Решение по делу № 33-1152/2015 от 16.02.2015

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

    33-1152/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Белгород 24 марта 2015 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мухортовой Л.И.,

судей Борисовой О.В., Герцева А.И.,

при секретаре Павловой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жерлицина И.В. к Вейделевскому районному потребительскому обществу, Жерлициной В.И. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и о применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе Жерлициной В.И.

на решение Вейделевского районного суда Белгородской области от 23 декабря 2014 года.

Заслушав доклад судьи Борисовой О.В., объяснения Жерлициной В.И. (ответчицы), ее представителя Красноперова А.Н., представителя Вейделевского районного потребительского общества (ответчика) Евграфовой Т.Ф., судебная коллегия

установила:

Жерлицин И.В. обратился в суд с иском к Вейделевскому районному потребительскому обществу, Жерлициной В.И., просил признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между названным ответчиком (продавцом) и Жерлициной В.И. (покупателем) в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, и нежилого здания, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, привести стороны в первоначальное положение, предшествовавшее заключению договора купли-продажи, аннулировать в ЕГРП запись о регистрации права собственности за Жерлициной В.И. на земельный участок; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование требований истец указал, что арендовал проданное нежилое здание на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия <данные изъяты> месяцев, заключенного с ответчиком, при этом, пункт <данные изъяты> названного договора предусматривает, что по истечении срока его действия, то есть после ДД.ММ.ГГГГ истец имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок и на выкуп арендованного имущества.

По мнению истца, преимущественное право выкупа арендуемого имущества основано на применении по аналогии закона ч. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Основанием признания договора купли-продажи недействительным истец указал положения ст. 173.1 ГК РФ, полагая, что договор купли-продажи мог быть заключен только с его согласия как арендатора продаваемого имущества.

Решением Вейделевского районного суда Белгородской области от 23.12.2014 года иск удовлетворен в полном объеме. Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Вейделевским районным потребительским обществом и Жерлициной В.И., постановлено привести стороны в первоначальное состояние, предшествующее заключению договора купли-продажи; аннулировать в ЕГРП запись о регистрации права собственности за Жерлициной В.И.

Кроме того, в решении указано о сохранении действия обеспечительных мер, принятых определениями Вейделевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, - до исполнения решения суда.

В апелляционной жалобе Жерлицина В.И. просит отменить решение суда и принять новое – об отказе в иске, ссылаясь на недоказанность установленных судом обстоятельств, нарушение норм материального и процессуального права.

В письменных возражениях относительно жалобы истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу, - без удовлетворения.

Судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по нижеприведенным мотивам.

На основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ судебная коллегия полагает необходимым в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, не связывая себя доводами жалобы.

В данном случае под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ понимается необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального права в целях защиты нарушенных прав ответчиков.

Как подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Жерлицина В.И. приобрела в собственность у Вейделевского районного потребительского общества нежилое здание и земельный участок (далее – соответственно спорное нежилое здание и спорный земельный участок), расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности на данное имущество зарегистрировано за Жерлициной В.И.

Истец являлся арендатором спорного нежилого здания по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Вейделевским районным потребительским обществом, сроком действия <данные изъяты> месяцев с момента подписания.

Согласно имеющемуся у истца экземпляру указанного договора аренды (л.д. 9-15) пункт <данные изъяты> этого договора предусматривал, что по истечении срока договора арендатор (истец) имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а также преимущественное право перед другими лицами на выкуп арендованного имущества, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем намерении заключить такой договор не позднее чем за <данные изъяты> рабочих дней до момента истечения срока действия договора.

Суд первой инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ, пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что указанный договор заключен без согласия истца, с нарушением предусмотренного договором преимущественного права истца на выкуп арендованного имущества, при оспаривании со стороны ответчицы принадлежности ей как покупателю подписи в договоре и продажной стоимости недвижимого имущества. С изложенными выводами согласиться нельзя, они сделаны в нарушение ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ, что является основанием отмены судебного постановления (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Таким образом, для применения к оспариваемому договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ части 1 статьи 173.1 ГК РФ необходимость получения согласия на заключение указанной сделки должна быть предусмотрена законом, а не каким-либо договором. В связи с чем, не имеет юридического значения условие договора аренды, заключенного между истцом и Вейделевским районным потребительским обществом, о получении согласия на продажу арендуемого имущества или о преимущественном праве выкупа. Соответственно, доводы сторон о согласовании таких условий или несогласовании также не имеют юридического значения для признания договора купли-продажи недействительным по ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ.

Применение судом первой инстанции ч. 1 ст. 168 ГК РФ не мотивировано в решении. В любом случае, фактические обстоятельства дела не позволяют применить к признанию недействительным обжалуемого договора купли-продажи ч. 1 ст. 168 ГК РФ, согласно которой за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае преимущественное право арендатора на покупку арендуемого имущества законом не предусмотрено, а ч. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии закона не подлежит применению к спорным правоотношениям.

В силу ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Применение закона по аналогии (в соответствии пунктом 1 статьи 6 ГК РФ) обусловлено необходимостью восполнения пробелов в правовом регулировании тех или иных отношений. В данном случае отношения, касающиеся заключения договора купли-продажи и прав арендатора при продаже арендованного имущества урегулированы нормами Гражданского кодекса РФ, которые не содержат императивных положений о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного имущества. Под видом применения закона по аналогии недопустимо осуществлять иное, не предусмотренное нормами материального права, правовое регулирование.

Таким образом, по мотиву нарушения условия договора (даже если считать его согласованным) о преимущественном праве арендатора на покупку арендованного имущества не может быть признан недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи имущества (со ссылкой на ч. 1 ст. 168 ГК РФ).

Иные основания признания недействительности договора купли-продажи не заявлялись.

Абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК Российской Федерации предусматривает, что требование о применении последствий недействит░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░; ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░, ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░; ░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░ ░░░░░░ ░░. 624 ░░ ░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>) ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░, ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░. 624 ░░ ░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░ ░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░ 2 ░░░░░░ 223 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░).

░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░ ░░ ░░ ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, - ░░░░░░░░ ░░ ░░░░. ░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░. 39 ░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░. ░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░, - ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░. ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░. 1 ░░. 68 ░░░ ░░. ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░.░░. 327-330 ░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 23 ░░░░░░░ 2014 ░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░