Решение по делу № 3а-70/2019 ~ М-41/2019 от 05.04.2019

    БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

                                                                                                     Дело № 3а-70/2019

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    18 сентября 2019 г.                                                                                 г. Белгород

    Белгородский областной суд в составе

        судьи        А.С. Квасова

        при секретаре        Д.М. Бакировой,

        с участием представителей административного истца Глуховой М.Н., административного ответчика – Правительства Белгородской области Шляхова С.И.,

    в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Богородского городского суда города Богородска Нижегородской области административное дело по административному исковому заявлению АО «ИТЕКО Ресурс» к Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, Правительству Белгородской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

установил:

АО «ИТЕКО Ресурс», являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 568, 8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость нежилого здания (<данные изъяты> руб.) не соответствует его рыночной стоимости, которая определена оценщиками ООО «Центр независимой оценки» в отчете № ОКС 18/07-1, что затрагивает права АО «ИТЕКО Ресурс», поскольку в качестве одного из относимых и допустимых доказательств рыночной стоимости предмета сделки могут быть учтены сведения о его кадастровой стоимости, отчуждение обществом спорного имущества по цене ниже кадастровой стоимости способно повлечь для него негативные последствия в виде признания сделки недействительной по иску стороны договора или третьего лица; с директора, заключившего по заниженной цене договор по распоряжению имуществом общества, могут быть взысканы убытки.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://oblsud.blg.sudrf.ru/). Копия определения от 22.08.2019 о возобновлении производства по делу направлена путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (список от 27.08.2019 № 2017-РК/11422, № 2017-РК/11423), явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебном заседании представитель административного истца, извещенного о месте и времени судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом (извещение направлено по электронной почте 11.09.2019), заявленные требования поддержала по изложенным в административном исковом заявлении основаниям, указала на ряд недостатков, по ее мнению, не позволяющих признать заключение, подготовленное по результатам судебной экспертизы, надлежащим доказательством рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

В судебном заседании представитель Правительства Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости, напротив, считал, что иск может быть удовлетворен лишь с учетом цены здания, определенной экспертом А. по результатам судебной экспертизы, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проводимое с использованием видеоконференц-связи при содействии Богородского городского суда города Богородска Нижегородской области, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, АО «ИТЕКО Ресурс» принадлежит нежилое здание цементного склада с кадастровым номером №, площадью 568, 8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.04.2019 № 31/001/059/2019-254).

Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015            № 414-пп по состоянию на 05.07.2015 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

На основании поступившего 11.07.2019 в орган регистрации прав заявления об исправлении технической ошибки в сведениях государственного кадастра об объекте недвижимости № 31-0-1-43/3004/2017-30 и приложенного к нему технического паспорта от 30.05.2016 в ЕГРН внесены изменения в значение площади спорного нежилого здания, значение площади 573, 5 кв. м изменено на 568, 8 кв. м.

Указанные обстоятельства послужили основанием к осуществлению перерасчета кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, с применением значения удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения, утвержденного постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп. Согласно акту определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 13.07.2017 № 31-0-1-43/3004/2017-30/1 кадастровая стоимость спорного нежилого здания составила                            <данные изъяты> руб. По состоянию на 05.07.2015 в ЕГРН внесены сведения о площади спорного объекта – 568, 8 кв. м.

По смыслу положений пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В качестве обоснования заявленных требований административным истцом указано на возможность использования результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в качестве одного из относимых и допустимых доказательств рыночной стоимости предмета сделки, а отчуждение обществом спорного имущества по цене ниже кадастровой стоимости способно повлечь для него негативные последствия в виде признания сделки недействительной по иску стороны договора или третьего лица; с директора, заключившего по заниженной цене договор по распоряжению имуществом общества, могут быть взысканы убытки.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания затрагивают права и обязанности общества как его собственника.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регламентированы нормами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заключительными положениями которого установлен переходный период применения настоящего Федерального закона с 01.01.2017 до 01.01.2020.

Согласно части 6 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016              № 237-ФЗ к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 24.18 названного Федерального закона, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО «Центр независимой оценки» отчет от 31.07.2018                     № ОКС 18/07-1. Рыночная стоимость нежилого здания определена оценщиком на 05.07.2015 в размере <данные изъяты> руб.

