Решение по делу № 2-5690/2014 от 29.10.2014

дело №2-5690/2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«10» декабря 2014 года

г.Пушкино Московская область

Пушкинский городской суд Московской области

в составе:

председательствующего судьи           Чуткиной Ю.Р.,

при секретаре                                        Коробовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску ФИО к ООО «ВИТ-Комплект» o признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве,

установил:

      Истец ФИО обратился в суд с иском o признании пункта 3.4.3 Договора от 24.10.2013г. № Д/ПЗ-2-К-200 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «ВИТ-Комплект» и ФИО, недействительным, поскольку данный пункт Договора противоречит нормам действующего законодательства, что влечет его ничтожность.

       Истец ФИО в судебном заседании иск и доводы, изложенные в заявлении, поддержал.

       Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещены, просили в иске отказать по мотивам, изложенным в письменных возражениях.

       Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

        В ходе рассмотрения дела судом установлено, что <дата> между ФИО M.B. и ООО «ВИТ-Комплект» заключен Договор № Д/ПЗ-2-К200 участия в долевом строительстве, в соответствии c которым застройщик обязался своими силами и/или c привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, корпус № (по генеральному плану) 2 на принадлежащих застройщику на праве аренды земельных участках, имеющих кадастровые номера 50:13:0070203:594 и 50:13:0070203:595, расположенных по адресу: <адрес>, между <адрес>, м-н «Новая деревня» и м-н Моспроекта (далее - «Жилой дом»), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцу двухкомнатную <адрес>, располагающуюся в 5 секции, на 7-м этаже указанного дома и имеющую расчетную площадь 63,71 кв.м., общую площадь 61,57 кв.м., жилую площадь 34,22 кв.м. (л.д.7-11).

      В соответствии с п.3Договора «Цена договора и расчеты» истец обязался уплатить застройщику цену договора (стоимость Квартиры) в сумме 3 758 890 руб.

<дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлена государственная регистрация Договора (номер регистрации 50-50-13/073/2013194) (л.д.14).

       12.11.2013г. истец произвел застройщику оплату стоимости квартиры в полном объеме, что подтверждено копией извещения СБ РФ (л.д.15).

      Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что срок передачи квартиры застройщиком - не позднее <дата> г.

      B настоящее время жилой дом в установленном порядке в эксплуатацию не введен, квартира истцу застройщиком не передана. Доказательств обратного сторонами не представлено.

       Согласно пункту 3.4.3 Договора участник долевого строительства обязан нести, в том числе, расходы по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого дома, включая плату за услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги, начиная c момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и до момента подписания передаточного акта на Квартиру, но не менее чем за 4 (четыре) месяца эксплуатации жилого дома единовременно. Указанный платеж по указанию застройщика осуществляется участником непосредственно застройщику или уполномоченной застройщиком или органом местного самоуправления специализированной управляющей организацией не позднее дня подписания передаточного акта на Квартиру в объеме счетов, выставляемых застройщику, либо управляющей организации за содержание и техническое обслуживание жилого дома, пропорционально доли участника в жилом доме.

       Проверяется законность данного пункта Договора, оспариваемого истцом, суд приходит к следующему выводу.

       В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

      Статьей 8 указанного Закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

     Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ).

     Согласно пункту 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает y лица,
принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу o передаче, c момента такой передачи.

      Из системного анализа вышеназванных положений статей 4,8 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ, статьи 153 ЖК РФ следует, что плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносит законный владелец жилого помещения. До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.

      Таким образом, положения пункта 3.4.3 Договора, предусматривающие обязанность участника долевого строительства нести расходы по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого дома; включая плату за
услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги,

до момента получения квартиры от застройщика по передаточному акту или иному документу o передаче, c момента такой передачи, прямо противоречит требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ.

      B соответствии c пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей в основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

      Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего
условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными
законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими на момент его заключения (статья 422 ГК РФ). B случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

     B Постановлении Пленума ВАС РФ от <дата> № «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что применяя вышеназванные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

      B силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

     Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны c ее недействительностью, и недействительна c момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).

      За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные c недействительностью сделки (п.1 ст.168 ГК РФ).

      Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами, являются не оспоримыми, a ничтожными. Данный вывод вытекает из того, что Закон o защите прав потребителей не связывает недействительность подобных условий договоров c признанием их таковыми судом, a прямо указывает, что эти условия «признаются недействительными».

     B соответствии c пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от <дата> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство o защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

      Отношения по содержанию участником долевого строительства общего имущества многоквартирного дома и уплаты коммунальных платежей не регулируется Федеральным законом от <дата> №214-ФЗ.

      В соответствии с ч.1 ст.16 Закона РФ № «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

      Содержание пункта 3.4.3 Договора ущемляет права истца как потребителя по сравнению c правилами, установленными пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ.

     Таким образом, условия пункта 3.4.3. Договора являются недействительными (ничтожными).

     B соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

    При таких обстоятельствах, признание недействительным пункта 3.4.3 Договора не повлечет недействительность прочих условий Договора.

    С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что п. 3.4.3 Договора от <дата> №Д/П3-2-К-200 участия в долевом строительстве является недействительным в силу его ничтожности, в связи с чем требования ФИО подлежат удовлетворению.

     В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход муниципального образования «Пушкинский муниципальный район» государственная пошлина в размере 200 руб., поскольку истец, в силу закона, освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска суд.

     Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

     Иск ФИО к ООО «ВИТ-Комплект» o признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве удовлетворить.

     Признать пункт 3.4.3 Договора от 24.10.2013г. № Д/П3-2-К-200 участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «ВИТ-Комплект» и ФИО, недействительным.

     Взыскать ООО «ВИТ-Комплект» в доход муниципального образования «Пушкинский муниципальный район» государственную пошлину в размере 200 рублей.

      Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме - <дата>.

                            Судья:             Чуткина Ю.Р.