова-на-Дону. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемых объектов в цены объектов-аналогов вводились соответствующие корректировки на торг, на местоположение внутри населённого пункта, на площадь участков. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

Доказательства, опровергающие изложенные в заключении эксперта выводы, в материалах дела отсутствуют.

Ссылки представителя Администрации города Ростова-на-Дону на необоснованность отказа эксперта от доходного и затратного подходов не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о наличии необходимой достаточной и достоверной информации для их применения. По мнению суда, именно применение сравнительного подхода позволило эксперту наиболее точно и достоверно определить стоимость объекта недвижимого имущества в рамках проведения судебной оценочной экспертизы.

Доводы представителя Администрации города Ростова-на-Дону о необоснованном подборе экспертом объектов-аналогов по виду разрешённого использования и по площади также являются несостоятельными, т.к. для реализации сравнительного подхода экспертом за основу была принята иная классификация, в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель, и приведена таблица № 2 примерного соответствия между предложенными группами объектов и соответствующими категориями, и видами разрешённого использования. Корректировка на площадь вносилась экспертом на основании градации диапазона площадей, представленной в справочнике оценщика недвижимости, том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» Лейфера Л.А., 2014 г.в.

Ссылки представителя Администрации города Ростова-на-Дону на неправомерное использование экспертом указанного справочника нельзя признать обоснованными.

Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Как видно из материалов дела, вышеуказанный справочник был применён экспертом при расчёте рыночной стоимости объекта оценки с целью проведения корректировки на торг и корректировки на масштаб для объектов-аналогов, с использованием представленных в справочнике диапазонов площадей объекта-аналога и объекта оценки и, таким образом, он не является информацией о событиях, требования к которой установлены вышеприведённой нормой.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом в рамках сравнительного подхода, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельных участков.

Выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка представителем Администрации города Ростова-на-Дону не опровергнуты, доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка им не представлено.

Доводы, содержащиеся в возражениях Администрации города Ростова-на-Дону, не могут повлиять на выводы суда, поскольку они не содержат доказательств, опровергающих заявленную в уточнённых требованиях административного истца рыночную стоимость земельного участка, а возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.

При таком положении административное исковое заявление Леошина И.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 29 июня 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных ООО «Ц.» акта сдачи-приёмки и финансово-экономического обоснования (т. 2 л.д. 41 - 42) усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена экспертным учреждением с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... руб.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные исковые требования Леошина И.А. направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у него права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, и это право Правительством Ростовской области не оспорено, т.к. его возражения сводились лишь к несогласию с величиной рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке, а выводы эксперта под сомнение не ставились, при этом ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка было заявлено представителем административного истца, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов. При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. В связи с этим сумма ... руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО «Ц.» за проведённую им судебную оценочную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ..., ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░-░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ... ░░. ░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ..., ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ... ░░░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2014 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 29 ░░░░ 2015 ░░░░.

░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░.░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░░░░░░░░░ ░░░░░), ... ░░░. ░░ ░░░░ ░░░ «░.» ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░ ░░ ... ░░░░ № ...).

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 16 ░░░░░░ 2015 ░░░░.