На данный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение от 27.09.2018 № 751/2018/2, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членами которой являются оценщики составившие отчет                      № ОКС 18/07-1.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика против представленного доказательства размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилого здания и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе расхождением (44, 24 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объекта недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, судом была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке № 18/07-1 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы было поручено эксперту-оценщику Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» А.

По результатам экспертизы А. составлено экспертное заключение от 06.08.2019 № 067.04.0433/1, согласно которому эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет                         <данные изъяты> руб.

Отвечая на второй вопрос, - вопрос, направленный на проверку отчета об оценке № ОКС 18/07-1 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о неполном соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно. Выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценке; пунктов 10, 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №), утвержденного приказом Минэкономразвития России ДД.ММ.ГГГГ №, в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; пункта 12 раздела IV Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 06.08.2019 № 067.04.0433/1 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости нежилого здания проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорного здания.

При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный, затратный и доходный подходы.

Эксперт, опираясь на источники информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник,            2009 г., «Офисная и коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник» Е. Ардемасов, пришел к выводу о том, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект – нежилое здание (Цементный склад) относится к рынку коммерческой недвижимости – недвижимость индустриального назначения (в части складских объектов).

Для исследования рынка коммерческой недвижимости эксперт использовал доски объявлений в сети Интернет с датой предложения до даты оценки. По официальным данным Росреестра мониторинга рынка недвижимости (www.portal.rosreestr.ru) данных по сделкам за анализируемый период не имеется.

Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости в Белгородской области (в том числе в г. Алексеевка), без учета единичных нетипичных (критически максимальных и минимальных) коммерческих предложений позволил эксперту сделать вывод, что диапазон цен предложений объектов индустриального назначения (в части зданий и помещений) в Белгородской области составляет от 3 046, 86 руб./ кв. м до 48 718 руб./ кв. м. Диапазон цен предложений предоставления в аренду объектов индустриального назначения (в части зданий и помещений) в Белгородской области составил от 100 руб./ кв. м до 400 руб./ кв. м.

Используя источники информации: «Экономика и менеджмент недвижимости» Озеров Е.И., Издательство «МКС» 2003 г., Справочник оценщика недвижимости том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода (Таблицы, графики, гистограммы)» Лейфер Л.А. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2014 г., эксперт определил основные группы ценообразующих факторов, элементы сравнения для сделок купли-продажи (Таблица № 12 экспертного заключения), а также основные факторы, влияющие на стоимость объектов капитального строительства низко классных производственно-складских объектов (Таблица № 13 экспертного заключения).

Рассчитывая стоимость нежилого здания затратным подходом, экспертом при определении стоимости замещения объекта недвижимости использовал удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 и 1984 годов на единицу объема и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровне цен 2015 года.

Приводя расчет стоимости, эксперт указал, что величина полной восстановительной стоимости должна быть увеличена на сумму предпринимательского дохода, являющегося фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта, и отражающего величину, которую инвестор хочет получить в качестве вознаграждения за свою деятельность, а также степень риска, связанные с реализацией строительного процесса.

Определяя значение прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство эксперт руководствовался Справочником оценщика недвижимости, составленного ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» под редакцией Лейфера Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г.

Также экспертом при определении стоимости нежилого здания в рамках затратного подхода рассчитывалась величина накопленного физического износа объекта недвижимости, для чего была использована Методика определения физического износа гражданских зданий, разработанная институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома. Величина накопленного физического износа составила 40 %.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № рассчитанная затратным подходом с учетом предпринимательской прибыли и накопленного износа, без учета стоимости земельного участка, на котором оно расположено, на 05.07.2015 составляет <данные изъяты> руб.

Для расчета стоимости нежилого здания сравнительным подходом эксперт использует метод прямого сравнения продаж, в рамках которого выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников в сети «Интернет» - https://ruads.org (объявления                   № 529706747, № 525896589, № 540392983, № 554714366).

Характеристики аналогов представлены в таблице № 28 «Данные по объектам-аналогам для объекта оценки» экспертного заключения.

Анализируя объект оценки и подобранные объекты-аналоги на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

В заключении при расчете сравнительным подходом стоимости нежилого здания экспертом обоснованы и применены корректировки на торг в отношении каждого из объектов-аналогов и местоположение в отношении аналогов № 2, № 3.

В результате рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила <данные изъяты> руб., без учета стоимости земельного участка (стоимость земельного участка площадью 612, 1 кв. м, определенная в разделе 8.2.1 экспертного заключения, составляет <данные изъяты> руб.)

Используя при применении доходного подхода для определения рыночной стоимости нежилого здания метод прямой капитализации дохода, эксперт пришел к выводу, что стоимость нежилого здания, без учета стоимости земельного участка, составляет <данные изъяты> руб.

Для определения величины итоговой стоимости нежилого здания эксперт, опираясь на свое субъективное мнение, использовал метод средневзвешенного значения, учитывая преимущества и недостатки каждого из примененных методов. По результатам итогового согласования стоимость объекта оценки на 05.07.2015 составила <данные изъяты> руб.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта А. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания № ОКС 18/07-1 от 31.07.2018, составленный оценщиками ООО «Центр независимой оценки» содержит ряд недостатков, существенно влияющих на величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. Также отчет содержит положения, не соответствующие требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

Как указано экспертом, для анализа рынка был использован ряд предложений, размещенных в архиве ресурса Avito.ru, однако, большая часть приложенных копий объявлений оказалась не читаема. Те, которые идентифицировать удалось, не могли быть использованы для анализа рынка. Так в тексте объявления (предложение № 1) идет речь о продаже производственной базы. Как правило, указывает эксперт, производственная база состоит из нескольких объектов различного назначения, используемых для ведения определенного вида бизнеса. Удельный показатель стоимости комплексного объекта не соответствует удельному показателю стоимости единичного объекта, поскольку комплексный объект имеет большую площадь, может включить неликвидные объекты, объекты в комплексе зависимы друг от друга, имеют общую сеть коммуникаций и т.д. Таким образом, включение в анализ рынка для оценки единого комплексного объекта ведет к искажению диапазона стоимости, в котором должна находиться стоимость оцениваемого объекта.

В объявлении (предложение № 8) предлагается автоцентр (комплексный объект, состоящий из зданий различного назначения). Включение данного предложения в анализ рынка также некорректно по вышеназванным основаниям.

Также эксперт А. указала, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиками в качестве аналогов было использовано предложение о продаже земельного участка с расположенной на нем железнодорожной веткой (аналог № 3). В стоимость данного объекта была включена стоимость улучшений. Использование данного объекта для оценки условно свободного участка привело к недостоверной величине рыночной стоимости. Для определения рыночной стоимости нежилого здания использовано в качестве аналога помещение ангара (аналог № 3), при этом ангар не является капитальным зданием, согласно сведениям, представленным оценщиками, ангар выполнен не из прочных материалов в отличии от оцениваемого объекта, построенного из кирпича. Оценщиками необоснованно применена максимальная из доверительного интервала корректировка на материал стен. Использование указанного объекта в качестве аналога привело к получению неверного результата рыночной стоимости.

Некорректный подбор аналогов привел к необходимости введения значительного количества корректировок (до 5, без учета скидки на торг) в общем объеме до 41, 33 %.

Эксперт отметил, что при использовании доходного подхода оценщиками применен коэффициент капитализации в размере 13, 5 % (максимальное значение из расширенного интервала). Согласно источнику, на который ссылаются оценщики, средний размер коэффициента – 10, 9 %. По информации, размещенной в Международном научном журнале «Инновационная наука» № 02-1/2017 (автор Лукьянов Н.И., Абрамов Р.Г.), ставки капитализации значительно ниже применяемых ставок капитализации в размере от 12-14 % и тем более, 17-19 %. Указанное, подтверждает необоснованное завышение использованной ставки капитализации. Использование неверного значения, очевидно, привело к получению недостоверного результата рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Помимо вышеприведенного оценщиками выбрано максимальное из расширенного интервала значение оперативных расходов – 25 %. При этом оценщики ссылаются, что объект оценки требует значительных расходов на содержание. Причины же, по которым расходы на содержание именно оцениваемого объекта превышают расходы по другим аналогичным объектам, не указываются.

Суд приходит к выводу, что выявленных экспертом А. нарушений очевидно достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Ввиду этого отчет, составленный оценщиками ООО «Центр независимой оценки», отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого здания.

По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением от 27.09.2018 № 751/2018/2, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Приведенный в замечаниях представителя административного истца довод, что сделанный экспертом вывод об отнесении оцениваемого объекта к индустриальной недвижимости вводит пользователей в заблуждение, является несостоятельным, поскольку такой вывод сделан экспертом исходя из вида фактического использования на основании классификации, приведенной в Справочнике оценщика недвижимости Том 3. Корректирующие коэффициенты для земельных участков. Лейфер Л.А., 2014 г. Как правило, объект капитального строительства определенного назначения располагается на земельном участке соответствующего вида разрешенного использования. Указанное обстоятельство позволяет прийти к выводу о том, что земельный участок и построенный на нем объект относятся к одному сегменту рынка.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в определенной последовательности, при этом объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. В данном случае экспертом был проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Перечень факторов стандартом оценки не обозначен. Значения или диапазон значений по ценообразующим факторам, используемым при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, представлены в таблице 14 экспертного заключения. Таким образом, довод представителя АО «ИТЕКО Ресурс» о нарушении ФСО № 7 является ошибочным.

Утверждение представителя административного истца о возможности использования экспертом А. Методики по определению интервала значения цен (авторы Ильин М.О., Лебединский В.И., март 2015 г.) не подтверждает ошибочности сделанных экспертом выводов, поскольку объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяется оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Не может быть принят во внимание судом и довод представителя общества о неправильном подборе экспертом аналогов для расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России от 06.03.2002 № 568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Правила отбора аналогов описаны экспертом на странице 102 заключения. Как следует из пункта 11б ФСО № 7, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Таким образом, эксперт был вправе расширить территорию исследования и использовать в качестве аналога объекты, расположенные в городе Старый Оскол, городе Белгороде. Более того экспертом применены понижающие корректировки по данному элементу сравнения (местоположение) для аналогов № 2 - № 3.

Утверждение представителя о том, что в экспертном заключении не описан объем доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов опровергается содержанием экспертного заключения (страницы 83-84 заключения).

Представитель административного истца, указывая в своих замечаниях, что после проведения процедуры согласования, помимо итогового результата оценки стоимости недвижимости, эксперт не приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость и не приводит анализ существенности/ несущественности расхождения результатов оценки, оставляет без внимания, что процедура согласования результатов, полученных при применении различных подходов к оценке выполнена в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, кроме того, пункт 30 ФСО № 7 не содержит требований по анализу существенности/несущественности расхождения результатов оценки, полученных различными походами.

Утверждение представителя АО «ИТЕКО Ресурс» о том, что эксперт безосновательно указывает местоположение объекта-аналога № 1 для земельного участка село Беломестное (в сравнительном подходе), поскольку из текста объявление этого не следует, суд находит несостоятельным. Как видно из текста объявления продается земельный участок в районе объездной «Северная ротонда – Авторынок», рядом АСК ВИРАЖ и Монастырский лес. Приведенные ориентиры дают основания утверждать, что объект расположен именно в селе Беломестное, как и было указано экспертом А.

Не осмотр экспертом оцениваемого нежилого здания не может расцениваться как нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, как на то указывает представитель административного истца.

Согласно пункту 5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. В данном случае оценка проводится на ретроспективную дату, эксперт не имел возможности осмотреть объект в период, возможно близкий к дате оценки. Названная причина отражена в заключении на странице 4. Для работы эксперт использовал информацию, имеющуюся в отчете от 31.07.2018                   № ОКС18/07-1, который представитель административного истца считает верным.

Приводя возражения о невозможности использования в качестве объекта-аналога № 1 (сравнительный подход), поскольку дата обновления объявления – 19.08.2015, что позже даты оценки – 05.07.2015, представитель не учитывает, что объявление было опубликовано 16.03.2015. Дата объявления и дата его обновления не тождественны. Более того, приводя данный довод, представитель основывается исключительно на ничем не подтвержденном предположении о том, что стоимость объекта была иной.

Довод представителя общества о том, что заключение выполнено с грубейшими арифметическими ошибками несостоятелен. Все расчеты проводились экспертом в программе для работы с электронными таблицами MS Exсel с визуальным округлением, о чем указано в экспертном заключении. Так корректировка на местоположение выглядит следующим образом ((14/15)-1)*100 = 6, 67 % или без округления 6, 6666666667 %, следовательно корректировка на местоположение, согласно приведенной в заключении формуле, составит 9 640, 15, а не как указывает представитель 9 639, 80. Аналогичным образом выполнены и иные расчеты. Указанное свидетельствует об отсутствии арифметических ошибок в экспертном заключении.

Не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта ссылка представителя общества, что разница между стоимостью объектов-аналогов отличается между собой в 9 раз, поскольку законодательство об оценочной деятельности не регламентирует, насколько итоговые стоимости аналогов должны либо могут отличаться друг от друга. Следует также отметить, что стоимость аналогов, как правило, отличается по причине того, что аналоги подбираются именно по соответствию их характеристик, а не цены.

Приводя довод о неверном использовании экспертом в расчетах (в рамках доходного подхода) объектов-аналогов, расположенных в городе Белгороде, а также об ошибочном выборе метода применения корректировки на местоположение, представитель административного истца не указывает какие же, по его мнению, аналоги (по месту их расположения) наиболее схожи с объектом оценки, использование которых привело бы к снижению рыночной стоимости оцениваемого здания. Не предоставлялись такие объекты и при назначении судом экспертизы, чтобы эксперт имел возможность их проанализировать и при необходимости выбрать для расчетов. Указывая о неправильности корректировки, представитель не ссылается, какая корректировка, по его мнению, является правильной, что не позволяет суду проверить данное утверждение.

Поскольку действующее законодательство в области оценочной деятельности не предъявляет требований к указанию сроков экспозиции каких-либо объектов и не регламентирует сами сроки, эксперт, вопреки доводам представителя административного истца, был вправе провести анализ рынка самостоятельно, основываясь на собственном опыте и знаниях, которые подтверждены документально.

Не соглашаясь с выявленными экспертом недостатками отчета об оценке № ОКС 18/07-1, представитель указал, что использование в анализе рынка комплексного объекта (аналоги № № 1, 8) не могло повлиять на итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта. Вместе с тем, использование таких объектов приводит к искажению диапазона стоимости, в котором должна находиться стоимость оцениваемого объекта, а следовательно, стоимость подобранных аналогов, ориентирующихся на такой диапазон, является не верной.

Возможность демонтажа железнодорожной ветки, не свидетельствует о правильности утверждения представителя административного истца о возможности использования без применения соответствующих корректировок в качестве аналога предложения о продаже участка, с расположенной на нем железнодорожной веткой.

Как ранее было указано, приведенных недостатков достаточно для утверждения о том, что имеющие место нарушения при составлении отчета об оценке представленного АО «ИНТЕКО Ресурс» привели к получению недостоверного результата итоговой рыночной стоимости.

Ссылка представителя на то обстоятельство, что в материалы дела представлено положительное экспертное заключение на отчет об оценке, положение дел не меняет, поскольку как ранее было указано, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной юридической силы. Представленное положительное экспертное заключение судом отвергнуто, поскольку установлено несоответствие отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности.

Довод представителя административного истца о том, что согласно ранее проведенной оценке рыночной стоимости (отчет № 067.04-0458), спорное нежилое здание имело стоимость 2 025 258 руб., судом отвергается, поскольку объект оценивался по состоянию на 15.06.2018, в то время как в рамках настоящего дела здание оценивается на 05.07.2015.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем судом установлено, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, определенная экспертом А., превышает его кадастровую стоимость.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Предметом доказывания по настоящему делу являлась проверка доводов истца о нарушенном праве применительно к представленным им доказательствам, а задачей административного судопроизводства - защита права принимаемым судом решением. При отсутствии факта нарушения права по смыслу закона в иске следует отказать.

Административный истец просил установить рыночную стоимость здания в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой.

Установив, что по результатам проведенной судебной экспертизы рыночная стоимость спорного нежилого здания превышает его кадастровую стоимость, суд приходит к выводу, что отсутствует факт нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, то есть отсутствует одно из необходимых условий для удовлетворения иска.

Поскольку административное исковое заявление удовлетворению не подлежит, с учетом положений статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, расходы административного истца по оплате государственной пошлины, остаются на нем и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

        в удовлетворении административного иска АО «ИТЕКО Ресурс» об установлении на 05.07.2015 кадастровой стоимости нежилого здания – цементный склад, назначение нежилое, с кадастровым номером №, площадью 568, 8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, отказать.

        Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                                      А.С. Квасов

    Решение в окончательной форме принято 23.09.2019